01 RV bestemmingsplan Kostverloren 1 273366_2 (geredigeerd).pdf

RAADSVOORSTEL

2026

Gemeente

Woudenberg

Datum

voorstel:

Registratiekenmerk: Raadsvergadering Vergadering

van

: van:

26

Februari

2026

10

Februari

2026

Portefeuillehouder:

H.J.

Behandelend

ambtenaar:

(geanonimiseerd) |

Onderwerp

voorstel:

Vaststelling bestemmingsplan

Aan

de

januari

Z.352335

Commissie

/

13

2026

Molenaar

Kostverloren

1

Raad.

Voorstel

Wij

stellen 1.

2.

3.

u

voor

De ingediende zienswijzen (1 en 2) zoals verwoord in de Nota beantwoording zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Kostverloren 1 Woudenberg, ontvankelijk te verklaren en zienswijze nummer 3 buiten behandeling te laten. En de ontvankelijke zienswijzen ongegrond te verklaren en in te stemmen met de nota van beantwoordingzienswijzen; Het bestemmingsplan Kostverloren 1, bestaande uit plantoelichting, regels en verbeelding zoals opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan NL.IMRO.0351.BP2022Kostverl1-ow01, (on)gewijzigd vast te stellen; Geen exploitatieplan, als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening, vast

te

stellen.

Inleiding Het ontwerpbestemmingsplan Kostverloren en de ontwerp omgevingsvergunning, voor de realisatie van een nieuwe supermarkt op de locatie Kostverloren 1 (voorheen Dorpstraat 13) hebben gedurende zes weken (vanaf 20 december 2023 tot en met 30 januari 2024) ter visie gelegen. Het plan past binnen de reikwijdte van uw besluit van 29 oktober 2020 tot toepassing van de coördinatieregeling voor het project “Verplaatsing Albert Heijn naar Kostverloren 1 (huidige Dorpsstraat 13)”. Binnen de termijn zijn twee mondelinge zienswijzen binnen gekomen, één pro forma welke niet aangevuld is binnen de gestelde termijn en één zienswijze welke voor de raadsvergadering ingetrokken wordt. Wij stellen u voor om het voorstel zoals opgenomen in de zienswijzen nota over te nemen en het bestemmingsplan ongewijzigd vast te stellen.

Geprint

op:

22-01-2026

12:34:23uur

Document2

Na uw besluit ten aanzien van het bestemmingsplan , zal ons college een definitief besluit nemen op de aanvraag om omgevingsvergunning. Beoogd resultaat (wat) Verplaatsing en vergroting van de Albert Heijn binnen het centrum naar een andere hoek van het parkeerterrein Kostverloren. Naast het bestemmingsplan is ook de noodzakelijke Wabo vergunning aangevraagd voor de bouw van de supermarkt. Kader Bestemmingsplan Bebouwde Kom , provinciale omgevingsverordening , Structuurvisie 2030 , Visie op de Retail. Argumenten Op 29 oktober 2020 heeft de gemeenteraad besloten tot toepassing van de coördinatie regeling (artikel 3. 30 Wro) op het project “Verplaatsing Albert Heijn naar Kostverloren 1 (huidige Dorpsstraat 13)” , bestaande uit een bestemmingsplan en de aanvraag omgevingsvergunning. Met deze coördinatieregeling worden de beide procedures gelijktijdig doorlopen waardoor (o. a. ) de besluiten tegelijk ter inzage worden gelegd en ook de inspraakmogelijkheden samenvallen. Omdat alle totstandkomings- en vervolgprocedures gecoördineerd worden , bestaat er slechts éénmaal gelegenheid tot het indienen van zienswijze en staat éénmaal beroep open bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan De supermarkt Albert Heijn is momenteel gevestigd aan de Dorpsstraat 27 in Woudenberg.

Om in de toekomst over een winkel te beschikken die voldoet aan de eigentijdse eisen is een vergroting van het verkoopvloeroppervlak gewenst. Omdat dit niet mogelijk is op de huidige locatie heeft de eigenaar de Van den Tweel groep het perceel Dorpsstraat 13 aangekocht. De bedrijfsbebouwing op dat perceel is inmiddels gesloopt. Op het perceel Kostverloren 1 wordt een nieuwe supermarkt gerealiseerd met onder de supermarkt een parkeerkelder en op de verdieping kantoor- en opleidingsruimte en een magazijn. Binnen de supermarkt is plek voor een zelfstandige Gall & Gall als shop in shop concept. In de kelder wordt een parkeergarage met 76 parkeerplaatsen gerealiseerd. Voor de entree van de parkeergarage wordt gebruik gemaakt van een hellingbaan. Naast de hellingbaan zal een laadperron voor de bevoorrading worden gebouwd , waarbij het laden en lossen inpandig plaatsvindt , zodat de hinder hiervan voor omwonenden tot een minimum wordt beperkt. Omdat het perceel sinds de aanleg de Kostverloren eind jaren tachtig aan het parkeerterrein gelegen is en het huisnummer Dorpsstraat 13 niet meer logisch is , krijgt het perceel een nieuw adres: Kostverloren 1. Het is de bedoeling dat , nadat de Albert Heijn is verhuisd naar Kostverloren , de Aldi zich in het huidige Albert Heijn pand vestigen. Hiervoor is geen aanpassing van de bestemming noodzakelijk.

Het effect van de verplaatsing van de Aldi is wel meegenomen in de onderzoeken die ten behoeve van dit bestemmingsplan zijn uitgevoerd. Het huidige pand van de Aldi behoudt de huidige centrum bestemming. Nieuwe bestemming Het bestemmingsplan (zie nader uitgewerkt in de bijgevoegde toelichting , regels en verbeelding) betreft kort samengevat , het opnemen van een detailhandelsbestemming met de nadere aanduiding Supermarkt. Binnen de nadere aanduiding zijn uitsluitend een supermarkt en shop-in-shop winkels zijn toegestaan , een parkeergarage en ondergeschikte kantoren- en opleidingsruimten op de eerste verdieping. Er is dus sprake van een specifiekere bestemming , dan op de huidige locatie Dorpstraat 27. Overwegingen De huidige bedrijfsbestemming van Dorpsstraat 13 (Kostverloren 1) is met het oog op het woon- en leefklimaat op deze plek in het centrum tussen woningen minder passend , dat type

Geprint op: 22-01-2026 12:34:23 uur

2/6

bedrijvigheid hoort bij voorkeur thuis op een bedrijventerrein. Op het perceel stonden een bedrijfshal en een bedrijfswoning met een zwembad en twee bijgebouwen. Het terrein achter de voormalige bedrijfshal is verhard. Het terrein werd zowel vanaf de zuidzijde en langs de noordzijde van het appartementencomplex Kostverloren ontsloten. Door de sloop van de bebouwing is een 'gat' in de pleinwand langs de Kostverloren ontstaan. Opvulling van dat gat met een functie die beter past bij het centrum , dan de bedrijfsbestemming en die past binnen de verdere woonomgeving is gewenst. Het perceel zal vrijwel volledig worden bebouwd met een nieuw winkelpand met parkeerkelder. Het pand zal daardoor een belangrijk onderdeel van de noordelijke pleinwand vormen. Aan deze kant van de winkel zijn de entree , de toegang tot de parkeergarage en het laadperron. Aan de andere zijden van het pand vinden geen 'buitenactiviteiten' plaats. In vergelijking met de huidige vestigingsmogelijkheden voor een bedrijf , zal het woon- en leefklimaat voor de bewoners van de omliggende woningen aan de Geeresteinselaan en de Koningin Wilhelminastraat verbeteren als gevolg van de vestiging van de supermarkt in het plangebied. Voor de bewoners van het begin van de Geeresteinselaan heeft het plan wel effecten omdat verwacht mag worden dat de verkeersbewegingen op het parkeerterrein veranderen door deze verplaatsing.

Op 23 december 2021 heeft de gemeenteraad van Woudenberg de Visie op de Retail vastgesteld en gelijktijdig op basis van deze Visie aanvullende ruimtelijke kaders per deelgebied. Deze kaders gelden als aanvulling en uitwerking van de Structuurvisie 2030. Visie op de Retail In de Visie op de Retail wordt voor het gebied Kostverloren en Dorpstraat gesproken over het commerciële hart van Woudenberg. De visie geeft als advies om het project Kostverloren met prioriteit op te pakken. Van belang dat dit gebeurt via een integraal plan , waarin aandacht wordt besteed aan de samenhang tussen de verschillende deelprojecten en er voldoende aandacht is voor de effecten op de stedenbouwkundige structuur , detailhandelsstructuur en verkeers- en parkeersituatie. Naar aanleiding van de visie heeft de gemeenteraad besloten om de uitgangspunten en adviezen van de Visie op de Retail voor het gebied Kostverloren en Dorpsstraat als aanvulling op de Structuurvisie gehanteerd. Dat wil zeggen dat een herontwikkeling van het gebied tot een sterk commercieel hart van Woudenberg prioriteit heeft. Er moet daarbij sprake zijn van samenhang. Dit houdt niet in dat alle ontwikkelingen gelijktijdig plaats dienen te vinden , maar wel dat deze in samenhang met toekomstige ontwikkelkansen bekeken moeten worden.

De nieuwbouw van een Albert Heijn op deze locatie aan Kostverloren is een van de belangrijkste stappen in de gebiedsontwikkeling Kostverloren. Het versterkt de rol van het parkeerterrein en maakt ruimte voor herontwikkeling van Dorpsstraat 25 en 27. Inmiddels heeft het pand Dorpstraat 9-11 na sloop en nieuwbouw een eigentijdens uitstraling met een levendige winkelruimte gekregen. In het zogenoemde middengebied (zuidzijde parkeerterrein Kostverloren) heeft inmiddels met de uitbreiding van de Souschef een uitbreiding van de horeca plaats gevonden. Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan heeft zes weken ter inzage gelegen van 20 december 2023 tot en met 30 januari 2024. Gedurende de periode van ter inzagelegging zijn binnen de termijn vier zienswijzen ingediend , één pro forma zienswijze is niet aangevuld en daarmee niet ontvankelijk en één zienswijze zal voor de raadsvergadering formeel ingetrokken worden. In de bijgevoegde Nota van beantwoording zienswijzen Kostverloren 1 zijn de over gebleven zienswijzen samengevat en voorzien van een antwoord. Naar aanleiding van de conclusie van deze Nota van zienswijzen stellen wij voor om het bestemmingplan ongewijzigd vast te stellen. Overgangsrecht Omgevingswet Het ontwerp bestemmingsplan en de bouwvergunning zijn onder de Wro en Wabo ingediend en in procedure gebracht.

Dat houdt in dat deze , op basis van het overgangsrecht van de Omgevingswet (sinds 1-1-2024) onder het oude recht afgehandeld worden. Op dit besluit is

Geprint op: 22-01-2026 12:34:23 uur

3/6

dan ook nog de procedure van de Wet ruimtelijke ordening van toepassing. In het algemeen wordt de periode tussen inzage en indienen zienswijzen en besluitvorming door uw raad zo kort mogelijk gehouden. Echter er was nog overeenstemming nodig over de anterieure en koopovereenkomst alvorens wij het plan aan uw raad ter besluitvorming konden voorleggen. Het ontbreken van die overeenstemming kwam door de nog lopende onderhandelingen tussen AH en Aldi , waarover beide partijen u in de commissie van 10 juni 2025 geïnformeerd hebben. Mede naar aanleiding van de motie vreemd “Stimuleren doorbraak onderhandeling AH–Aldi” van 10 juli 2025 , zijn beiden tot overeenstemming gekomen en is ook geen aanpassing van het voorliggende plan aan de orde. Conclusie Het bestemmingsplan en het omgevingsplan passen binnen de reikwijdte van het besluit van de gemeenteraad van 29 oktober 2020 tot toepassing van de coördinatie regeling voor het project “Verplaatsing Albert Heijn naar Kostverloren 1 (huidige Dorpsstraat 13)”. Het bestemmingsplan voldoet daarnaast aan alle wettelijke eisen en aan de uitgangspunten van de Visie op de Retail en de zienswijzen geven geen aanleiding om het plan aan te passen ten opzichte van het ontwerpplan. Wij stellen dan ook voor om het bestemmingsplan vast te stellen.

Kanttekeningen en risico’s Voorafgaand aan een besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad is overeenstemming noodzakelijk tussen de Van den Tweel groep en de gemeente over de anterieure overeenkomst. Er is basis overeenstemming , de details worden de komende weken afgerond. Wij zullen u voor de behandeling van dit raadsvoorstel informeren over de overeenkomst. Door de bouw van deze winkel gaan een aantal parkeerplekken op het terrein Kostverloren verloren , deze komen echter terug in de nieuwe parkeergarage onder de Albert Heijn. Per saldo groeit het aantal parkeerplaatsen door deze parkeergarage fors. Het aantal plaatsen in de parkeergarage en de openbare ruimte is voldoende voor de normen die gelden bij dit soort winkels en bieden dus voldoende basis voor het bestemmingsplan. Door de vergroting van beide supermarkten en een nieuwe functie in de oude Aldi en Gall en Gall , kan op basis van de normen in het centrum op bepaalde piekmomenten wel een (theoretisch) tekort aan parkeerplaatsen ontstaan. Wij hebben hier over gesproken met beide supermarkten. Immers supermarkten zijn de winkelformules die het grootste belang hebben bij snelle en makkelijke bereikbaarheid met de auto. Met hen hebben wij geconcludeerd dat de praktijk anders zal zijn dan de theorie en dat een tijdelijke krapte acceptabel is.

Voornaamste overweging daarbij is dat een vergroting van beide supermarkten niet lineair zal leiden tot meer bezoekers (het potentiële marktaandeel vergroot niet automatisch) en de nu volgens de normen “te kleine” supermarkten trekken nu meer bezoekers dan volgens de theoretische berekening. Aandachtspunt blijft dat voor supermarkten en de andere winkels in het centrum , van groot belang is dat er tijdens openingstijden van winkels en horeca voldoende parkeerplekken in het centrum beschikbaar zijn voor bezoekers. En dat bewoners en winkelpersoneel op andere plekken (buiten de blauwe zone) parkeren en natuurlijk dat zoveel mogelijk mensen gebruik maken van de fiets , waarvoor bij de nieuwe winkel een betere voorziening komt dat aan de zijgevel van de winkel aanwezig is. Er is sprake van een verplaatsing van een supermarkt binnen de bestaande dorpskern. Het voordeel daarvan is dat de functie van de supermarkt binnen het totale winkelgebied behouden blijft. Het heeft echter als nadeel dat de bestaande beperkingen van het centrum , auto bereikbaarheid , fiets- en voetgangers-veiligheid met dit plan niet veranderen. Rond de nieuwe winkel wordt dit zo goed mogelijk verbeterd en ingepast , maar bestaande minder ideale situaties in het centrum worden hiermee (nog) niet opgelost.

Bij de laatste aanpassing van het centrum (2017) is een evaluatie toegezegd , deze is inmiddels uitgevoerd en geeft naast de gevolgen van de parkeergarage uit dit plan aanleiding om de auto routering door het centrum en op parkeerplaats Kostverloren nader te bezien. Wij zullen

Geprint op: 22-01-2026 12:34:23 uur

4/6

dit verder uitwerken in de periode van de bouw van de supermarkt en streven naar besluitvorming (verkeersbesluit) die gereed is op het moment dat de nieuwe parkeergarage ook in gebruik genomen wordt. Maatschappelijk draagvlak Nu sprake is van nieuwbouw kan deze supermarkt volgens de nieuwste uitgangspunten worden vormgeven. Met name op het vlak van energiebesparing en eigen opwek worden maximale inspanningen gedaan. Tevens voldoet het plan aan de ontheffing van de Wet Natuurbescherming , welke verleend is bij de sloop van de oude panden op deze locatie. Het pand wordt zo vormgeven dat het voor eenieder toegankelijk is. In het voortraject is op verschillende momenten namens de initiatiefnemers gesproken met de directe omgeving , op verzoek van de direct omwonenden is een deel van het ontwerp van het plan aangepast en deze aangepaste hoogte is ook terug te vinden in het bestemmingsplan. Het project is gestart voor de vaststelling van de participatiewijzer , maar is op vergelijkbare wijze voorbereid (Zie het verslag in de bijlagen). Wij weten dat er met name van de kant van de bewoners van de Geeresteinselaan bezwaren bestaan tegen de verplaatsing van de winkel naar deze locatie , dat zijn geen bezwaren die met aanpassingen in het bouwplan op te heffen zijn , maar onderdeel zijn van de maatschappelijke belangenafweging rond dit bestemmingsplan.

Financiële consequenties Dit voorstel past binnen de begroting

Uitgaven inkomsten Totaal

Voorstel

Begroot

€0

€0

VerschilGevolg budget Naam Product € 0minder uitgaven € 0minder inkomsten € 0tekort op begroting

Legesverordening is van toepassing en de zogenoemde plankosten zijn meegenomen in de verkoopovereenkomst en anterieure overeenkomst , die voor de raadsvergadering op de gebruikelijke wijze met u gedeeld zullen worden. Aanpak/uitvoering De vaststelling van het bestemmingsplan Kostverloren 1 wordt op de gebruikelijke wijze in het Gemeenteblad , mijnoverheid en lokale kranten , bekend gemaakt en indieners van zienswijzen krijgen bericht. Het vastgestelde bestemmingsplan ligt gedurende zes weken ter visie , gelijk met de definitieve beschikking voor de omgevingsvergunning. Communicatie Publicatie van het bestemmingsplan zal volgens de wettelijke procedure plaatsvinden. Bijlage(n) D. nummer

Documentnaam

Geprint op: 22-01-2026 12:34:23 uur

Geheimhouding

Actieve openbaarmaking

5/6

Concept raadsbesluit College advies Nota van zienswijzen Zienswijzen anoniem Toelichting , Regels , Verbeelding’ Bijlagen bij het ontwerpplan a-i Bouwplan met bijlage (5)

Burgemeester en wethouders van Woudenberg

Z. D. M. van den Boogaard Secretaris

Geprint op: 22-01-2026 12:34:23 uur

M. Jansen-van Harten Burgemeester

6/6