B06a - Onderbouwing waardevermeerdering H2XP Woensdrecht

19-09-2025

H2XP Woensdrecht BV

Auteur: Leendert de Bruin

Onderbouwing waardevermeerdering en bijdrage groenfonds

1

Inleiding

Deze memo geeft inzicht in de financiële consequenties van de beoogde functiewijziging van het perceel aan Leidingstraat 11 te Woensdrecht, momenteel in gebruik als varkenshouderij. De initiatiefnemer beoogt een transformatie naar een industriële functie ten behoeve van waterstofproductie. De analyse richt zich op de waardevermeerdering van het perceel na herbestemming, inclusief relevante kostenfactoren zoals sloop van bestaande opstallen en de planologische omzettingskosten. De aard van de locatie en de omgeving is momenteel agrarisch, waarbij op locatie een intensieve veehouderij is gevestigd. Dit wijzigt naar een bedrijfsmatige bestemming voor een waterstofproductielocatie. Daarmee behoort de ontwikkeling tot categorie 3 volgens het Afsprakenkader, zoals is onderbouwd in het landschappelijk inpassingsplan.

2

Huidige situatie 

Gebruik: Agrarisch (varkenshouderij)



Oppervlakte perceel: ca. 20.800 m²



Oppervlakte bedrijfswoning en schuur: 4.200 m2



Waarde agrarisch perceel overeenkomstig ‘Toepassing kwaliteitsverbetering van het landschap in de regio West-Brabant (26 juni 2013)



Waarde: €520.000 agrarisch perceel, waarvan €105.000 voor woning en schuur.



Waarde perceel is € 415.000,- (16.600m2)

1/4

19-09-2025

Documentreferentie B06a - Onderbouwing waardevermeerdering H2XP Woensdrecht

2/4

19-09-2025

3. Bruto waardevermeerdering Voor de toekomstige situatie is aangehouden: -

De veiligheidszone van de gasleiding in de kabels en leidingstrook is in zowel de bestaande situatie als de toekomstige situatie buiten de waardeberekening gehouden; De bedrijfswoning en de schuur zijn in zowel de bestaande situatie als de toekomstige situatie buiten de waardeberekening gehouden; Beoogde functie: Industrie met bedrijfswoning (20.800 m2 – 4.200 m2 = 16.600 m2);

Documentreferentie B06a - Onderbouwing waardevermeerdering H2XP Woensdrecht

3/4

-

Benadering marktwaarde industriële grond: € 110 per m²

-

Op het perceel en naast gelegen perceel wordt 2538 m2 agrarische grond omgezet in ecologisch beheerde waterberging. Hiervoor wordt 2538 * 10 euro per m2 = € 25.380,- op de waardevermeerdering in mindering gebracht

19-09-2025

-

Toekomstige grondwaarde (na herbestemming): 16.600 m² × € 110 = € 1.826.000, Waardevermeerdering Grondwaarde 16.600m2

Waarde

Na herbestemming (industrieel)

€1.826.000,-

Huidig gebruik (agrarisch)

- € 415.000,-

Waardevermindering waterberging

- € 25.380,-

Bruto waardevermeerdering

€1.385.620,-

3

Investeringsopgave

De investeringsopgave voor landschappelijke inpassing bedraagt 20% van de netto waardevermeerdering: Dan betekent 20% van € 1.385.620 = € 277.124,-

4

Eigen investeringen

Voor het in stand houden en versterken van bestaande groenelementen en de aanleg van nieuwe elementen (wadi) is een representatieve begroting opgesteld. De uitgewerkte plannen zijn separaat toegevoegd.

Aanleg wadi inclusief 1 jaar nazorg

€11.448,- (gemiddeld)

Onderhoud wadi 5 jaar

€12.690,- (gemiddeld)

Versterken houtsingel inclusief 1 jaar nazorg

€ 3.150- (gemiddeld)

Onderhoud houtsingel 5 jaar

€12.500,- (gemiddeld)

Eigen investering

€39.788,-

De eigen investeringen komen uit op € 39.788,-.Dit omvat ook de realisatie en inrichting van de wadi als ecologische waterberging. Dit is toegelicht in het landschappelijk inpassingsplan.

5

Netto investering

De netto investering die gedaan wordt bedraagt dan € 277.124,-. minus € 39.788 = € 237.336. (investeringsopgave (20% van de nettowaardevermindering) minus eigen investeringen). De datum van de betaling van de netto investering wordt vastgelegd in een privaatrechtelijk overeenkomst voor verstrekken van de BOPA.

Documentreferentie B06a - Onderbouwing waardevermeerdering H2XP Woensdrecht

4/4