03 CA verzoek vaststellen richtinggevende Gebiedsvisie Kostverloren.pdf

wv

Bßsluim¿mgi¿ti'a¿ei

i

Postregistratienummer

iw¿lf

Batum

Cullegeadvies

bij zaak

0351.15338

(jiM

inbøeken

il

Gemeente Wbudenberg

Gpenbaar

n Jbïief

naar RAAD

Internet

N ee

ja

OR

Nee

Communicatie

ja

Europese

via cemMIssIE

Ja

regelgeving

Nee

Anders:

Onderwerp

Advies

Verzoek vaststellen

richtinggevende

De leidraad vaststellen

Gebiedsvisie Kostverloren

als inspiratiegids`

kwaliteit Kostverloren; Gemeenteraad voorstellen

beeld- en stedenbouwkundige

exploitatiegebied Kostverloren vast te stellen. Afspraken maken over de via de gemeente te verkrijgen bijdrage aan de Van den Tweel groep.

Afdelingw 1

Bu

heeft!

meester

Wethouder Wethouder Wethouder Secretaris

Geprint

op: 17-12-2020 19:34:29uur Gebiedsvisie Kostverloremüå* Col/egeadvies

3 B&W Route

DIl/\15 december 2020\02.

bij verzoek juni 2020.docx

i i

blad 2 van 13

Datum

1542-2020

vergadering

Agendapunt:

0-2

Besluit:

Akkoord met advies. In dit kader geeft Wethouder Vlam ook een terugkoppeling gesprek niet de Van den Tweel groep.

Retour

naar afdeling

Ter archivering

op:

l

aangeboden op:

2%le

van het

blad 3 van 13

Inleiding genomen op het verzoek om verplaatsing van de In 2018 heeft u principebesluiten Albert Heijn naar de andere zijde van Kostverloren en op het voorstel voor een gebiedsvisie voor Kostverloren. Op 30 juni 2020 heeft u kennisgenomen van de stand van zaken van beide processen en kort daarvoor op 23 juni 2020 hebben wij de bijgevoegde brief namens de Van den Tweel groep ontvangen. Op basis van deze brief Zijn ambtelijk diverse acties uitgezet en besproken met de adviseur van de Van den Tweel groep en is gemeld dat een formele reactie op de brief met de raad te verwachten was. In pas na het zomerreces en de informatieavond september is aanvullend afgesproken prioriteit te geven aan het verzoek om toepassing van de coördinatieregeling. Tijdens de raad van oktober is dat formele besluit genomen. Een standpunt op de inhoud van het bestemmings~ en bouwplan voor een nieuwe Albert Kostverloren kan pas ingenornen Heijn op de locatie Dorpsstraat 13 (toekomstig worden als wij alle onderliggende stukken en motiveringen ontvangen hebben, gesprekken daarover lopen nog. In dit advies zullen wij ingaan op het verzoek van de Van den Tweel groep in de brief van 23 juni 2020 om: De ingediende visie als leidraad te gebruiken voor de verdere ontwikkeling.

De kosten die de Van den Tweel groep gemaakt heeft voor het opstellen van de in rekening te brengen leidraad gebiedsvisie te vergoeden en als gemeente uitvoeren. bij alle partijen die de ontwikkeling

Centrale vraag 1 Bent u bereid om de raad voor te stellen om de leidraad zoals ingediend vast te stellen als inspiratiegids beeld- en stedenbouwkundige kwaliteit Kostverloren en daarmee als nadere invulling van de structuurvisie voor het gebied Kostverloren? 2 Bent u bereid om de raad voor te stellen een krediet beschikbaar te stellen, om daarmee de kosten van de Van den Tweel groep te vergoeden?

vi

uw

“in

nwe

Beoogd resultaat Een sterk en toekomstgericht

centrum.

Kader Structuurvisie

2030 en het project

Centrumplan

fase

Argumenten 2 maart 2018 is Bij de behandeling van het principeverzoek namens de AH geconstateerd dat een integrale afstemming gewenst was met de concepbgebiedsvisie voor Kostverloren die andere partijen in dezelfde periode hadden ingebracht.

blad 4 van 13

Niet vastgesteld

planidee 2018

De Bunte Vastgoed heeft in overleg met de Van den Tweel Groep samen met Arcom Partners BV de afgelopen periode de visie verder uitgewerkt en besproken met de commissie ruimtelijke kwaliteit. De oorspronkelijke initiatiefnemers van het planidee 2018 hebben besloten het over te laten aan deze drie partijen. De Van den Tweel Groep heeft geconcludeerd dat de complexiteit van een dergelijke gebiedsontwikkeling van een centrum doorgaans aanzienlijk is vanwege de hoge diversiteit en verscheidenheid aan wensen en eisen van betrokkenen en Daarnaast is de eigendomsverhouding belanghebbenden. binnen het plangebied versnipperd. Hierdoor hebben de Van den Tweel Groep en De Bunte Vastgoed gezamenlijk geconcludeerd dat het onrealistisch is om deze gebiedsontwikkeling, binnen afzienbare tijd, in fase te kunnen realiseren. De Van den Tweel groep heeft besloten haar ontwikkelingen in het gebied op dit moment te beperken tot de nieuwe en oude Albert Heijn locatie. De leidraad gebiedsvisie maakt wel zichtbaar dat een ontwikkeling in deelprojecten mogelijk is en dat er kansen zijn voor meer ontwikkelingen, daarvoor zijn op dit moment nog geen concrete ontwikkelaars in beeld.

De Van den Tweel Groep biedt de leidraad gebiedsvisie aan en stelt voor om deze als leidraad te gebruiken voor de verdere ontwikkeling en verzoekt tevens aan de gemeente om de gemaakte kosten het opstellen van de gebiedsvisie) over te nemen en bij verdere ontwikkeling van het gebied bij alle partijen als plankosten in te brengen. Voordat wij deze vragen kunnen beantwoorden is het eerst van belang een mening te

vormen

over deze leidraad gebiedsvisie.

van de Leidraad (inspiratiegids Samenvatting bee/d- en stedenbouwkundige kwaliteit) Het document is geen standaard gebiedsvisie, want in het document ontbreken een onderliggend programma van aantallen woningen, vierkante meters winkels etc. Het document beschrijft wel op welke wijze van het gebied Kostverloren een kwalitatief en aantrekkelijk plein gemaakt kan worden. Het document geeft daarmee aan op welke wijze de gedachten achter het planidee uit 2018 tot uitvoering kunnen komen. Grootste uitdaging en bepalende factor daarbij is dat het gebied tijdens de transformatie open moet blijven en als winkelgebied moet blijven functioneren en dat dus niet uitgegaan kan worden van totale sloop en nieuwbouw. Om te komen tot de gewenste kwaliteitsverbetering en een gezellig winkel/horeca hart zijn de volgende kansen aanwezig: Kansen voor nieuwbouw en het realiseren van een nieuwe voorgevelwand met aan de noordzijde van het plein. supermarkten Kansen om het gebied in fasen aan te pakken. Kansen door verouderde bebouwing.

blad 5 van 13

Nieuwbouw op de plek van de huidige winkels en horecapanden van de Dorpsstraat geeft de mogelijkheid om de Dorpsstraat met het plein te verbinden. Door de supermarkten met hun geringe voorgevel met de achterzijde naar de achtertuinen van de aanliggende woonbebouwing te plaatsen vormen deze het front naar het plein (in plaats van de huidige achtergevels in het winkelgebied Door het opnieuw vormen van de drie andere gevelmassa's wordt het plein gevormd. Een plein van ca 27 x 40 m kan in lijn parallel aan de Dorpsstraat worden gelegd. Het noodzakelijke verkeer kan dan om het plein heen rijden. Aan de Dorpsstraat is nu sprake van meerdere panden uit de periode BSO-*1980 die weinig met elkaar te maken hebben. Goot- en nokhoogte zijn soms gelijk, maar vaker verschillend. Uitstraling en samenhang missen. Om herkenbaarheid in de hand te werken is het gewenst de panden te vervangen door meerdere volumes in 3 lagen. Om de haalbaarheid en financiële uitvoerbaarheid van de verschillende deelprojecten te vergroten wordt door Arcom en de Bunte geadviseerd om niet alle parkeervoorzieningen onder maaiveld (in parkeergarages) plaats te laten vinden. Dit kan door het plein een dubbelfunctie te geven. Daarmee wordt, als er voldoende parkeerplaatsen op maaiveld zijn, ook de toegankelijkheid voor het winkelend publiek vergroot.

Het plein kan dan, buiten geplande evenementen, deels als parkeervoorziening gebruikt worden. Op basis van deze verkenning en suggestie komt het document tot een stedenbouwkundige voorzet om het doel van de structuurvisie te kunnen behalen, bestaande uit een: Voorzet voor omvang van het plein. Voorzet voor bouwhoogte die past bij plein omvang. Voorzet voor gevel geleding en dakvormen die zorgen dat nieuwbouw past binnen dorpse uitstraling.

Het document toont daarbij een eindbeeld, dat niet het werkelijke eindbeeld hoeft te worden, maar dat inzichtelijk maakt via welke (tussen)stappen dit eindbeeld bereikt kan worden. De commissie ruimtelijke kwaliteit geeft in haar advies van juni 2019 aan dat deze visie een goede stap voorwaarts is, maar dat nog geen sprake is van een definitief ontwerp.

blad 6 van 13

De commissie meegenomen Het document

benoemt

een aantal aandachtspunten

die bij de verdere ontwikkeling

moeten/kunnen worden.

maakt daarmee zichtbaar op welke wijze de gedachten achter het eerste behaald kunnen worden en hoe invulling gegeven kan worden aan de van de Structuurvisie.. Of dit uiteindelijk het geval kan zijn, hangt af van uitgangspunten veel meer andere factoren. initiatief

Wat is aanvullend/anders dan de structuurvisie opgenomen. is het ruime centrumgebied In de ontwikkelkaart van de structuurvisie Hierbij is benoemd dat het de opgave is om het centrum van Woudenberg te met een verblijfshart dorpscentrum ontwikkelen tot `kloppend hart': een aantrekkelijke nodig is op het gebied van de met kwaliteit. Benoemd is dat hiervoor een kwaliteitsslag het winkelaanbod en de openbare ruimte en het vastgoed, verkeersafwikkeling, structuur. detailhandel

benoemt de volgende punten (nadere toelichting in de structuurvisie): meer te concentreren en centrum; Opgave is het winkelcentrum vitaliteit behoudt. Een zijn kwalitatief te versterken zodat het dorpshart winkelcentrum. is een compact levensvatbaar winkelcentrum van het kernwinkelgebied wordt Profilering van het centrum; De winkelstructuur In dit hart van het winkelgebied gaat het minder versterkt door thematisering. om boodschappen doen en meer om winkelen en recreëren. Door een aanpassing in de ontsluitingsin de Dorpsstraat; Verblijfsruimte structuur voor de auto kan een deel van de Dorpsstraat autovrij worden gemaakt en zo worden ingericht dat in het winkelhart van Woudenberg een intieme ontstaat. verblijfsruimte Voor een vitaal centrum is een goede Optimalisatie verkeerscirculatie; noodzakelijk. Voor de automobilist moet er en verkeersveiligheid toegankelijkheid een heldere parkeerroute zijn en de fietser heeft belang bij een rechtstreekse en veilige route naar het centrum met voldoende fietsparkeerplaatsen. Versterking van de entrees; Hoogwaardige en groene openbare ruimte en verbetering van de bebouwing.

De structuurvisie Compact

Geconstateerd wordt dat een verbetering van de bebouwing moet plaatsvinden door van panden door dorpse nieuwbouw, het opknappen van de nog aanwezige vervanging historische panden en het verfraaien van gevels door de aanpak van puien en reclame. De verbetering van het vastgoed moet door particulieren worden opgepakt. 0m aan te geven welk gebied bij voorkeur verbeterd moet worden zit het onderstaande kaartje in de structuurvisie.

blad 7 van 13

Wij constateren dat deze leidraad aan alle punten van de structuurvisie voldoet daarmee gezien kan worden als een nadere invulling/concretisering van de

structuurvisie

en

voor het gebied Kostverloren, op het onderdeel

stedenbouw/beeldkwaliteit. Conclusie Wij zijn van mening

dat deze leidraad een passende invulling geeft aan het voor Kostverloren en daarmee een aanvulling biedt op de Structuurvisie 2030. Wij zijn ook van mening dat het wenselijk is om het document enige vorm van status te geven, want: Hiermee wordt het mogelijk stedenbouwkundige sturing te geven aan ontwikkelplannen waarvoor op dit moment nog geen concrete initiatiefnemer bekendis. Het zorgt er voor dat ontwikkelingen die op dit moment starten kunnen vertrouwen op eenheid vanuit ontwikkelingen die later starten. Het biedt ondernemers weer een stapje zekerheid over de gewenste toekomst en, het kan een inspiratiebron zijn voor eigenaren en ontwikkelaars om in dit gebied tot planvorming te komen. Vanuit de wetenschap dat deze leidraad geen blauwdruk kan zijn om tot ontwikkeling te betreft het een visie en kan daarvan bij de uitwerking komen, net als de structuurvisie, gemotiveerd afgeweken worden. Verdere invulling en participatie zal binnen de deelontwikkelingen moeten plaatsvinden. De beste verwoording van het document is dan "inspiratiegids beeld- en stedenbouwkundige kwaliteit Kostverloren".

ontwikkelbeeld

Wel/niet overnemen kosten Het verzoek van de Van Den Tweel Groep aan de gemeente

is om de volledige kosten E 69.000 voor het opstellen van de inspiratiegids beeld~ en stedenbouwkundige kwaliteit Kostverloren over te nemen. Wij begrijpen het verzoek vanuit het besluit van de Van den Tweel Groep om de eigen ontwikkeling te beperken tot de huidige en nieuwe Albert Heijn locatie. Vanuit de juridische mogelijkheden van een gemeente om plankosten in rekening te kunnen brengen bij (deel)gebiedsontwikkeling is het ook de meest eenvoudige oplossing.

Gezien de staat van de huidige begroting van de gemeente Woudenberg is de vraag of het mogelijk en wenselijk is om deze kosten over te nemen en daartoe de gemeenteraad te verzoeken een krediet beschikbaar te stellen. Wij zijn van mening dat het niet passend en wenselijk is. Vooral omdat het onzeker is of en wanneer er andere initiatiefnemers komen die (delen van) dit gebied in ontwikkeling Willen brengen. De Van den Tweel Groep heeft voor de eigen plannen het grotere kader van de inspiratiegids beeldw en stedenbouwkundige kwaliteit Kostverloren nodig en Wij stellen voor deze ook daarbij te gebruiken.

blad 8 van 13

Het is wel wenselijk dat de kosten die de Van de Tweel Groep heeft gemaakt voor het opstellen van dit document op termijn worden vergoed. Toekomstige initiatiefnemers binnen het plangebied Kostverloren die profijt ondervinden van de inspiratiegids dienen voor een toerekenbaar .deel de kosten te dragen'.

Wij vinden het echter wel reëel dat als anderen in de toekomst profijt hebben van deze kwaliteit Kostverloren, er een afdracht inspiratiegids beeldf- en stedenbouwkundige plaatsvindt aan de Van den Tweel Groep en dat wij als gemeente daartoe ons juridisch instrumentarium beschikbaar stellen.. Voorgesteld wordt de juridische mogelijkheden hiertoe te 'scheppen door het plangebied aan te wij-zen, waarbinnen toekomstige Kostverloren als exploitatiegebied initiatiefnemers bij te sluiten anterieure overeenkomsteneen toerekenbaar deel van de kosten dragen (dit is ook van toepassing voor de Van de Tweel Groep) via de plankosten evenredig te laten meebetalen en dit dan' ten goede methodiek andere ontwikkelingen te laten komen aan de Van den Tweel Groep.

Duurzaamheid

en Inclusie bij aan de duurzame bebouwing

De plannen dragen

en maatschappij

van Woudenberg.

participatie Maatschappelijke In het algemeen verwachten wij een groot-'draagvlak voor de plannen want een verdere verbetering van het Icentrum van Woudenberg kan rekenen op een groot draagvlak. Zodra de persoonlijke belangen van mensen een rol gaan spelen, zal dat iets anders worden. Voldoende tijd en ruimte voor overleg met belanghebbenden en aanpassing van de plannen op basis van wensen en belangen derden kan het behouden van draagvlak kunnen daarbij dienen als inspiratie. bevorderen. Deze beeldkwaliteit uitgangspunten

Beoogd resultaat Uiteindelijk

het verloop van procedures en de feitelijke

realisatie

van de plannen.

Financiële consequenties Wij stellen voor om .de gemaakte kosten door van den Tweel 'voor het opstellen van de niet te' vergoeden, maar deze als onderdeel van 69.000) leidraad gebiedsvisie binnen de afbakening van bij toekomstige ontwikkelingen, de anterieure overeenkomst een exploitatiegebied, in rekening te brengen en daarna' te vergoeden aan Van den

Tweel. Daarmee zijn aan dit besluit geen kosten verbonden die `de bestaand budgetten raken. Indien u van mening bent dat wel uitbetaling gewenst is, dan zal' bij de raad .een krediet gevraagd moeten worden, omdat er nog geen sprake is van een investeringskrediet.

Aa npak/ uitvoering Middels bijgevoegde brief Vanden Tweel groep 'informeren' over standpunt van gebiedsvisie. Na bespreking met' de gemeenteraad.

ten aanzien

Conclusie Gelet op de bovenstaande overwegingen stellen wij voor om .deraad voor te stellen om de leidraad als een inspiratiegids beeld- en stedenbouwkundige kwaliteit Kostverloren voor de nadere invulling van de structuurvisie voor het gebied Kostverloren v'a'st te stellen. Daarmee wordt dit een aanvullend Door het ontbreken van een inhoudelijk programma en daarmee toetsingskader. inzicht in de haalbaarheid kan het document niet de- status van gebiedsvisie krijgen. Die aanvullende onderbouwing zal per ontwikkeling tot stand moeten komen. van potentieleGezien de onzekerheid rond de verdertotstandkoming in het gebied, ende huidige stand van zaken van 'de financiële ontwikkelingen begroting van de. gemeente Woudenberg, stellen wij voor om geen krediet te

blad 9 van 13

3

vragen bij de raad voor de directe vergoeding van de kosten van de Van den Tweel groep. Ten behoeve van de zekerstelling dat de Van den Tweel groep op termijn wel een bijdrage verkrijgt vanuit ontwikkelingen die op basis van deze leidraad tot ontwikkeling komen, stellen wij voor het plangebied van de leidraad vast te stellen als zijnde exploitatiegebied Kostverloren, waarbinnen toekomstige initiatiefnemers, voor een toerekenbaar deel, dienen mee te betalen aan de leidraad als. onderdeel van de totale te betalen exploitatiebijdrage.

Kern boodschap: Communicatie; De Van den Tweel Groep heeft door Arcom een nieuw voorstel voor de stedenbouwkundige invulling van het gebied rond het parkeerterrein Kostverloren gemaakt. Deze leidraad Gebiedsvisie maakt- zichtbaar op welke wijze, met een of sloop van bestaande panden, een aantrekkelijk centrumgebied aanpassing kan ontstaan. Wij zijn als gemeente blij met dit initiatief. Het is een prachtig plan, dat een aanvulling vormt voor het centrum van Woudenberg. De Van den Tweel Groep heeft de gemeenteraad verzocht deze leidraad vast te stellen en toe te passen met verdere ontwikkelingen in gebied. De Van den Tweel Groep zelf beperkt haar eigen ontwikkelingen tot de nieuwbouw vanI een Albert Heijn en een gebruik van de huidige Albert Heijn locatie. Als gemeente hopen en verwachten wij dat deze leidraad een bron van inspiratie is voor andere ontwikkelende partijen en eigenaren in het gebied. De leidraad is wat dat betreft een nadere invulling en inspiratie van de visie voor het gebied' Kostverloren zoals benoemd in de structuurvisie. Op het moment dat daadwerkelijk concrete plannen' ontstaan in het gebied, zullen betrokkenen in het gebied hierover geïnformeerd worden en bestaat. er gelegenheid om mee te praten over die plannen.

De financiële situatie' van de gemeente Woudenberg staat het op dit moment niet toe om de door de Van den Tweel Groep gevraagde vergoeding' te betalen. Wij zullen wel zorgdragen dat als anderen gebruik kunnen maken van' dit voorwerk, de Van den Tweel Groep een passende vergoeding ontvangt.

Bijlage(n) Brief Van den Tweel groep;

Leidraad gebiedsvisie Kostverloren/ inspiratiegids beeld- en stedenbouwkundige kwaliteit Kostverloren. Raadsvoorstel vaststellen exploitatiegebied Kostverloren l

blad 10 van 13

Bijlage

1 Aandachtspunten

per thema

aandachtspunten Inhoudelijke leidraad geen inhoudelijk programma is aangeleverd hebben wij vanuit deze bij i-loewel wel verkeer en parkeren, horeca en detailhandelsprogramma woningbouw, de disciplines uit visie de bij opmerkingen onze met vergeleken en deze gekeken naar de leidraad van deze leidraad eenvoudiger is, 2018. In hoofdlijn constateren wij dat uitvoering kan worden. Daarmee is het aantal aangepakt meer deelblokken in omdat het gebied biedt ook de mogelijkheid om leidraad Deze verminderd. in het gebied afhankelijkheden Dat alleen is echter beoordelen. te gronden stedenbouwkundige individuele plannen op hebben Wij Hieronder herontwikkeling. succesvolle een niet voldoende om te komen tot en gemotiveerde nader ontwikkeling die per benoemd per thema de aandachtspunten beoordeeld moeten worden.

Wonen (WBO 2020) behoefte aan In Woudenberg is er, volgens het woningbehoefteonderzoek locatie om aantrekkelijke een is Woudenberg alle soorten woningen. Het centrum van de omvang naar worden te woningen toe te voegen. In het centrum dient goed gekeken de op Mede gelet van de woningen en daarmee de bijbehorende (prijs)categorie. wij het vinden worden, gebouwd en het feit dat er alleen appartementen centrumligging, naar vraag is Er wenselijk om een hoger aandeel sociale woningbouw toe te voegen. woningen en kleine woningen voor starters. Wij zien goedkope levensloopbestendige gebouw te combineren. Ook kan ook mogelijkheden om deze twee categorieën in gedacht worden aan de landelijke signalen omtrent de behoefte aan bejaardentehuizen 2.0 (levensloopbestendige woningen met naast de eigen voorzieningen In de basis zoals huiskamer/ontmoetingsruimte). gemeenschappelijke voorzieningen zien wij in deze visie kansen om deze vorm van wonen invulling te geven in het gebied. Waarbij in de verdere uitwerking nader bezien moet worden of het niet passend is om in een deel van de panden de begane grond in te vullen met wonen of maatschappelijke functies of in ieder geval de panden daar geschikt voor te maken. De effecten van het toevoegen van woningen aan dit gebied op de invulling elders in de gemeente, zal per parkeren) en op de invulling van de woningbehoefte nadere bezien moeten worden.

ontwikkeling

Verkeer en mobiliteit worden Vanuit verkeer en mobiliteit is het van belang dat er realistische parkeernormen gebruikt, die passen bij het landelijke karakter van de gemeente. In deze leidraad is dit

blad 11 van 13

nog niet zichtbaar en' daarmee is deze nu niet te beoordelen op haalbaarheid (en dus is het niet duidelijk of er voldoende Iruimte is om de in de behoefte te voorzien). In de leidraad lijkt te worden uitgegaan van een parkeergarage om invulling te geven. aan de behoefte. In dat geval moet qua inrichting/ontwerp en beheer afspraken worden gemaakt met de beheerder over toegankelijkheid en aansprakelijkheid. Het deels afsluiten van de Prins Bernhardstraat is een kans om' duurzame mobiliteit verder te stimuleren en autoverkeer te ontmoedigen. Daarbij is het wel van belang dat de Dorpsstraat in richting open blijft voor gemotoriseerd verkeer en de verbinding tussen de Nieuwe Poort en de Prins Clausstraat aanwezig blijft voor gemotoriseerd verkeer. De effecten van de aanpassing van bebouwing opverkeersstromen inzake gemotoriseerd verkeer in het dorp Izal nadere onderzocht moeten worden, mede om te bezien of elders aanpassingen nodig zijn.

en openbaar vervoer is het een positief gegeven 'dat op loopafstand de bushalte De Poort .aanwezig is. Zodoende wordt openbaar vervoer gestimuleerd. Daarmee is het gebied ook geschikt voor het toevoegen van meer woningen. Tevens ligt de locatie dichtbij de N226., daarmee is er qua afwikkeling van het verkeer geen bezwaar. Wel dient er aandacht te worden besteed aan de gevolgen dat verkeer komend vanuit de parkeergarage, in het huidige ontwerp, 'alleen via de Prins Bernhardstraat en Prins Hendrikstraat het centrum kan verlaten. Mogelijkerwijs dienen flankerende verkeermaatregelen genomen te worden op onderhavige route.

Qua verkeersgeneratie

Horeca Omdat het document uitsluitend een stedenbouwkundige leidraad is en er geen onderliggend en onderbouwd programma is kan alleen op hoofdlijnen hierover iets worden gezegd. Wij constateren op basis van de tekening dat gedacht wordt aan deels een invulling met horeca. In het algemeen kunnen wij constateren dat centrumfuncties, zoals horeca, steeds belangrijker worden voor een levendig centrum. Het centrum als verblijfsgebied is ook een belangrijke trekker van toeristen en recreanten, die voor de Woudenbergse economie van groot belang zijn. Een gezellig centrumgebied is daarom belangrijk, horeca kan daar een belangrijke rol in spelen. De mogelijkheid voor horeca met een terras aan een gezellig plein kan een goede aanvulling voor Woudenberg zijn. Het gevoel dat een plein uitstraalt is daarbij van groot' belang (gelet op de vele succesvolle maar'ook niet succesvolle pleinen in Nederland). Bij d'ubbelgebruik van het 'plein is de vraag hoe gezellig een terras is met uitzicht' op een parkeerterrein. Dat vraagt. van de ondernemer iets-extra's- om het toch te maken. gezellig/aantrekkelijk Het is van belang bij de ontwikkeling van het deelgebieden en vooral panden rekening te houden met mogelijk gebruik voor diverse functies, dus een flexibele. invulmogelijkheid van de panden.

Al bij de bouw moet rekening worden gehouden met voorzieningen die nodig zijn voor bv een goede afzuiging van bakluc-ht

Detailhandel Zonder onderbouwd programma kunnen wij alleen constateren dat deze leidraad uit lijkt te gaan van veel extra -vierkante meters winkelruimte, namelijk de begane grond van alle panden. Gelet op de leegstand die er al is, is dat. een risico, als niet gelijktijdige elders in het dorp functieverandering plaats kan vinden. Het is ook de vraag of het wenselijk is dat een concentratie van deze omvang gewenst is, want het kan nietI alleen gevolgen hebben voor de Voorstraat maar ook voor de Dorpsstraat. Een algeheel risico is immers dat er onvoldoende lokale ondernemers zijn dan wel er onvoldoende nieuwe ondernemers aangetrokken worden om alle winkelruimte in dit. gebied en Dorpsstraat in te vullen. In dat kader is dan ook 'een nadere beoordeling en visie nodig zijn op de gewenste en noodzakelijke invulling van de detailhandelsruimte, dus welke type zijn Dit samen met de algemene ontwikkelingen gewenst. in de ondernemers/winkels moet zijn dat panden Retail, nu versterkt door COVID-19, maakt dat het uitgangspunt

blad 12 van 13

flexibel in te delen en daarmee te gebruiken zijn. Binnen het stedenbouwkundig van deze leidraad zien wij daar wel 'mogelijkheden voor.

concept

Bij de gefaseerde realisatie moet steeds goed worden gekeken wat gebeurt 'met dat wat om dit ook voor _de lange termijn goed te regelen. Hoe voorkomen we dat achterblijft het centrum, waar de winkels open blijven, te lang een bouwput

Leefbaarheid Het. ontwerp ziet er versteend uit, dat is 'in de bestaande situatie natuurlijk ook al het geval en lijkt zeker een verbetering ten .opzichte van het bestaande. In het kader van en hetvoorkomen van hittestress, maar ook gelet op het feit dat er klimaatadaptatie gewenst zou enige vergroening meer woningen komen en een aantrekkelijk'aanzien is dit een echter op zijn plaats zijn. Bij cle verdere uitwerking van de deelontwikkelingen belangrijk aandachtpunt. Planeconomie invulling is het een complexe opgave om een Zonder de concrete programmatische (per initiatief) uitgaande van de inschatting te maken van de kostenverhaalsbijdrage visie. Daarom wordt ook op dit onderdeel een reactie in hoofdlijnen gegeven. Het is van het bereiken van het uiteindelijk beoogde integrale belang dat de eerste ontwikkelingen niet meer mogelijkI zijn beeld _niet blokkeren. .In die zin dat de beoogde vervolgstappen op dat punt af of veel lastiger worden. Deze leidraad biedt een kader om ontwikkelingen te kunnen wegen. Starten met onderdelen. kan een positieve prikkel geven en vliegwiel zijn voor andere eigenaren in het gebied om aan deze eerste stap een vervolg te geven.

op te stellen voor de totale In de basis is het wenselijk om een referentieberekening een exploitatieopzet conform afd. 6.4 Wro. Hiervoor gebiedsvisie, met als uitgangspunt is het noodzakelijk dat'er eenconcreet programma (de m2 invulling) beschikbaar is. taxateur te Tevens is het dan noodzakelijk de inbrengwa'arde door een onafhankelijke laten taxeren en de' sanerings- en sloopkosten en de inrichting van de openbare ruimte' te laten ramen. Nu duidelijk wordt datgeen sprake zal zijn van 1 totaal ontwikkeling en' dus niet tot een gekomen kan worden door' het ontbreken van een concreet totale referentieberekening programma, zal per initiatief moeten worden bezien welke kosten toerekenbaar zijn (en daarmee 'verhaald kunnen worden) op de desbetreffende initiatiefnemer. Per initiatief zal met de grondeigenaar een anteri'eure overeenkomst Worden gesloten, waarvan de door te betalen exploitatiebijdrage onderdeel is. Middels de exploitatiebijdrage initiatiefnemer zal per initiatief het gemeentelijke kostenverhaal verzekerd zijn. p'lankosten (incl. de De kosten die verhaalt 'moeten worden betreffen de gemeentelijke indien besloten worden deze kosten voor het 'opstellen van de leidraad daarin op te zijn aan de die toerekenbaar het gebied nemen), kosten voor aanpassingen in openbaar biedt 'aanvulling op de en eventuele planschade.

De leidraad daarvoor in ontwikkeling structuurvisie de basis.

Eerste advies 11 maart

2019

Advies Commissie ruimtelijke

kwaliteit juni 2019

In aansluiting op ons schrijven van 11 maart 2019 berichten wij u hierbij het volgende: Sinds de voorgaande advisering 'is het gebiedsplan gewijzigd, mede naar aanleiding van een analyse' van de historische 'ontwikkeling van Woudenberg en een vergelijking van verschillende pleinen met een dorpse/kleinsted'elijke schaal en een goede en de Tijdens de vergadering geven de initiatiefnemer verblijfskwaliteit.

blad 13 van 13

stedenbouwkundige een toelichting. De observatie: `de mooiste stukjes Woudenberg en de open ruimtes in het dorp zijn verborgen' heeft geleid tot een concept waarbij het plein niet directaan de Dorpsstraat wordt' gesitueerd, maar in de tweede bebou'wingslijn, verbonden 'door enkele smalle straatjes. Het plan kan alleen gefaseerd

worden uitgevoerd.

Advies juni 2019 commissie

ruimtelijke

kwaliteit

De commissie staat positief ten aanzien van de gemaakte slag in het ontwerp. De gebiedsontwikkeling heeft nu een heel andere basisopzet dan het eerder gepresenteerde plein aan de Dorpsstraat, deze sluit nu beter aan bij de structuur en ontstaansgeschiedenis. van Woudenberg. Ook lijken de maat en schaal nu beter voor een plein met verblijfskwaliteit en is de verhouding open-besloten meer in balans. Daarbij is in de gepresenteerde, .nog abstracte beelden nu nog wel sprake van bouwvormen bestaande uit `blokken'. Deze lijken nog een horizontale opbouw te hebben. Om het plan waar te maken is de volgende stap het creëren van een goede parcellering, opbouw uit kleinere korrels, passende massa-vormen. Geadviseerd wordt' om het plan verder door te ontwikkelen inI een in meer gedetailleerd stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan, met daarin ook goede `dorpse'

voorbeelden/referenties. Aandachtspunten en opmerkingen ten behoeve daarvan zijn: Dorpse schaal en parcellering nastreven. Verbijzonderingen die zorgen 'voor oriëntatie.: Wat wordt het focuspunt van het plein? Laat gevels niet onveranderd de hoek om lopen. Bepaal de ruimtelijkjuiste maat en de juiste verbijzondering voor de drie verbindingen, onder andere met de Dorpsstraat. Maak ze niet te groot: een smalle steeg versterkt de ervarin'g/ruimtelijkheid van een dorps plein. Massavormen en beëindiging. Echte kappen of plastische beëindiging toepassen. Teruggelegde gevel aan de oostzijde 'is een mooi middel om de delen een zonering te geven ten behoeve van verschillende functies.. Let op dat er niet te grote verschillen ontstaat .in kwaliteit: verblijfsplein versus parkeerplein. Hoe wordt met deze tweedeling omgegaan Met interesse ziet de commissie verdere stappen in de planontwikkeling tegemoet.