01. RV Voorfinanciering Klein maar fijn wonen - 233149.pdf

RAADSVOORSTEL 2022 Onderwerp

:

Datum voorstel:

Registratiekenmerk:

Z.336861

Raadsvergadering van :

22 september 2022

Vergadering Commissie van:

6 september 2022

Portefeuillehouder:

Wethouder M. van de Graaf

Behandelend ambtenaar:

H.L. Voulon

Onderwerp / voorstel:

Krediet project “Klein maar fijn wonen”

23-08-2022

Aan de Raad. Voorstel Wij stellen u voor:  In te stemmen met het beschikbaar stellen van een krediet groot € 236.000,= ten behoeve van de door de gemeente te plegen initiële investering voor het samen met woningcorporatie Omnia Wonen kunnen realiseren van het project “Klein maar fijn wonen”, meer specifiek de kosten voor het bouw- en woonrijpmaken met bijkomende kosten;  Deze investering in 15 jaar af te schrijven in lijn met de tijdelijkheid van de omgevingsvergunning en de erfpachtovereenkomst. De jaarlijkse afschrijvingslasten te dekken uit enerzijds de met Omnia Wonen overeengekomen erfpachtcanon, anderzijds de aan de provincie Utrecht gevraagde subsidie groot € 112.000,= (programma Versnelling Woningbouw). Indien deze subsidie lager uitvalt dan de € 112.000,= wordt het restant van de jaarlasten gedekt uit de algemene reserve grondbedrijf;  Ten aanzien van de als GEHEIM aangemerkte bijlagen de geheimhouding krachtens artikel 25 lid 3 van de gemeentewet te bekrachtigen op grond van artikel 10, tweede lid aanhef en onder b van de Wet openbaarheid van bestuur.

Geprint op: 24-08-2022 17:41:19uur

Inleiding Het project “Klein maar fijn wonen” behelst de realisatie van 30 tijdelijke sociale huurwoningen op een deel van de locatie van het hondenuitlaatveld ten noorden van de brandweerkazerne aan de Europaweg. Met het Memo “Stand ontwikkelingen Klein maar fijn wonen” d.d. 14-04-2022 is uw raad geïnformeerd over de achtergronden van dit project en de toen actuele stand van zaken met een doorkijk naar de route die via het College en uw raad moet worden gelopen om feitelijk te kunnen starten. Zoals in voorgaand bedoeld Memo is opgenomen, lag het door de keuze voor de doelgroep, de beoogde huurconstructie en het sociale karakter van de woningen voor de hand om voor de realisatie en exploitatie van de 30 woningen contact te zoeken en afspraken te maken met de lokale woningcorporatie, inmiddels al enige tijd Omnia Wonen. Dit contact heeft in de periode 2021-2022 geleid tot het meer in detail uitwerken van de bouwopgave en het invullen van de afspraken voor samenwerking. Inmiddels is deze samenwerking met Omnia Wonen uitgekristalliseerd en is het planprocedurele proces gaande (traject uitgebreide omgevingsvergunning met de door uw raad in juni afgegeven verklaring van geen bedenkingen).

Omdat de grond eigendom is van de gemeente en het vanwege de planologische beperkingen van de locatie gaat om tijdelijke woningen (15 jaar), is ervoor gekozen de grond niet te verkopen maar deze in erfpacht uit te geven. Omnia betaalt in deze constructie gedurende de looptijd van 15 jaar aan de gemeente een jaarlijkse erfpachtcanon. De gemeente doet de initiële investering voor het bouw- en woonrijpmaken met bijkomende werkzaamheden en moet deze voorfinancieren. Het gaat in dit geval om een voorinvestering groot € 236.000,=. Voor deze gemeentelijke voorinvestering moet een krediet beschikbaar worden gesteld waarvoor besluitvorming door uw raad nodig is. Het voorstel aan uw raad is dan ook om in te stemmen met het ter beschikking stellen van een krediet groot € 236.000,=, een en ander zoals in het onderdeel Financiële consequenties nader is onderbouwd. In dit onderdeel wordt ook ingegaan op de dekking van dit bedrag. Parallel aan dit raadsvoorstel loopt de behandeling van de door Omnia Wonen aangevraagde omgevingsvergunning en het besluit daaromtrent door het College. De verzending en bekendmaking van het besluit en daarmee het feitelijk verlenen van de vergunning vindt echter pas plaats nadat uw raad heeft ingestemd met onderhavig voorstel.

Centrale vraag Kunt u instemmen met het beschikbaar stellen van een krediet groot € 236.000,= ten behoeve van het voorfinancieren van gemeentelijke kosten voor het tot stand kunnen laten komen van het project “Klein maar fijn wonen”. Beoogd resultaat Het beoogde resultaat is de realisatie van 30 tijdelijke sociale huurwoningen op de locatie ten noorden van de brandweerkazerne aan de Europaweg, naar verwachting op te leveren in de zomer van 2023. Kader     

Bestemmingsplan Bebouwde Kom Woudenberg WABO Structuurvisie 2030 Prestatieafspraken Omnia Wonen Activiteitenoverzicht 2022 t/m 2026 Omnia Wonen

Geprint op: 24-08-2022 17:41:19 uur

2/6

 

Woonvisie 2019+ met bijbehorende oplegger 2020+ Woonbehoefteonderzoek 2020.

Argumenten Het initiatief voor het project “Klein maar fijn wonen” stamt uit 2019 en is al opgenomen in de Woonvisie 2019+. Aan dit plan ligt ten grondslag de manifeste behoefte aan (extra) sociale huurwoningen voor de doelgroep 1-2 persoons huishoudens (starters / spoedeisers). Na een gedegen zoektocht is de keuze voor de locatie waarop de woningen kunnen worden gerealiseerd gevallen op het hondenuitlaatveld ten noorden van de brandweerkazerne aan de Europaweg. Zoals in de Inleiding van dit raadsvoorstel al uiteengezet, bleek het permanent onderbrengen van woningen op de gekozen locatie niet mogelijk en is de keuze gemaakt voor een tijdelijke invulling (15 jaar). De afspraken tussen de gemeente en Omnia Wonen over financiering, gronduitgifte, rolverdeling, planprocedures, realisatie, etc. zijn op die tijdelijkheid geënt. Voor het juridische construct is gegeven deze aanpak de keuze gemaakt voor een erfpachtovereenkomst. Hierbinnen is met Omnia Wonen een jaarlijks door hen te betalen erfpachtcanon overeengekomen (Bijlage B). Bij dit alles was het de opgave voor Omnia Wonen om een voor de realisatie van het vastgoed haalbare “business-case” uit te werken, uitgaande van het tijdelijke karakter van de woningen. De gemeente moest op haar beurt een oplossing vinden voor de te plegen initiele investering en dekking van de kosten voor het bouw- en woonrijpmaken.

Met betrekking tot de voorfinanciering van de gemeentelijke kosten ligt met dit raadsvoorstel de vraag aan uw raad voor een krediet ter beschikking te stellen. In het onderdeel Financiële consequenties wordt nader ingegaan op de onderliggende bedragen en de dekking. Duurzaamheid en Inclusie In het kader van duurzaamheid en inclusie draagt het vestigen van sociale huurwoningen bij aan het woningaanbod binnen de Gemeente Woudenberg. De keuze voor het tijdelijke karakter van de woningen heeft geleid tot een type (geprefabriceerde) woning dat na 15 jaar kan worden weggenomen en elders kan worden hergebruikt. Dit raakt aan de principes van een circulaire economie. Maatschappelijke participatie Het onderbrengen van 30 tijdelijke woningen op een locatie die relatief dichtbij het uitloopgebied van een bestaande woonwijk ligt en in gebruik is als hondenuitlaatveld, heeft gevraag om een uitermate zorgvuldig traject van informeren en overleggen met bewoners van de aanliggende woonwijk. In meerdere sessies is gekomen tot consensus waarbij wensen van de bewoners hebben geleid tot planaanpassingen. De verslaglegging daarvan maakt deel uit van het separaat in juni van dit jaar aan uw raad voorgelegde raadsvoorstel voor het geven van een verklaring van geen bedenkingen in het kader van de procedure voor de omgevingsvergunning (zie ook het eerder genoemde Memo).

Die procedure heeft voorzien in de mogelijkheid voor betrokkenen / bewoners om alsnog op de plannen te reageren en hun inbreng te leveren.

Coronavirus Niet van toepassing

Geprint op: 24-08-2022 17:41:19 uur

3/6

Beoogd resultaat (hoe) Vanuit met woningcorporatie Omnia Wonen gemaakte afspraken tot stand laten komen van 30 sociale huurwoningen in de categorie “Klein maar fijn wonen”. Financiële consequentie De realisatie van de 30 tijdelijke sociale huurwoningen op de locatie ten noorden van de brandweerkazerne heeft voor de gemeente in beginsel geen financiële gevolgen in termen van voor haar rekening te nemen kosten, bezien over de looptijd van het project (15 jaar). De gekozen constructie van de erfpachtovereenkomst met Omnia Wonen brengt wel met zich mee dat de gemeente de door haar te maken kosten voor het bouw- en woonrijpmaken met bijkomende werkzaamheden zal moeten voorfinancieren. Het gaat daarbij om een bedrag groot € 236.000,= (zie specificatie in Bijlage A). Uit de onderhandelingen met Omnia Wonen is naar voren gekomen dat de maximaal door Omnia te betalen erfpachtcanon niet voldoende is om voornoemde gemeentelijke investering te dekken (Bijlage B). Om die reden is contact gezocht met de provincie Utrecht over de mogelijkheden voor een subsidie in het kader van het programma Versnelling Woningbouw. Deze gesprekken hebben geleid tot de overtuiging dat – mede door het 100% sociale karakter van het plan – het initiatief voor de 30 woningen subsidiabel is. In juli is na goed overleg de formele aanvraag hiervoor bij de provincie ingediend.

Het gevraagde subsidiebedrag kan samen met de erfpachtcanon van Omnia Wonen de gemeentelijke investering dekken (Bijlage A). De looptijd voor behandeling van de aanvraag en het afgeven van de beschikking is echter 14 weken en komt hiermee na het moment van uw behandeling van dit raadsvoorstel. Gegeven het feit dat de beschikking van de provincie er nog niet is en de mogelijkheid bestaat dat de provincie de gevraagde subsidie niet of niet geheel toekent, zijn twee scenario’s denkbaar. 1

De provincie stelt de gevraagde subsidie ter beschikking

In dit scenario blijven de initieel door de gemeente te maken kosten beperkt tot een bedrag groot € 124.000,= (€ 236.000,= minus het gevraagde subsidiebedrag van € 112.000,=). De provinciale subsidie vloeit na binnenkomst dan direct terug naar de algemene reserve grondbedrijf. Het resterende bedrag van € 124.000,= wordt afgeschreven in een periode van 15 jaar. Deze jaarlijkse afschrijving wordt gedekt door de erfpachtcanon die door Omnia Wonen wordt voldaan. 2

De provincie stelt de gevraagde subsidie niet of slechts ten dele ter beschikking

In dit scenario blijft er voor de gemeente een tekort op het project dat maximaal uit kan komen op een bedrag groot € 112.000,= (als de provincie het subsidieverzoek geheel af zou wijzen). Gegeven het belang van het realiseren van de 30 extra sociale huurwoningen, is het voorstel aan uw raad om in dit geval in te stemmen met het gevolg van de zich dan aandienende situatie, zijnde dat een bedrag groot maximaal € 112.000,= niet als dekking terugvloeit naar de algemene reserve grondbedrijf en derhalve dit bedrag onttrokken blijft ter (mede)financiering van het project. Ter nadere toelichting op en interne financiële verantwoording van het voorgaande kan het volgende worden vastgesteld.

Geprint op: 24-08-2022 17:41:19 uur

4/6

Dit voorstel past binnen de begroting Voorstel € 15,733 € 15,733 €0

Uitgaven inkomsten Totaal   

Begroot €0 €0 €0

Verschil Gevolg budget € 15,733 extra uitgaven € 15,733 extra inkomsten € 0 tekort op begroting

Naam Product Kapitaallasten Klein maar Erfpachtcanon, alg res GB

Bovengenoemde bedragen betreffen structurele uitgaven; Bovengenoemd totaal verschil wordt aan de raad bekend gemaakt via apart raadsvoorstel; Het voorstel is te dekken uit: jaarlijkse opbrengst erfpachtcanon, de aangevraagde provinciale subsidie en/of aanwending algemene reserve grondbedrijf.

Toelichting: Het investeringskrediet van € 236.000,= wordt in 15 jaar afgeschreven. De jaarlijkse afschrijvingskosten ad € 15.733 worden gedekt via jaarlijkse opbrengst erfpachtcanon van € 8.257,= en jaarlijkse aanwending algemene reserve grondbedrijf van € 7.476,=. Indien provinciale subsidie wordt ontvangen € 112.000,= zal jaarlijkse aanwending algemene reserve grondbedrijf niet nodig zijn. Risico: Indien geen provinciale subsidie wordt ontvangen zal dat deel van het investeringskrediet ten laste worden gebracht van de algemene reserve grondbedrijf. Financiële rechtmatigheid: Bovengenoemde verschillen vormen de volgende begrotingswijziging die meegenomen wordt in de eerst volgende voortgangsrapportage: UITGAVEN progr Grtbk 4 81…......

Kstsrt

Product

61000 Klein maar fijn wonen

Betreft

Overheveling budget

Wijziging budget

Afschrijvingskosten

Totaal wijzigingen uitgaven

0

Invloed op Aanvullende toelichting begroting

-15,733

nadelig neutraal neutraal neutraal neutraal neutraal

-15,733

nadelig

Afschijving investering Klein maar fijn wonen

Inc. / str. Str.

INKOMSTEN progr Grtbk 4

Kstsrt

Product Klein maar fijn wonen

4

Betreft

Overheveling budget

Wijziging budget

Opbrengst erfpachtcanon Prov subsidie of algemene reserve grondbedrijf

Invloed op Aanvullende toelichting begroting

Inc. / str.

8,257

voordelig

Opbrengst erfpachtcanon

Str.

7,476

voordelig

Provinciale subsidie of algemene reserve

Str.

Totaal wijzigingen inkomsten

0

15,733

neutraal voordelig

Totaal wjiging voorstel

0

0

neutraal

Op deze plaats vragen twee zaken nog om een nadere toelichting:

Geprint op: 24-08-2022 17:41:19 uur

5/6



De kosten voor het bouw- en woonrijpmaken zijn geraamd naar prijspeil medio 2022. Door actuele (mondiale) omstandigheden stijgen de kosten in de bouw en infra op dit moment nog fors. Omdat de aanbesteding van de werkzaamheden pas eind van dit jaar plaatsvindt, moet er rekening mee worden gehouden dat het opgenomen budget niet toereikend is. Een kostenstijging van 10% kan dan uitkomen op een extra investering van circa € 15.000,=. Voor Omnia geldt een vergelijkbaar risico bij hun prijsafspraken met de leverancier van de woningen. Deze risico’s van partijen zijn meegenomen in de onderbouwing van de subsidieaanvraag naar de provincie om te duiden dat gemeente en Omnia er ook zelf alles aan doen om het project mogelijk te maken.



Met Omnia Wonen is overeengekomen dat zij aan het einde van de looptijd van 15 jaar de woningen weer verwijderen en de locatie in de oude staat terugbrengen. Indien de gemeente in diezelfde lijn de openbare ruimte ook terugbrengt in de oude staat, kost dat circa € 50.000,=. Dit raadsvoorstel is geënt op de keuze dit laatste niet te doen en daarvoor dus ook niet het bedrag van € 50.000,= in de kostenbegroting op te nemen.

Aanpak/uitvoering Na het besluit van uw raad op dit raadsvoorstel worden de afspraken met Omnia Wonen verder geformaliseerd, in casu vervalt de opschortende voorwaarde in de met hen te sluiten erfpachtpachtovereenkomst die haakt aan het door u ter beschikking stellen van het krediet. Conclusie Het samen met Omnia Wonen geïnitieerde project “Klein maar fijn wonen” biedt de mogelijkheid om voor een periode van 15 jaar 30 sociale huurwoningen toe te voegen aan de woningvoorraad. De constructie die dit mogelijk kan maken, voorziet in het door uw raad ter beschikking stellen van een krediet dat is benodigd om initiële gemeentelijke kosten voor te financieren. Dit raadsvoorstel legt het verzoek neer om dat krediet ter beschikking te stellen. Communicatie Niet van toepassing. Bijlagen A B C D E

GEHEIM Projectbegroting GEHEIM Onderbouwing erfpachtcanon Concept raadsbesluit Ter info - Collegebesluit aanvraag omgevingsvergunning Ter info - Bijbehorende beschikking

Burgemeester en wethouders van Woudenberg

D.C.G. Ruseler Secretaris

Geprint op: 24-08-2022 17:41:19 uur

M. Jansen-van Harten burgemeester

6/6