01. RV - Bijdrage Omnia Hoevelaar Fase 2B definitief (Geredigeerd).pdf

RAADSVOORSTEL

2026

Gemeente

Woudenberg

Datum

voor-

stel: Registratiekenmerk: Raadsvergadering Vergadering

Z.352494/

van

28

:

Commissie

van:

D.318907

mei

2026

12 mei

2026

Portefeuillehouder:

Wethouder

Behandelend

ambtenaar:

(geanonimiseerd) |

Onderwerp

voorstel:

Verzoek

/

de

de

Molenaar

Omnia

bijdrage

realisatie

Fase

Aan

H.J.

van

financiële

21-04-2026

van

Wonen als

tot

het

verstrekken

tegemoetkoming huurwoningen

sociale

van

in het tekort

een

op

in Hoevelaar

2B

Raad.

Voorstel

—

In

te

stemmen

Omnia Wonen ter beschikking stellen van een financiële als 329.000,= bijdrage tegemoetkoming in het tekort op de investering voor 47 sociale huurwoningen in Hoevelaar Fase 2B, dit onder de voorwaarde dat een gelijk bedrag in de vorm van een Realisatiestimulans door het Ministerie van VRO aan de gemeente wordt uitgekeerd; van

—

—

met

het

aan

€

De

bijdrage

aan

Omnia

De

Reserve

Grondbedrijf

Wonen

ten

laste te

daarvoor

in

toe

te

brengen

van

de

Reserve

Grondbedrijf;

later stadium te compenseren door hier een bedrag van € 329.000,= aan voegen, te onttrekken aan een door de gemeente te ontvangen uitkering uit de Realisatiestimulans van het Ministerie van VRO voor betaalbare huur- en koopwoningen die voor deze 47 woningen € 329.000,= beeen

draagt.

1/6

Inleiding In Hoevelaar Fase 2B worden door projectontwikkelaar Zegheweg BV (hierna ook: Zegheweg) 47 sociale huurwoningen gerealiseerd , als volgt verdeeld: − − −

Grondgebonden woningen Beneden-bovenwoningen Appartementen

7 stuks 8 stuks 32 stuks

Conform de afspraken die met Zegheweg in de samenwerkingsovereenkomst voor Hoevelaar Fase 2 zijn gemaakt , zijn voornoemde woningen door hen ter afname aangeboden aan Omnia Wonen (hierna ook: Omnia). Onderdeel van de in de samenwerkingsovereenkomst gemaakte afspraken is dat - indien Zegheweg en Omnia niet tot overeenstemming zouden komen over de aan-/verkoop van deze woningen (financieel gat als gevolg van te hoge bouw- en/of grondkosten) - Zegheweg contact opneemt met de gemeente om de ontstane situatie te bespreken. Eind 2025 heeft voorgaande situatie zich feitelijk aangediend. Zegheweg heeft aan de gemeente gemeld dat er na intensief onderhandelen met Omnia een financieel gat is overgebleven tussen hun prijsaanbieding voor de 47 woningen en de ramingen van Omnia. In navolging van dit signaal zijn door de gemeente met zowel Zegheweg als Omnia gesprekken gevoerd om te vernemen hoe het financiële gat is ontstaan en of/hoe dit gat kan worden gedicht. Met betrekking tot het ontstaan van het financiële gat blijkt er sprake van een combinatie van voor Omnia te hoge bouw- en grondkosten. Ten aanzien van het dichten van het gat is de Realisatiestimulans (zie onderstaand kader) in beeld gekomen die de gemeente vanuit het Ministerie van VRO kan ontvangen. Voor de 47 woningen gaat het hier om een bedrag van € 329.000=. ,

Realisatiestimulans Vanaf 2026 is door het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening de specifieke uitkering Realisatiestimulans in het leven geroepen. Met deze uitkering steunt het Rijk alle gemeenten in heel Nederland bij het realiseren van betaalbare huur- en koopwoningen met zo min mogelijk administratie. Het Rijk nodigt alle Nederlandse gemeenten uit om hun gestarte woningen te registreren voor een bijdrage uit deze Realisatiestimulans. Dit kan de gemeente doen via de jaarlijkse SiSa-verantwoording ('Single Information , Single Audit'). Gemeenten krijgen een bedrag van € 7.00000 , exclusief btw voor iedere betaalbare woning waarvan de bouw is gestart in het jaar ervoor. De gemeente ontvangt de bijdrage in het jaar nadat de bouw van de woningen is gestart. De gemeente krijgt de bijdrage dus achteraf , op basis van de

behaalde resultaten.

De gemeente Woudenberg gaat in 2026 de 47 sociale huurwoningen in Hoevelaar Fase 2B aanmelden voor een bijdrage van € 7. 000 per woning.

Gegeven de ontstane situatie en de uitdrukkelijke wens van alle partijen om tot een oplossing te komen , leek een bijdrage vanuit de gemeente ter verlichting van het tekort op de realisatie van de 47 woningen een te verkennen route. Dit mede tegen de achtergrond van de mogelijkheid tot de inzet van gelden uit de Realisatiestimulans die juist voor dit soort situaties is bedoeld. Alvorens echter uw raad te kunnen voorstellen tot het instemmen met het vertrekken van een bijdrage diende Omnia het tekort concreet te onderbouwen. Inmiddels heeft Omnia deze onderbouwing aangeleverd (Bijlage).

2/6

De onderbouwing van Omnia ziet zowel op de grondkosten als op de bouwkosten. Hoewel er op de grondkosten al een korting is gegeven (inmiddels verwerkt in de derde herziening van de grondexploitatie) geeft Omnia in haar onderbouwing aan dat ondanks deze korting de grondkosten nog steeds hoger zijn dan de grondprijzen die zij normatief hanteren. Inzake de bouwkosten stelt Omnia dat deze niet marktconform zijn en daarnaast extra hoog liggen door de vereiste beeldkwaliteit en de impact van de toevoeging van een extra bouwlaag met schuine kap op het appartementencomplex. De interne beoordeling van de onderbouwing van Omnia (zie Bijlage) laat op hoofdlijnen het volgende zien: −

−

De normbedragen die Omnia hanteert (€/ m2 bvo) liggen aan de onderzijde van de bandbreedte die hiervoor in Bouwkostenkompas worden aangehouden. Het bouwkostenkompas is binnen het werkveld van gebiedsontwikkeling een breed erkend en vaak gehanteerde database voor het opstellen van bouwkostenramingen voor vastgoedontwikkeling. De aanbieding van Zegheweg is marktconform , uitgaande van de voor Hoevelaar Fase 2 beoogde kwaliteit van het te realiseren vastgoed die is vastgelegd in het beeldkwaliteitsplan.

De conclusie is derhalve dat beide partijen een reële grond hebben om niet verder te onderhandelen en de gemeente aan zet is om een bemiddelende rol te vervullen om tot een oplossing te komen. Die oplossing wordt door Omnia aangedragen in de vorm van het door de gemeente ter beschikking stellen van € 329.000= het bedrag dat de gemeente kan ont, , zijnde vangen vanuit de Realisatiestimulans. Het voorstel aan uw raad is hiermee in te stemmen onder de voorwaarde dat de gemeente zekerheid krijgt van het Ministerie dat dit bedrag aan de gemeente zal worden uitbetaald. Beoogd resultaat (wat) Instemming van uw raad met het voorwaardelijk aan Omnia Wonen ter beschikking stellen van een financiële bijdrage van € 329.000= , als tegemoetkoming in het tekort op de investering voor 47 sociale huurwoningen in Hoevelaar Fase 2B waarmee de patstelling tussen Omnia Wonen en projectontwikkelaar Zegheweg BV wordt opgelost. Kader − − −

Samenwerkingsovereenkomst met Zegheweg BV voor Hoevelaar Fase 2 Beleidsbegroting 2026-2029 waarin de Grondprijsbrief 2026 Handreiking Realisatiestimulans van het Ministerie van VRO

Argumenten Omnia Wonen heeft in de afgelopen jaren meerdere malen aan de gemeente kenbaar gemaakt dat zij in toenemende mate problemen ervaart met de investeringskosten voor het realiseren van nieuwe sociale huurwoningen , vooral ook door de hoge grondkosten. Mede hierdoor heeft de gemeente besloten om met ingang van 01-01-2026 de grondprijzen voor sociale huurwoningen te verlagen. Dit is geformaliseerd in de Grondprijsbrief 2026 die als bijlage is toegevoegd aan de “Beleidsbegroting 2026-2029”. Het effect van (onder andere) de hoge grondprijzen is in de tweede helft van 2025 zichtbaar geworden in de onderhandelingen tussen Zegheweg en Omnia voor de afname door hen van 47 sociale huurwoningen in Hoevelaar Fase 2B. Deze onderhandelingen hebben in december geleid tot een patstelling waarbij de gemeente de rol van bemiddelaar heeft moeten innemen.

3/6

Hiermee moest worden voorkomen dat opties als [1] het in eigen beheer houden van de woningen door Zegheweg , [2] het aantrekken van een belegger dan wel [3] de keuze voor een andere woningcorporatie besproken hadden moeten worden. Dit alles heeft nadrukkelijk meegespeeld bij de keuze om als gemeente in dit geschil een bemiddelende rol te spelen , in casu het aanbod te doen om een deel van het aanwezige financiële gat te dichten. De omvang van de bijdrage die Omnia vraagt en onderbouwt lijkt acceptabel vanuit de vaststelling dat enerzijds de grondkosten vrij fors zijn in relatie tot de Grondprijsbrief 2026 , anderzijds de bouwkosten relatief hoog liggen als gevolg van de gemeentelijke keuzen rond beeldkwaliteit en de extra bouwlaag. Met betrekking tot de grondkosten gaat het immers alleen al tussen de in de Grondprijsbrief opgenomen bedragen om een verschil van circa € 190.000= , en de bedragen die zijn verankerd in de grondexploitatie (prijspeil 01-01-2026). Gezien het voorgaande en mede bezien vanuit de mogelijkheid die de Realisatiestimulans biedt , is het voorstel aan uw raad in te stemmen met de in de “Inleiding” van dit voorstel opgenomen route onder de voorwaarde dat de gemeente zekerheid krijgt dat het bedrag van de Realisatiestimulans aan de gemeente zal worden uitbetaald.

Kanttekeningen en risico’s Vanuit de afdeling Wonen wordt er op dit moment gewerkt aan beleid over hoe moet worden omgegaan met de vanuit de Realisatiestimulans te genereren middelen. Met dit raadsvoorstel wordt vooruit gelopen op dat beleid omdat uitstellen van besluitvorming over deze bijdrage aan Omnia - tot na de afronding en vaststelling van dit beleid - zou leiden tot ongewenst uitstel van de start bouw. De beoogde start bouw van 15 van deze woningen is nu gepland in het tweede kwartaal van dit jaar. De start van de bouw van de 32 appartementen is gepland juni van dit jaar. Bij de voorgestelde route om via de Realisatiestimulans het tussen Zegheweg en Omnia ontstane financiële probleem op te lossen , dient te worden opgemerkt dat de gemeente zelf verantwoordelijk is voor de staatssteunbeoordeling. Deze beoordeling moet plaatsvinden voordat de bijdrage feitelijk aan Omnia kan worden toebedeeld , een en ander in lijn met de door met Ministerie uitgebrachte “Handreiking”. Indien er sprake zou zijn van staatssteun of anderszins , kan de bijdrage niet of niet geheel voor het beoogde doel worden ingezet. Voornoemde beoordeling is inmiddels uitgevoerd.

Daaruit volgt dat de te verlenen financiële bijdrage strikt genomen geen staatssteun betreft: − Er is geen sprake van een selectief voordeel maar van een correctie van een nadeelgevolg van het verschil tussen de lokale grondprijs voor deze categorie (de middels de grondprijsbrief vastgestelde marktconforme grondprijs) en de hogere door Omnia betaalde koopsommen voor sociale huurwoningen en appartementen in Hoevelaar fase 2 ; − Wanneer de compensatie toch zou worden aangemerkt als staatsteun dan geldt hiervoor het Europese vrijstellingsbesluit ten behoeve van een DAEB , waarin staat dat steun aan woningbouwcorporatie Omnia Wonen onder voorwaarden is toegestaan. Ingeval: 1) het gaat om steun ten behoeve van het verrichten van een DAEB op het gebied van sociale huisvesting ter dekking van investeringskosten voor de bouw (nadrukkelijk met inbegrip van de aankoop van grond) , 2) de gesubsidieerde woningen en appartementen ten minste 20 jaar lang voor dat doel (sociale huur) geëxploiteerd worden en 3) de compensatie niet verder gaat dan nodig is ter dekking van de netto kosten. Er geldt geen aanmeldingsverplichting voor steun maar er zijn voorwaarden ten aanzien van transparantie bij verlening van dergelijke staatsteun.

Naast het voorgaande is het belangrijkste risico de precedentwerking , in die zin dat Omnia bij komende woningbouwontwikkelingen (Hoevelaar Fase 3 / Zuidelijke Dorpsrand) er op voorhand al vanuit zou kunnen gaan dat de gemeente bereid is om uitkeringen uit de

4/6

Realisatiestimulans ter beschikking te stellen. Het is derhalve van belang dat aan Omnia omwonden kenbaar wordt gemaakt dat het door de gemeente dichten van het financiële voor de 47 woningen in Hoevelaar fase 2B een op zichzelf staande tegemoetkoming is.

on-

gat

Maatschappelijke draagvlak Bij dit raadsvoorstel niet aan de orde, anders dan dat de gemeente ciële oplossingsrichting kan vasthouden aan de ingeslagen weg om bij Omnia Wonen onder te (laten) brengen.

met de voorgestelde finanalle sociale huurwoningen

Financiële

door

consequenties

op

juistheid

beoordeeld

(geanonimiseerd)

(geanonimiseerd) |

Het door Omnia opgegeven tekort op de realisatie van de 47 sociale huurwoningen in Hoevelaar Fase 2B bedraagt circa € 1.500.000,=. (exclusief BTW). Een deel van dit tekort (bedrag van als de verwerkt € 58.000,=) is in de derde herziening van de korting op grondkosten van Hoevelaar daarin voor een Fase 2. Dit zorgt grondexploitatie lagere winstuitkering.

Vanwege laste

van

de gezamenlijkheid van de grondexploitatie met de gemeente en 50% ten laste van Zegheweg.

Met

van

te

betrekking tot het door Omnia gevraagde bedrag dekken uit de Reserve Grondbedrijf. Dit bedrag zal mulans (zie kader in “Inleiding”) weer aan de Reserve

na

neemt

het

restant

van

het tekort

haar

voor

Zegheweg

komt

hiervan

Grondbedrijf eigen rekening.

worden

toegevoegd.

past binnen de begroting

oe

gestel Begroot, _VerschiliGevolgbudget [Naam Product | € 329.000

€ 329.000fextra

Totaal | ___€0} -

-

-

ten

€ 329.000,= wordt voorgesteld dit ontvangst hiervan uit de Realisatiesti-

Dit voorstel

inkomsten

50%

Omnia

|

Reserve grondbedrijf _ | Reserve

inkomsten

eof __eoftekortopbegrotig | |

Bovengenoemde bedragen betreffen Bovengenoemd totaal verschil wordt raadsvoorstel Het voorstel is dit te dekken

uit

de

incidentele

uitgaven

de

bekend

aan

reserve

raad

en

inkomsten.

gemaakt

via:

bijgevoegd

grondbedrijf.

Aanpak/uitvoering Na de

besluitvorming hoogte gebracht. uw

op

onderhavig

voorstel,

wordt

Omnia

direct

van

de

uitkomst

hiervan

op

Communicatie

Bij

dit voorstel

niet

aan

de orde.

5/6

Bijlage(n) D. num-

Documentnaam

Geheimhouding

Actieve openbaarmaking

D. 317845

Geheim- MEMO verzoek realisatiestimulans Hoevelaar Fase 2B

Niet openbaar maken. Geheim tot datum vervallenverklaring.

n. v. t. .

D. 317846

Geheim- MEMO HVL-2B Omnia -beoordeling financiële onderbouwing

Het college van B&W heeft bij besluit op 21 april 2026 geheimhouding opgelegd op de aangehechte memo’s

D. 318908

Collegeadvies Financiële bijdrage voor Omnia wonen als tegemoetkoming in het tekort op de realisatie van sociale huurwoningen in Hoevelaar fase 2B

D. 313480

Raadsbesluit Financiële bijdrage voor Omnia wonen als tegemoetkoming in het tekort op de realisatie van sociale huurwoningen in Hoevelaar fase 2B

mer

6/6