04. Nota van beantwoording zienswijzen bestemmingsplan Nico Bergsteijnweg 64.pdf

Nota van beantwoording zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Nico Bergsteijnweg 64, Woudenberg Het ontwerpbestemmingsplan Nico Bergsteijnweg 64 heeft gedurende zes weken voor een ieder ter visie gelegen, van 30 juni tot en met 11 augustus 2021. Gedurende de periode van ter inzage legging is er, namens diverse huishoudens, een zienswijze ingediend. In deze Nota van beantwoording zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Nico Bergsteijnweg 64 is deze zienswijze samengevat en voorzien van een antwoord. Naar aanleiding van de ingediende zienswijze heeft op 30 september 2021 een overleg tussen initiatiefnemer, de indieners van de zienswijze en de gemeente plaatsgevonden. Door de indieners van de zienswijze is aangegeven dat zij liever geen appartementen in het pand aan de Nico Bergsteijnweg 64 gerealiseerd zien worden. Zij hebben echter wel begrip voor de behoefte aan de beoogde appartementen, gezamenlijk is daarom bezien hoe er aan de bezwaren tegemoet gekomen kan worden. De onderling gemaakt afspraken zijn verwerkt in de beantwoording van de zienswijzen. Nr. 1

Zienswijze Samengevat worden er bezwaren geuit tegen: a. De nieuwe gezamenlijke buitenruimte zorgt ervoor dat de privacy van buurtbewoners wordt verminderd, met waardevermindering van de woning tot gevolg. Men verwacht dan ook dat er geen gezamenlijke buitenruimte wordt opgenomen. b. Het gebruik ten opzichte van de rest van de omgeving wijkt af. Het gaat om appartementen in plaats van woonhuizen. Benieuwd welke overwegingen hieraan ten grondslag liggen. c. Het geluid zal door de gezamenlijke buitenruimte toenemen. De vraag is of én hoe hier in onderzoeken rekening mee gehouden is. d. Hoe wordt omgegaan met de veiligheid van gebruikers van de buitenruimte? Appelanten willen inzicht in de (genomen) maatregelen om overlast zoveel mogelijk te beperken.

Antwoord a. Zoals in de inleidende tekst is te lezen is er in overleg met de indieners van de zienswijze bezien hoe er aan de bezwaren tegemoet kan worden gekomen. Van het gezamenlijk dakterras wordt hinder door inkijk en geluidsoverlast verwacht. Liever ziet men geen dakterras maar er is ook begrip voor de behoefte aan een buitenruimte bij de appartementen. Er is afgesproken dat het dakterras beperkt blijft qua afmeting (8,5m x 4m, dit conform het dakterras zoals dit in ieder geval vanaf 2008 op de luchtfoto’s te zien is) zodat er voldoende afstand tot aan de erfgrenzen blijft. Daarnaast wordt om het dakterras een afscheidende muur gerealiseerd (net als de rest van het pand wit gekeimd), deze muur heeft een maximale diepte van 0,2 meter. Ter hoogte van Daantgenshof is de hoogte van deze muur 2 meter. Ter hoogte van de woning aan de Laan van Blotenburg 66 wordt de muur 1,80 meter. De hoogte van de muur aan de straatzijde van de Laan van Blotenburg wordt 1,20 meter. In het bestemmingsplan worden bovenstaande afmetingen (als voorwaardelijke verplichting) vastgelegd. Daarnaast wordt door middel van de voorwaardelijke verplichting opgenomen dat er, aan de zijde van Daantgenshof en de aangrenzende woning aan de Nico Bergsteijnweg, sprake moet zijn van een blinde muur.

Indieners van de zienswijze zien de instandhouding van de blinde muur ook graag geregeld in de anterieure overeenkomst. De instandhouding wordt echter al via het publiekrecht (bestemmingsplan) vastgelegd en die weg biedt meer waarborgen. Hierdoor is er sprake van het doorkruisingsverbod: op

1

Nr.

Zienswijze e. In het ontwerp bp is aangegeven dat er ruimte moet zijn voor 8 parkeerplaatsen. Momenteel zijn vaak al 4 plekken bezet voor werkmaterieel/materieel. In hoeverre is er een mogelijkheid om een clausule op te maken dat de bewoners van het object enkel op eigen terrein parkeren en niet op de openbare parkeerplaatsen? f. 6 parkeerplaatsen zijn gesitueerd aan de zijkant van het object, grenzend aan een doorgaande straat/kruispunt. Hoe is rekening gehouden met de veiligheid/overzichtelijkheid van het kruispunt, ook gezien de herinrichting van de Nico Bergsteijnweg? g. Parkeerplaatsen: in hoeverre is rekening gehouden met een trottoir en de verder uitstraling van de buurt? O.a. toegankelijkheid mindervalide personen/ kinderwagens en groen in de wijk. h. Op dit moment is er sprake van één eigenaarsgezin welke de transitie van dit object realiseert. Is het mogelijk dat het voorstel alleen van toepassing is bij de huidige eigenaar? Gezien het uitmaakt wie de eigenaar is willen buurtbewoners het recht behouden bij verkoop opnieuw te beoordelen of het ontwerpwijzigingsplan in overeenstemming naar hun wens is. i. Op www.ruimtelijkeplannen.nl staat de Gemeente Utrechtse Heuvelrug vermeld. Het gaat echter om de gemeente Woudenberg. Wat is de achterliggende gedachte?

Antwoord grond van het doorkruisingsverbod is de overheid gehouden voor de publieke weg te kiezen. b. Conform de Woonvisie 2019+ is er sprake is van een toenemende vraag naar (kleinschalige) appartementen in Woudenberg. Daarbij is transformatie van bestaand vastgoed als een van de oplossingsrichtingen benoemd om aan die vraag te voldoen. Met deze ontwikkeling houden wordt ingespeeld op de behoefte zoals opgenomen in de Woonvisie en is ook in lijn met eerdere transformaties van bedrijven/kantoren naar woningen. c. De gemeenschappelijke buitenruimte zal worden gebruikt als terras/balkon. Het te verwachten geluid is beperkt (want het betreft enkel het geluid van bewoners en geen andere functies) en zal redelijkerwijs in het verlengde liggen van andere geluidsbronnen uit omliggende tuinen en percelen. Zie verder de beantwoording onder A. De inrichting en hoogteverschillen van de afscheiding maakt dat het de verwachting is, van gemeente en de indieners van de zienswijze, dat het geluid zich met name verplaatst via de lagere zijde aan de Laan van Blotenburg. d. Zie de beantwoording onder A en D. e. In 2019 is de bestaande bedrijfswoning al omgezet in een burgerwoning. Met dit bestemmingsplan worden daarnaast enkele appartementen mogelijk gemaakt.

Op en bij het perceel is derhalve geen sprake meer van een bedrijf (met uitzondering van een magazijnruimte voor het bedrijf van de eigenaar/bewoner. In de parkeerberekening is uitgegaan van die nieuwe situatie. Eventuele bestaande parkeerproblematiek hoeft bij de ontwikkeling van een nieuw plan niet door het nieuwe plan opgelost te worden. Wel moet het nieuwe plan voorzien in voldoende parkeerplaatsen om in de extra parkeerbehoefte te voorzien. Het plan voldoet aan deze randvoorwaarde (de parkeernorm). Dat wil zeggen dat de parkeerdruk in de bestaande straat door de ontwikkeling van dit plan niet vergroot wordt. Het is niet mogelijk en niet wenselijk openbare parkeerplekken af te sluiten voor anderen. In het overleg van 30 september is daarnaast overeengekomen dat in de anterieure overeenkomst opgenomen wordt dat de bewoners verplicht zijn om zoveel mogelijk op deze parkeerplaatsen te parkeren. Indieners van de zienswijze hebben aanvullend gevraagd de bewoners middels de

2

Nr.

Zienswijze j. Eerder is een bouwvergunning aangevraagd om de woning te verbouwen. Buurtbewoners zijn hierbij niet geïnformeerd, zaken zijn zonder medeweten gewijzigd. Waarom is toen niet besloten te informeren? Nu enkel sprake van inpandige verandering; waarom niet gelijktijdig aangevraagd? Hoe wordt er omgegaan met de gebrekkige/niet transparante communicatie richting buurtbewoners?. k. Brief burenonderzoek: op welke wijze is bepaald dat alle buren zijn benaderd? Nogmaals: er is bekend dat er over meerdere aangrenzende percelen uitgekeken wordt. Helaas zijn de eigenaren van deze aangrenzende percelen niet allemaal benaderd.

Antwoord overeenkomst te verplichting eerst op deze parkeerplaatsen te parkeren alvorens er elders geparkeerd wordt. In de praktijk is deze verplichting echter niet te handhaven. Immers dan moet er gecontroleerd worden waar de bewoners parkeren en dat kan alleen door geregeld aanwezig te zijn. Gelet op de ligging van de parkeerplaatsen is het echter aannemelijk de bewoners van de woningen daar ook zullen parkeren. Indien blijkt dat de parkeerplaatsen steeds leeg zijn (en er dus geen gebruik van wordt gemaakt) dan kunnen bewoners daarop aangesproken worden. Gelet op het doorkruisingsverbod en uitspraken van de Raad van State over soortgelijke gevallen wordt de instandhouding van de parkeerplaatsen via een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan opgenomen. Geregeld wordt dat de woningen alleen als woning gebruikt mogen worden indien betreffende parkeerplaatsen zijn gerealiseerd en in stand worden gehouden. Indien de parkeerplaatsen niet langer aanwezig zijn mogen de woningen niet meer gebruikt worden en kan er bestuursrechtelijk tegen opgetreden worden. f. De parkeerplaatsen aan de zijkant worden vrijwel direct tegen de bestaande bebouwing aan gerealiseerd. De afstand tussen het de parkeerplaatsen en het wegvak bedraagt ongeveer 3 meter. Binnen deze 3 meter wordt rekening gehouden met een trottoir van 1,80 meter breed.

De diepte van de parkeerplaatsen moet nog exact bepaald worden maar er is in ieder geval voldoende ruimte voor parkeervakken met een diepte van 4,75 meter. Dit is de minimale maat die wij als gemeente hanteren. De parkeerplaatsen komen op voldoende afstand van het wegvak en het kruispunt te liggen. g. Zie de beantwoording onder f. Daarnaast wordt in een overeenkomst met de initiatiefnemer afgesproken dat elders in de buurt groencompensatie (plaatsing bomen, plantsoen) plaatsvindt. h. Doordat het toegestane aantal woningen is vastgelegd in het bestemmingsplan geldt dat ook een eventuele volgende eigenaar appartementen mag hebben in het pand. Het bestemmingsplan is een juridisch bindend document voor zowel de overheid als burgers en bedrijven. Het is dan ook niet mogelijk bij verkoop opnieuw te beoordelen of het plan in overeenstemming is met hetgeen de buurt wenst/gebruikelijk is in de omgeving. In het overleg met de indieners van de zienswijzen is door de initiatiefnemer aangegeven dat het gaat

3

Nr.

Zienswijze

Antwoord om 1 persoons huishoudens waardoor de overlast beperkt is. Gelet op de beperkte grootte van de appartementen is het inderdaad te verwachten dat er alleen 1 persoonshuishoudens komen te wonen. Wij leggen echter alleen vast dat er per woning 1 huishouden mag wonen (maar dus niet dat er maar 1 persoon mag wonen). i. Hier is inderdaad sprake van een omissie. In plaats van de gemeente Utrechtse Heuvelrug zal in het vervolg de gemeente Woudenberg worden vermeld. j. De eerdere verbouwing is vergund middels een zogenaamde kruimelvergunning. Bij een dergelijke vergunning is het mogelijk bezwaar te maken op de verleende vergunning. Er wordt echter geen ontwerpvergunning ter inzage gelegd want het betreft een eenvoudig (regulier) vergunningstraject waarvoor geen zienswijzenprocedure geldt. Tijdens het overleg op 30 september is er door de indieners van de zienswijzen uitgesproken dat zij het jammer vinden dat er over het eerdere plan niet is gecommuniceerd en dat daarbij niet meteen is aangegeven dat er het voornemen was om appartementen te realiseren. Zoals hierboven is aangegeven geldt voor de eerdere vergunning dat participatie niet verplicht is. Initiatiefnemers hebben daarnaast toegelicht dat zij niet van plan waren om zo snel na de eerdere verbouwing al appartementen te willen realiseren. Privé is er echter het een en ander gewijzigd waardoor de kans zich nu voordoet.

Voor de gemeente maakt de volgorde van indiening niet uit. Zoals onder b is opgenomen past de transformatie van bedrijven naar wonen in ons beleid. k. Naar aanleiding van de ingediende zienswijze is gebleken dat het overleg met de buurt onvoldoende is geweest. Wij gaan er vanuit dat we met het overleg van 30 september de belanghebbende de gelegenheid hebben gegeven mee te denken over het plan. De hierboven weergegeven afspraken zijn op basis van dit overleg tot stand gekomen. Conclusie Naar aanleiding van de zienswijze en het overleg met indieners worden samengevat de volgende wijzigingen doorgevoerd: -

In het bestemmingsplan wordt door middel van een

4

Nr.

Zienswijze

Antwoord voorwaardelijke verplichting geregeld dat er een afschermende muur om het dakterras wordt geplaatst. Daarbij wordt bepaald dat de muur een blinde muur (zonder openingen) dient te betreffen. - In het bestemmingsplan wordt door middel van een voorwaardelijke verplichting geregeld dat de woningen alleen gebruikt mogen worden indien de parkeerplaatsen zijn aangelegd en in stand worden gehouden. - In de anterieure overeenkomst is vastgelegd dat de bewoners van de appartementen en de bestaande woning zoveel mogelijk gebruik moeten maken van de parkeerplaatsen op eigen terrein. In de overeenkomst is daarnaast geregeld dat de parkeerplaatsen in stand moeten worden gehouden. Een en ander is met een kettingbeding geregeld.

5