01 RV samenwerking fase 3 Hoevelaar 293223_1 - HV - DEF (Geanonimiseerd).pdf
Tekst van het document
RAADSVOORSTEL
2025
Gemeente
Woudenberg
Datum
voorstel: Registratiekenmerk: Raadsvergadering Vergadering
Z.349075
van
22
:
Commissie
van:
mei
6 mei
2025 2025
Portefeuillehouder:
Wethouder
Behandelend
ambtenaar:
(geanonimiseerd) |
Onderwerp
voorstel:
Samenwerking Spoolderberg
Aan
de
/
01-04-2025
H.J.
Molenaar
Hoevelaar
Fase
3
Raad.
Voorstel
Wij
stellen
1.
De Nota van uitgangspunten voor de d.d. 15 maart 2025, vast te stellen;
ontwikkeling
Kennis
15
u
te
voor
nemen
beschrijving grondeigenaren) ontwikkeling van van
d.d.
van
de
onverdeelde
groot € 9.142.675,=
projectfinanciering met het grondeigenaren tot ontwikkeling te brengen; van
Geen en de
het
wensen
in
een
en
Fase
3,
met
In te stemmen met het verwerven Hoevelaar Fase 3 voor een bedrag aangaan
Hoevelaar
maart 2025 waarin opgenomen Spoolderberg XVII BV en Grex Woudenberg BV doorlopen voorbereidingen en bereikte resultaten voor Hoevelaar Fase 3; van
de
het Memo
van
bedenkingen
Memo
beschreven
kenbaar
te
doel
maken
samenwerking
met
het
helft en
het
van
het
voor
plangebied
de
(hierna: de
plangebied bedrag
dit
samen
de voorgenomen
op
een
met
de
grondaankoop
grondeigenaren;
In te stemmen met het ter beschikking stellen van een voorbereidingskrediet groot € 250.000,= ter dekking van de voorbereidingskosten, vooruitlopend op de vaststelling van een grondexploitatie; dit krediet te dekken uit de algemene reserve grondbedrijf en hieraan ook weer toe te voegen na vaststelling van de
grondexploitatie.
1/6
Inleiding In de Structuurvisie Woudenberg 2030 is voorzien in het ontwikkelen van een nieuwe woonwijk aan de oostzijde van Woudenberg , inmiddels bekend als woningbouwplan Hoevelaar. In 2019 is hier gestart met de woningbouw , te realiseren in drie fasen. De eerste fase is inmiddels gereed en de tweede fase is vergaand in aanbouw. De verwachting is dat de laatste woningen in fase 2 in 2027/2028 worden opgeleverd. De ambitie van de gemeente is om direct aansluitend op de afronding van fase 2 te starten met de bouw in fase 3 (zie plangebied in Bijlage 4). Omdat de grond van fase 3 niet in eigendom is van de gemeente , vraagt voornoemde ambitie om overleg met de grondeigenaren voor het maken van afspraken over planontwikkeling en samenwerking. Deze gesprekken zijn gevoerd met Lithos Bouw en Ontwikkeling BV (hierna: Lithos). Deze organisatie is door de grondeigenaren aangewezen is als gedelegeerd projectontwikkelaar. De gesprekken met Lithos zijn medio 2023 gestart en hebben recent geleid tot overeenstemming over relevante en cruciale samenwerkingsaspecten , gerelateerd aan de omvangrijke en langjarige woningbouwontwikkeling die Hoevelaar Fase 3 zal gaan worden.
Deze (ambtelijk) bereikte overeenstemming over voorwaarden en bepalingen kunnen worden beschouwd als wilsovereenstemming tussen partijen en zijn inmiddels in een concept koopovereenkomst en een concept samenwerkingsovereenkomst opgetekend. Aan dit voorstel zijn in het kader van het voorgaande toegevoegd de Nota van uitgangspunten (Bijlage 1) en een Memo waarin opgenomen een beschrijving van de voorbereidingsgesprekken , de behaalde resultaten en de uitgewerkte onderleggers (Bijlage 2). Op hoofdlijnen komt dit neer op de keuze voor een gezamenlijk met de grondeigenaren te voeren regie op de woningbouwontwikkeling (50-50%) met daaronder ook een gezamenlijke grondexploitatie. Beoogd resultaat Het beoogde resultaat van dit voorstel is: een door uw raad vastgestelde Nota van uitgangspunten voor Hoevelaar Fase 3 uw instemming met het verwerven van de onverdeelde helft van het plangebied uw instemming met het voor het verwervingsbedrag aangaan van een projectfinanciering uw besluit om geen wensen en bedenkingen kenbaar te maken het door u ter beschikking stellen van een voorbereidingskrediet
Kader Overeenkomst met Spoolderberg uit 2015 Masterplan Hoevelaar 2015 (door gemeenteraad vastgesteld op 9 juni 2015) Structuurvisie Woudenberg 2030 Omgevingsplan Hoevelaar Convenant Toekomstbestendig Bouwen Provinciale Verordening en Programma Wonen en Werken 2023 Woonvisie Woudenberg 2024-2030 (november 2023) Woonbehoefteonderzoek Woudenberg 2022-2024-2032-2040 (september 2022) Woondeal 2022–2030 Regio Amersfoort Woonzorgvisie Woudenberg (november 2024) Argumenten
2/6
Uit alle recente onderzoeken blijkt dat er na het gereed komen van Hoevelaar Fase 2 in Woudenberg nog langjarig vraag blijft bestaan naar nieuwe woningen. Omdat er buiten woningbouwplan Hoevelaar geen mogelijkheden zijn om substantieel woningen bij te bouwen , is het legitiem om Hoevelaar met een derde fase af te ronden , een en ander in lijn met de Structuurvisie Woudenberg 2030 en het Masterplan Hoevelaar. Zoals in de “Inleiding” al is aangegeven , vraagt de ontwikkeling van Hoevelaar Fase 3 om afspraken met de grondeigenaren , al dan niet in een vorm van samenwerking. De gesprekken hierover met de grondeigenaren zijn medio 2023 gestart op initiatief van de gemeente. In Bijlage 2 zijn de resultaten van die gesprekken en de overwegingen hieronder opgetekend. Op hoofdlijnen komt dit neer op: gemeente krijgt mede regie over de ontwikkeling (verwerving van 50% van plangebied)
de lange doorlooptijd is flexibiliteit in uitwerking en samenwerking cruciaal hierbij openhouden mogelijkheid voor inruilen woningbouw voor 3 ha bedrijventerrein samen regie betekent ook samen in een financieel kader (gezamenlijke grondexploitatie) maximaal opnamevermogen van de locatie = 575 woningen (zie programma in Bijlage 3) temporiseren van de woningbouw / terug van 120 woningen per jaar naar 70 vanuit kennelijke behoefte meenemen mogelijkheid voor maatschappelijke voorzieningen maximaal inzetten op toekomstbestendigheid vanuit alle beleidsterreinen gegeven
Het voorgaande is inmiddels uitgewerkt in conceptversies van een koopovereenkomst en een samenwerkingsovereenkomst. De plankaart van Hoevelaar Fase 3 is opgenomen in Bijlage 4. Een enkele opmerking over het voorgaande is hier op z’n plaats: Parallel aan de gesprekken met Lithos over Hoevelaar Fase 3 loopt een initiele verkenning voor woningbouw in Woudenberg Noord , de locatie ten noordwesten van fase 3. Bij de eerste ideeën over de inrichting van fase 3 is als randvoorwaarde meegenomen dat deze locatie vanuit fase 3 bereikbaar zou moeten zijn en dat bij feitelijke realisatie er de mogelijkheid moet bestaan om in fase 3 een deel van de woningbouw in te wisselen voor 3 ha bedrijventerrein. In de Nota van Uitgangspunten (Bijlage 1) is dit gevisualiseerd Met betrekking tot het bouwtempo is bij de doorrekeningen voorzichtigheidshalve uitgegaan van 70 woningen per jaar. Dit is minder dan de circa 120 woningen per jaar die Woudenberg in de laatste jaren heeft toegevoegd. Met deze keuze wordt vooruitgelopen op het mogelijk temporiseren van de woningbouw waarover nog formele besluiten moeten worden genomen in het kader van keuzen rond de invulling van een Vitaal Woudenberg. Dit met inachtneming van de hiervoor inmiddels vanuit uw gemeenteraad ontvangen wensen en bedenkingen.
Kanttekeningen en risico’s Anno 2025 kent de wereld vele onzekerheden die bij een langlopende ontwikkeling als Hoevelaar Fase 3 evidente risico’s met zich meebrengen. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt in drie soorten risico’s die alle drie een negatieve invloed kunnen hebben op het resultaat van de gezamenlijk te voeren grondexploitatie en derhalve een financieel risico vormen. a
Maatschappelijk Netcongestie / stikstofproblematiek / wet regie volkshuisvesting / warmtewet Risico > Vertraging / minder opbrengsten / hogere investeringen
b
Lokale onzekerheden Ontwikkelingen rond toevoegen bedrijventerreinen Risico > Druk bij grondeigenaar op de VEX
3/6
Landelijke en mondiale ontwikkelingen Economische recessies / verschuiven machtsblokken / demografische ontwikkelingen Risico > Kunnen heel groot zijn maar nu niet in te schatten en te kwantificeren Om voornoemde risico's te minimaliseren is het van belang om in het samenwerkingsverband met de grondeigenaren permanent ontwikkelingen te monitoren en tijdig de bakens te verzetten indien daar aanleiding voor is. In de concepten van de te sluiten koopovereenkomst c
hiertoe de nodige beheer-, risico en exit-maatregelen het onderdeel “Financiële opgenomen. consequenties” wordt meer specifiek het financiële risico gekwantificeerd teneinde de benodigde dekking hiervoor bij het inkopen in beeld te en
samenwerkingsovereenkomst zijn In
krijgen.
Maatschappelijke draagvlak Uitgaande van de forse behoefte die er bestaat aan passende nieuwe woningen, lijkt er in algemene zin sprake van ruim draagvlak in de Woudenbergse gemeenschap voor de beoogde uitbreiding van Hoevelaar met een derde fase. Omdat aan de voorkant is ingestoken op de realisatie van een toekomstbestendige woonwijk is duurzaamheid, inclusiviteit, gezonde leefomgeving, veiligheid en sociale cohesie in de uitgangspunten verankerd. Vanuit leidende beleidskaders worden per te ontwikkelen deelfase relevante maatschappelijke (zorg)spelers betrokken waaronder in ieder geval woningcorporatie Omnia Wonen. De opzet van de wijk biedt daarnaast de mogelijkheid om eigen initiatieven en alternatieve bouw- en samenlevingsvormen een kans te geven. Overigens wordt het maatschappelijk draagvlak gestut door de procedure rond het opstellen van het omgevingsplan waar participatie een belangrijke pijler is.
Financiële
consequenties
op
juistheid
beoordeeld
(geanonimiseerd)
Algemeen financiële gevolgen van het mede de regie voeren op de zijn initieel en secundair. Het eerste betreft het harde cijfer De
gaat
om
de
risico’s die worden
gelopen
over
de
ontwikkeling van Hoevelaar het inkoopbedrag. Het gehele ontwikkelperiode. voor
Fase 3 tweede
Voor het bepalen van het bedrag waarvoor de gemeente verantwoord de onverdeelde helft van de huidige grondeigenaren kan overnemen is een uitgangspuntennotitie voor het opstellen van een grondexploitatie voor Hoevelaar Fase 3 uitgewerkt. In dit document zijn de te maken kosten en de te verwachten opbrengsten opgenomen, gebaseerd op kennis (onderzoeken) die redelijkerwijze bij de start van een langjarige woningbouwontwikkeling in beeld kan worden
gebracht. Op alle onderdelen is overleg gevoerd met de grondeigenaren en is tot overeenstemming gekomen. De gepresenteerde doorrekening laat een residueel bepaalde grondprijs zien van 94,= / m2 wat bij een planomvang van 194.525 m2 neerkomt op een inkoopprijs voor de onverdeelde helft van het plangebied van € 9.142.675,=. De m2-prijs ligt in lijn met een uitgevoerde taxatie (Bijlage 6).
€
Financiering grondaankoop Voor het aankoopbedrag van € 9.142.675,= worden leningen aangetrokken. De gemeente kan op dit moment het aankoopbedrag financieren uit eigen middelen. Voor onze begroting is het echter beter het aankoopbedrag middels projectfinanciering te financieren. Bij projectfinanciering worden de rentekosten rechtstreeks ten laste van het project gebracht (in dit geval Hoevelaar fase 3) en heeft dit geen financiële consequenties voor onze begroting. Zouden we het aankoopbedrag ten laste van onze eigen middelen brengen dan vervallen, op korte termijn, de aantrekken voor
renteopbrengsten en zullen we op langere termijn weer leningen investeringen die rechtstreeks ten laste komen van de begroting.
moet
4/6
Risicobedrag versus dekking via reserves Het aankoopbedrag dient te worden bezien in het kader van een risicobalans , zijnde de kansen en risico’s in het project. Een negatieve of positieve risicobalans dient in principe aanleiding te zijn de uitgangspunten van de grondexploitatie bij te stellen wat moet leiden tot een meer evenwichtige risicobalans. In de concept koopovereenkomst is opgenomen dat de aankoop pas tot stand komt bij een onherroepelijk omgevingsplan. Het planologisch risico blijft daarmee bij de huidige eigenaren. In onderstaand schema wordt inzichtelijk gemaakt wat het effect is van een aantal uitvoeringsrisico’s vanaf een onherroepelijk omgevingsplan.
Basis (EUR , 1-1-2025)
V a r ia n t (EUR , 1-1-2025)
V e r s c h il (EUR)
Kans
R isicobedrag (EUR)
Grondopbrengsten -5%
294. 656
-1. 818. 580
-2. 113. 236
40%
-845. 294
Bouw- en woonrijp maken + 10%
294. 656
-1. 346. 749
-1. 641. 405
40%
-656. 562
Bovenwijkse voorziening +10%
294. 656
129. 734
-164. 922
40%
-65. 969
2 jaar vertraging
294. 656
-256. 639
-551. 295
40%
-220. 518
Risicovariant
Totaal
-1. 788. 343
Het in voorgaande opstelling opgenomen risicobedrag van circa € 18, miljoen dient te worden gedekt via vrij besteedbare reserves van de gemeente. Het risicobedrag aan grondexploitaties en overige gronden bedraagt op dit moment circa € 10 , miljoen. Met het risicobedrag van Hoevelaar Fase 3 ad. € 18, miljoen stijgt het totale risicobedrag aan grondexploitaties en overige gronden naar € 28, miljoen. In de algemene reserve grondbedrijf is op dit moment rond het bedrag van € 28, miljoen aanwezig om alle risico’s te kunnen dekken. Het verloop van de algemene reserve grondbedrijf over de periode 2022-2029 wordt op korte termijn aan de raad voorgelegd bij de Kadernota 2026-2029 hoofdstuk “Financiële positie”. Tijdelijke dekking voorbereidingskrediet € 250.000= , Het voorbereidingskrediet van € 250.000= , wordt tijdelijk gedekt uit de algemene reserve grondbedrijf. Na vaststelling van een grondexploitatie wordt dit bedrag ten laste gebracht van deze grondexploitatie en weer toegevoegd aan de algemene reserve grondbedrijf. Dit voorstel past binnen de begroting
Uitgaven inkomsten Totaal
Voorstel € 250. 000 € 250. 000 €0
Begroot
€0
VerschilGevolg budget € 250. 000 extra uitgaven € 250. 000 extra inkomsten € 0tekort op begroting
Naam Product Voorbereidingskrediet Alg reserve grondbedrijf
Het voorbereidingskrediet betreft incidentele uitgaven die tijdelijk gedekt worden uit de algemene reserve grondbedrijf. Financieel wordt dit verwerkt in de voorjaarsrapportage 2025 (raad juli 2025). Aanpak/uitvoering Na het besluit van uw raad op onderhavige voorstellen , wordt het navolgende in gang gezet: Besluit College op koopovereenkomst + samenwerkingsovereenkomst Feitelijke start project met afstemmen concrete voorbereidingen
juni 2025 juli 2025
5/6
Looptijd procedure omgevingsplan Voorbereidingen voor de start in een te definiëren eerste fase Bouwrijpmaken / tot stand laten komen bouwrijpe kavels in eerste fase Start bouw in eerste fase
2025/2026 2025/2026 2027 Eind 2027
Communicatie Bij dit advies niet van toepassing. Bijlage(n) 1 Nota van uitgangspunten voor de ontwikkeling van Hoevelaar Fase 3 D. 294017 2 Memo voorbereidingen met Spoolderberg voor ontwikkeling Hoevelaar Fase 3. D. 294018 3 Notitie Hoevelaar Fase 3 – Programma en maatschappelijke voorzieningen. D. 294019 4 Plankaart Hoevelaar Fase 3 met duiding bovenwijks opgenomen voorzieningen. D. 294020 5 Nota van uitgangspunten grondexploitatie (geheim , vertrouwelijk ter inzage voor raad) D. 294021 6 Taxatie grondwaarde door Kendes Rentmeesters en Adviseurs (geheim , vertrouwelijk ter inzage voor raad) D. 294022 Burgemeester en wethouders van Woudenberg
Z. D. M. van den Boogaard Secretaris (wnd)
M. Jansen-van Harten Burgemeester
6/6