03c. 0521.511 Offerte Woudenberg Inzet Regisseur Detailhandelsontwikkeling.pdf

Projectvoorstel

Gemeente Woudenberg Inzet Regisseur Detailhandelsontwikkeling

Projectvoorstel

Gemeente Woudenberg

Inzet regisseur detailhandelsontwikkeling

Opdrachtgever: Projectnummer: Datum:

Gemeente Woudenberg/Ondernemersvereniging DES 0521.511 10-11-2021

Adres Telefoon E-mail Web

Wederik 1 9801 LX Zuidhorn 0594-528358 info@brdgadvies.nl www.brdgadvies.nl

3

Inhoud

1

Inleiding

4

2

Onze kijk op de Regisseur Detailhandelsontwikkeling

5

3

Aanvullende mogelijke activiteiten binnen de inzet van de regisseur

7

4

Uitvoering en kosten

9

Opdrachtbevestiging

10

4

1. Inleiding De gemeente Woudenberg wil, samen met ondernemersvereniging DES en andere betrokkenen, werken aan een aantrekkelijk, vitaal en toekomstbestendig centrumgebied. Detailhandel/retail is daarin een belangrijke component: niet alleen omdat de detailhandel een belangrijke werkgever is, maar ook omdat de detailhandel bijdraagt aan de leefbaarheid en de ruimtelijke kwaliteit van het dorp. Een winkelgebied is een gebied waar mensen elkaar ontmoeten en heeft dus voor veel mensen een maatschappelijke betekenis. In de sector detailhandel is sprake van een zeer forse dynamiek. Naast demografische ontwikkelingen als vergrijzing, ontgroening en gezinsverdunning, zijn er ook diverse ontwikkelingen aan de aanbodzijde waarneembaar, zoals schaalverandering en nieuwe afzetkanalen, bijvoorbeeld online platforms en direct-to-consumer-verkoop. In Woudenberg leven bij marktpartijen (vastgoedeigenaren, winkelbedrijven en ontwikkelaars) diverse investeringsambities die significant kunnen bijdragen aan de positie van Woudenberg als winkeldorp, maar die tegelijkertijd ook een grote impact hebben op (de structuur van) het dorp. Vanwege het belang, de trends en ontwikkelingen en de uitdagingen en ambities die er in Woudenberg bestaan, hebben de gemeente Woudenberg en de DES de opdracht gegeven tot het opstellen van een visie op de retail. Medio 2021 is deze visie door BRDG Advies opgesteld.

In deze visie wordt, op basis van een analyse van de kwantitatieve en kwalitatieve situatie, trend en ontwikkelingen een wenselijk beeld geschetst van de toekomstige winkelstructuur van Woudenberg. Om dit beeld te bereiken zijn beleidslijnen en een actieplan uitgewerkt. Deze Visie op Retail wordt eind 2021 aangeboden aan de gemeenteraad. Uitgangspunt van het college is dat, bij vaststelling van de visie, zo snel mogelijk over wordt gaan tot uitvoering van het actieplan en implementatie van beleidslijnen. De gemeente Woudenberg wil hier nu invulling aan geven. Een primaire en cruciale stap in het actieplan van de visie is het aanstellen van een ‘regisseur detailhandelsontwikkeling’, die de beoogde en gewenste ontwikkelingen op het gebied van retail en retailvastgoed in goede banen moet leiden. De gemeente Woudenberg heeft BRDG Advies gevraagd om een offerte uit te brengen voor invulling van deze rol in de kern Woudenberg. Met dit voorstel gaan wij op het verzoek in. Wij zetten in het vervolg van deze offerte onze kijk op de functie en de invulling daarvan uit een. Daarbij gaan we in op rolopvatting, takenpakket en randvoorwaarden. Ook brengen we in beeld welke tijdsinzet en doorlooptijd wat ons betreft noodzakelijk is voor een goede uitvoer In het actieplan staan, naast de inzet van de regisseur, nog diverse andere acties benoemd.

Een aantal van deze acties liggen op het vlak van functioneren van bedrijven en de presentatie en profilering van bedrijven. In paragraaf 3 brengen wij enkele mogelijke strategieën in beeld om op korte termijn een inzet op te plegen, zodanig dat de daadwerkelijke stakeholders (ondernemers en eigenaren) aangemoedigd en gefaciliteerd worden om de uitvoering zelf ter hand te nemen op basis van deskundig advies. Deze strategieën kunnen als aanvullende modules worden beschouwd die uitgevoerd kunnen worden binnen de inzet van de regisseur detailhandelsontwikkeling.

5

2. Onze kijk op de Regisseur Detailhandelsontwikkeling Woudenberg Zoals wij eerder met u besproken hebben, zet BRDG Advies zich met name de laatste jaren niet alleen in op het gebied van onderzoek en visievorming, maar steeds meer op het gebied van ontwikkelingsstrategie, vastgoedregie en verplaatsings- en transformatieprocessen. We zijn ervan overtuigd dat een goede visie een basis is, maar dat pas daadwerkelijk resultaat wordt geboekt als een actieplan met aandacht en inzet wordt uitgevoerd. We zien dat er op steeds meer plekken behoefte is aan sturing en begeleiding van ontwikkelprocessen op het gebied van retail. Soms gaat dat om schaalvergroting en uitbreiding, maar in veel kernen gaat het ook om het compacter maken van een winkelgebied, clusteren, verplaatsen van winkels en het transformeren van winkelmeter aan de randen van het winkelgebied.

Opgave Woudenberg De opgaves die in Woudenberg spelen zijn groot, zeker in relatie tot de omvang van het centrum van Woudenberg. Mits goed uitgevoerd, kunnen de ontwikkeling van Kostverloren, ’t Schilt en de Voorstraat leiden tot een gezonde winkelstructuur waar Woudenberg jaren mee vooruit kan. De investeringen die de stakeholders willen doen zijn fors en kunnen bijdragen aan een sterkere positie van het ‘Boodschappendorp Plus’-profiel van Woudenberg. Het is van groot belang dat de commerciële en maatschappelijke belangen op een goede manier samenkomen. Het kan immers maar één keer goed. De opgave in Woudenberg is daarbij groter dan enkel het begeleiden van samenhangende supermarktontwikkelingen. In Woudenberg is ook de opgave van clustering, transformatie en begeleiding van zelfstandig ondernemerschap aan de orde, met name in de Voorstraat. Daarvoor is regie, afstemming, oog voor samenhang en de diversiteit van belangen noodzakelijk. Die regierol ligt niet bij één van de marktpartijen, maar logischerwijs bij de overheid. Tegelijkertijd is het regisseren van deze ontwikkeling niet iets wat binnen de normale ambtelijke inzet kan gebeuren: daarvoor is de noodzakelijke inzet en focus te groot. Ook is het vanuit de gemeente soms ingewikkeld om het marktproces actief te sturen.

Inzet van een onafhankelijk regisseur, met expertise op het gebied van retail, commercieel vastgoed (specifiek ook supermarktvastgoed), ontwikkelprocessen én maatschappelijke belangen, kan in deze situatie uitkomst bieden. BRDG Advies wil deze regierol graag voor u vervullen. Met enerzijds onze expertise en jarenlange ervaring op dit thema en anderzijds onze kennis vanuit het opstellen van de Visie Op Retail in Woudenberg, kunnen wij de regierol snel en doortastend oppakken.

Takenpakket Wij zien de inzet van de regisseur detailhandelsontwikkeling concreet als volgt: -

Het intensief contact leggen en houden met de belangrijkste stakeholders in de respectievelijke gebiedsopgaven (met name Kostverloren en ’t Schilt): commercieel vastgoedeigenaren, ontwikkelaars, (supermarkt)bedrijven en ondernemers;

-

Het in beeld brengen van de verschillende Programma’s van Eisen van de stakeholders, kaders en randvoorwaarden;

6

-

Het nader uitwerken van de gebiedsstrategie1 waarin de ontwikkelingen zodanig kunnen worden gefaciliteerd, dat een gewenste eindsituatie kan ontstaan, in lijn met de Visie op Retail, Structuurvisie en andere relevante gemeentelijke beleidskaders;

-

Het sturen op de uitwerking en realisatie van de gebiedsstrategie, via het uitwerken per deelgebied van een ruimtelijk-economische structuur, het laten uitwerken van een stedenbouwkundige opzet en een financiële doorvertaling c.q. financiële strategie en eventuele private overeenkomsten;

-

Het laten doorvertalen, in samenwerking met de gemeentelijke organisatie, van de gebiedsstrategie naar planologisch instrumentarium (o.a. Omgevingsvergunning);

-

Een actieve benadering van zelfstandige ondernemers in de toekomstige aanloopgebieden, zoals de Voorstraat, om samen met hen de toekomstige huisvestingssituatie te verkennen;

-

Het begeleiden van eventuele verplaatsingsopgaven van zelfstandige ondernemers, hetzij vanuit de Voorstraat, hetzij in relatie tot de ontwikkelingen Kostverloren en ’t Schilt;

-

Indien hiertoe financieringsmogelijkheden voorhanden komen: het ontwikkelen van stimuleringsregelingen die kunnen helpen bij verplaatsings- en transformatieopgaven;

-

Uiteraard is frequente terugkoppeling naar gemeentebestuur en communicatie met stakeholders in het centrum via de taskforce, die de begeleidende rol in het hele proces op zich neemt, een belangrijke vereiste.

Om op een goede en effectieve manier te functioneren is het van belang dat de detailhandelsregisseur opereert in opdracht van de gemeente en met steun van in ieder geval gemeente en DES (en de taskforce centrum). Ook is het van belang dat de regisseur de ruimte krijgt om met markpartijen in onderling vertrouwen ontwikkel- en realisatiestrategieën te verkennen. De regisseur moet als het ware tussen de partijen bewegen.

Inzet Wij stellen voor de regierol op te pakken in een gecombineerde inzet van twee personen. Afweging daarbij is dat we het enerzijds belangrijk vinden dat de verworven kennis en contacten vanuit het visieproces benut worden en anderzijds dat wij de specifieke kennis over supermarktontwikkeling zo goed mogelijk benutten. Het team bestaat uit: - Mischa de Gier, mede-eigenaar BRDG Advies en opsteller Visie op Retail Woudenberg; - Herman Dechesne, mede-eigenaar BRDG Advies. Herman heeft jarenlange ervaring met ontwikkelen van supermarktvestigingen, waarbij hij ‘aan alle kanten van de tafel heeft gezeten’: eerst zelf als ontwikkelaar, later als adviseur en weer later als gemeentelijk procesregisseur; - NB. Op de achtergrond zal ook de tweede opsteller van de visie, Bert Broekhuis, mee blijven denken in het proces en waar nodig ter plekke aanwezig zijn. Gezien de urgentie die marktpartijen hebben met het starten met de benoemde ontwikkelingen en het feit dat de rol van de regisseur met name ligt in de eerste fase van de totale gebiedsontwikkeling2, stellen wij voor de regisseur op korte termijn, uiterlijk 1 januari 2022, te laten starten. Daarbij denken wij dat een doorlooptijd van minimaal een jaar, met een uitloop naar een tweede jaar, noodzakelijk is voor het zetten van de meest cruciale stappen in de verschillende processen. Qua tijdsinzet (totaal)

1

Waarvan de hoofdlijnen gedefinieerd zijn in de visie De regisseur is niet de persoon die een definitief ontwerp realiseert en betrokken is bij de fysieke realisatie. Dit dient projectmatig uitgevoerd te worden;. 2

7

hanteren wij een inzet van ongeveer een dag per week. In de praktijk zal de inzet sterk wisselen, afhankelijk van de fase waarin de projecten zich bevinden.

3. Aanvullende mogelijke activiteiten binnen de inzet van de regisseur In het gezamenlijk werken aan een sterk centrum van Woudenberg, met een grote aantrekkingskracht, zijn diverse te nemen acties geformuleerd. Deze acties liggen deels bij de gemeente, maar deels ook zeker bij de DES en individuele ondernemers. Vanuit de visie en het actieplan kunnen enkele voorbereidende en stimulerende stappen worden gezet, om ondernemers te inspireren om daadwerkelijk met de benoemde acties aan de slag te gaan. In onderstaande werken wij twee modules uit die de regisseur binnen zijn inzet mogelijk uit kan voeren. Of deze modules daadwerkelijk uitgevoerd worden en wanneer, wordt in overleg tussen opdrachtgever, taskforce centrum en de regisseur bepaald. Module 1: Functioneringsscan bedrijven Om goed te kunnen anticiperen en acteren op de ambities van ondernemers in het winkelgebied van Woudenberg, is het van belang inzicht een beeld te hebben van het functioneren, toekomstverwachtingen en ambities van die ondernemers. Inzicht in de individuele situatie biedt een basis om toekomstige bewegingen in het centrum te begeleiden, in gesprek te gaan en oplossingen te bieden. Het draagt daarmee bij aan een goede gebiedsregie. In overleg met de DES leggen wij de ondernemers in het centrumgebied van Woudenberg (eventueel aangevuld met winkels buiten het gebied) een enquête voor.

Daarbij is een voorwaarde om de enquête uit te voeren dat er onder DES en de achterban van DES voldoende bereidheid is om mee te werken aan het onderzoek. Met deze enquête brengen wij diverse elementen in kaart over het functioneren van de ondernemer. Een belangrijke vraag die we daarbij willen beantwoorden is: wat is het toekomstperspectief van individuele ondernemers en wat betekent dit voor het geheel? In hoeverre hebben de betreffende ondernemers verhuis- of uitbreidingsambities, of zijn zij juist van plan binnen enkele jaren te stoppen met hun bedrijf, al dan niet met de ambitie het bedrijf te verkopen? Aan het einde van de enquête vragen wij altijd in hoeverre een bedrijf openstaat voor een gesprek naar aanleiding van de enquête; dit levert concrete vervolgafspraken op in het begeleiden van individuele ontwikkelingen binnen het geheel van het centrumgebied. In de enquête raken wij bedrijfseconomische feiten die ondernemers over het algemeen niet graag breed naar buiten brengen. Daarom benadrukken wij richting de betreffende ondernemers dat vertrouwelijk met de individuele bedrijfsinformatie zal worden omgegaan. Inmiddels hebben wij ervaren dat, mits het belang duidelijk wordt gecommuniceerd en gesteund door de lokale ondernemersvereniging, ondernemers in het algemeen positief reageren op de vragen en dit is terug te zien in hoge responscijfers in andere projecten.

Wij hechten altijd grote waarde aan een hoge respons, maar bij deze enquête in het bijzonder. Dat komt met name omdat elke individuele ingevulde enquête aanvullende informatie geeft die van belang kan zijn in het totale ruimtelijk-economische ontwikkeltraject. Om deze reden besteden wij veel aandacht aan de voorbereiding en de communicatie rondom de enquête. Ook zullen we ondernemers

8

gedurende de looptijd van de enquête op meerdere manieren actief benaderen om hen te vragen de enquête in te vullen. De resultaten van de enquête brengen wij samen in een compacte rapportage. Hierin geven wij ook conclusies en aanbevelingen, hoe de gemeente Woudenberg concreet om kan gaan met de in beeld gebrachte situaties, perspectieven en ambities binnen het totale ontwikkeltraject. Uiteraard is de opgehaalde info relevant voor de inzet van de Regisseur Detailhandelsontwikkeling.

Module 2: Presentatie- en profileringsscan De wijze waarop ondernemers zich profileren, zowel op het fysieke vlak als digitaal, is van essentieel succes voor het succes van hun bedrijf. Dit geldt zeker ook in de retail, waarin uitstraling en aantrekkingskracht bijdragen aan klandizie en omzet. Ook dragen aantrekkelijke winkelpanden (gevel, etalage, entree, signing) bij aan een sterk, aantrekkelijk winkelgebied. Als bureau hebben wij veel ervaring in het aanbieden van ‘Presentatie & Profileringsscans’ voor individuele bedrijven. Het gaat hier om een quickscan, waarin kritisch naar zowel de fysieke presentatie van winkels en daghoreca als ook de online presentatie. Doel is om de ondernemers op een constructieve manier een spiegel voor te houden, te kijken in hoeverre de presentatie overeenkomt met de profilering van de onderneming en in hoeverre presentatie en profilering consistent is zowel offline als online. Dat wat positief is, wordt als zodanig benoemd, en waar van toepassing worden adviezen gegeven hoe op een redelijk eenvoudige en financieel haalbare manier verbeteringen mogelijk zijn van de presentatie en profilering van de betreffende onderneming, zowel voor wat betreft de fysieke winkel als de profilering in de social media.

In de scan van de fysieke winkel gaan we in op:  de herkenbaarheid van de winkel;  de herkenbaarheid van het assortiment;  de stopkracht van de winkel;  de etalage;  de pui  de entree;  het onderhoudsniveau Bij de scan voor de online presentatie kijken we onder meer naar vindbaarheid online, inzet van social media, de opzet van de website en de kwaliteit van de presentatie, het uitnodigen tot reacties, de ruimte voor actuele content en de populariteit op Facebook en Instagram. De scan zal worden uitgevoerd bij alle consument georiënteerde ondernemingen (winkels, daghoreca en dienstverlening met een baliefunctie) die binnen het centrum aanwezig zijn. Landelijke filiaalbedrijven met een bedrijfsleider worden door ons niet gescand: uit ervaring blijkt dat daar lokaal over het algemeen te weinig ruimte is om adviezen lokaal toe te passen. Voor ieder bedrijf wordt een eigen rapportage uitgewerkt van maximaal 4 pagina’s, met veel beeldmateriaal, een scoringstabel en korte, heldere adviezen. Deze rapportages worden aan de individuele ondernemers uitgereikt. Dit doen wij het liefst op een avond, waarbij wij op dat moment ook het belang van een goede presentatie en profilering toelichten en waar ook de belangrijkste algemene bevindingen worden besproken, zowel wat betreft de fysieke als de online presentatie.

9

4. Inzet en kosten Onze inzet voor de rol van Regisseur Detailhandelsontwikkeling stellen wij op circa een dag per week in 2022 (48 weken), met een uitloop naar 2023 (24 weken). Op basis van ons dagtarief van €1.100,per dag komt dat neer op een richtbedrag van €52.800,- in het jaar 2022 en €26.400 in het jaar 2023. In totaal komen de kosten maximaal uit op €79.200,-. Wij stellen voor dit bedrag van €79.200,- te beschouwen als opdrachtplafond. Genoemd bedragen zijn exclusief BTW en inclusief reis- en verblijfkosten en inclusief kantoorkosten. De optionele uitvoering van de eerdergenoemde modules (functioneringsscan en presentatie- en profileringsscan) valt binnen dit opdrachtplafond. Wij stellen u voor om de werkelijke kosten in rekening te brengen op basis van feitelijk bestede uren, per 4 weken achteraf te factureren. Mocht gedurende het proces blijken dat gemiddeld meer of minder inzet nodig is, dan zullen wij dat tijdig met u overleggen.

10

Opdrachtbevestiging Inzet Regisseur Detailhandelsontwikkeling Ondergetekende bevestigt opdracht te hebben verleend aan Broekhuis Rijs & De Gier Advisering voor het uitvoeren van werkzaamheden als beschreven in de brief, d.d. 10-11-2021, projectnummer 0321.498, Tevens verklaart ondergetekende kennis te hebben genomen van de algemene voorwaarden van Broekhuis Rijs Advisering, en bereid te zijn de advieskosten te voldoen op basis van feitelijk bestede uren, met een maximum van € 79.200,--.

Plaats:

Datum:

Organisatie:

Naam:

Handtekening:

Opsturen naar: Broekhuis Rijs & De Gier Advisering Wederik 1 9801 LX Zuidhorn Of per e-mail: info@brdgadvies.nl