04. Beleidsnotitie ingrepen woningmarkt.pdf
Tekst van het document
BELEIDSNOTITIE INGREPEN WONINGMARKT GEMEENTE WOUDENBERG
BELEIDSNOTITIE INGREPEN WONINGMARKT - GEMEENTE WOUDENBERG
1
AANLEIDING
INHOUDSOPGAVE
Iedereen heeft behoefte aan een veilige plek, een thuis waar je leeft, samenkomt en tot rust kunt
AANLEIDING 2
komen. Veel aspecten in het leven vinden plaats in en om de woning. Een veilige en prettige omgeving is een basisbehoefte voor ons als mens. Het is dan ook belangrijk dat iedereen in Woudenberg
WONINGBOUWCATEGORIEËN 4
prettig kan wonen. Dat betekent genoeg beschikbare woningen, passend bij het inkomen en de levensfase van mensen. Woningen die qua grootte, prijs, locatie en omgeving aansluiten op de
ZELFBEWONINGSPLICHT VOOR NIEUWBOUWWONINGEN 7
woonwensen van de Woudenbergse inwoners. ANTI - SPECULATIEBEDING VOOR NIEUWBOUWWONINGEN
8
Of het nu gaat om sociale huurwoningen, goedkope koopwoningen, vrije sector huurwoningen of duurdere koopwoningen, de woningmarkt van dit moment kent veel uitdagingen. Door de stijgende
OPKOOPBESCHERMING VOOR BESTAANDE WONINGEN 9
vraag naar woningen en steeds hogere huizenprijzen raakt het kopen van een woning voor steeds meer mensen buiten bereik. Zowel op landelijk niveau als op gemeentelijk niveau wordt er in
PRE - MANTELZORG WONINGEN 12
Nederland hard gewerkt om te onderzoeken welke maatregelen er mogelijk zijn om de woningmarkt weer vlot te trekken. De grotere gemeenten in Nederland zetten hiervoor op dit moment, met
VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN 15
verschillende maatregelen, de eerste stappen. Ook Woudenberg vindt het belangrijk om (pro)actief aan de slag te gaan zodat er zoveel mogelijk Woudenbergers prettig kunnen wonen.
AANPASSINGEN HUISVESTINGSWET 2014 19
In deze beleidsnotitie zijn concrete maatregelen uitgewerkt die een belangrijke bijdrage leveren aan
HOE GAAN WE VERDER? 23
het meer in balans brengen van de Woudenbergse woningmarkt. Hoe we dit doen, leest u in deze beleidsnotitie. Hierin zijn onder andere zaken rondom opkoopbescherming, zelfbewoningsplicht en
ZOVEEL MOGELIJK PASSENDE WONINGEN VOOR WOUDENBERGERS
26
een vereveningsfonds uitgewerkt. Ook kijken we met elkaar kritisch naar de huidige woningmarkt en de prijzen behorende bij de woningbouw-categorieën die momenteel in Woudenberg gehanteerd
BIJLAGEN 27
worden.
Beleidsnotitie Ingrepen Woningmarkt Gemeente Woudenberg 18 januari 2022 2
BELEIDSNOTITIE INGREPEN WONINGMARKT - GEMEENTE WOUDENBERG
3
WONINGBOUWCATEGORIEËN Met de Woonvisie 2019+ zijn er in Woudenberg woningbouwcategorieën (gebaseerd op prijs)
Was
Wordt
vastgesteld. Door middel van deze categorieën maken wij inzichtelijk in welke categorie er
Koop
woningen toegevoegd worden en waar de behoeften liggen. Door stijging van de bouwkosten van
Goedkoop / sociale koop
Tot 200.000 euro (10% verhoging mogelijk bij extra duurzaamheidsmaatregelen)
Tot 240.000 euro*
de huidige marktwaarden. Dit geldt zowel bij de categorie sociale/goedkope koopwoning als andere
Betaalbaar
200.000 – 300.000 euro
240.000 – NHG Grens*2
woningbouw categorieën. Om de categorie-indeling aan te sluiten bij de markt gaan wij vanaf 1
Middelduur
300.000 – 500.000 euro
NHG Grens – 600.000 euro
500.000+ euro
600.000+ euro
nieuwbouwwoningen en ontwikkelingen in de markt stroken de opgenomen bedragen niet meer met
maart 2022 een aangepaste prijscategorie hanteren.
Duur
1 Koopgarant kent een maximale grens van 240.000 euro en heeft geen mogelijkheden om dit op te hogen * indien er sprake is van extra duurzaamheidsmaatregelen.
*2 per 1 januari 2022 is dit 355.000 euro
Voor de categorie sociale koop wordt vaak gebruik gemaakt van de Koopgarantregeling. Koopgarant is een regeling die ervoor zorgt dat starters op de woningmarkt makkelijker hun eerste woning kunnen kopen. De verkoper van de woning, meestal een projectontwikkelaar, geeft starters hierbij korting op de woning. Voor het inzetten van de Koopgarantregeling geldt, op dit moment, een maximumbedrag voor een goedkope koopwoning van 240.000 euro. Aansluiten op dit maximum bedrag voor de categorie sociale koop is een logische stap, de prijs staat meer in verhouding met
1
Huur Sociaal
1e aftopping – 633,25 2e aftopping – 678,66
1e aftopping – 633,25 2e aftopping – 678,66
Sociaal – huur liberalisatiegrens
752,33
763,47 (prijspeil 2022)
Middenhuur
Tot 850,-
Tot 1.000,-
Vrije sector
Vanaf 850,-
Vanaf 1.000,-
de huidige bouwkosten en kopers kunnen gebruiken blijven maken van de Koopgarantregeling. Het ophogen van de verkoopprijs van een sociale koopwoning, naar maximaal 240.000 euro, zorgt
Zoals in bovenstaande tabel af te lezen is kiezen we voor de categorie middelduur aan te sluiten
er daarnaast ook voor dat het kortingspercentage niet boven het maximum van 33,33% van de
bij de NHG-grens. Er wordt dus geen vaststaand maximaal bedrag gehanteerd, maar we gaan
getaxeerde waarde uit komt. Als een hoger kortingspercentage wordt gehanteerd mag een woning
uit van de NHG-grens als maximaal bedrag. Dit zorgt er voor dat deze categorie automatisch
namelijk niet met Koopgarant aangeboden worden.
meebeweegt met de landelijke ontwikkelingen. Daarnaast sluit dit aan de op grens zoals deze door de provincie Utrecht gehanteerd wordt. Bij de categorie middelduur valt te denken aan rijwoningen
Ook bij de andere woningbouwcategorieën zijn de prijzen uit de Woonvisie 2019+ niet meer
en hoekwoningen (met en zonder garage). Daarmee is het logisch dat deze categorie een ruime
realistisch. Gelet op de krapte op de huidige woningmarkt en de hoge bouwprijzen is het reëel
bandbreedte heeft en behoudt.
om ook de prijzen van de overige segmenten koopwoningen te verhogen. In de tabel hierna is uitgewerkt wat de opgenomen bedragen waren en wat hoe de categorieën er bij correctie uit gaat
Voor de categorie duur is gekeken naar realistische verkoopprijzen van (nieuwbouw) tweekappers
zien.
en vrijstaande woningen in deze regio.
4
BELEIDSNOTITIE INGREPEN WONINGMARKT - GEMEENTE WOUDENBERG
5
ZELFBEWONINGSPLICHT VOOR NIEUWBOUWWONINGEN Effecten van de wijzigingen van de prijscategorieën voor project Hoevelaar
In de Oplegger 2020+ behorende bij de Woonvisie 2019+ is er in de gemeente Woudenberg vastgesteld
•
Fase 1; voor fase 1 heeft deze aanpassing alleen effect op de laatste 48 woningen (cluster D en
dat er een zelfbewoningsplicht van vijf jaar geldt voor nieuwbouw (koop)woningen. Op verzoek van
E). De woningen komen in de loop van 2022 in de verkoop. De verkoopprijzen sluiten dan aan
de gemeenteraad is een zelfbewoningsplicht alleen van toepassing bij nieuwbouwwoningen tot de
bij de nieuwe categorieën.
NHG grens.
•
Fase 2; voor fase 2 wordt op dit moment de grondexploitatie opgesteld. Deze aanpassingen zijn te zijner tijd de maximale verkoopprijzen van de woningen en worden gebaseerd worden op de
Zoals in de Oplegger 2020+ uitgewerkt is, mag bij de zelfbewoningsplicht een woning alleen door de
nieuwe tabel.
koper zelf worden bewoond. Het is dan niet mogelijk om een woning te verhuren. Verkopen van een woning is uiteraard wel mogelijk maar dan wordt de zelfbewoningsplicht, bij voorkeur middels een
Met het wijzigen van de maximale verkoopprijzen van de nieuwbouwwoningen is het logisch en
kettingbeding met boetebepaling, doorgelegd naar eventuele opvolgende kopers. Om te voorkomen
te verantwoorden dat contractueel overeengekomen grondprijzen van de te bouwen woningen
dat bepaalde woningeigenaren hier onevenredig door geraakt worden kan de gemeente ontheffing
eveneens stijgen. Een concrete uitwerking hiervan volgt per project.
verlenen van deze zelfbewoningsplicht. Zo is denkbaar dat een woning in bepaalde omstandigheden verhuurd kan worden zoals bijvoorbeeld bij tijdelijk verblijf in het buitenland.
Verdere uitwerking Als bijlage bij deze beleidsnotitie is de Doelgroepenverordening 2022 gemeente Woudenberg
Diverse grote steden zijn op dit moment bezig met het opnemen van de zelfbewoningsplicht en zoeken
toegevoegd. Na vaststelling van deze Doelgroepenverordening treedt deze vanaf 1 maart 2022 in
bijvoorbeeld met de opkoopbescherming naar mogelijkheden voor bestaande bouw. Om te voorkomen
werking.
dat beleggers meer woningen opkopen of hun focus verschuiven naar de duurdere woningen binnen onze gemeente, passen wij na het vaststellen van deze beleidsnotitie de zelfbewoningsplicht aan. In afwijking van het eerder genomen besluit, bij de Oplegger 2020+ behorende bij de Woonvisie 2019+, geldt de zelfbewoningsplicht voor alle woningtypen die gerealiseerd worden op gronden die (mede) door de gemeente Woudenberg verkocht zijn. Dit weert beleggers en speculanten van de woningmarkt en vergroot de kans dat de beoogde doelgroepen een (betaalbare) koopwoning vindt. We vinden het van groot belang dat de zelfbewoningsplicht bij alle soorten woning geldt, omdat de landelijke tendens laat zien dat beleggers hun focus verplaatsen naar de duurdere woningen.
Als de gemeente (gedeeltelijk) grondeigenaar is, dan wordt de bovenstaande zelfbewoningsplicht (voor koopwoningen) opgenomen in de overeenkomsten behorende bij het desbetreffende woningbouwproject. Wij treden in overleg met ontwikkelaars wanneer wij geen grondeigenaar zijn om tot afspraken over zelfbewoningsplicht te komen.
Was Zelfbewoningsplicht gedurende vijf jaar voor nieuwbouwwoningen tot de NHG-grens.
6
Wordt Zelfbewoningsplicht gedurende vijf jaar voor alle nieuwbouwwoningen.
BELEIDSNOTITIE INGREPEN WONINGMARKT - GEMEENTE WOUDENBERG
7
ANTI – SPECULATIEBEDING VOOR NIEUWBOUWWONINGEN
OPKOOPBESCHERMING VOOR BESTAANDE WONINGEN
In de Oplegger 2020+ behorende bij de Woonvisie 2019+ is er in de gemeente Woudenberg
Vanwege het grote woningtekort staat de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen in
vastgesteld dat er een anti-speculatiebeding geldt voor goedkope, betaalbare en middeldure
Woudenberg onder druk. Het is daarbij belangrijk oog te hebben voor mensen met middeninkomens
koopwoningen die gerealiseerd worden in projecten met grondeigendom van de gemeente. Op
en starters. Door schaarste en sterke prijsstijgingen is het voor deze groep steeds lastiger om een
verzoek van de gemeenteraad is dit anti-speculatiebeding op dit moment alleen van toepassing bij
woning te kopen in Woudenberg. Schaarste komt onder andere door concurrentie van kopers die
nieuwbouwwoningen met een koopprijs tot de NHG grens.
niet zelf in de woning gaan wonen, maar deze verhuren. Door het rendement dat behaald kan worden, krijgen de woningen een hogere beleggingswaarde. Hoger dan dat kopers die zelf in een
Een anti-speculatiebeding betekent dat als de koper binnen deze termijn (vijf jaar) de woning wil
woning willen gaan wonen kunnen financieren.
verkopen, hij of zij een deel van de winst moet afdragen aan de vorige eigenaar (vaak is dit de gemeente/grondeigenaren).
De opkoopbescherming is een regeling in de Huisvestingswet die per 1 januari 2022 in werking is
Speculatie leidt tot prijsopdrijving als speculanten woningen kopen en binnen korte tijd met winst
getreden. De opkoopbescherming is een regeling die verplicht dat een koper van een bestaande
doorverkopen. Voor de gemeente is het belangrijk om dit te voorkomen zodat doorstroming op de
woning er ook zelf in moet gaan wonen. Het verbod om de woningen te verhuren geldt dan tot
woningmarkt niet wordt belemmerd. Indien woningen namelijk snel na oplevering doorverkocht
maximaal vier jaar na aankoop van de woning. Deze regeling gaat hiermee buy-to-let (kopen om
worden voor een hogere prijs dan zijn deze woningen niet meer beschikbaar voor de doelgroep
te verhuren) tegen. Woningen die in verhuurde staat worden gekocht, mogen kopers wel blijven
waarvoor deze woningen eerder gebouwd zijn. Bij veranderende marktomstandigheden kan de
verhuren. De landelijke regeling geldt in beginsel voor vijf jaar. Na vijf jaar (2027) wordt gekeken
toepassing van het anti-speculatiebeding worden heroverwogen.
of de regeling verlengd wordt.
Nadat de gemeenteraad deze beleidsnotitie heeft vastgesteld wordt het bovenstaande aangepast zodat voor nieuwbouwwoningen in de gemeente Woudenberg bij gemeentelijke gronduitgifte
De gemeente kan in de eigen huisvestingsverordening bepalen dat voor goedkope en middeldure
ten behoeve van koopwoningen in de categorie goedkoop, betaalbaar en middelduur een anti-
koopwoningen in bepaalde gebieden van de gemeente de opkoopbescherming van toepassing is om
speculatiebeding wordt opgenomen.
ze zo te beschermen tegen opkoop door beleggers.
In het geval wanneer de gemeente geen grondeigenaar is, treedt de gemeente Woudenberg in
Onderbouwing waarom opkoopbescherming in Woudenberg
overleg met grondeigenaren van een project en verzoekt om medewerking om speculatie tegen te
Over de mogelijkheden voor een opkoopbescherming is eerder al zowel op landelijk als gemeentelijk
gaan.
niveau gesproken. Juist vanwege de groeiende rol van beleggers op de koopmarkt, waardoor met name middeninkomens en starters steeds minder kans maken, is dit een actueel thema.
Was Anti-speculatiebeding gedurende vijf jaar voor de nieuwbouwwoningen met een koopprijs tot de NHG-grens.
Wordt Anti-speculatiebeding gedurende vijf jaar voor de nieuwbouwwoningen die vallen in de categorie goedkoop, betaalbaar en middelduur.
Het aantal bestaande Woudenbergse koopwoningen dat is opgekocht door investeerders is in de periode van 2018 tot 2022 meer dan verdubbeld. Waar er in 2018 sprake was van 5% aankoop door beleggers is er in 2020 sprake van 13% aankoop door beleggers. Al deze woningen liggen in de prijsklasse tot 400.000 euro.
8
BELEIDSNOTITIE INGREPEN WONINGMARKT - GEMEENTE WOUDENBERG
9
Er zijn in Woudenberg drie wijken het meest populair bij de beleggers. Het gaat dan om De Grift,
Verdere uitwerking
Nico Bergsteijn en Het Groene Woud. In deze wijken is op dit moment 8% van de bestaande
Om de opkoopbescherming in Woudenberg in te stellen, dient dit opgenomen te worden in de
koopwoningen opgekocht door investeerders om deze vervolgens te verhuren. Kijkend naar deze
Huisvestingsverordening. Ook is het belangrijk dat er in de verdere uitwerking gekeken wordt op
wijken hebben we het dan over twee straten per wijk.
welke wijze de opkoopbescherming gehandhaafd kan worden. Dit is momenteel nog niet bekend en
Bij nieuwbouwwoningen is in de periode tussen 2015 – 2020 zelfs 30% van de woningen opgekocht
we bespreken op dit moment ook regionaal welke mogelijkheden hiervoor zijn.
door beleggers. Voor 1 juli 2022 wordt er een nieuwe Huisvestingsverordening opgesteld. De opkoopbescherming, In de bijlage van deze beleidsnotitie zijn tabellen toegevoegd waarmee inzicht gegeven wordt in de
zoals opgenomen in de Huisvestingswet, dient op lokaal niveau te worden geïmplementeerd.
cijfers behorende bij de Woudenbergse woningmarkt. Deze cijfers zijn voor het college aanleiding om
Tevens dient dan aangegeven te worden welke gebieden er aangewezen gaan worden waar de
een opkoopbescherming in te voeren. In grote steden wordt er specifiek gekeken naar de populairste
opkoopbescherming gaat gelden. In deze verordening wordt de opkoopbescherming verder
wijken maar gelet op de beperkte grootte van de gemeente Woudenberg, is de opkoopbescherming
uitgewerkt.
van toepassing voor alle koopwoningen met een WOZ-waarde tot de NHG grens. Juist ook omdat wanneer er gekozen wordt voor de opkoopbescherming in specifieke wijken de beleggers zich gaan
Vanwege de beschikbare ambtelijke capaciteit is de uitwerking niet eerder haalbaar. Er moet op
verplaatsen naar de andere wijken binnen de gemeente.
meerdere vlakken op detailniveau nog veel uitgezocht worden zodat het besluit goed onderbouwd kan worden. Bovendien zijn er tegen die tijd voorbeelden uit het land beschikbaar (die zijn er nu
Mensen die op zoek zijn naar een koopwoning om daar zelf in te wonen, maken zo meer kans om
nog niet) en is er waarschijnlijk ook meer bekend over hoe de opkoopbescherming gehandhaafd
daadwerkelijk een geschikte woning te vinden.
kan worden.
Wat houdt de regeling precies in? De belangrijkste punten van het voorstel zijn: •
Een koper moet na de koop van een bestaande woning zelf gaan wonen in het huis voor ten minste vier jaar.
•
De opkoopbescherming geldt voor heel Woudenberg voor koopwoningen met een WOZ-waarde tot de NHG grens.
Verhuren is verboden, tenzij hiervoor door de gemeente ontheffing wordt verleend. In de volgende gevallen kan bijvoorbeeld ontheffing verkregen worden: •
Verhuur aan eerste- of tweedegraadsfamilie;
•
Verhuur voor maximaal een jaar (als de eigenaar van de woning bijvoorbeeld tijdelijk verblijft in het buitenland) en;
•
Verhuur van woonruimte die onlosmakelijk deel uit maakt van een bedrijfsruimte, kantoor of winkel.
10
BELEIDSNOTITIE INGREPEN WONINGMARKT - GEMEENTE WOUDENBERG
11
PRE – MANTELZORGWONINGEN De gemeente Woudenberg vindt het belangrijk dat haar inwoners zo lang mogelijk zelfstandig in de
Pre-mantelzorg
eigen woonomgeving en in de nabijheid van het eigen sociale netwerk, kunnen blijven wonen. Door
De huidige wetgeving van WABO en BOR maakt het alleen mogelijk mantelzorgwoningen te realiseren
zelf de regie te houden, op tijd passende keuzes te maken en met elkaar vooruit te kijken als het
als er in de wettelijke zin sprake is van mantelzorg (via een indicatie) en niet als voorbereiding op
nog niet noodzakelijk is, is het mogelijk om langer zelfstandig te blijven wonen.
de oude dag. De mantelzorgwoningen zijn zelfstandige woningen (unit of verbouwd bijgebouw) in de tuin van een reguliere woning, het recht op deze extra woningen is direct gebonden aan een
Mantelzorg
zorgbehoefte. De verbinding aan de zorgbehoefte is nodig om oneigenlijk gebruik van de regeling
Voor zorgbehoevenden is de mogelijkheid tot mantelzorg hiervoor essentieel. De gemeente is van
te voorkomen en in de huidige druk op de woningmarkt illegale bewoning tegen te gaan. Aan
mening dat zij mantelzorgers die deze, vaak zware taak, vrijwillig op zich nemen moeten koesteren.
de andere kant merken wij ook dat families die tijdig willen inspelen op een in de toekomst te
De gemeente wil daarom deze mantelzorgers en zorgnemers, de ruimte geven om op tijd in nabijheid
verwachten mantelzorgondersteuning belemmerd worden in het vroegtijdig anticiperen. Omdat
van elkaar te kunnen gaan wonen, zodat mantelzorg verleend kan worden zodra de vraag er is.
formeel gewacht moet worden op het moment dat sprake is van voldoende behoefte aan zorg
Bijvoorbeeld door het realiseren van een mantelzorgwoning. Soms moet hiervoor de woning worden
en ondersteuning die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt. Daarbij wordt
aangepast of een speciale ‘woon-zorgunit’ op het bestaande perceel worden gerealiseerd. Voor
door de gemeente Woudenberg, in navolging van rijksbeleid, het belang om langer thuis te wonen
mensen die een zorgindicatie hebben is dat, vergunningsvrij, mogelijk gemaakt met de regeling
onderschreven. Burgers willen zelf (en moeten) ook langer thuis wonen in hun vertrouwde woon- en
voor mantelzorgwoningen in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en de landelijke
leefomgeving.
(Woningwet) en lokale (huisvestingsverordening) mantelzorgurgentieverklaring.
Zelfredzaamheid van burgers wordt lokaal ondersteund en bevorderd. In dit kader past het om een regeling te ontwerpen die voorziet in de behoefte voor een pré-mantelzorg(woning).
De gemeente heeft een mantelzorgbeleid voor hetgeen wettelijk bepaald is en gemeentelijke beleid is daarbij vooral een aanvulling voor die situaties waar persoonlijke of praktische zaken (ruimte bij
Ook collega-gemeenten hebben in de afgelopen twee jaar voor deze specifieke vraag beleidsregels
de woning) niet passen in de landelijke regeling, maar lokaal maatwerk vragen (afwijking van regels
(verordening) vastgesteld die een mogelijke tijdelijke vergunning voor de pre-mantelzorg woning
in de geest van de landelijke regeling).
mogelijk maakt.
In het Besluit omgevingsrecht (BOR) is bepaald wanneer sprake is van mantelzorg:
De pre-mantelzorgwoning kan daarbij als volgt worden omschreven:
Mantelzorg: Bijlage II BOR (Besluit omgevingsrecht) Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in
Pre-mantelzorgwoning: Een zelfstandige woonruimte van maximaal 100 m² bestaande uit één
het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve
bouwlaag en bewoonbaar door één huishouden van maximaal twee personen welke voldoet aan de
van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande
geldende wet- en regelgeving (Bouwbesluit, etc.)
sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente
Het college spreekt uit dat zij pre-mantelzorgwoningen graag mogelijk willen maken. Dit kan een
aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.
goede oplossing bieden om zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen blijven wonen en pre-mantelzorg te geven om op tijd in nabijheid van elkaar te gaan wonen. Het college vindt het belangrijk deze
De gemeente Woudenberg sluit met haar beleid aan bij deze definitie. Wordt voldaan aan
zorgrelatie te koesteren en te ondersteunen door wijziging van de regelgeving op dit punt. Indien
voornoemde omschrijving, dan kan de mantelzorgverlener of -ontvanger een zelfstandige woning
er door de gemeente toestemming wordt verleend voor een pre-mantelzorgwoning dan geldt hierbij
(unit) vergunning vrij bijplaatsen op het perceel of binnen de bestaande bouw realiseren. Deze
een maximumtermijn van tien jaar. Hiermee willen wij ongewenste bewoning voorkomen.
woning of verbouwing dient wel aan de eisen van het Bouwbesluit ter zake te voldoen.
12
BELEIDSNOTITIE INGREPEN WONINGMARKT - GEMEENTE WOUDENBERG
13
VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN Om een regeling voor pre-mantelzorg in te kunnen voeren is nog een nadere uitwerking noodzakelijk.
Een vereveningsfonds is een fonds dat de bouw van sociale huurwoningen dient te stimuleren. Als
De voorbeelden van collega-gemeenten gaan wij daarvoor gebruiken, maar deze lijken tot nu toe
een ontwikkelaar binnen een project onvoldoende sociale huurwoningen realiseert dan dient er een
nog niet toegepast in de provincie Utrecht. Wij zijn van mening dat pre-mantelzorg zowel in de kern
bijdrage in het fonds gestort te worden. Realiseert een ontwikkelaar meer sociale woningen dan
als in het buitengebied aan de orde kan zijn. Daarom moeten wij eerst in overleg met de provincie
het vastgestelde percentage dan krijgt de ontwikkelaar, onder voorwaarden, een financiële bijdrage
Utrecht om te bespreken of het realiseren van pre-mantelzorgwoningen past in het provinciaal
vanuit het vereveningsfonds.
beleid. Het gaat dan voornamelijk over het verstedelijkingsverbod zoals deze is opgenomen in de Provinciale Interim Omgevingsverordening.
Bij projecten van meer dan 20 woningen dient er de komende jaren minimaal onderstaande percentages aan sociale huur gerealiseerd te worden.
Aan de hand daarvan en de voorbeelden van andere gemeenten worden er vervolgens beleidsregels
De vastgestelde percentages zijn in de gemeente Woudenberg als volgt :
opgesteld die voorzien in de maatschappelijke behoefte aan pre-mantelzorg, maar die ook toetsbaar zijn en oneigenlijk gebruik tegen gaan. Deze beleidsregels worden na vaststelling, voordat deze in werking treden, gedeeld met de
2020 t/m 2024
20%
2025 t/m 2029
25%
2030 t/m 2040
30%
gemeenteraad. Zoals het er nu uit ziet is dit, in verband met de ingangsdatum van de Omgevingswet, voor 1 juli 2022.
Bij andere gemeenten, zowel in de regio (bijvoorbeeld Eemnes en Nijkerk) als landelijk is een vereveningsfonds vooral ingezet toen bleek dat er structureel minder sociale woningen gerealiseerd werden dan de afgesproken percentages. Daarnaast is er ook in veel gemeenten een startkapitaal in het fonds gestort.
Een vereveningsfonds in de gemeente Woudenberg? Binnen de gemeente Woudenberg wordt het afgesproken percentage van 20% sociale huur bij projecten waar meer dan 20 woningen worden gerealiseerd vrijwel altijd gehaald. Er zijn slechts enkele projecten waarbij dit niet het geval is (denk bijvoorbeeld aan een transformatieproject). De vraag is dan ook hoe groot de waarde van een vereveningsfonds in Woudenberg is. Daartegenover staat dat het vastgestelde percentage sociale huurwoningen de komende jaren mee stijgt met de stijgende behoefte aan sociale huurwoningen. Het is belangrijk dat er bij projecten van meer dan 20 woningen goede afspraken gemaakt worden zodat de daadwerkelijke realisatie van het vastgestelde percentage sociale huurwoningen geborgd is.
Het is wenselijk om het vereveningsfonds te voorzien van startkapitaal. Gelet op de financiële positie van de gemeente Woudenberg is het mogelijk om maximaal 175.000 euro in het vereveningsfonds te storten. Dit bedrag van 175.000 euro komt uit de reserve grondbedrijf.
14
BELEIDSNOTITIE INGREPEN WONINGMARKT - GEMEENTE WOUDENBERG
15
Reikwijdte van het vereveningsfonds
Hierbij heeft de initiatiefnemer de keuze in de navolgende compensatiemaatregelen:
Het vereveningsfonds is van toepassing op alle nieuwe en zachte (woningbouw-)plannen met twintig
1. Het niet gerealiseerde aandeel sociale huurwoningen wordt fysiek op een andere locatie binnen
of meer woningen, waarvoor de gemeente nog geen besluit over een bestemmingsherziening /
de gemeente gecompenseerd. De gemeente verlangt van de initiatiefnemer om acceptabele en
wijziging van het omgevingsplan of omgevingsvergunning heeft genomen.
geschikte alternatieven voor te dragen. Het staat de gemeente vrij om aan de initiatiefnemer locaties en projecten aan te dragen. In de anterieure overeenkomst wordt de fysieke compensatie
De realisatie van sociale huurwoningen is belangrijk, maar we zien ook dat onder andere vanwege
en de hieraan verbonden voorwaarden vastgelegd met een boeteclausule. De gemeente
de betaalbaarheid, deze realisatie onder druk staat. Mede daarom zijn er afspraken over het
behoudt zich het recht voor om een locatie of voorstel voor fysieke compensatie te weigeren. De
percentage sociale huurwoningen wat toegevoegd dient te worden indien er een project gerealiseerd
weigeringsgronden zijn met reden omkleed.
wordt bestaande uit meer dan twintig woningen. Het vereveningsfonds is om dezelfde reden
2. De initiatiefnemer levert een financiële bijdrage aan het vereveningsfonds voor de niet
alleen van toepassing voor sociale huurwoningen en niet voor middenhuur woningen of goedkope
gerealiseerde sociale huurwoningen. Hoe hoog de bijdrage is hangt af van het aantal niet
koopwoningen.
gerealiseerde woningen. Per niet gerealiseerde woning wordt een bedrag van 35.000 euro en per niet gerealiseerd appartement 30.000 euro in rekening gebracht welke voor de initiatiefnemer
Afwijkingen
gestort moet worden in het vereveningsfonds.
Denkbaar is dat vanwege financiële, ruimtelijke en/of maatschappelijke belangen1 een gemotiveerde grondslag voortvloeit die een afwijking van het afgesproken kader (% sociale huurwoningen)
Gebruik maken van het vereveningsfonds
rechtvaardigt. Het college is dan bevoegd om voor het specifieke nieuwbouwplan een afwijkend
Zodra de gemeente beschikt over een vereveningsfonds bestaat ook de mogelijkheid om dit als
besluit te nemen. Afwijken kan dus uitsluitend op basis van een besluit van college van B&W. Het
middel in te zetten om de realisatie van sociale huurwoningen te stimuleren. Het vereveningsfonds
besluit is met redenen omkleed en wordt door college genomen voorafgaand aan de start van
kan ingezet worden om meer dan het afgesproken percentage sociale huurwoningen in een project
de planologische procedure. Aan de afwijking van de woningverdeling van het kwalitatief kader
te realiseren. Het gaat over de volgende concrete gevallen:
worden, indien hiertoe aanleiding is, compensatiemaatregelen worden opgelegd. Het besluit van
•
Indien een initiatiefnemer (private partij) uit eigen initiatief meer sociale huurwoningen realiseert
het college en de consequenties die hieruit voortvloeien voor de initiatiefnemer, worden vastgelegd
dan het verplichte aandeel voor die periode en hierdoor een onrendabele top ontstaat in de
in een anterieure overeenkomst. Deze anterieure overeenkomst wordt zowel door de gemeente
grondexploitatie;
als de initiatiefnemer ondertekend voorafgaand aan het besluit dat het college van B&W neemt
•
Indien in een gemeentelijke grondexploitatie meer sociale huurwoningen worden gerealiseerd
om mee te werken aan de wijziging van het juridisch-planologische regime ten behoeve van het
dan het verplichte aandeel voor die periode en er hierdoor sprake is van een verliesgevende
woningbouwplan.
grondexploitatie.
Compensatie maatregelen
Een bijdrage uit het vereveningsfonds is alleen mogelijk als het gaat om de realisatie van sociale
Indien er niet voldaan kan worden aan het toevoegen van het afgesproken percentage sociale
huurwoningen en niet als het gaat over goedkope koopwoningen en middenhuur woningen. De
huurwoningen dan is het college alleen bereid aan een woningbouwplan mee te werken als de
hoogte van de bijdrage bedraagt maximaal 50% van de grondprijs met betrekking tot de extra te
initiatiefnemer bereid is om te voldoen aan de met deze afwijking samenhangende en opgelegde
realiseren woningen met een maximum van € 35.000,- per woning / € 30.000,- per appartement.
compensatiemaatregelen.
Het college besluit of een bijdrage uit het compensatiefonds wordt toegekend aan een initiatiefnemer.
1
conform Woonvisie 2019+
16
BELEIDSNOTITIE INGREPEN WONINGMARKT - GEMEENTE WOUDENBERG
17
AANPASSINGEN HUISVESTINGSWET 2014 Hardheidsclausule
Op het moment van schrijven van deze beleidsnotitie ligt er landelijk een wijziging van de
Indien de toepassing van het vereveningsfonds leidt tot een gemotiveerde onbillijkheid, is het
Huisvestingswet 2014 ter consultatie. De einddatum van deze consultatie is 12 januari 2022.
college bevoegd om af te zien van één of meer uitgangspunten van dit beleid ten aanzien van het
Deze beleidsnotitie ligt voor in de gemeenteraadsvergadering van februari 2022. Hieronder de
Vereveningsfonds. Dit onder de uitsluitende voorwaarde dat de gemeenteraad hierover voorafgaand
hoofdlijn van de wijzigingen zoals deze, op dit moment, voorgesteld worden. Bij definitief
haar wensen en bedenkingen kenbaar hebben kan maken dan wel in voorkomende gevallen hierover
worden van de conceptwijzigingen worden deze op gemeentelijk niveau voornamelijk verankerd
heeft besloten.
in de Huisvestingsverordening. Voor 1 juli 2022 dient de gemeente Woudenberg een nieuwe Huisvestingsverordening op te stellen. Indien mogelijk worden de noodzakelijk aanpassingen hierin
Voortgang vereveningsfonds
meegenomen.
In de voortgangsrapportage Wonen wordt de gemeenteraad op de hoogte gehouden van het bedrag dat op dat moment in het vereveningsfonds beschikbaar is.
Op grond van artikel 52, eerste lid van de Huisvestingswet 2014 is de Huisvestingswet geëvalueerd met
Mocht blijken dat er meer geld uit het fonds gaat dan er in gestort wordt dan volgt er een voorstel
het oog op de doeltreffendheid en de effecten van de wet in de praktijk. Deze evaluatie is uitgevoerd
richting de gemeenteraad om, indien gewenst, een nieuwe bijdrage in het vereveningsfonds te
door onderzoeksbureau RIGO, waarbij betrokkenheid is geweest van gemeenten, provincies, het
storten. Indien de gemeenteraad besluit om geen extra toevoeging aan het vereveningsfonds te
Rijk, woningcorporaties, particuliere verhuurders en consumentenorganisaties. Het evaluatierapport
doen, wordt een eventuele beroep op het vereveningsfonds afgewezen.
is in november 2020 naar de Tweede Kamer gezonden, waarbij in de begeleidende brief door de
Als er sprake is van het feit dat er langjarig meer geld in het fonds komt dan eruit gaat dan komt
minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een wijziging van de Huisvestingswet 2014
het college met een voorstel om dit geld in te zetten ten behoeve van het volkshuisvestelijk belang,
is aangekondigd.
specifiek voor de sociale huurmarkt. Uit de evaluatie blijkt dat de Huisvestingswet 2014 op dit moment voorziet in een grote behoefte van Verdere uitwerking
gemeenten om regels te kunnen stellen over woonruimteverdeling en woonruimtevoorraadbeheer.
Als bijlage bij deze beleidsnotitie is de verordening Vereveningsfonds gemeente Woudenberg
Daarbij is vanuit de gemeenten waardering voor het feit dat de Huisvestingswet het mogelijk maakt
toegevoegd. Na vaststelling van deze verordening treedt het vereveningsfonds vanaf 1 maart 2022
dat de Huisvestingsverordening zoveel mogelijk aansluit bij de lokale omstandigheden, maar gelet
in werking.
op de huidige woningmarkt is er behoefte aan meer sturingsmogelijkheden.
Naar aanleiding van deze evaluatie en op basis van signalen uit de praktijk is besloten tot wijziging en verduidelijking van de Huisvestingswet 2014, welke ten tijde van het schrijven van deze beleidsnotitie nog ter consultatie uit staat. De definitieve wijzigingen zijn ons dan ook nog niet bekend. In deze beleidsnotitie gaan we uit van de wijzigingen en verduidelijkingen zoals deze op dit moment voorliggen.
Deze wijzigingen en verduidelijkingen hebben betrekking op een aantal thema’s waarbij vooral de woonruimteverdeling en de wijzigingen die daar mogelijk zijn voor Woudenberg van belang. Daarom worden de belangrijkste punten rond dit thema hieronder uitgewerkt en worden ook de mogelijke gevolgen voor Woudenberg inzichtelijk gemaakt.
18
BELEIDSNOTITIE INGREPEN WONINGMARKT - GEMEENTE WOUDENBERG
19
•
Lokale binding
•
Voorrang aan beroepsgroepen
Het is voor gemeenten op dit moment mogelijk om in de Huisvestingsverordening te regelen dat er
Landelijk gezien blijkt dat het vinden van woonruimte voor woningzoekenden met een beroep dat van
maximaal 50% van de vrijkomende woningen toegewezen mag worden op basis van lokale binding.
vitaal belang is voor de plaatselijke samenleving een uitdaging is. Het gaat om woningzoekenden die
Het totale percentage op basis waarvan voorrang verleend kan worden aan woningzoekenden met
werkzaam zijn bij de politie, brandweer of andere hulpdiensten of woningzoekenden die werkzaam
economische of maatschappelijke binding aan de woningmarktregio blijft 50% van het totaal. Binnen
zijn in het onderwijs of de zorg. Door de schaarste aan woonruimte kunnen deze beroepsgroepen
dit percentage wordt wel voorgesteld om een iets grotere toewijzing op basis van lokale binding
onvoldoende passende woonruimte vinden in de gemeente. Dit heeft tot gevolg dat ze elders op
mogelijk te maken, door het percentage te verhogen naar 60% (hetgeen in totaal dus neerkomt op
zoek gaan naar werk en er een tekort ontstaat in bepaalde gemeenten aan deze beroepsgroepen.
30%). Op grond van artikel 14 van de Huisvestingswet 2014 is het mogelijk om voorrang te verlenen Concreet zien de wijzigingen er als volgt uit:
aan personen die maatschappelijk of economisch gebonden zijn aan de gemeente of regio. Van economische binding is sprake als de woningzoekende voor de voorziening in het bestaan aangewezen
Huisvestingswet 2014 (huidige regeling) Percentage voorrang aan woningzoekenden met economische of maatschappelijke binding aan de woningmarktregio
Maximaal 50% van het totaal
Percentage voorrang aan woningzoekenden met lokale binding
Maximaal 50% van het bovenstaande percentage (25% van het totaal)
Voorstel ter wijziging (nieuwe regeling) Percentage voorrang aan woningzoekenden met economische of maatschappelijke binding aan de woningmarktregio
Maximaal 50% van het totaal
Percentage voorrang aan woningzoekenden met lokale binding
Maximaal 60% van het bovenstaande percentage (30% van het totaal)
is op het duurzaam verrichten van arbeid binnen of vanuit het gebied waarop de bindingseis betrekking heeft. Het moet daarbij gaan om een substantieel deel van zijn inkomensverwerving. Verder moet het niet alleen gaan om het duurzaam karakter van de arbeid, maar ook om een duurzame relatie tussen de arbeid en het betrokken gebied. Daarbij kan momenteel geen onderscheid gemaakt worden tussen beroepsgroepen, waardoor beroepsgroepen met een vitaal belang voor de lokale samenleving in ‘dezelfde vijver vissen’ als alle andere beroepsgroepen met maatschappelijke of economische binding.
Om beroepsgroepen met een vitaal belang voor de (lokale en regionale) samenleving voorrang te kunnen geven bij het toewijzen van een woning wordt artikel 14 van de Huisvestingswet
Gevolgen voor Woudenberg
zodanig gewijzigd, dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat er bij
Woudenberg wil deze wijziging doorvoeren in de Huisvestingsverordening. Op deze wijze kan
maatschappelijke en economische binding voorrang kan worden gegeven aan woningzoekenden die
namelijk meer en beter maatwerk geleverd worden voor lokale woningzoekenden, is het mogelijk
een vitaal beroep uitoefenen in de gemeente.
dat starters en ouderen hun wooncarrière kunnen voortzetten in de eigen gemeente en makkelijker passende woonruimte vinden. Onverlet blijft dat de hoogte van het percentage voor lokale binding
Daarmee kan aan woningzoekenden die werken of willen werken in een gemeente met schaarste
uiteindelijk vastgesteld wordt door de gemeenteraad en daarbij is het percentage afhankelijk van
aan woonruimte voorrang worden gegeven bij het verkrijgen van een woning in de gemeente
de schaarste aan de aangewezen categorieën. Gelet op de huidige woningmarkt wordt de inzet in
waar ze werkzaam zijn. Het wonen van deze beroepsgroepen in de gemeente is immers essentieel
de Huisvestingsverordening van juli 2022 het maximale percentage.
voor het goed functioneren van de lokale samenleving. Ter voorkoming van willekeur en een onevenredige benadeling van andere beroepsgroepen krijgt de gemeenteraad de verplichting om in de huisvestingsverordening te onderbouwen dat de schaarste aan woonruimte in de gemeente ertoe leidt dat noodzakelijke beroepsgroepen zich niet kunnen vestigen in de gemeente.
20
BELEIDSNOTITIE INGREPEN WONINGMARKT - GEMEENTE WOUDENBERG
21
Het is de veronderstelling dat deze ingreep bijdraagt aan het oplossen van het tekort aan een
•
Toewijzing van sociale koopwoningen
bepaalde beroepsgroep. In het geval een tekort daadwerkelijk is opgelost, volgt dat het niet
Als gevolg van het grote woningtekort hebben veel doelgroepen, zoals starters en mensen met een
langer wenselijk is om nog voorrang te verlenen aan deze beroepsgroep. Om deze reden krijgt de
middeninkomen, behoefte aan een betaalbare (nieuwbouw) koopwoning. Deze schaarste leidt tot
gemeenteraad ook de mogelijkheid om een maximumaantal van een categorie woonruimten vast
een verdelingsvraagstuk wat op de vrije koopwoningmarkt wordt beslecht door een biedprocedure
te stellen per beroepsgroep.
waarbij de hoogste bieder wint en aspirant-kopers met een midden- of meer bescheiden inkomen buiten de boot vallen. Vooral mensen met een lager inkomen, zoals starters of eenverdieners in
Gevolgen voor Woudenberg
loondienst hebben het daardoor moeilijk op de koopwoningmarkt. Hoewel gemeenten reeds de
In de Huisvestingsverordening van Woudenberg is economische of maatschappelijke binding
mogelijkheid hebben om via een doelgroepenverordening te regelen dat woningen in de categorie
opgenomen bij het met voorrang toewijzen. Het college verwacht dat in Woudenberg minder
sociale koop worden gebouwd (op grond van de Wet ruimtelijke ordening), kunnen zij niet regelen
sprake is van het feit dat mensen met een beroep van vitaal belang geen woning kunnen vinden in
dat deze woningen ook daadwerkelijk bewoond gaan worden door mensen die tot de doelgroep
Woudenberg. Het college is dan ook voornemens om hiervoor geen aparte bepaling op te nemen
behoren en daardoor in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning (op grond van de
in de Huisvestingsverordening van juli 2022. Uiteraard blijft de economische en maatschappelijk
Huisvestingswet 2014). Deze situatie is onwenselijk, ook vanuit het perspectief van de betaalbaarheid
binding in de Huisvestingsverordening opgenomen en op basis daarvan kunnen mensen met een
en beschikbaarheid van het wonen voor mensen met een laag en middeninkomen. Het wetsvoorstel
beroep van vitaal belang reageren op woningen.
regelt daarom dat de gemeente sociale koopwoningen, die in het bestemmings- of omgevingsplan ook al zodanig als woningcategorie gebouwd zijn, toe kan gaan wijzen aan de doelgroep. Voor een goede uitvoering is het van belang dat het wetsvoorstel duidelijkheid verschaft over wat onder sociale koop wordt verstaan. In dit kader is ervoor gekozen om sociale koop te definiëren als een koopwoning met een sociaal karakter, wat inhoudt dat deze voldoet aan een aantal voorwaarden, te weten (I) dat de woning niet meer kost dan de geldende NHG-grens van het betreffende kalenderjaar (€ 325.000 op 1 januari 2021, red.) en (b) dat de woning kan worden bewoond door mensen met een aantoonbare behoefte aan betaalbare koopwoning. Om binnen deze en de bredere kaders van de Huisvestingswet 2014 lokaal maatwerk toe te staan, krijgen gemeenten de ruimte om nadere voorwaarden te stellen aan de doelgroep die in aanmerking komt om in een sociale koopwoning te wonen.
Gevolgen voor Woudenberg Kijkend naar de categorieën zoals deze aan het begin van deze beleidsnotitie voorgesteld worden, wordt het voor de gemeente Woudenberg mogelijk om voor de woningen in de Woudenbergse categorieën goedkoop/sociale koopwoning en betaalbare koopwoningen een toewijzing te regelen. Deze toewijzingen worden opgenomen in de overeenkomsten behorende bij de projecten. Indien er sprake is van een ontwikkeling waarbij de gemeente geen grondeigenaar is, gaat de gemeente met de ontwikkelaar in gesprek om te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om dit ook bij dat desbetreffende project in te voeren.
22
BELEIDSNOTITIE INGREPEN WONINGMARKT - GEMEENTE WOUDENBERG
23
HOE GAAN WE VERDER? Met deze beleidsnotitie wil het college van B&W van de gemeente Woudenberg de woningmarkt
•
Opkoopbescherming
meer in balans brengen. Uiteraard zijn deze maatregelen niet de oplossing voor alle problematiek,
Om de opkoopbescherming voor bestaande woningen in Woudenberg in te stellen, dient dit
maar het is belangrijk om stappen te zetten. Alle kleine beetjes helpen. Het is belangrijk om deze
opgenomen te worden in de Huisvestingsverordening. Deze opkoopbescherming geldt voor een
stappen op korte termijn te zetten.
periode van vier jaar voor alle koopwoningen met een WOZ waarde tot de NHG grens. Voor 1 juli 2022 wordt er een nieuwe Huisvestingsverordening opgesteld. In deze verordening wordt de
In deze beleidsnotitie zijn diverse maatregelen opgenomen. Hieronder volgt nog een korte
opkoopbescherming verder uitgewerkt.
samenvatting per maatregel en op welk moment deze maatregelen van toepassing zijn binnen de gemeente Woudenberg.
•
Pre-mantelzorgwoningen
Na het vaststellen van deze beleidsnotitie wordt een provinciaal overleg ingepland om te kijken welke •
Woningbouwcategorieën
mogelijkheden er binnen het provinciaal beleid zijn om pre-mantelzorgwoningen te realiseren. Bij
In deze beleidsnotitie stelt het college voor de woningbouwcategorieën te wijzigen en na het
een positieve uitkomst worden beleidsregels opgesteld die uiterlijk 1 juli 2022 in werking treden.
vaststellen van deze beleidsnotitie per 1 maart 2022 de gewijzigde categorieën toe te passen. Deze
Voordat deze beleidsregels in werking treden komen deze via de ingekomen stukken langs bij de
beleidsnotitie wordt geplaatst op de website van de gemeente en de ontwikkelaars waar wij op dit
gemeenteraad.
moment mee samen werken brengen wij op de hoogte van de wijzigingen. • •
Doelgroepenverordening
De wijzigingen die voortkomen uit de gewijzigde woningbouwcategorieën zijn vastgesteld in de
Vereveningsfonds
Na het vaststellen van de verordening Vereveningsfonds gemeente Woudenberg toegevoegd treedt het vereveningsfonds vanaf 1 maart 2022 in werking.
gewijzigde Doelgroepenverordening. Nadat de gemeenteraad de gewijzigde Doelgroepenverordening 2022 gemeente Woudenberg heeft vastgesteld treedt deze per 1 maart 2022 in werking.
•
Aanpassingen Huisvestingswet 2014
Nadat de wijzigingen op landelijk niveau definitief zijn en deze beleidsnotitie vastgesteld is moeten •
Zelfbewoningsplicht
De zelfbewoningsplicht is op dit moment al van toepassing voor een periode van vijf jaar voor
deze wijzigingen op gemeentelijk niveau verankerd worden in de Huisvestingsverordening. Deze wordt voor 1 juli 2022 aan de gemeenteraad voorgelegd ter besluitvorming.
woningen tot de NHG grens. Na het vaststellen van deze beleidsnotitie is de zelfbewoningsplicht per 1 maart 2022 van toepassing voor alle nieuwbouwwoningen. Dit geldt echter alleen voor overeenkomsten die vanaf heden gesloten worden.
•
Anti Speculatiebeding
Het anti speculatiebeding is op dit moment al van toepassing voor een periode van vijf jaar voor woningen tot de NHG grens. Na het vaststellen van deze beleidsnotitie is het anti speculatiebeding per 1 maart 2022 van toepassing voor woningen in de categorie goedkoop, betaalbaar en middelduur. Dit geldt voor overeenkomsten die vanaf heden gesloten worden.
24
BELEIDSNOTITIE INGREPEN WONINGMARKT - GEMEENTE WOUDENBERG
25
ZOVEEL MOGELIJK PASSENDE WONINGEN VOOR WOUDENBERGERS Met deze beleidsnotitie zet Woudenberg een belangrijke stap in het meer in balans brengen van de
BIJLAGEN
Onderzoek cijfers Woudenbergse woningmarkt - Kadaster
woningmarkt binnen de gemeente Woudenberg. Er is onderzocht waar nu de uitdagingen zitten en welke mogelijkheden er binnen de wettelijke kaders zijn om hierop in te spelen. In deze beleidsnotitie zijn deze mogelijkheden uitgewerkt en wordt er meer duiding gegeven. Ook kijkt deze beleidsnotitie, met de wijzigingen welke voortkomen uit de voorgenomen wijzigingen in de Huisvestingswet 2014, verder naar de mogelijkheden die momenteel nog niet wettelijk verankerd zijn.
De ontwikkeling van Woudenberg is meer dan het stapelen van stenen. Woudenberg heeft de ambitie om zoveel mogelijk passende woningen voor Woudenbergers te realiseren. Het gaat dan niet alleen om nieuwbouwwoningen maar zeker ook om het inzetten van de bestaande voorraad.
Hoe we zorgen we ervoor dat er zoveel mogelijk passende woningen voor Woudenbergers beschikbaar zijn? Met elkaar staan we voor een belangrijke opgave en met elkaar zetten we daar de schouders onder. Als gemeente stimuleren wij zoveel mogelijk ontwikkelingen en denken wij in mogelijkheden. Met deze beleidsnotitie zetten wij als gemeente een belangrijke stap, maar we kunnen dit niet alleen. We hebben daar zeker ook de ontwikkelaars binnen de gemeente Woudenberg voor nodig, maar ook de inwoners van onze gemeente hebben hierin een belangrijke rol. Als er zoveel mogelijk mensen wonen in een woning die past bij hun levensfase komt er doorstroming op gang. Met deze doorstroming komen er woningen vrij en kunnen ook de starters op de woningmarkt in Woudenberg wonen. Met elkaar zorgen we er dan voor dat we het doel bereiken: goed en prettig wonen in Woudenberg voor zoveel mogelijk Woudenbergers!
26
BELEIDSNOTITIE INGREPEN WONINGMARKT - GEMEENTE WOUDENBERG
27
Tabel 1 - aantallen transacties particuliere en bedrijfsmatige verhuurders per woningtype
Tabel 2 - aantallen transacties particuliere en bedrijfsmatige verhuurders per koopsomklasse
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021 (t/m juni)
Particuliere verhuurders
0
1
3
13
3
3
2
7
13
0
Bedrijfsmatige verhuurders
1
1
0
0
3
2
0
1
0
1
Overige kopers
11
26
27
22
36
27
17
125
34
12
Totaal
12
28
30
35
42
32
19
133
47
13
Particuliere verhuurders
1
0
2
1
1
3
1
3
5
0
Bedrijfsmatige verhuurders
0
2
4
1
3
3
3
4
3
2
Overige kopers
51
44
63
55
71
89
103
78
105
40
Totaal
52
46
69
57
75
95
107
85
113
42
Particuliere verhuurders
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Bedrijfsmatige verhuurders
2
0
0
1
1
0
0
1
0
0
Overige kopers
32
22
18
31
28
32
44
35
29
21
Totaal
35
22
18
32
29
32
44
36
29
2-1 kapwoningen Particuliere verhuurders
0
0
0
0
1
0
0
0
0
Bedrijfsmatige verhuurders
3
1
0
0
0
0
0
0
1
0
Overige kopers
18
16
29
25
30
42
19
26
39
20
Totaal
21
17
29
25
31
42
19
26
40
22
Particuliere verhuurders
0
0
1
0
2
3
1
0
0
Bedrijfsmatige verhuurders
3
0
0
0
0
1
0
0
2
Appartementen
Tussenwoningen
Hoekwoningen
Vrijstaand
Overig
Totaal
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Particuliere verhuurders
1
1
4
2
4
2
1
3
1
Bedrijfsmatige verhuurders
2
2
3
2
3
2
3
0
0
Overige kopers
45
49
54
56
55
27
9
15
10
Totaal
48
52
61
60
62
31
13
18
11
Particuliere verhuurders
0
0
2
2
2
3
2
3
2
Bedrijfsmatige verhuurders
3
1
1
0
2
1
0
5
2
1
Overige kopers
59
48
62
57
81
104
86
62
64
22
Totaal
62
49
65
59
85
108
88
70
68
23
Particuliere verhuurders
0
0
0
0
0
0
0
3
1
21
Bedrijfsmatige verhuurders
0
1
0
0
0
0
0
1
1
1
2
Overige kopers
5
8
12
9
22
21
13
30
36
29
Totaal
5
9
12
9
22
21
13
34
38
30
Particuliere verhuurders
2
0
0
0
0
1
0
0
0
0
Bedrijfsmatige verhuurders
3
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
Overige kopers
9
11
11
11
15
16
14
13
19
15
Totaal
14
11
11
11
15
18
14
13
19
15
Particuliere verhuurders
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Bedrijfsmatige verhuurders
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
Overige kopers
3
2
4
1
9
19
19
21
30
10
Totaal
3
2
4
1
9
19
19
21
31
10
Particuliere verhuurders
0
0
0
0
0
1
0
0
0
Bedrijfsmatige verhuurders
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Overige kopers
2
2
3
6
6
11
9
12
17
6
Totaal
3
2
3
6
6
12
9
12
17
6
Particuliere verhuurders
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Bedrijfsmatige verhuurders
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Overige kopers
2
3
2
7
2
8
9
12
22
18
Totaal
2
3
2
7
2
8
9
12
22
18
Particuliere verhuurders
0
0
0
0
1
2
1
1
0
Bedrijfsmatige verhuurders
0
0
0
0
0
0
0
0
1
1
Overige kopers
2
1
4
4
2
5
12
13
15
7
Totaal
2
1
4
4
3
7
13
14
16
8
Particuliere verhuurders
3
1
6
4
7
9
4
10
4
Bedrijfsmatige verhuurders
9
4
4
2
5
4
3
6
5
3
Overige kopers
15
15
14
20
27
21
26
28
35
15
Totaal
18
15
15
20
29
25
27
28
37
15
Particuliere verhuurders
2
0
1
0
0
0
Bedrijfsmatige verhuurders
0
0
0
0
0
0
Overige kopers
1
1
2
2
1
1
Totaal
3
1
3
2
1
1
Particuliere verhuurders
4
1
7
14
7
9
4
10
18
2
Bedrijfsmatige verhuurders
9
4
4
2
7
6
3
6
6
3
Overige kopers
128
124
153
153
192
213
209
293
243
108
Totaal
141
129
164
169
206
228
216
309
267
113
tot € 200.000,-
€200.000,- tot €300.000,-
€300.000,- tot €350.000,-
€350.000,- tot €400.000,-
€400.000,- tot €450.000,-
€450.000,- tot €500.000,-
€500.000,- tot €600.000,-
€600.000,- of meer
Totaal
28
2021 (t/m juni)
Overige kopers
127
124
152
151
192
211
171
178
213
107
Totaal
139
129
162
157
204
224
178
194
222
110
BELEIDSNOTITIE INGREPEN WONINGMARKT - GEMEENTE WOUDENBERG
29
Tabel 3 - aantallen transacties particuliere en bedrijfsmatige verhuurders nieuwbouwkavels
Nieuwbouw
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021 (t/m juni)
Particuliere verhuurders
0
0
1
2
2
6
3
10
1
0
Bedrijfsmatige verhuurders
0
0
0
0
94
29
0
21
3
0
Overige kopers
10
3
3
84
66
122
37
71
11
11
Totaal
10
3
4
86
162
157
40
102
15
11
Tabel 4 - verdeling woningvoorraad naar type eigenaar Buurten
Eigenaarbewoner
Tweede woning
Grote investeerder
Kleine investeerder
Woningcorporatie
Overig
Onbekend
De Grift
588
17
0
56
222
7
4
Nico Bergsteijn
597
22
0
19
304
38
35
Nieuwoord
479
8
0
15
91
20
16
Laanzicht
908
16
0
27
161
6
80
Het Zeeland
365
5
0
4
154
1
1
Het Groene Woud
471
3
0
29
58
6
4
Woudenberg-Oost
124
7
0
3
0
1
2
Bedrijventerrein
19
1
0
3
0
3
1
Den Treek-Henschoten
55
6
10
7
0
7
3
Geerestein
40
6
0
8
0
5
0
Voskuilen
61
4
1
4
0
2
4
Rumelaar-Lambalgen
128
14
4
5
0
4
0
Totaal
3.836
109
15
180
990
100
150
30
BELEIDSNOTITIE INGREPEN WONINGMARKT - GEMEENTE WOUDENBERG
31
32