04 Onderbouwing opkoopbescherming Woudenberg.pdf
Tekst van het document
ONDERBOUWING OPKOOPBESCHERMING
in opdracht van de gemeente Woudenberg
AANLEIDING Huidige situatie in Woudenberg
Centrale vraag en onderzoeksopzet
Conclusie: Verdringing en schaarste op de
Vanwege het grote woningtekort staat de
Voor het invoeren van de opkoopbescherming moet
woningmarkt in Woudenberg
beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen in
worden onderbouwd:
Koopstarters hebben moeite met het vinden van een
Woudenberg onder druk. Het is daarbij belangrijk oog
• In welk(e) gebied(en) van de gemeente er door
woning in Woudenberg. Vooral als zij moeten
te hebben voor mensen met middeninkomens en
concurreren met beleggers. We zien dat investeerders
gaan wonen, maar deze verhuren. Daarnaast krijgen
schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden voor bepaalde groepen omdat zij hierdoor onvoldoende kans maken op een betaalbare koopwoning én dat de maatregel noodzakelijk en effectief is om de schaarste te bestrijden.
woningen die in de verhuur gaan een hogere
Hiervoor kijken we naar de particuliere huursector in
Woudenberg. Uit het woonbehoefteonderzoek
beleggingswaarde door het rendement dat behaald kan
Woudenberg en geven we antwoord op de vragen:
Woudenberg (2022) blijkt dat Woudenberg vooral een
worden. Hoger dan dat kopers die zelf in een woning
-
Hoeveel particuliere verhuur is er?
groot tekort heeft aan goedkope koopwoningen.
willen gaan wonen kunnen financieren. De gemeente
-
Wat kenmerkt de particuliere huurvoorraad?
Woningen die worden opgekocht voor verhuur worden
kan in de eigen huisvestingsverordening bepalen dat
-
Wat is de ontwikkeling van particuliere verhuur van
onttrokken uit een segment waar juist behoefte aan is.
de afgelopen jaren?
Hierdoor ontstaan er in Woudenberg onrechtvaardige
In welke buurten wordt er veel opgekocht door
en onevenwichtige schaarste problemen die worden
beleggers?
versterkt door de aankoop van investeerders. Om deze
starters. Door schaarste en sterke prijsstijgingen is het voor deze groep steeds lastiger om een woning te kopen in Woudenberg. Schaarste komt onder andere door concurrentie van kopers die niet zelf in de woning
voor goedkope en middeldure koopwoningen in bepaalde gebieden van de gemeente de opkoopbescherming van toepassing is om ze zo te
-
vooral woningen opkopen in het goedkope segment wat de kans voor starters verslechtert. Hoewel het om een gering aantal woningen gaat, is dit een onwenselijke situatie in een verhitte woningmarkt, mede gelet op de specifieke woonbehoefte in
beschermen tegen opkoop door beleggers.
Vervolgens kijken we aan de hand van NVM-cijfers of
reden voert Woudenberg de opkoopbescherming in
Het verplicht een koper van een bestaande woning er
er sprake is van schaarste, wat de effecten hiervan zijn
voor woningen met een WOZ-waarde tot de geldende
ook zelf in moet gaan wonen.
op de betaalbaarheid van koopwoningen en wat de
NHG-grens (€ 405.000 in 2023) in de buurten: De
gevolgen zijn voor koopstarters.
Grift, Het Groene Woud, Het Zeeland, Laanzicht, Nico Bergsteijn en Nieuwoord. ONDERBOUWING OPKOOPBESCHERMING WOUDENBERG | 01 December 2022 | 2
I
PARTICULIERE VERHUUR
SAMENSTELLING VAN DE WONINGVOORRAAD Particuliere verhuur voornamelijk in kleinere en goedkopere woningen In onderstaande schema’s zien we de samenstelling
Het Kadaster beschikt ook over eigendomscijfers. Deze
koopsector. De gemiddelde WOZ-waarde is het laagst
van de woningvoorraad en de gemiddelde WOZ-waarde
cijfers zijn over het algemeen nauwkeuriger, maar
voor appartementen en vallen grotendeels in de sociale
per sector. De verdeling naar eigendom en woningtype
laten geen verdeling naar woningtypen en de
huursector. De particuliere huursector bestaat
zijn gebaseerd op gegevens uit de BAG, gemeentelijke
gemiddelde WOZ-waarde zien in de huidige voorraad.
voornamelijk uit appartementen en tussenwoningen.
WOZ en het voorraadbestand van corporaties. Hierbij is
Voor de overige analyses maken we wel gebruik van de
Deze type woningen hebben gemiddeld de laagste
ervan uitgegaan dat een woning particulier wordt
cijfers van het Kadaster. Volgens onderstaand schema
WOZ-waarde. Goedkope woningen zijn aantrekkelijk bij
verhuurd als de eigenaar anders is dan de bewoner.
bestaat de woningvoorraad van Woudenberg
beleggers omdat het verwachte rendement hoger is.
Hierbij ontstaat enige ruis, maar heeft verder geen
voornamelijk uit tussen- en hoekwoningen. Vrijstaande
Maar opvallend genoeg worden er ook veel vrijstaande
invloed op de onderbouwing. Wel geeft het inzichtelijk
woningen en 2-onder-1-kapwonigen komen in mindere
woningen verhuurd door particulieren, terwijl dit
welke type woning veel voorkomt per sector en wat de
mate voor. De gemiddelde WOZ-waarde is het hoogst
duurdere woningen zijn.
gemiddelde WOZ-waarde is per sector.
voor deze type woningen en vallen voornamelijk in de
Appartement
224
Particuliere verhuur 239
453
916
Gemiddelde WOZ-waarde € 262.081
Hoekwoning
745
95
197
1037
€ 363.159
Particuliere verhuur
Tussenwoning
1256
189
431
1876
€ 327.890
Sociale huur
€ 269.970
2-onder-1-kapwoning
673
95
3
771
€ 459.804
GEMIDDELD
€ 389.317
Vrijstaande woning
648
123
771
€ 649.948
De gemiddelde WOZ-waarde per sector. Bron: BAG/WOZ gemeente
TOTAAL
3546
741
5371
€ 389.317
Woudenberg (peildatum: 1 januari 2021)
Koop
Sociale huur
1084
TOTAAL
Koop
GEMIDDELDE WOZ-WAARDE € 437.775 € 332.912
◀ Verdeling van de woningvoorraad naar eigendom. Bron: BAG/WOZ gemeente Woudenberg
ONDERBOUWING OPKOOPBESCHERMING WOUDENBERG | 01 December 2022 | 4
HOEVEEL PARTICULIERE VERHUUR IS ER? Concentratie van particuliere verhuur
verhuren. Ook omdat volgens het CBS (2021) 370
de buurten De Grift, Laanzicht, Nico Bergsteijn en Het
Onderstaand schema laat per buurt de verdeling van de
woningen particulier worden verhuurd. Tel je de
Groene Woud. Concentratie van particuliere verhuur is
woningvoorraad zien naar type eigenaar volgens het
tweede woningen op bij investeerders, dan kom je uit
onwenselijk vanwege verschillende redenen. Ten
Kadaster. Er is onderscheid gemaakt naar de
op 304 woningen die worden verhuurd. Dit ligt meer in
eerste kan het de leefbaarheid onder druk zetten. In
particuliere voorraad en de sociale voorraad. Daarnaast
lijn met de cijfers van het CBS. We nemen tweede
Woudenberg blijkt hier geen sprake van te zijn. Ten
wordt er door het Kadaster onderscheidt gemaakt
woningen hier mee als particuliere verhuur. Het
tweede ontstaat schaarste aan goedkope of middeldure
tussen investeerder en tweede woning. Een
aandeel particuliere verhuur op de particuliere voorraad
koopwoningen in buurten waar veel koopwoningen
investeerder bezit drie of meer woningen. Voor tweede
bedraagt 7 procent. In de kleinere buurten komt
worden opgekocht. Dit maakt het voor koopstarters en
woningen geldt dat een eigenaar een tweede woning
relatief veel particuliere verhuur voor. Kijkend naar
mensen met een middeninkomen lastig om toe te
bezit en hier zelf niet in woont. Het is aannemelijk dat
absolute aantallen dan is er veel particuliere verhuur in
treden tot de koopwoningmarkt.
deze tweede woningen worden gebruikt om te Buurten Bedrijventerrein De Grift Den Treek-Henschoten Geerestein Het Groene Woud Het Zeeland Laanzicht Nico Bergsteijn Nieuwoord Voskuilen Rumelaar-Lambalgen Woudenberg-Oost WOUDENBERG
Eigenaar-bewoner 19 588 55 40 471 365 908 597 479 61 128 124 3836
Particuliere voorraad Investeerder 3 56 17 8 29 4 27 19 15 5 9 3 195
Tweede woning 1 17 6 6 3 5 16 22 8 4 14 7 109
Overig Sociale huur + overig 4 233 10 5 68 156 247 377 127 6 4 3 1240
TOTAAL 27 894 88 59 571 530 1198 1015 629 76 155 137 5380
Aandeel particuliere verhuur op de particuliere voorraad 17% 11% 29% 26% 6% 2% 5% 6% 5% 13% 15% 7% 7%
Verdeling woningvoorraad naar type eigenaar. Bron: Kadaster 2021
ONDERBOUWING OPKOOPBESCHERMING WOUDENBERG | 01 December 2022 | 5
OPKOOP DOOR BELEGGERS Aandeel opkoop betaalbare koop gestegen
Toename opkoop tot de NHG-grens
In onderstaand schema zien we het aantal transacties
Woudenberg staat niet bekend om toerisme in de
Tot 2018 bleef het aandeel opkoop tot €355.000
verkocht door eigenaar-bewoners in de prijsklasse tot
reguliere woningvoorraad en de gemeente kent ook
constant. Vanaf 2018 neemt het aandeel opkoop toe
en met €355.000 (NHG-grens 2022) naar type koper.
geen signalen dat er woningen leeg staan. Daarnaast is
met 2021 als uitzondering. In dat jaar werd de
Het kabinet hanteert de NHG-grens als grens voor
het onwaarschijnlijk dat ouderen hier een woning
overdrachtsbelasting voor investeerders ingevoerd. We
betaalbare koopwoningen. Onder investeerders worden
kopen voor hun (studerende) kinderen. Er is geen
zien dat het aantal verkochte goedkope woningen
zowel particuliere als bedrijfsmatige verhuurders
treinstation in Woudenberg aanwezig. De reisduur naar
afneemt en het aandeel woningen dat opgekocht wordt
verstaan. Tweede woningen zijn woningen in bezit van
de dichtstbijzijnde universiteit bedraagt iets minder dan
door beleggers toeneemt tot 42% in het eerste halfjaar
een particulier die in totaal twee woningen bezit en zelf
één uur met het OV. In veel onderzoeken¹ worden
van 2022. Toen werden er echter maar 12 woningen
niet in de woning woont. Volgens het Kadaster zijn dit
tweede woningen ingedeeld bij particuliere verhuur en
onder € 355.000 verkocht. Dat beperkt de
woningen die een ouder koopt voor een studerend
deze keuze is volgens het Kadaster te verdedigen. In
keuzevrijheid voor starters en middeninkomens: 10%
kind, die wordt gebruikt als vakantieadres of particulier
onderstaand schema zijn tweede woningen
van de verkochte woningen werd opgekocht. Deze
worden verhuurd.
meegenomen in het aandeel particuliere verhuur.
goedkope en middeldure koopwoningen bleven dus niet behouden in het koopsegment.
2012 - 2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022(t/m juni)
TOTAAL
Investeerders
21
5
8
6
10
7
1
3
61
Tweede woningen
8
5
3
2
4
4
4
2
32
Overige kopers
314
114
117
90
88
90
61
7
881
Transacties totaal
343
124
128
98
102
101
66
12
974
AANDEEL PARTICULIERE VERHUUR TOTAAL
8%
8%
9%
8%
14%
11%
8%
42%
10%
Aantal transacties verkocht door eigenaar bewoners in de prijsklasse tot en met €355.000. Bron: Kadaster 2022
¹ Opkomst particuliere investeerders op de woningmarkt (Kadaster, 2019)
ONDERBOUWING OPKOOPBESCHERMING WOUDENBERG | 01 December 2022 | 6
OPKOOP DOOR BELEGGERS Beleggers in Woudenberg kopen goedkope
Woningtype
2012-2021
Appartementen
43%
Tussenwoningen
33%
voornamelijk appartementen. Samen-starters kopen
Hoekwoningen
5%
jaar. Er is onderscheid gemaakt naar woningtype en
overwegend tussenwoningen. Beleggers en
2-onder-1-kapwoningen
6%
koopsomklasse. Vanaf 2012 kochten beleggers
koopstarters vissen dus uit dezelfde vijver. Beleggers
Vrijstaand
10%
overwegend appartementen, tussenwoningen en in
hebben vaak meer koopkracht dan een koopstarter. Dit
mindere mate vrijstaande woningen, hoekwoningen en
maakt het voor koopstarters lastiger om aan een
2-onder-1-kapwoningen opgekocht. Bijna al deze
woning te komen.
woningen liggen in de prijsklasse tot 400.000 euro
In een ontspannen situatie op de woningmarkt leidt dit
waarvan het leeuwendeel in de prijsklasse tot 300.000
niet snel tot problemen. Starters hebben dan immers
valt. Deze cijfers bevestigen het beeld dat beleggers
meer te kiezen vanwege een ruimer aanbod aan
zich voornamelijk richten op appartementen en
goedkope woningen. Maar staat de woningmarkt onder
tussenwoningen in het goedkope segment.
druk en is er sprake van schaarste aan goedkope
appartementen en tussenwoningen op
middensegment. Hiervan is ongeveer 80% een
De schema’s rechts laten het aantal transacties door
appartement of tussenwoning. Alleen-starters kopen
beleggers zien in Woudenberg van de afgelopen 10
Overige
2%
TOTAAL
100%
Transacties beleggers naar woningtype. Bron: Kadaster 2021
koopwoningen, dan treden er onevenwichtige en Starters concurreren met beleggers
onrechtvaardige effecten op. Opkoop van beleggers is
Volgens het Kadaster (Onderzoek koopstarters, 2021)
dan minder wenselijk omdat koopstarters hierdoor
kopen starters vooral in het goedkope en
geen kans maken op een betaalbare koopwoning.
Koopsomklasse tot €200.000,€200.000,- tot €300.000,€300.000,- tot €350.000,€350.000,- tot €400.000,€400.000,- tot €450.000,€450.000,- tot €500.000,€500.000,- tot €600.000,€600.000,- of meer TOTAAL
2012-2021 39% 34% 9% 8% 1% 2% 0% 8% 100%
Transacties beleggers naar koopsomklasse. Bron: Kadaster 2021
ONDERBOUWING OPKOOPBESCHERMING WOUDENBERG | 01 December 2022 | 7
OPKOOP DOOR BELEGGERS Starters concurreren met investeerders Het grafiek rechts laat de ontwikkeling zien van hoeveel woningen tot € 355.000 er procentueel zijn
gekocht van eigenaar bewoners door een investeerder of koopstart. In de periode van 2016 tot 2020 zien we een toename in opkoop door investeerders en een afname in koopstarters. In 2020 stagneerde de opkoop. In 2021 zien we de gewenste effecten van de verhoging van de overdrachtsbelasting voor
investeerders om starters te helpen op de woningmarkt terug: Het aandeel investeerders is laag en de helft van de woningen werd gekocht door een koopstarter. In het eerste halfjaar van 2022 zien we dat door de druk op de woningmarkt er slechts 12 woningen onder de NHG-grens zijn verkocht. Een kwart van deze woningen
Ontwikkeling aandeel investeerder en koopstarter
60%
50%
50% 40%
35% 28%
30%
28%
25%
28%
25%
20% 10%
17%
4%
6%
10%
6%
7% 2%
0% 2016
2017
werd opgekocht door investeerders. Slechts twee
2018
Investeerders
2019
2020
2021
2022 H1
Koopstarters
koopstarters kochten een woning in deze periode.
Ontwikkeling aandeel investeerder en koopstarter op aantal transacties verkocht door eigenaar bewoners in de prijsklasse tot en
Schaarste aan goedkope woningen en de concurrentie
met €355.000. Bron: Kadaster 2022
tussen koopstarters en investeerders neemt toe.
ONDERBOUWING OPKOOPBESCHERMING WOUDENBERG | 01 December 2022 | 8
OPKOOP DOOR BELEGGERS Concurrentie investeerder en koopstarter Het schema rechts laat per buurt zien hoeveel
Buurt
Transacties
Investeerders
Tweede woningen
Totale opkoop (investeerder + tweede woning)
koopstarter
woningen (tot € 355.000) vanaf 2012 t/m juni 2022
Bedrijventerrein
1
0%
0%
0%
0%
zijn verkocht door eigenaar-bewoners aan
De Grift
173
6%
4%
10%
38%
investeerders, particulieren met een andere woning en
Den Treek-Henschoten
1
0%
0%
0%
0%
Geerestein
1
0%
0%
0%
0%
Het Groene Woud
73
32%
1%
33%
10%
Het Zeeland
91
5%
0%
5%
25%
Laanzicht
275
3%
4%
7%
37%
Nico Bergsteijn
215
3%
6%
9%
28%
Nieuwoord
123
5%
2%
7%
33%
Voskuilen
16
0%
0%
0%
25%
voor koopstarters of middeninkomens. Het aantal
Rumelaar-Lambalgen
2
0%
0%
0%
0%
transacties van goedkope woningen (tot € 355.000)
Woudenberg-Oost
3
0%
0%
0%
33%
neemt af. Er is een trend te zien dat het aantal opkoop
Aantal transacties verkocht door eigenaar bewoners in de prijsklasse tot en met €355.000 per buurt naar type koper in de periode 2012 t/m juni 2022.
koopstarters. Uit de cijfers blijkt dat koopstarters en investeerders vaak actief zijn in dezelfde buurten en dus met elkaar concurreren. Conclusie Uit de cijfers blijkt dat particuliere verhuur vooral bestaat uit goedkope appartementen en tussenwoningen. Woningen die ook interessant zijn
door investeerders toeneemt en het aantal
Voor + tweede woningen geldt de opkoop door investeerders + het aandeel tweede woningen zoals gedefinieerd door het kadaster als ‘woningen in bezit van een particulier die in totaal twee woningen bezit en zelf niet in de woning woont’. Bron: Kadaster 2022
koopstarters afneemt tot deze prijsgrens. Hierdoor kan er schaarste ontstaan in het goedkopere koopsegment. In het volgende hoofdstuk gaan we hier op in.
ONDERBOUWING OPKOOPBESCHERMING WOUDENBERG | 01 December 2022 | 9
II
SCHAARSTE-ANALYSE
SCHAARSTE IN WOUDENBERG Vraagdruk waaiert uit naar buiten de stad
Steeds meer krapte op de koopmarkt
In de woningmarktonderzoeken voor de Regio
Uit verkoopinformatie van de NVM zijn signalen te
Groningen-Assen (2017, 2020) werd al beschreven hoe
herleiden die iets zeggen over de krapte op de
de grote vraag naar (centrum-)stedelijk wonen zich
koopmarkt in Woudenberg. We kijken naar de
uitsmeert over de rest van de stad en de dorpen
verkooptijd, het aanbod, het aantal transacties, de
daaromheen, als gevolg van de krapte op de markt.
transactieprijzen, en het aantal woningen waaruit een
Onderstaande afbeelding vat dit samen: doordat veel
koper kan kiezen (‘krapte-indicator’). We hebben de
mensen in de stad willen wonen, worden woningen
ontwikkelingen gemeten tussen 2018 en 2021.
daar schaarser, stijgt de prijs en schuift het aanbod aan betaalbaar, grondgebonden wonen steeds verder op naar de randen van de stad en de dorpen daaromheen. Dat leidt daar ook tot schaarste, enzovoorts. Dit uitwaaier-effect is te merken in Woudenberg. De
Prijsstijgingen en toenemende schaarste
Oriëntatie op dorpen
in grondgebonden wijken
rondom stad
Verdringing groepen (goedkope /
aanhoudende krapte op de woningmarkt in de
betaalbare koop)
gemeente Utrecht en stijgende huurprijzen maakt het aantrekkelijker om in Woudenberg een woning te zoeken. Dit geldt ook voor investeerders. Er zijn verschillende signalen dat ook in Woudenberg de krapte op de woningmarkt toeneemt. Bron: woningmarktonderzoek Regio Groningen-Assen (2020) - bewerkt
ONDERBOUWING OPKOOPBESCHERMING WOUDENBERG | 01 December 2022 | 11
NVM-CIJFERS Koopwoningen snel verkocht De ontwikkeling van de verkooptijd laat zien dat
We zien dat de verkooptijd van het betaalbare aanbod
koopwoningen gewild zijn in Woudenberg. In begin
nog verder is teruggelopen; tussenwoningen en
2018 was de gemiddelde verkooptijd van een
hoekwoningen werden in 2018 al binnen enkele
koopwoning 79 dagen, nu zijn woningen gemiddeld
maanden verkocht, in 2021 zijn deze type woningen
binnen een maand verkocht. Vooral de verkooptijd van
binnen 3 weken uit de markt. Alleen de minder
appartementen werd veel korter: in 2018 was de
betaalbare woningen zijn niet binnen een maand
gemiddelde verkooptijd van appartementen iets korter
verkocht.
dan een half jaar, in 2021 is dit ongeveer 5 weken.
VERKOOPTIJD
250
WONINGTYPE
2018
2021
Δ 2018-2021
2-onder-1-kapwoning
97
26
-73%
Appartement
163
39
-76%
Hoekwoning
71
21
-71%
Tussenwoning
42
19
-54%
Vrijstaande woning
97
34
-65%
TOTAAL
76
26
-65%
◀ Ontwikkeling van de verkooptijd bij NVM-makelaars tussen 2018 – 2021. De verkooptijd laat de tijd in dagen zien tussen het
200
moment van te koop zetten van de woning en de verkoopdatum.
Hierbij is de datum van de volledige ondertekening van de akte bij de
150
100
makelaar leidend. Bron: NVM (2022).
79
50 26
0 2018 2-onder-1-kapwoning
2019 Appartement
2020 Hoekwoning
2021 Tussenwoning
Vrijstaande woning
Totaal
ONDERBOUWING OPKOOPBESCHERMING WOUDENBERG | 01 December 2022 | 12
NVM-CIJFERS Het aanbod droogt op Als gevolg van de kortere verkooptijd droogt het
Hoewel de koopvoorraad in Woudenberg voor de helft
aanbod van koopwoningen op. Het aantal beschikbare
bestaat uit tussenwoningen is de schaarste voor dit
koopwoningen is sinds het eerste kwartaal van 2018
type woning het grootst. Dit aanbod liep in drie jaar
met 78% teruggelopen, van 85 naar minder dan 20 in
tijd met maar liefst 90% terug. Waarschijnlijk omdat
het laatste kwartaal van 2021. Het huidige aanbod
deze woningen nog relatief betaalbaar waren en
bestaat voornamelijk uit vrijstaande woningen. Voor de
hierdoor erg gewild.
andere woningtypen geldt dat er weinig valt te kiezen.
2018
2021
Δ 2018-2021
2-onder-1-kapwoning
94
13
-86%
Appartement
26
8
-69%
Hoekwoning
54
10
-81%
Tussenwoning
61
6
-90%
Vrijstaande woning
108
39
-64%
TOTAAL
343
76
-78%
AANBOD KOOP
100
◀ Ontwikkeling van het aanbod bij NVM-makelaars tussen 2018
90
80
WONINGTYPE
– 2021. Het aantal in aanbod laat het aantal bij NVM-makelaars te 85
koop staande woningen aan het eind van het kwartaal zien. Bron:
70
NVM (2022).
60 50 40 30 20
17
10 0 2018
2019 2-onder-1-kapwoning
2020 Appartement
Hoekwoning
2021 Tussenwoning
Vrijstaande woning
Totaal
ONDERBOUWING OPKOOPBESCHERMING WOUDENBERG | 01 December 2022 | 13
NVM-CIJFERS Minder keuze, dus hogere verkoopprijzen
WONINGTYPE
2018
2021
Δ 2018-2021
2-onder-1-kapwoning
2932
3913
33%
Appartement
3174
3940
24%
Hoekwoning
2495
3674
47%
schaarste in het goedkope segment is hiermee
Tussenwoning
2298
3203
39%
toegenomen.
Vrijstaande woning
3262
5088
56%
TOTAAL
2690
3792
41%
Afgelopen drie jaar zijn de verkoopprijzen fors
De transactieprijs in Woudenberg is vanaf 2018 met
gestegen. In de tabellen hieronder staan de
gemiddeld 41% gestegen. Met name vrijstaande
ontwikkelingen per type woning. Opvallend is dat het
woningen stegen aanzienlijk in prijs. Dit geldt ook voor
aantal transacties tot 2021 vrij stabiel bleef, maar dat
hoek- en tussenwoningen waarvan de
de transactieprijs geleidelijk steeg. De prijsstijgingen
vierkantemeterprijs eerst nog relatief laag was. De
zijn een direct gevolg van opdrogend aanbod; de vraag is groter dan het aanbod. De schaarste heeft invloed op de betaalbaarheid van woningen.
TRANSACTIEPRIJS PER M2
6000
◀ De vraagprijs per m2 toont de (mediane) vierkante meterprijs van alle aan het eind van het kwartaal in aanbod staande woningen.
5500
Hierbij wordt de vraagprijs gedeeld door het aantal vierkante meters
5000
gbo wonen. Bron: NVM (2022).
4500 4014
4000 3500 3000 2500
2666
2000 2018
2019 2-onder-1-kapwoning
2020 Appartement
Hoekwoning
2021 Tussenwoning
Vrijstaande woning
Totaal
ONDERBOUWING OPKOOPBESCHERMING WOUDENBERG | 01 December 2022 | 14
NVM-CIJFERS Krapte toegenomen in Woudenberg
Kans op betaalbare koopwoningen
De NVM werkt met een krapte-indicator. Die geeft een
keuzevrijheid, maar ook hier is er sprake van krapte.
De cijfers van het NVM laat zien dat er sprake is van
benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat
Naast de krapte-indicator van het NVM brengt Dynamis
krapte op de woningmarkt. Dit kan gevolgen hebben
een potentiële koper op de woningmarkt heeft en
elk kwartaal een rapport uit met bevindingen over de
voor de betaalbaarheid waardoor er schaarste is aan
wordt berekend als het aanbod aan het begin van een
woningmarkt. Volgens dit rapport is er sprake van een
goedkope en middeldure koopwoningen. Dit kan
kwartaal gedeeld door het aantal transacties gedurende
zeer krappe woningmarkt (Sprekende Cijfers
nadelig zijn voor bepaalde groepen omdat zij hierdoor
het kwartaal. Volgens de NVM is er bij een krapte-
Woningmarkten, Q2 2022). Samengevat: vanaf 2018
onvoldoende kans maken op een betaalbare
indicator tussen de 5 en 10 sprake van een
werd de verkooptijd korter. Hierdoor droogde het
koopwoning. Hier gaan we nu dieper op in.
evenwichtige markt. Wanneer de krapte-indicator
aanbod op en hadden kopers weinig keuze waardoor
onder de 5 komt, is er sprake van een verkopersmarkt
de prijzen stegen.
en dus schaarste.
WONINGTYPE
2018
2021
Δ 2018-2021
minder dan 2 in 2021. Al sinds 2019 is er sprake van
2-onder-1-kapwoning
7,8
1,3
-84%
een verkopersmarkt, met een krapte-indicator van
Appartement
5,3
3,9
-26%
minder dan 5. Ook hieruit blijkt duidelijk dat er sprake
Hoekwoning
4,4
0,9
-81%
Tussenwoning
3,1
0,6
-81%
woningen is in 2021 de schaarste het grootst. Voor
Vrijstaande woning
12,6
3,1
-76%
vrijstaande woningen en appartementen is er meer
TOTAAL
5,4
1,4
-74%
De krapte-indicator is van 5 in 2018 teruggelopen naar
is van structurele en toenemende schaarste op de woningmarkt. Voor niet-vrijstaande grondgebonden
▲ Sprekende cijfers woningmarkt. Bron: Dynamis Research & Consultancy (Q2, 2022) ◀ De krapte-indicator geeft een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft. Deze wordt berekend als het aanbod aan het begin van een kwartaal gedeeld door het aantal transacties gedurende het kwartaal. Bron: NVM (2022).
ONDERBOUWING OPKOOPBESCHERMING WOUDENBERG | 01 December 2022 | 15
WAARDEONTWIKKELING PER BUURT Betaalbaarheid onder druk De vierkantemeterwaarde van woningen zegt
Ontwikkeling vierkantemeterwaarden BUURT
2018
2021
∆ 2018-2021
Bedrijventerrein
€ 3.154
€ 3.475
10%
hoe schaarser een woning of plek is, hoe meer men
De Grift
€ 2.514
€ 3.054
21%
bereid is ervoor te betalen. Het schema rechts laat de
Den Treek-Henschoten
€ 3.310
€ 3.838
16%
vierkantemeterwaarden zien, gemeten op twee
Geerestein
€ 2.774
€ 3.570
29%
momenten: in 2018 (meer ontspannen woningmarkt)
Het Groene Woud
€ 2.352
€ 3.076
31%
Het Zeeland
€ 2.550
€ 3.257
28%
Laanzicht
€ 2.489
€ 3.087
24%
Nico Bergsteijn
€ 2.543
€ 3.251
28%
Volgens NVM-cijfers van 2021 werd er gemiddeld 4
Nieuwoord
€ 2.460
€ 3.150
28%
procent overboden. De vierkantemeterprijzen van
Rumelaar-Lambalgen
€ 3.181
€ 3.969
25%
woningen liggen in werkelijkheid dus hoger. In bijna
Voskuilen
€ 3.156
€ 4.015
27%
alle buurten, op Woudenberg-Oost na, is de
Woudenberg-Oost
€ 2.992
€ 2.743
-8%
WOUDENBERG
€ 2.541
€ 3.167
25%
doorgaans veel over de gewildheid van een bepaalde
woning op een bepaalde plek. Immers, hoe gewilder of
en in 2021 (extreme schaarste). De vierkantemeterwaarden zijn berekend o.b.v. WOZwaarden. Doordat de woningmarkt erg krap is, worden vrijwel alle woningen boven de vraagprijs verkocht.
vierkantemeterwaarde gestegen. We zien dat het verschil tussen buurten kleiner wordt. Dit zet de
Bron: WOZ-registraties gemeenten (2018, 2021)
betaalbaarheid in heel Woudenberg onder druk.
ONDERBOUWING OPKOOPBESCHERMING WOUDENBERG | 01 December 2022 | 16
BETAALBAARHEID Bestaand startersaanbod erg schaars Koop-starters hebben steeds meer moeite met het
ongeveer € 169.000 lenen. Verdien je € 50.000 bruto
Het beschikbare aanbod (2 december 2022) op Funda
vinden van een betaalbare koopwoning in
per jaar, dan hoort daar een hypotheekbedrag van €
begint in Woudenberg vanaf € 335.000. Met een bruto
Woudenberg. Onder koop-starters verstaan we mensen
211.000 bij. Als we naar het actuele aanbod op Funda
salaris van € 70.000 per jaar kun je dit bedrag lenen.
die aan het begin van hun wooncarrière staan en een
kijken dan staat er niks te koop in die prijscategorie.
Betaalbare koopwoningen zijn er dus niet.
koopwoning zoeken. Dat zij moeilijk een betaalbare BIJ BRUTO JAARINKOMEN VAN:
woning kunnen vinden, komt deels doordat koopwoningen hier relatief groot (en dus duurder) zijn,
ACTUEEL AANBOD OP FUNDA
€ 40.000
€ 50.000
€ 60.000
€ 169.000
€ 211.000
0%
0%
0%
0
0
De Grift
7%
8%
14%
0
0
Het schema hiernaast laat per buurt zien hoe groot de
Den Treek-Henschoten
0%
2%
7%
0
0
voorraad is die je kunt kopen met een bruto
Geerestein
5%
10%
10%
0
0
Het Groene Woud
2%
5%
8%
0
0
Het Zeeland
0%
0%
4%
0
0
Laanzicht
1%
2%
6%
0
0
starterssegment, bijvoorbeeld als je alleen of samen
Nico Bergsteijn
11%
14%
19%
0
0
een woning wilt kopen.
Nieuwoord
1%
1%
4%
0
0
Rumelaar-Lambalgen
1%
1%
6%
0
0
Voskuilen
2%
4%
6%
0
0
Woudenberg-Oost
18%
23%
27%
0
0
WOUDENBERG
4%
6%
10%
0
0
maar is vooral het gevolg van meer concurrentie en
BUURT Bedrijventerrein
(dus) steeds hogere prijzen.
jaarinkomen van € 40.000, € 50.000 en € 60.000. Daarmee ben je aangewezen op het goedkopere
Als je € 40.000 bruto per jaar verdient, kun je volgens de normen eind 2022 (op basis van Hypotheker)
Bron: WOZ-registraties gemeenten (Peildatum WOZ: 2021) & beschikbaar aanbod op Funda (Peildatum 2 december 2022)
ONDERBOUWING OPKOOPBESCHERMING WOUDENBERG | 01 December 2022 | 17
III
WERKINGSGEBIED & REIKWIJDTE
DE REIKWIJDTE WOZ-NHG-2023
Definitie goedkope en middeldure woningen
€ 405.000
Gemeenten bepalen zelf binnen of tot welke WOZ-
geldende NHG-grens te laten gelden. Zo blijven deze
waarde koopwoningen in het goedkope en middeldure
woningen behouden in het goedkope en middeldure
BUURT Bedrijventerrein
segment vallen. De WOZ-waarde wordt gebruikt om op
koopsegment voor koopstarters en middeninkomens.
De Grift
55%
een objectieve manier te kunnen bepalen welke
In 2023 schatten we dat 45% van de koopvoorraad
Den Treek-Henschoten
4%
woningen wel en niet onder de opkoopbescherming
onder de opkoopbescherming valt als de NHG-grens
Geerestein
0%
van dat jaar (€ 405.000) wordt aangehouden.
Het Groene Woud
36%
bekend. Deze hebben we geschat aan de hand van de
Het Zeeland
28%
gemiddelde WOZ-waardestijging van de afgelopen vijf
Laanzicht
60%
Nico Bergsteijn
54%
Nieuwoord
45%
Rumelaar-Lambalgen
5%
vallen. De WOZ-waarden van 2023 zijn nog niet
jaar. Een reikwijdte die hoger ligt dan de NHGprijsgrens brengt juridische risico’s met zicht mee: in eerdere rechterlijke uitspraken over de huisvestingswet heeft de rechter namelijk de NHG-grens als maximale prijsgrens aangewezen. Het kabinet gebruikt de NHGgrens als grens voor betaalbaarheid voor onder andere de nieuwbouwopgave. We zien dat er steeds minder
WOZ-NHG-2022
WOZ-NHG-2023
woningen onder de NHG-grens worden verkocht en
jaar
€ 355.000
€ 405.000
opkoop vooral tot deze prijsklasse voorkomt. We
2022
40%
53%
2023
27%
45%
kiezen ervoor om de WOZ-waardegrens tot de
6%
Voskuilen
3%
Woudenberg-Oost
25%
WOUDENBERG
45%
Percentage koopwoningen per buurt dat onder de opkoopbescherming valt. Bron: WOZ-registraties gemeenten (Peildatum: 2021) ◀ Percentage koopwoningen per waardegrens dat onder de opkoopbescherming valt. Bron: WOZ-registraties gemeenten (Peildatum: 2021)
ONDERBOUWING OPKOOPBESCHERMING WOUDENBERG | 01 December 2022 | 19
HET WERKINGSGEBIED De aangewezen gebieden Er kunnen slechts gebieden aangewezen worden waar
Buurt
Investeerders
+ Tweede woningen
Totale opkoop (investeerder + tweede woning)
koopstarter
het noodzakelijk is om de onevenwichtige en
Bedrijventerrein
0%
0%
0%
0%
onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope
De Grift
6%
4%
10%
38%
koopwoningen te mitigeren. Met de huidige krapte op
Den Treek-Henschoten
0%
0%
0%
0%
de woningmarkt en schaarste aan goedkope
Geerestein
0%
0%
0%
0%
koopwoningen is het niet gewenst dat investeerders
Het Groene Woud
32%
1%
33%
10%
woningen opkopen voor verhuur. In buurten waar
Het Zeeland
5%
5%
5%
25%
zowel koopstarters als investeerders goedkope
Laanzicht
3%
4%
7%
37%
woningen kopen voeren we de opkoopbescherming in.
Nico Bergsteijn
3%
6%
9%
28%
Nieuwoord
5%
2%
7%
33%
Voskuilen
0%
0%
0%
25%
Rumelaar-Lambalgen
0%
0%
0%
0%
Woudenberg-Oost
0%
0%
0%
33%
Deze buurten zijn rood gemarkeerd in het schema rechts. Zo hoeven starters en middeninkomens niet te concurreren met investeerders. In deze buurten is al niks te koop voor personen of huishoudens met een bruto salaris van € 70.000 per jaar. Dit is bijna twee keer modaal (modaal inkomen 2022: 38.000 euro bruto). Zo blijven de goedkope en middeldure koopwoningen in het koopsegment behouden voor
Aantal transacties verkocht door eigenaar bewoners in de prijsklasse tot en met €355.000 per buurt naar type koper in de periode 2012 t/m juni 2022. Voor + tweede woningen geldt de opkoop door investeerders + het aandeel tweede woningen zoals gedefinieerd door het kadaster als ‘woningen in bezit van een particulier die in totaal twee woningen bezit en zelf niet in de woning woont’. Bron: Kadaster 2022
kopers die er zelf willen wonen.
ONDERBOUWING OPKOOPBESCHERMING WOUDENBERG | 01 December 2022 | 20
IV
BIJLAGE INFORMATIE BEDOELT OM INTERN TE DELEN
DE OPKOOPBESCHERMING De Wet opkoopbescherming
Uitzonderingsgevallen
De wet maakt het mogelijk om in een gebied een
en onderbouwen in de Huisvestingsverordening dat er
De wet opkoopbescherming voorziet in uitzonderingen
opkoopbescherming in te voeren. De
sprake is van schaarste aan goedkope en middeldure
waarop een koopwoning binnen het werkingsgebied
opkoopbescherming moet ervoor zorgen dat goedkope
koopwoningen en dat hierdoor bepaalde groepen geen
verhuurd mag worden. Het gaat om woonruimten die:
en middeldure koopwoningen ook in de bestaande
kans maken op een betaalbare koopwoning. Het begrip
1.
bouw behouden blijven en niet worden opgekocht door
goedkoop en middelduur verschilt per gemeente. Een
beleggers voor de verhuur. Hiermee blijven woningen
gemeente moet zelf op basis van hun lokale situatie
beschikbaar voor (koop)starters en middeninkomens.
onderbouwen tot welke WOZ-waarde in hun gemeente
Koper moet een woning dus zelf gaan bewonen en
koopwoningen in het goedkope en middeldure segment
mag het gedurende een termijn van 4 jaar niet
vallen. Ook is een onderbouwing op basis van
verhuren. De woning kan in die periode alleen met een
leefbaarheidsproblematiek mogelijk om extra druk op
vergunning verhuurd worden. Dit geldt uitsluitend voor
de leefbaarheid als gevolg van de opkoop van
Daarnaast hebben burgemeester en wethouders de
koopwoningen die:
woningen voor verhuur te beperken.
bevoegdheid om een ontheffing te verlenen. In
A. B. C.
aan naaste familie worden verhuurd (bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad);
2.
tijdelijk worden verhuurd (voor maximaal 12 maanden) in afwachten van het moment waarop de koper de woning zelf zal betrekken;
3.
onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand.
na invoering van de opkoopbescherming worden
bepaalde situaties kan het immers onredelijk zijn om
aangekocht vrij van gebruik en huur, of
verhuur te weigeren. Aan de ontheffing kunnen
bij aankoop in verhuurde staat waren voor een
voorschriften en beperkingen worden verbonden. De
periode van minder dan zes maanden, of
wet opkoopbescherming geldt vooralsnog voor vijf jaar
werden verhuurd met een vergunning daarvoor.
en vervalt op 1 januari 2025. Het is echter mogelijk dat
Wanneer de gemeente van de opkoopbescherming
de opkoopbescherming wordt verlengd. In de komende
gebruik wil maken, moet het instrument worden
drie jaar vindt een evaluatie plaats naar de relevantie
opgenomen in de Huisvestingsverordening. Om deze
en noodzaak van deze maatregel in de economische
maatregel in te voeren moet de gemeente vaststellen
situatie van dat moment.
ONDERBOUWING OPKOOPBESCHERMING WOUDENBERG | 01 December 2022 | 22
HET WERKINGSGEBIED Waar geldt de opkoopbescherming?
op wijk- of buurtniveau naar het aantal transacties van
Het is aan de gemeente om te bepalen waar de
opkoopbescherming. We weten wel hoe ruimer de
de afgelopen 5 jaar en welk aandeel de investeerders
opkoopbescherming geldt en welke woningen er onder
reikwijdte of het werkingsgebied, hoe beter de
hadden in het opkopen van woningen. Daarnaast keken
vallen. Dit kan op basis van het werkingsgebied en de
onderbouwing dient te zijn.
gemeenten naar het aandeel van de particuliere
reikwijdte.
voorraad wat al in handen is van beleggers.
Bij het werkingsgebied gaat het om een geografische
Wat doen andere gemeenten?
afbakening. Gedacht kan worden aan een wijk, buurt of
Wel kunnen we kijken naar onderbouwingen van
Reikwijdte
postcodegebied. Voor een relatief kleine gemeente als
andere gemeenten en de gemaakte keuzes betreffende
Veel gemeenten nemen de NHG-grens als richtlijn
Woudenberg, met maar één wijk, is een afbakening op
het werkingsgebied en de reikwijdte vergelijken.
(gemeente Deventer). Bij gemeenten waarbij deze
buurtniveau het meest voor de hand liggend.
grens te hoog of te laag is laten ze ongeveer 60
De opkoopbescherming richt zich alleen op het
Werkingsgebied
procent van de gehele voorraad (gemeente Utrecht) of
goedkope en middeldure segment. Dit is de reikwijdte
Aanwijzing van de gehele gemeente als werkingsgebied
van de koopvoorraad (gemeente Groningen) onder de
van de opkoopbescherming. Gemeenten kiezen zelf de
is mogelijk, mits dit juridisch overtuigend onderbouwd
opkoopbescherming vallen. Er zijn ook gemeenten die
hoogte van deze prijsgrenzen en dienen dit te
kan worden op basis van schaarste- of
hoger inzetten, met de gemeente Arnhem die 70% van
onderbouwen. De WOZ-waarde wordt gebruikt om op
leefbaarheidsproblematiek. Van
de koopvoorraad beschermt voor opkoop. Een
een objectieve manier te kunnen bepalen welke
leefbaarheidsproblematiek is in Woudenberg geen
reikwijdte die hoger ligt dan de NHG-prijsgrens brengt
woningen wel en niet onder de opkoopbescherming
sprake dus is een onderbouwing op basis van schaarste
juridische risico’s met zicht mee: in eerdere rechterlijke
vallen. Er is nog geen jurisprudentie bekend over de
nodig. Slechts enkele gemeenten die de
uitspraken over de huisvestingswet heeft de rechter
opkoopbescherming al invoerden lieten deze gelden
namelijk de NHG-grens als maximale prijsgrens
voor de hele gemeente. De meeste gemeenten keken
aangewezen.
ONDERBOUWING OPKOOPBESCHERMING WOUDENBERG | 01 December 2022 | 23
BUURT Bedrijventerrein De Grift Den Treek-Henschoten Geerestein Het Groene Woud Het Zeeland Laanzicht Nico Bergsteijn Nieuwoord WOZ-gem
WOZ-mediaan
WOZ-NHG2022
WOZ-NHG2023
WOZ-NHG2022+20%
WOZ-NHG2023+20%
jaar
€ 389.318
€ 344.000
€ 355.000
€ 405.000
€ 426.000
€ 486.000
2022
49%
35%
40%
53%
58%
70%
2023
41%
22%
27%
45%
50%
62%
Rumelaar-Lambalgen Voskuilen Woudenberg-Oost WOUDENBERG
WOZ-NHG-2023
+ 20%
€ 405.000
€ 486.000
6%
12%
55%
69%
4%
11%
0%
3%
36%
60%
28%
33%
60%
75%
54%
79%
45%
67%
5%
9%
3%
5%
25%
53%
45%
62%
ONDERBOUWING OPKOOPBESCHERMING WOUDENBERG | 01 December 2022 | 24
PROJECTNAAM Opkoopbescherming Woudenberg OPDRACHTGEVER Gemeente Woudenberg PROJECTTEAM Sjouke Stienstra STATUS Definitief
DATUM 2 december 2022
KAW Groningen Kattenhage 1 9712 JE GRONINGEN l Postbus 1527 9701 BM GRONINGEN Rotterdam Pelgrimsstraat 1 3029 BH ROTTERDAM Eindhoven Rechtestraat 59c 5611 GN EINDHOVEN www.kaw.nl l +31 88 529 0000 l info@kaw.nl