01 Raadsvoorstel krediet aankoop dorpstraat 20 en 22 DEF2 (geanonimiseerd).pdf
Tekst van het document
RAADSVOORSTEL
2024
Gemeente
Woudenberg
Registratiekenmerk:
Z.347611
Raadsvergadering
19 december
Vergadering
van:
Commissie
van:
H.J.
Behandelend
ambtenaar:
(geanonimiseerd) |
Onderwerp/
voorstel:
Krediet
Aan
de
26
voorstel:
2024
november
2024
3 december
Portefeuillehouder:
Datums
2024
Molenaar
aankoop
Dorpsstraat
20
en
22
Raad.
Voorstel
Wij
stellen
u
voor:
1.
Voor de aankoop van het onroerend goed gelegen aan de Dorpsstraat 20 en 22 een krediet beschikbaar te stellen van € 1.230.000. Dit bedrag wordt via afschrijvingen in de begroting verwerkt, conform de financiële paragraaf uit dit voorstel.
2.
De jaarlijkse exploitatiekosten te verrekenen met de huuropbrengst en deze verrekeningen te laten verlopen via de reserve grondbedrijf, waarbij een bedrag van € 62.400 wordt beklemd in de reserve om het mogelijke tekort in de komende vijf jaar op de exploitatiekosten te borgen.
Inleiding In de Dorpstraat staan op 20 en 22 nog twee-onder-een-kapwoningen met een deels gezamenlijk diep achterperceel. Een restant uit de periode dat aan de Dorpstraat voornamelijk boerderijtjes en woonhuizen stonden. In de loop van de jaren zijn twee woningen omringd geraakt door winkelpanden met appartementen op de verdieping. Door deze twee woningen in de aaneengesloten winkelstraat sprake is van een onderbreking, die niet bijdraagt aan de eenheid van de winkelstraat. Toen één van de twee woningen te koop kwam zijn wij benaderd vanuit winkeliers en de taskforce centrum met de vraag of de gemeente geen rol kon spelen om dit pand ten behoeve van het centrum aan te kopen en daarmee als grondgebonden woning in de winkelstraat uit de markt te halen. Vanuit de Visie op de Retail delen wij die wens/noodzaak vanuit de winkelstraat en is het gesprek met de verkopend makelaar gestart met het uitgangspunt om dan beide woningen aan te kopen. Al vrij snel bleek dat ook de eigenaren van het andere deel van de twee-onder-een-kapwoning bereid waren tot onderhandeling en is het gesprek met beiden gestart en inmiddels afgerond.
Geprint op: 26-11-2024 14:20:06uur Raadsvoorstel aankoop dorpstraat 20
H:\Gebouwenbeheer\Dorpsstraat 20-22\01 en
22
incl financien.docx
In de koopovereenkomst is de ontbindende voorwaarde opgenomen dat de gemeenteraad akkoord moet gaan met de financiering van de aankoop. Op het moment dat de raad geen krediet beschikbaar stelt , zullen de panden niet worden aangekocht. Het college heeft een voorgenomen besluit genomen tot aankoop , met dezelfde ontbindende voorwaarde als die in de koopovereenkomst staan. Wij stellen u dan ook voor om , vanuit het belang van een vitaal dorpshart en passend binnen de kaders van de nota grondbeleid akkoord te gaan met het verstrekken van krediet voor de aankoop van Dorpsstraat 20 en 22. Beoogd resultaat Door de aankoop van deze woningen wordt voorkomen dat beide panden weer langjarig als woning in gebruik genomen worden en daarmee een onderbreking blijven vormen in de aaneengesloten winkelstraat. Na aankoop zal een plan gemaakt worden op welke wijze we als gemeente de locatie gaan verkopen aan een ontwikkelaar voor de realisatie een winkelruimte met appartementen op de verdieping op een wijze die bijdraagt aan de versterking van het dorpshart. Kader Nota grondbeleid (gemeenteraad 30 mei 2023). Visie op de Retail (gemeenteraad 23 december 2021). Masterplan Centrum (gemeenteraad 26 september 1996). Tijdelijk Omgevingsplan bebouwde kom (2017). Argumenten
Er zijn diverse argumenten om de panden als gemeente te verwerven. Voornaamste aanleiding is het voorkomen dat deze twee woningen , weer als woning gekocht worden en daarmee de aaneengesloten lijn van de winkelstraat blijven onderbreken. Het gaat dus om het zekerstellen dat op deze locatie een ontwikkeling wordt gerealiseerd conform de Visie op de Retail en het eerdere Masterplan Centrum. Gemeentelijke bemoeienis is daarbij gewenst omdat niet te verwachten is dat een marktpartij deze locatie zal verwerven om tot deze ontwikkeling over te gaan. De marktomstandigheden zijn anders dan in het verleden , toen diverse panden (woningen en voormalige boerderijen) , door projectontwikkelaars aangekocht werden en zijn ontwikkeld tot wat er nu staat aan winkels met appartementen. De markt ziet anno 2024 geen haalbare businesscase in deze aankoop. Tot slot hebben wij , door de aankoop en latere verkoop , meer grip op het verkennen van een verbetering van de parkeer en inritsituatie aan de zuidkant van de Dorpsstraat.
Geprint op: 26-11-2024 14:20:06 uur
2/9
Visie op de Retail en Masterplan Centrum De Visie op de Retail is primair opgesteld vanuit het belang van de detailhandel. In deze visie worden alleen ruimtelijk uitspraken zover deze het belang van de detailhandel betreffen. Het Masterplan Centrum uit 1996 , had wel een ruimtelijk/stedenbouwkundige doel. In onze overwegingen hebben wij deze ook meegenomen. De Visie op de Retail kent veel beleidsuitgangspunten en doelen , voor deze locatie is primair van belang: Een compact en samenhangend gebied , waarin winkels en andere functies van elkaars nabijheid profiteren en waarin zoveel mogelijk een aaneengesloten winkellint wordt gevormd , zonder (storende) leegstand; In dat aaneengesloten winkellint van de Dorpsstraat vormen deze twee woningen de enige onderbreking. Deze twee woningen maken onderdeel uit van het deelgebied Kostverloren. Waarin benoemd is: Op basis van de analyse en de visie op hoofdlijnen kiezen we ervoor om de Dorpsstraat en het gebied Kostverloren te benoemen als het commerciële hart van Woudenberg. Hier zijn de belangrijkste trekkers gevestigd en hier is het grootste cluster aan winkels te vinden. Voor de bezoeker is dit het meest logische en herkenbare winkelcluster in het centrum.
De twee woningen maken dus deel uit van het gebied waar een verkenning van de haalbaarheid van het toevoegen van commerciële ruimte wenselijk is.
Naar aanleiding van en gelijktijdig met de Visie op de Retail heeft uw raad ten aanzien van dit gebied besloten: De uitgangspunten en adviezen van de Visie op de Retail voor het gebied Kostverloren en Dorpsstraat worden als aanvulling op de Structuurvisie gehanteerd. Dat wil zeggen dat een herontwikkeling van het gebied tot een sterk commercieel hart van Woudenberg prioriteit heeft. Er moet daarbij sprake zijn van samenhang. Dit houdt niet in dat alle ontwikkelingen gelijktijdig plaats dienen te vinden , maar wel dat deze in samenhang met toekomstige ontwikkelkansen bekeken moeten worden. Een herontwikkeling van deze twee woningen tot een locatie met winkels en appartementen geeft invulling aan de Visie op de Retail.
Geprint op: 26-11-2024 14:20:06 uur
3/9
Het Masterplan Centrum uit 1996 , is anders dan de Visie op de Retail een stedenbouwkundig ingestoken visie. Grote delen van het masterplan zijn inmiddels uitgevoerd , soms exact zoals bedacht , veelal met een beperkte afwijking maar wel in lijn met het oorspronkelijke plan. In het Masterplan Centrum staan deze twee woningen afgebeeld als te ontwikkelen gebied. De wijze waarop is niet verder uitgewerkt , in de tekst is sprake van een algemene aanduiding; ‘in de sfeer van winkels met bovenwoningen en parkeren achter de bebouwing”.
Nota Grondbeleid De gemeente Woudenberg heeft een situationeel grondbeleid (vastgesteld in de gemeenteraad van 30 mei 2023) , dit betekent dat wij per project kijken naar hoe wij om gaan met verwerven van gronden en panden. Daarbij zijn er bepaalde factoren ter input vastgesteld door de gemeenteraad die leidend zijn bij de keuze voor een bepaalde strategie. Het gaat om het maatschappelijk belang van de ontwikkeling , de eigendomssituatie en bereidheid van de markt om een project te starten , de financiële impact en risico’s voor de gemeente en de capaciteit van de gemeente. Het grondbeleid richt zich vooral op verwerving op het moment dat er al een project in gedachten is , maar minder op strategische (grond)aankopen. Wel is opgenomen dat verwerving nodig kan zijn om een initiator te zijn voor een toekomstig gewenste ontwikkeling. In dit geval is de gemeente niet zelf actief op zoek gegaan naar deze verwerving. Maar gezien de ligging en potentie van beide objecten en het verzoek vanuit de hoofdgebruikers van het gebied (winkeliers) hebben wij een afweging gemaakt of wij deze panden wilden verwerven. De Nota Grondbeleid , gaat uit van situationeel grondbeleid. Dit geeft ruimte om , indien de situatie er om vraagt , panden te verwerven. Hierbij is het stroomschema van blz. 51 bepalend.
Ondanks het feit dat er nog geen concrete plannen zijn voor de definitieve ontwikkeling en invulling van deze locatie zijn er voldoende strategische redenen om de objecten aan de Dorpsstraat te verwerven. Het stroomschema in de Nota Grondbeleid is gevolgd voor de afweging: • De verwerving zal bijdragen aan het behalen van gemeentelijke doelen , namelijk de versterking van het centrum tot een vitaal Dorpshart;
Geprint op: 26-11-2024 14:20:06 uur
4/9
•
•
•
•
De verwerving heeft een hoge prioriteit , de mogelijkheid dient zich immers alleen nu aan. De panden zijn voor een individuele koper als woning interessant en er zijn geen marktpartijen met interesse voor de aankoop van beide panden. De gemeente is op dit moment geen eigenaar. Wij hebben een korte verkenning gedaan naar de mogelijkheid of de markt dit op zal pakken , gezien de onrendabele top , welke sloop/nieuwbouw in de huidige marktomstandigheden laat zien , is niet te verwachten dat de markt enige ontwikkeling zal oppakken. De financiële impact en risico’s zijn ‘acceptabel te krijgen’ , het is daarnaast ook een gemeentelijke taak om in het maatschappelijk belang (van het centrum) een onrendabele aankoop te doen , teneinde een wel gewenste ontwikkeling gerealiseerd te krijgen. De gemeentelijke capaciteit geeft op dit moment eigenlijk geen ruimte , echter het belang van deze aankoop is zodanig , dat er een oplossing voor gevonden moet en kan worden door het schuiven met andere prioriteiten. Na de aankoop wordt dit verder uitgewerkt en wordt bezien op welke wijze externe capaciteit kan worden ingezet voor de vervolg verkoop.
Stroomschema nota grondbeleid
Potentiële huuropbrengsten In de koopovereenkomst met Dorpsstraat 20 is overeengekomen dat de verkopers kunnen blijven wonen op deze locatie indien zij dat wensen. Hierover zijn afspraken gemaakt in de overeenkomst. Gedurende maximaal 5 jaar zal het pand Dorpsstraat 20 bewoond blijven , de huuropbrengsten worden verrekend met het aankoopbedrag. Deze afspraak is een wens van deze eigenaren die hun woning immers nog niet in de verkoop hadden staan en zorgt ervoor dat we als gemeente een huuropbrengst genereren. Gelet op de tijd die nodig is voor de planvorming Voor Dorpsstraat 22 zal na de verwerving een tijdelijk gebruik gezocht worden , met een reële marktconforme huuropbrengst. Beoogde ontwikkeling Vanuit het belang van het centrum moet gedacht worden aan sloop met nieuwbouw op deze locatie in lijn met de omliggende panden. Nader onderzoek en overleg zal plaats vinden met de omliggende percelen om te bezien of een gezamenlijk gebruik van de parkeerterreinen
Geprint op: 26-11-2024 14:20:06 uur
5/9
mogelijk is om zo de impact op het winkelend publiek en het overige verkeer in de Dorpsstraat te beperken. Ook zal worden bezien welke optimale bebouwing op het perceel mogelijk is. Waarbij aandacht zal zijn voor de belangen van de panden er omheen en die van de woningen aan de Parklaan , die met de achtertuin aan dit perceel grenzen. Op voorhand is duidelijk dat de aankoopkosten samen met kosten voor een ontwikkeling (sloop en nieuwbouw) in deze geen positief eindsaldo zullen opleveren. Het negatieve saldo zal uiteindelijk ten laste komen van de reserve grondbedrijf. Uitgaande van een indicatieve berekening en de huidige markt schatten wij dit tussen de € 500. 000 en € 700. 000. Op termijn , bij de verkoop , zal dit definitief inzichtelijk worden , op basis van de dan geldende marktprijzen. Wij denken op dit moment aan een doorverkoop aan een marktpartij (ontwikkelaar) die er een winkel/horeca of vergelijkbare in het centrum passende ruimte met appartementen kan realiseren. De wijze waarop zal later nader uitgewerkt worden. Kanttekeningen en risico’s Staat van de opstallen De panden komen direct in ons eigendom , en zullen worden verhuurd. De verwachting is dat deze woningen nog prima functioneren de komende jaren , maar er bestaat een risico dat wij onderhoud moeten plegen voor de instandhouding.
Hetzelfde is aan de orde met het achter terrein en de voortuin , welke binnen de Dorpsstraat wel een redelijke uitstraling dienen te behouden. Sloop en ontwikkeling is immers pas mogelijk op het moment dat beide panden leeg zijn. Kosten voor planvorming Het eerste deel van de gedachtevorming over plannen met de locatie kan binnen de huidige gemeentelijke organisatie plaatsvinden. Uitgangspunt is om hiervoor een marktpartij (via een formele aanbesteding) in de arm te nemen die de planvorming verder op zich kan nemen. Hierna zal ook een herziening van het omgevingsplan aan de orde zijn. We vragen nu nog geen budget voor planvorming. Voor eventuele gemeentelijke kosten voor de planvorming en verkoopproces kan een beroep worden gedaan op de reserve grondbedrijf of mogelijk de reserve dorpsvoorzieningen. Het college zal hier in dat geval met een verzoek komen. Meerjarige verplichtingen Het college is in de financiële stukken steeds helder dat zij geen meerjarige verplichtingen aan wil gaan die zwaar op de begroting drukken. Daarom is deze verplichting ook zo vastgelegd , dat er ruimte is gehouden in de reserve voor de komende jaren. Het heeft geen direct begrotingseffect. Maatschappelijk draagvlak Het uit de markt nemen van deze twee-onder-een-kap woningen , midden in de winkelstraat , geeft de mogelijkheid om deze te betrekken bij de winkelstraat en tot een eenheid te maken.
Wat goed is voor een toekomstgericht en daarmee duurzaam Vitaal Dorpshart. Uitgangspunt is dat er uiteindelijk een nieuw winkelpand met bovenwoningen komt , welke aan de eisen van deze tijd voldoen en dus duurzaam zijn. De ligging in het centrum maakt dat de panden bij uitstek geschikt zijn voor mensen die dicht bij voorzieningen (winkels en OV) willen wonen. Bij het voornemen tot aankoop is geen specifieke vorm van participatie aan de orde geweest. Participatie wordt natuurlijk wel onderdeel van de planvorming tot herontwikkeling , dan is de participatiewijzer van toepassing. Daarbij zal in het bijzonder aandacht zijn voor de directe omgeving , dus voor de achterzijde waar het perceel grens aan de tuinen van de woningen aan de Parklaan.
Geprint op: 26-11-2024 14:20:06 uur
6/9
Financiële
consequenties
op
juistheid
beoordeeld
(geanonimiseerd) |
door
(geanonimiseerd) Dit voorstel
past binnen de begroting
480)
inkorsten) €36480 Totaal | €d
| €36serauitgven __
|
€d
€648 extrainkomsten__ Edtelortopbegoting|
Bovengenoemde bedragen betreffen Bovengenoemd totaal verschil wordt
-
-
structurele uitgaven aan de raad bekend
raadsvoorstel. De jaarlijkse exploitatiekosten van € 36.480 van beide panden en verder aangevuld met
-
20-
|Pploitatie Dorpsstr [Huur/res grondbedrijf
worden een
en
inkomsten.
gemaakt
via:
bijgevoegd
deels gedekt uit de huurinkomsten vanuit de reserve grondbedrijf.
storting
Toelichting: Aankoopbedrag Het aankoopbedrag van Dorpsstraat 20 en 22 bedraagt € 1.230.000. Er is sprake van een marktconforme aankoop, zoals blijkt uit de vertrouwelijk voor de raad beschikbare taxatierapporten. Het college verzoekt de raad om dit krediet ter beschikking te stellen. Dit krediet drukt echter niet op het begrotingsresultaat. Het gaat hier om een verschuiving in de balans; de panden vertegenwoordigen immers een waarde. Een
deel
van
de
De
opstallen
van
aankoop betreft gronden waarover geen afschrijving hoeft plaats Dorpsstraat 20 en 22 worden in 20 jaar afgeschreven.
Aankoop Dorpsstraat
Afschrlasten
_Afschlasten
jaarlijks
eenmalig
€ 319.200
Geen
€0
€ 240.800
20 jaar
€ 12.040
22
Grond Opstallen Totaal
€ 319.200
Geen
0
€ 350.800
20 jaar
€ 17.540
€ 1230.000
Exploitatie
vinden.
20
Grond Opstallen Dorpsstraat
_Afsdwijving
te
€ 29,580
€0
2025
t/m 2029 De jaarlijkse exploitatielasten bedragen maximaal € 36.480. Dit bedrag kan deels worden gecompenseerd door de panden te verhuren aan derden. Het resterend tekort wordt gedekt uit de reserve grondbedrijf. We gaan uit van een voorlopige exploitatie van vijf jaar; in die periode worden ook de plannen gemaakt voor de toekomst van deze grond en objecten. huuropbrengsten jaarlijks € 10.800 voor de periode 2025 tot wordt zeker gerealiseerd aangezien de verkopers van Dorpsstraat 20 de komende vijf jaar daar nog blijven wonen en de huuropbrengsten zijn verwerkt in het aankoopbedrag. De Dorpsstraat 22 wordt nog niet verhuurd. We verwachten vanaf 2025 deze woning wel te gaan verhuren tegen een nog te bepalen marktconforme huurprijs. We houden vooralsnog rekening met een jaarlijkse huuropbrengst van € 13.200. Voor met
de Dorpsstraat 20 zijn de 2029. Deze huuropbrengst
Geprint
op:
26-11-2024
14:20:06
uur
7/9
en
Het jaarlijks exploitatietekort bedraagt € 12. 480 (uitgaven € 36. 480 minus huuropbrengsten € 24. 000). Dit betekent dat er in de vijf jaar , waar het college rekening mee houdt , er een negatieve exploitatie is van € 62.400 , rekening houdend met de maximaal geraamde kosten. Exploitatielasten:
Dorpsstraat 20
Dorpsstraat 22
Totaal 2025
Totaal 2026
Totaal 2027
Totaal 2028
Totaal 2029
Lasten: Energie Schoonmaak Belastingen en heffingen Waterverbruik Telefonie en internet Verzekeringen Onderhoud Overige Afschrijvingslast Subtotaal
€0 €0 € 850 €0 €0 € 500 € 1. 000 € 1. 000 € 12. 040 € 15. 390
€0 €0 € 950 €0 €0 € 600 € 1. 000 € 1. 000 € 17. 540 € 21. 090
€0 €0 € 1. 800 €0 €0 € 1. 100 € 2. 000 € 2. 000 € 29. 580 € 36. 480
€0 €0 € 1. 800 €0 €0 € 1. 100 € 2. 000 € 2. 000 € 29. 580 € 36. 480
€0 €0 € 1. 800 €0 €0 € 1. 100 € 2. 000 € 2. 000 € 29. 580 € 36. 480
€0 €0 € 1. 800 €0 €0 € 1. 100 € 2. 000 € 2. 000 € 29. 580 € 36. 480
€0 €0 € 1. 800 €0 €0 € 1. 100 € 2. 000 € 2. 000 € 29. 580 € 36. 480
Baten: Huuropbrengsten Dorpsstraat 20 Huuropbrengsten Doprsstraat 22 Subtotaal
-€ 10. 800 €0 -€ 10. 800
€0 -€ 13. 200 -€ 13. 200
-€ 10. 800 -€ 13. 200 -€ 24. 000
-€ 10. 800 -€ 13. 200 -€ 24. 000
-€ 10. 800 -€ 13. 200 -€ 24. 000
-€ 10. 800 -€ 13. 200 -€ 24. 000
-€ 10. 800 -€ 13. 200 -€ 24. 000
Totale exploitatielasten
€ 4. 590
€ 7. 890
€ 12. 480
€ 12. 480
€ 12. 480
€ 12. 480
€ 12. 480
+ = exploitatietekort
Dekking reserve grondbedrijf Het college stelt de gemeenteraad voor om de middelen voor de exploitatie ad. € 62. 400 via de reserve grondbedrijf ter beschikking te stellen. Het college wil de middelen beklemmen in de reserve. Wat dus betekent dat ze niet worden uitgegeven , behalve aan dit doel.
Dekking exploitatietekort via reserve grondbedrijf: Jaar 2025 Jaar 2026 Jaar 2027 Jaar 2028 Jaar 2029 Totaal
€ 12. 480 € 12. 480 € 12. 480 € 12. 480 € 12. 480 € 62. 400
Beschikbaar in de algemene reserve grondbedrijf ten behoeve van risico’s grondexploitaties De algemene reserve van het grondbedrijf van de gemeente Woudenberg bedraagt per 1 januari 2024: € 2. 838. 144. Hiervan heeft € 1. 750. 132 het label meegekregen om dit te bestemmen voor Woudenberg Oost. Een bedrag van € 1. 088. 012 in de algemene reserve grondbedrijf (= algemeen deel) is beschikbaar ter dekking van alle risico’s in de grondexploitaties en overige gronden van Woudenberg. Door de aankoop van Dorpsstraat 20 en 22 zullen de risico’s in de grondexploitaties en overige gronden stijgen. Daarnaast zal het jaarlijks exploitatietekort ad. € 12.480 , de komende vijf jaar , uit de algemene reserve grondbedrijf bekostigd worden. De paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing van de begroting 2025-2028 laat zien dat op dit moment nog voldoende ruimte in het algemene deel van de algemene reserve grondbedrijf beschikbaar is om de risico’s en verplichtingen te kunnen dekken.
Geprint op: 26-11-2024 14:20:06 uur
8/9
Bij de Kadernota 2026-2029 zal opnieuw gekeken worden of in het algemeen deel van de algemene reserve grondbedrijf voldoende middelen beschikbaar zijn om de risico’s en verplichtingen te kunnen dekken. Aanpak/uitvoering Na instemming van de gemeenteraad worden de panden per 1 januari 2025 overgedragen aan de gemeente. Omdat de aankoop van vastgoed een collegebevoegdheid betreft , neemt de raad alleen een besluit over de middelen. Het college neemt het besluit tot aankoop. Wij adviseren u om de middelen voor de aankoop van de panden aan de Dorpsstraat 20 en 22 beschikbaar te stellen. Omdat deze strategisch aankoop van belang is voor de toekomst van het centrum. Niet omdat de gemeente hier een mooi plan kan ontwikkelingen , maar vooral om te voorkomen dat er twee woningen blijven staan , die de doorlopende winkelstraat onderbreken. Communicatie Persbericht n. a. v. collegebesluit. Bijlage(n) D. nummer D286603 D286602
Documentnaam Raadsvoorstel Collegeadvies Geheim voor raad ter inzage: Taxatierapporten Dorpsstraat 20 en 22
Geheimhouding
Actieve openbaarmaking
Burgemeester en wethouders van Woudenberg
D. C. G. Ruseler Secretaris
Geprint op: 26-11-2024 14:20:06 uur
M. Jansen-van Harten burgemeester
9/9