2024-07-04 Bijlage VG - BP Bijlage 18 - Aanvullende toelichting
Tekst van het document
KAAder stadsadvies
Nadere toelichting BP ‘t Marktje Woensdrecht Mei 2024
Inleiding Voorliggend document behoort bij de
Bij dit document horen in ieder geval de
ontwikkeling ten oosten van het Marktje in
volgende stukken:
Woensdrecht. Voor deze locatie is een bestemmingsplan opgesteld dat inmiddels als
- ‘Woensdrecht, ‘t Marktje, aardkundige
voorontwerp en ontwerpbestemmingsplan
waarden’, 15 december 2022, Jurgen de
ter visie heeft gelegen.
Kramer, fysisch geograaf, Nijmegen (Bijlage 17 bij de toelichting van het bestemmings-
Naar aanleiding van de tervisielegging van
plan);
het ontwerpplan zijn er zienswijzen binnengekomen. Naar aanleiding daarvan is het
- ‘t Marktje-Woensdrecht, landschappe-
plan op onderdelen gewijzigd en de onder-
lijke inpassing’, maart 2018, gewijzigde
bouwing uitgebreid. Voorliggend document
versie december 2022 en augustus 2023,
bevat deze nadere onderbouwing en maakt
BoschSlabbers;
deel uit van de toelichting van het (gewijzigd) vast te stellen bestemmingsplan. Het
- ‘Beeldregieplan ‘t Marktje Woensdrecht’,
document is tevens een nadere inhoudelijke
mei 2024, KAAder stadsadvies.
reactie op de ingediende zienswijzen.
2
3
1.1 Situatieschets - nu Het plangebied aan ‘t Marktje - afgebeeld
De hoogteverschillen en oppervlakten van
op volgende pagina - kenmerkt zich door
bebouwing, verharding, groen en water op
niet-toegankelijke en braakliggende agra-
de planlocatie worden later verder uitge-
rische grond. Op het plangebied bevinden
diept.
zich 6 grote en hoge loodsen. Het merendeel hiervan is op dit moment niet in actief gebruik.
De grote schuren bevinden zich zowel aan de westelijke zijde als aan de noordzijde op hoger gelegen delen van het plangebied. Eén van de gebouwen is inmiddels tot op de fundering ingestort.
De verharding op het plangebied bevindt zich met name rondom de centraal gelegen schuur.
4
1.1 Situatie - nu
Legenda Weiland/Grasland Begroeiing/bomen Akkerbouw Water Bebouwing Natuurgebied
1.1 Situatieschets - straks De voorgenomen plannen kenmerken zich
Let op: naastgelegen tekening geeft een
door het terugbrengen van meer natuur en
mogelijk eindbeeld weer. Dit is echter niet
openbaar toegankelijk terrein in het plan-
per definitie de eindsituatie. Het beeldre-
gebied.
gieplan geeft - binnen strikte kaders - ruimte voor meerdere vormen en invullingen.
Waar de huidige situatie weinig ruimte laat voor natuur en het gebied privé-terrein betreft, zullen de voorgenomen plannen het gebied meer open en natuurlijk maken.
Het gebied voorziet niet alleen in de woonbehoefte van de regio, het sluit qua gebruik en functie in de toekomst ook beter aan bij de bestaande omliggende woonfuncties en tegelijkertijd bij het natuurgebied de Noordpolder.
6
1.1 Situatie - straks
Legenda Weiland/Grasland Begroeiing/bomen Akkerbouw Water Bebouwing Natuurgebied
1.2 Massa - nu De huidige situatie kenmerkt zich door een
De grootste massa ligt centraal in het plan-
braakliggend terrein met grote voormali-
gebied met direct ten noorden daarvan een
ge agrarische loodsen. Het terrein zelf is
voormalige loods die reeds is ingestort tot
verder relatief kaal, maar wel met ruige
aan de fundering. Aan de noordzijde bevin-
begroeiing.
den zich ook vier loodsen.
De massa’s van de loodsen zijn aanzienlijk
Tezamen vormen deze loodsen in hoogte,
en verhouden zich qua schaal slecht tot de
oppervlakte en materialisering een forse
omliggende woningen. Zie ook navolgende
dissonant in de ruime context.
bladzijde. De kwaliteit van het uitzicht vanuit de omgeving op het plangebied wordt
Het zuidelijk deel van het plangebied wordt
hierdoor sterk verstoord. Ook het uitzicht
scherp begrensd door een artificiële haag.
vanaf ‘t Marktje (voorzover mogelijk) en vanuit de tuinen van de woningen wordt sterk belemmerd door deze loodsen.
8
1.2 Massa - nu Legenda Massa
1.2 Massa - straks De wijziging in de massa’s geeft een goed
vloeiende overgang van landschap naar
beeld van de impact van de voorgenomen
bebouwing. Zeker in verhouding tot de hui-
plannen op de directe leefomgeving en het
dige situatie, waarbij de schuren zeer sterk
omliggende landschap.
geconcentreerd zijn in twee grote clusters.
In de voorgenomen plannen sluiten de nieuw
De nieuwe woningen worden omzoomd
te bouwen woningen veel beter aan bij de
door de aan te leggen houtwal. Hierdoor
omliggende woningen. Zowel qua schaal,
verzacht de overgang tussen landschap
hoogte als materialisering.
en bebouwing. Ook de inrichting van het openbare gebied tussen de houtwal en de
De nieuwe woningen zullen langerekt zijn
beek zal aansluiten op de ruigere natuurlij-
(longhouses) en beperkt zijn tot maximale
ke inrichting van de Noordpolder.
afmetingen. Het landschap krijgt hierdoor visueel de ruimte tussen de woningen.
Let op: naastgelegen tekening geeft een mogelijk eindbeeld weer. Dit is echter niet
10
Niet alleen de vorm en afmetingen, ook de
per definitie de eindsituatie. Het beeldre-
spreiding van de massa’s over het plange-
gieplan geeft - binnen strikte kaders - ruim-
bied geeft ruimte voor integratie en een
te voor meerdere vormen en invullingen.
1.2 Massa - straks Legenda Massa
1.3 Planologische aspecten De plankaart van het bestemmingsplan is op naastgelegen pagina weergegeven. Voor de verdere onderdelen van het plan verwijzen we naar ruimtelijkeplannen.nl.
Binnen het plangebied liggen in ieder geval drie waarden die voor voorliggend document van belang zijn: 1. Aardkundig waardevol gebied 2. Cultuurhistorisch waardevol gebied 3. Attentiezone Waterhuishouding
Op navolgende pagina’s worden deze - en andere - aspecten nader uitgewerkt.
12
G 4727
8
WDT00 G 2790
WDT00 G 5290
10 12
WDT00 G 3028
9
12
6
1 3
WDT00 G 2664
14
WDT00 G 4619
WDT00 G 4618 WDT00 G 4620
WDT00 G 4617
WDT00 G 4615
WDT00 G 4621
WDT00 G 4638
16
18
WDT00 G 4139
21
7
3
WDT00 G 4622
WDT00 G 4635
WDT00 G 2995
WDT00 G 4140
WDT00 G 1844
WDT00 G 4616
19a 19-
Mark t je
WDT00 G 2480
WDT00 G 2663
1
WDT00 G 4614
17
8
1.3 Plankaart BP
5 7
WDT00 G 2948
al
oud eW Groen Het
WDT00 G 4838
r st de On
WDT00 G 3433
20
WDT00 G 4634
WDT00 G 4637
37
5
5
Plangebied
WDT00 D 3231
WDT00 G 2665
WDT00 G 2996 WDT00 G 5166
WDT00 G 2826
aat st r Tuin
't Marktje,
22
23 WDT00 G 4623
WDT00 G 4123
7
WDT00 G 4633
25
Bestemmingen
48
24 7a WDT00 G 4632
WDT00 G 4624
27
W
WG 1 46
26
00 WDT 6 G 134
WDT00 G 4631
28 WDT00 G 4018
WDT00 G 4625
29
WDT00 G 4017
9
Groen -
G-L
Groen -
WA
Water
W
Wonen
WG
Woonge
WDT00 G 2616 WDT00 D 3232
WDT00 G 4626
WDT00 G 4630
44
31
WDT00 G 4628
WDT00 G 4019
WDT G 41 00 25
11
WDT00 G 4629
WDT00 G 4021
Mar kt
je
10
G-HW
WDT00 G 4124
(pd)
G-HW
W
Dubbelbestemm
WDT00 D 3115
WDT00 G 4627
WDT00 D 3116
33
Leiding -
L-R
WDT00 G 4126
32
17
WR-A1
30
WDT00 G 2814
WDT00 G 3120
Markt je
WDT00 D 3117
5
00 WDT791 D
WG
t raat Tuins
21
l ta rs de On
G-HW
WDT00 G 4127 WDT00 G 4840
Waarde
WDT00 D 357
19
WR-A1
Waarde
WR-A3
Waarde
Gebiedsaandu
WDT00 G 3323
geluidzo
je Mar kt
WDT00 D6
23 18
WDT00 D 792
WDT00 G 3064
WDT00 G 3062 WDT00 G 3060
25
WDT00 G 4022
luchtvaa WDT00 D 2606
luchtvaa
WDT00 G 4399 WDT00 G 3022 25 00 WDT 61 G 30
G-L
WDT00 G 4398
overige z
WR-A3
overige z
34 WDT00 G 2901
WDT00 E 14
WDT00 G 4128
WDT00 G 4129
36
WDT00 G 2698
G-L WR-AKW
vrijwarin
Functieaanduid
WDT00 G 2589
31 00 WDT 2 G 282
WDT00 G 4488
(pd)
pad
(wm)
waardev
WDT00 D 2607
33
(wm)
WDT00 G 4487
8
00 WDT 45 G 38
00 WDT 46 G 38 WDT00 E 303
WDT00 D3
NGE
(pd)
38
WDT00 G 2638
veiligheids
(pd)
00 WDT 72 G 29
je Mar kt
00 WDT 5 G 220
WDT00 G 2971
27
WA
G-HW
Bouwvlakken
WDT00 G 5238
35
40
2
bouwvla
WDT00 G 2974
WDT00 G 5237
(pd) WDT00 G 2393
WG
Maatvoeringen
WR-A3
8
WDT00 G 2975
WDT00 G 3658
41
maximum
5
39
Figuren gevellijn
45 0 WDT 93 G 30
WDT00 G 3657 WDT00 D 12
WDT00 D 3340
43 WDT00 E 17
WDT00 G 4645 WDT00 G 4644
WDT00 D 3341
47
WDT00 G 4646
49
WDT00 G 4648 WDT00 G 4647
(pd)
0 T0 7 WD 223 G
G-HW
55
Ma rk t je
WDT00 E 412
WDT00 D 3342
59
WDT00 D 2807
61
00 WDT E 325
WDT00 E 324
adje kep Ker
WDT00 D 13
WR-A3
T00 WD 1789 G
WDT00 E 413
el dijk Schenk
t je Mark
G-L
L-R
57
adje Kerkep
WDT00 D 14
Verklaringen WDT00 G 5238
WDT00 D 523
13topografis
2.1 Aardkundige waarden Het plangebied heeft in haar geheel de
Deze notitie aardkundige waarden is
waarde ‘Aardkundig waardevol gebied’.
opgesteld door Jurgen de Kramer, fysisch
In het vigerend bestemmingsplan (zie naast-
geograaf, Nijmegen. In deze notitie is opge-
gelegen afbeelding) is opgenomen dat
nomen wat de aardkundige waarden in de
deze dubbelbestemming bedoeld is voor:
omgeving en specifiek binnen het plange-
‘de bescherming en het behoud van de op en
bied zijn.
/of in de gronden voorkomende aardkundige waarden’.
In die zin vormt het inzicht in deze waarden de basis voor verdere uitwerking. In het
Een nadere uitwerking of omschrijving van
document is ook opgenomen welke cultuur-
de in het geding zijnde waarden ontbreekt.
historische aspecten er in het geding zijn
Daarom hebben wij in het kader van de
en welke vertaling deze in de planvorming
voorgenomen ontwikkeling onderzoek laten
kunnen hebben en hebben gekregen.
doen naar deze waarden. Dat onderzoek is te vinden in een losse bijlage (‘Woensdrecht aardkundige waarden’, 15 december 2022). Dit is bijlage 17 bij de toelichting van het bestemmingsplan. 14
2.1 Aardkundige waarden
15
2.1 Aardkundige waarden Het plangebied ligt dus binnen de aandui-
- de eerder voorziene aan te leggen aar-
ding Aardkundige waarden op grond van
den wal vervalt: er komt geen verhoging ter
artikel 3.28 IOV / artikel 5.43 OV van de
plaatse. Er komt wel een houtwal ter plaat-
Provincie Noord-Brabant. De in dit kader
se;
relevante randvoorwaarden waarbinnen de
- het ontsluitingspad wordt aangelegd op
ontwikkeling kan plaatsvinden, zijn opgeno-
maaiveld, niet verhoogd of verlaagd;
men in artikel 6 van het bestemmingsplan.
- de percelen zullen het natuurlijke hoogte-
Daarin wordt tevens verwezen naar Bijlage
verloop in het beekdal volgen. De hoogte
1 bij de regels, het Beeldregieplan. Daarin
neemt in de richting van de beek en in zui-
zijn regels opgenomen waaraan moet wor-
delijke richting af. Hiermee volgen de kavels
den voldaan.
het natuurlijke, cultuurhistorische verloop van het beekdal.
Een aantal punten lichten we er hier expliciet uit:
Op navolgende pagina’s wordt inzichtelijk
- de in de jaren ‘60 van de vorige eeuw
gemaakt hoe het hoogteverloop is en zal
kunstmatig aangebrachte verhogingen wor-
worden.
den hersteld naar het natuurlijke, cultuurhistorische beekdalverloop; 16
2.1 Aardkundige waarden?
17
2.2 Hoogteverloop - huidig Het plangebied kermerkt zich in totaliteit
bied neemt in maaiveldhoogte af in zuidelij-
door een verloop in hoogte van circa 3 me-
ke richting.
ter, zoals is weergegeven op de volgende pagina. Het gebied loopt af van de hoger
Het plangebied bevat in de huidige situatie
gelegen noordwestelijke zijde (variërend
twee onnatuurlijke verhogingen, ofwel pla-
van ca. 4.50 meter boven NAP) richting de
teaus. Zo zijn de schuren aan de noordzijde
gronden naast de beek in het zuidoostelijke
gesitueerd op een verhoogd stuk grond op
deel (tot 1.60 meter boven NAP).
circa 4.25 meter boven NAP. De schuren in midden van de planlocatie bevinden zich
Over het algemeen is het hoogteverloop
op een rechthoekig plateau op circa 3.95
parallel aan ‘t Marktje. De straat ligt hier
meter boven NAP. Op navolgende pagina’s
op een zandrug en dus hoger. Richting
wordt dit nog iets verder uitgelicht.
de beek (dwars op het dal dus) neemt de hoogte af. De woningen en tuinen die direct aan ‘t Marktje grenzen zijn over het algemeen aangevuld tot deze straathoogte.
Zowel de straat ‘t Marktje als het plange18
2.2 Hoogteverloop - huidig 4,50 2,50
4,25-4,10 2,15 3,40-3,30 1,80 3,40-3,20
2,30-2,15 1,60
3,20-2,65 2,65-2,30 3,40-3,20
1,50
0,35
3,00-2,80 2,30
3,30-3,20
1,60
1,35 2,80-2,60
1,35
2,60,2,65
4,00
0,45 2,20
2,60-2,35 3,75 3,95
4,10
1,50 2,35-2,25 1,80
1,35
2,29-1,90
4,20
0,35
2,45-2,30 1,90-1,80 2,70
3,80
1,50
2,3-2,00
2,15-1,90 3,05-2,60 2,60-2,15 2,85-2,60 1,80-1,60 3,10-2,85 1,45
2,00-1,80 1,60
2.2 Hoogteverloop - huidig Kaart 1 Kaart 1 laat de locatie in de huidige si-
Aan de zuidzijde van het plangebied loopt
tuatie zien. In witte lijnen zijn de scherpe
de harde begrenzing door (4). Deze is
hoogteverschillen aangegeven. Het subtiele
geaccentueerd met een niet-gebiedseigen
verloop van het dwarsprofiel over het beek-
cultuurbeplanting op de bestaande oostelij-
dal is behoorlijk verstoord.
ke erfgrens.
Er is sprake van harde overgangen in hoogte (1 en 2). Deze beide overgangen zijn ook zeer artificieel van vorm.
Het meest noordelijke deel (1) loopt aan de oostzijde zelfs door tot aan de beek. Tussen deel 1 en 2 (3) lijkt er weer een gedeelte te zijn afgegraven ten opzichte van de situatie in 1925.
20
2.2 2024 1
3
2
1
4
1
4 2
21
2.3 Hoogteverloop - straks De voorgenomen plannen gaan uit van het
De waterafvoer zal het natuurlijk verloop
herstel van het cultuurhistorisch / aardkun-
volgen. Vanaf de percelen zal het hemel-
dig verantwoord maaiveldverloop.
water worden geïnfiltreerd in de bodem en natuurlijk afvoeren richting de beek.
De beide verhogingen worden verwijderd. Het openbaar toegankelijke gebied verloopt straks in een natuurlijke lijn van ‘t Marktje naar de beek. De percelen worden aangelegd op de aanwezige of herstelde natuurlijke maaiveldhoogte. De percelen verschillen dus onderling in hoogte, maar ook op het perceel zelf is sprake van hoogteverloop. Hierover zijn ook regels opgenomen in het Beeldregieplan. Zie ook naastgelegen afbeelding.
22
2.3 Hoogteverloop - straks 4,50
4,00 - 3.70
3,40
2,50
3,50-3,00 2,15 320 - 2.80 1,80 3,40-3,20
2,30-2,15 1,60
3,20-2,65 2,65-2,30 3,40-3,20
1,50
3,00-2,80 3,30-3,20
1,35 3,20-2,80
4,00
2,80-2,60
2,60,2,65
3,50-3,10 2,60-2,35
3,75 4,10
1,50
3.80 - 2,90
2,35-2,25
2,29-1,90
4,20 2,45-2,30 3,50 2,65
1,90-1,80 2,70
3,80
1,50
2,3-2,00
2,15-1,90 3,05-2,60 2,60-2,15 2,85-2,60 1,80-1,60 3,10-2,85 1,45
2,00-1,80 1,60
3.1 Cultuurhistorische waarden Ter plaatse van delen van het plangebied
De belangrijkste (en relevante) waarden en
geldt de waarde ‘Cultuurhistorisch waar-
kenmerken zijn:
devol gebied’. Hier geldt een provinciaal cultuurhistorisch belang dat is opgenomen
1. de visuele relaties: de vergezichten van
in de provinciale verordening (artikel 3.29
en naar de Brabantse Wal;
IOV / artikel 5.44 OV). Op naastgelegen
2. de relatie van de terreingesteldheid met
afbeelding zijn de begrenzingen te zien.
de inrichting en het gebruik; 3. de kleinschalige strookvormige percele-
Het gebied valt deels binnen het Cultuurhistorisch Landschap Brabantse Wal. Algemene beschrijving Het gebied wordt gekenmerkt door hooggelegen gronden van de Brabantse Wal met bossen en akkercomplexen, die via een vrij steile helling overgaan in laaggelegen polderland. Het is één van de plekken waar de hoogteverschillen tussen de Brabantse Wal en het polderland ten westen ervan het meest spectaculair zijn.
24
ring aan de voet van de wal.
3.1 Cultuurhistorie
25
3.1 Cultuurhistorische waarden Beschrijving specifiek Gevarieerd complex van bouwlanden, weilanden en bosjes langs de rand van de Brabantse Wal, op de overgang van hoge dekzanden naar de westelijke zeekleipolders. Heel markant is het hoogteverschil, dat hier en daar zo’n twintig meter bedraagt. De gronden van het Brabants Plateau gaan hier abrupt over in de zeekleipolders van Noord-Brabant en Zeeland. Het reliëf is veroorzaakt door de Schelde, die vroeger langs de Brabantse Wal naar het noorden stroomde en de rand van het plateau erodeerde. De steilranden van de Brabantse Wal, met hoogteverschillen tot twintig meter, vormen één van de meest opvallende aardkundige verschijnselen in de provincie Noord Brabant. Op de hogere delen liggen bossen en akkercomplexen, zoals de akkers van Leemberg en Hageland ten zuiden van Ossendrecht en de Peeberg en De Geest tussen Ossendrechte en Hoogerheide. De bossen, zowel loof- als naaldbos, op de hogere delen zijn grotendeels in de negentiende eeuw aangeplant. Aan de onderzijde van de wal liggen oude polders (1685) met natte graslanden die vroeger omzoomd werden door knotbomen en houtsingels. Door de hevige kwel zijn de percelen hier klein en strookvormig. Ten zuiden van buurtschap Calfven ligt de Calfvense kreek. Dit is een kreekrestant met aangepast grondgebruik (rietland, grasland en broekbosjes).
De wegenstructuur is vanaf 1840 weinig veranderd en bestaat voor een deel uit holle, door erosie uitgeslepen wegen, begeleid door stroken oud hakhout (eiken). Er zijn belangrijke zichtrelaties vanaf de Brabantse Wal op de polders ten 26
westen ervan, maar vooral ook omgekeerd. Van verre zijn de hoge gronden van de wal zichtbaar, geaccentueerd door blikvangers zoals de kerktorens van Woensdrecht, Hoogerheide en Ossendrecht) en de fabrieksschoorsteen bij Calfven.Van noord naar zuid loopt over het hoge deel van het terrein de oude Trambaan van Antwerpen naar Tholen.In de Eerste Wereldoorlog werd het gebied voorbereid als inundatiegebied. Tijdens de Tweede Wereldoorlog is het gebied daadwerkelijk als zodanig gebruikt.
De waarden die mogelijk in het geding zijn, hebben we als volgt in beeld gebracht en in de plannen opgenomen.
27
3.2 Visuele relaties 1. Visuele relaties
loodsen zullen verdwijnen. Daarvoor in de
De visuele relaties worden in de huidige
plaats komen in zeer lage dichtheid maxi-
situatie vanaf het plangebied belemmerd
maal 14 woningen. Deze woningen zijn ge-
doordat er grootschalige bedrijfsbebou-
bonden aan minimale onderlinge afstanden
wing op het plangebied staat. Ook is het
en vele bouw- en beeldkwaliteitsregels. Ook
hele gebied privaat en niet toegankelijk
is er sprake van een zorgvuldige landschap-
eigendom. Behalve voor enkele bewoners
pelijke inpassing.
langs het Marktje zijn er dus geen vergezichten. Het zicht op de planlocatie wordt
Voor nadere onderbouwing van en inzicht in
gedomineerd door de grootschalige be-
deze inpassing verwijzen wij naar het Land-
drijfbebouwing.
schapsinpassingsplan, Beeldregieplan en het bestemmingsplan.
In het plan worden de vergezichten vanaf de planlocatie hersteld: het gebied wordt (behalve de private kavels) helemaal openbaar toegankelijk. Ook het zicht op de planlocatie wordt zorgvuldig toegespitst op de aanwezige waarden. De grootschalige 28
29
3.3 Toegankelijkheid - nu De toegankelijkheid van het gebied zegt
Het plangebied is echter momenteel ook
iets over de openheid van het plangebied.
in privaat bezit, wat betekent dat het niet
Welke delen van het plangebied zijn voor
toegankelijk is voor onbevoegden.
bewoners en passanten vrij toegankelijk en dragen daarmee bij aan het wooncomfort
Alleen de openbare weg ‘t Marktje en het
van de direct omgeving.
Kerkepadje - wat aan de zuidzijde van het plangebied loopt - zijn openbaar toegan-
In de huidige situatie is het plangebied geheel afgesloten voor openbare toegang door willekeurige passanten. De bestaande woningen zijn op aansluitende percelen gebouwd en zijn privé terrein - en daarmee niet openbaar toegankelijk.
De percelen van de bestaande woningen laten enkel aan de noordzijde en halverwege de bocht van ‘t Marktje ruimte voor doorgang naar het achtergelegen plangebied. 30
kelijk.
3.3 Toegankelijkheid - nu Legenda Publiek toegankelijk Privé terrein Bestaande woningen Privé terrein Plangebied
3.3 Toegankelijkheid - straks In de voorgenomen plannen wil initatief-
Het lager gelegen oostelijke deel van het
nemer nieuwe woningen toevoegen aan ‘t
plangebied wordt straks landschappelijk
Marktje met aansluitende percelen. Deze
ingericht als groen en openbaar toeganke-
nieuwe percelen betreffen - net als de be-
lijk terrein.
staande woningen - privéterrein en zijn niet openbaar toegankelijk.
Door de doorgangen naar de planlocatie openbaar toegankelijk te maken, krijgen
In tegenstelling tot de huidige situatie, wordt
de zowel de huidige bewoners als nieuwe
echter de toegang tot deze nieuwe wonin-
bewoners van ‘t Marktje directe toegang tot
gen - de doorgangen tussen de betaande
en zicht op een landschappelijk gebied wat
woningen - straks openbaar toegankelijk.
aansluit op het Kerkepadje en de achtergelegen Noordpolder.
Voor een goede balans tussen privacy en openbare toegankelijkheid, worden de nieuwe percelen afgescheiden met natuurlijke houtwallen.
32
3.3 Toegankelijkheid - straks Legenda Publiek toegankelijk Privé terrein Bestaande woningen Privé terrein nieuwe woningen
3.4 Zichtlijnen - nu Zichtlijnen bepalen het open en ruimte-
groene pijlen afgebeeld op volgende pa-
lijk gevoel van een omgeving. Van zowel
gina. Deze worden namelijk direct geblok-
passanten op de openbare weg (openbare
keerd door de bestaande loodsen op de
zichtlijnen) als de huidige bewoners van ‘t
planlocatie.
Marktje (private zichtlijnen) is het belangrijk om de zichtlijnen op waarde te schatten
De private zichtlijnen in de huidige situatie
en waar mogelijk te behouden of liefst te
zijn beperkt tot enkele woningen aan de
vergroten.
noordzijde van ‘t Marktje, te weten nummer 23 tot en met 19 en in mindere mate num-
In de huidige situatie biedt ‘t Marktje be-
mer 11. Deze woningen hebben vanuit de
perkte zichtlijnen vanaf de openbare weg
woning doorzicht op de planlocatie door
op het achterliggende landschap. Slechts
enkele openingen in de tuin of ramen in bij-
op enkele locaties vanaf ‘t Marktje kan
gebouwen - aangegeven met rode pijlen.
tussen huizen en bijgebouwen door gekeken
34
worden naar de achtergelegen planlocatie.
De overige bestaande woningen zijn voor-
Ook de twee eerder genoemde doorgan-
zien van afrastering richting het plangebied
gen van ‘t Marktje naar de planlocatie
in de vorm van hoge begroeiing of beschut-
bieden weinig ruimtelijke zichtlijnen - met
ting (zwarte lijnen).
3.4 Zichtlijnen - nu Legenda Openbare zichtlijnen Private zichtlijnen
3.4 Zichtlijnen - straks In de voorgenomen situatie worden - zoals
Ook de nieuwe private zichtlijnen krijgen
hiervoor beschreven - grote delen van de
wijdse zichtlijnen richting het oosten, waarbij
planlocatie opengesteld en publiek toegan-
toch de privacy en toegankelijkheid ge-
kelijk terrein.
waarborgd blijft met de houtwallen langs de percelen.
Het plangebied krijgt als geheel nieuwe en ruime zichtlijnen voor passanten en buurtbewoners vanaf het openbare groene gebied aan de gehele oostzijde van het plangebied.
De hoogteverschillen zorgen voor ruime doorzichten richting het oosten en het zuidelijk gelegen natuurgebied van de Noordpolder en de kern van Hoogerheide.
36
3.4 Zichtlijnen - straks Legenda Openbare zichtlijnen Private zichtlijnen
3.5 Terrein en gebruik 2. Relatie van de terreingesteldheid met
te en laagte in het plangebied, ongeacht
inrichting en gebruik
toevoeging van elementen;
Deze relatie is eigenlijk de relatie tussen
- inspelen met inheemse beplantingsssoorten
de aardkundige waarden, de cultuurhistori-
op reliëf en vochtigheid.
sche waarden en het huidige / toekomstige gebruik. Het blijkt dat aan het gebied door
Nadere onderbouwing hiervan is te vinden
de jaren heen iedere keer een gebruikslaag
in de notitie Aardkundige waarden, het
is toegevoegd. Daarbij is de afleesbaarheid
Landschapsinpassingsplan.
van de cultuurhistorische waarden steeds verder onderop geraakt. Het plan beoogt
Ook in navolgende paragrafen is de histo-
deze meer zichtbaar en herkenbaar te
rische situatie geanlyseerd en aangegeven
maken:
hoe het plan zich hiertoe verhoudt.
- beleving en leesbaarheid van de zandrug in het westen (‘t Marktje); - beleving en leesbaarheid van de laagte in het oostelijke deel en de klif ten oosten van het plangebied; - zichtbaar maken en houden van de hoog38
39
3.6 Verkaveling 3. Kleinschalige strookvormige percele-
laaggelegen deel ten westen van de beek
ring aan de voet van de wal
weer op een natuurlijke wijze dwars op de beek haar afwatering krijgen en daarmee,
In de huidige situatie zijn deze strookvormi-
gecombineerd met de in noord-zuid richting
ge percelen aan de oostkant van de beek
verlopende hoogtelijnen de schaal en inrich-
nog enigszins te herkennen. In het plange-
ting krijgen die past bij de oorspronkeljke
bied zelf is hier echter geen sprake van.
cultuurhistorische waarden.
Hier zijn grootschalige ophogingen (zonder relatie met het onderliggende landschap)
Op navolgende pagina’s is het plan in-
en voornamelijk functionele grootschalige
gepast in een aantal historische situaties.
verkavelingen te vinden.
Hiermee wordt - mede ter ondersteuning van het rapport over de aardkundige en
In de nieuwe situatie zal de relatie van de
cultuurhistorische waarden - inzicht gege-
inrichting met het onderliggende landschap
ven in het verloop en de zichtbaarheid van
worden hersteld. De opbouw van het dwars-
deze waarden van gebruik en verkaveling
profiel over het beekdal over het gehele
door de tijden heen.
plangebied zal aansluiten bij de cultuurhistorische landschapswaarden. Ook zal het 40
3.6 Verkaveling
41
3.7 Locatie door de eeuwen heen Op de historische kaarten is het ‘t Marktje
Zo toont de historische kaart van 1741 - op
een herkenbare uitstulping onder Woens-
volgende pagina - een rijke begroeiing op
drecht aan de noordzijde van de Schenkel-
de noordelijke helft van het plangebied,
dijk en de Noordpolder.
weergegeven als bos of boomgaard. De begroeiing heeft in de loop van de tijd
Door de tijd heen wordt ‘t Marktje gety-
steeds meer plaatsgemaakt voor weiland,
peerd door een lange wijde bocht aan de
akkerbouw en een toenemend aantal ge-
westzijde, een plateauvorming midden en
bouwen.
de herkbare kronkelende beek van noord naar zuid aan de oostzijde.
Door de jaren heen blijven deze kenmerken zichtbaar op de historische kaarten, waarbij enige veranderingen plaatsvinden in begroeiing, veranderend gebruik van gronden en een toename van bebouwing.
42
3.7 Rond 1741
Legenda
Weiland/Grasland Begroeiing/bomen Akkerbouw Water Bebouwing Dijk
3.7 Van 1810 tot 1965 Op de kaart van 1810 lijkt voor het eerst
Zo is rond 1863 te zien dat het gehele
een duidelijke plateauvormige uitstulping
westelijke deel in gebuik is als boomgaard
/ verhoging getekend in het midden van
/ bos met diverse schuren.
de planlocatie. Deze verhoging zorgt voor een tweedeling in het plangebied. Aan de
Rond 1900 is zichtbaar dat er een sterker
westelijke zijde de hoger gelegen gronden
hoogteverschil is tussen beide gebieden. Het
en aan oostelijke zijde de lagergelegen
westelijke deel is zelf omzoomd met een
gronden.
windsingel. Ook kruipt dit gebied steeds dichter naar de lager gelegen beek.
Op de historische kaarten is steeds meer te zien dat deze tweedeling zorgt voor een
Rond 1935 is de windsingel (en daarmee
meer noord-zuidgerichte oriëntatie van de
het omzoomde gebruiksland) in het zuide-
planlocatie, min of meer parallel aan de
lijk deel van het plangebied zelfs helemaal
beek. Het gebruik wordt hier op afgestemd.
doorgetrokken tot aan de beek!
Het oostelijke, lager gelegen, nattere deel wordt als weide / grasland gebruikt en de
Ook ontstaat de eerste bebouwing in de
westelijk, hoger gelegen gronden dienen
lager gelegen delen direct naast de beek.
voor akkerbouw en voor bebouwing. 44
3.7 Rond 1810
Legenda
Weiland/Grasland Begroeiing/bomen Akkerbouw Water Bebouwing Dijk
3.7 Rond 1863
Legenda
Weiland/Grasland Begroeiing/bomen Akkerbouw Water Bebouwing Dijk
3.7 Rond 1900
Legenda
Weiland/Grasland Begroeiing/bomen Akkerbouw Water Bebouwing Dijk
3.7 Rond 1935
Legenda
Weiland/Grasland Begroeiing/bomen Akkerbouw Water Bebouwing Dijk
3.7 Rond 1935
3.7 Windsingels De historische kaarten laten zien dat aan met name de zuidzijde van het plangebied steeds duidelijker het open landschap wordt weggedrukt tot tegen de beek. Zowel qua gebruik als qua ruimte. De gronden zijn namelijk allemaal omzoomd door een windsingel.
De ruimtelijk-visuele relatie met de zuidelijker gelegen Noordpolder is hiermee nagenoeg geheel verdwenen.
Rond 1962 lijkt een deel van de zuidelijke windsingels weer verdwenen. Aan de zuidzijde lijkt het gebruiksgebied weer iets te zijn teruggetrokken. Daarentegen is het aan de noordzijde nu bijna helemaal opgetrokken tot tegen de beek. 50
1962
Legenda
Weiland/Grasland Begroeiing/bomen Akkerbouw Water Bebouwing Dijk
3.7 Rond 1965 Dit is ook goed zichtbaar op naastgelegen
Concluderend:
luchtfoto uit 1965. De foto is vanuit het westen
De positie van de overgang tussen het hoger
richting het oosten genomen. Het plangebied
gelegen deel en het lager gelegen grasland
is hier zeer rommelig, ongedifferentieerd en
wisselt dus sterk. Soms ligt deze dicht op de
artificieel. De beide begrenzingen zijn nog wel
beek, soms wat verder weg richting het Markt-
goed herkenbaar: ‘t Marktje (1) en de beek (2).
je. Ook is er gedurende de historie regelmatig
Het hogere deel (3) lijkt bijna direct tegen de
sprake geweest van bebouwing en ook windsin-
beek aan te liggen. Ook het noordelijke deel
gels en cultuurgebruik van de gronden direct ten
van het plangebied is helemaal opgehoogd en
westen van de beek.
in gebruik, tot ver richting de beek (4).
Op navolgende pagina’s is voor de situaties van 1865 en 1925 het plan ingepast in de historische kaart.
52
3.7 Rond1965
2
2 3
4
4
1
1
53
3.7 1865 en plan
N
54
Titel: Datum: Formaat: Schaal:
Kaart 1865 / Huidig 12 dec 2022 A2 1:1000
N
Titel: Datum: Formaat: Schaal:
Kaart 1865 / plan 12 dec 2022 A2 1:1000
3.7 1925 1925 en plan
N
Titel: Datum: Formaat: Schaal:
Kaart 1925 / huidig 12 dec 2022 A2 1:1000
N
Titel: Datum: Formaat: Schaal:
Kaart 1925 / plan 12 dec 2022 A2 1:1000
55
4.1 Ruimtelijke aspecten Eén van de zienswijzen gaat in op de ruimte-
weerszijden van het Kerkepadje. Rond 1935
lijke aspecten van het plan in relatie tot het
(zie kaartinzet rechts) is er sprake van een flinke
omliggende landschap. Zoals al in de vorige
windsingel (zie vorige paragraaf).
paragrafen is onderbouwd, is er zeker geen sprake van een nieuwe situatie of een ruimtelij-
Ten opzichte van de situatie in 1925 is in 2024
ke verslechtering (lees: dichtslibben van de open
deze beplanting uitgegroeid tot een flink bosje.
ruimte). Over het gehele plangebied is de grens
Dit bosje is - als bouwsteen van landschappelij-
tussen open en dicht, cultuurlandschap en natuur
ke elementen - ook van cultuurhistorisch be-
en gebruik wisselend geweest. Aan de zuidzijde
lang. Dit bosje zal worden gerespecteerd. Het
is de ruimte zelfs tot direct naast de beek om-
naastgelegen Kerkepadje en de Mariakapel (3)
zoomd geweest met een windsingel en daarmee
zijn ook zeker van cultuurhistorisch belang. Deze
afgescheiden van het open landschap van de
zullen ook worden gerespecteerd. Vanaf het
Noordpolder.
ontstaan van het Kerkepadje is er sprake van beplanting op deze locatie. Ruimtelijk gezien
56
In deze paragraaf gaan we verder in op de
ligt de planlocatie dus eigenlijk al meer dan
huidige situatie vanuit ruimtelijke perspectief.
een eeuw verscholen achter deze groenstructuur.
Net buiten het plangebied ligt een bosje (1)
Vanuit het zuiden gezien wordt de breedte van
op naastgelegen kaart). met daarlangs het
de uitloper van het beekdal richting de kern van
Kerkepadje (2). In 1925 (zie kaartinzet links)
Woensdrecht dus bepaald door deze structuur.
is er sprake van laanachtige beplanting aan
4.1Ruimtelijk 2
2
1
3
Titel: Datum: Formaat: Schaal:
N
N
Titel: Datum: Formaat: Schaal:
Huidig / plan 12 dec 2022 A2 1:1000
Kaart 1925 / huidig 12 dec 2022 A2 1:1000
57
4.1 Ruimtelijke aspecten Op naastgelegen afbeelding is zichtbaar
> Het verloop van het dwarsprofiel over
hoe het bosje (1) zich dwars op het beek-
het beekdal door de tijden heen wordt in
dal invoegt. Daarbij steekt zij ver vooruit
navolgende paragraaf in doorsneden nog
ten opzichte van het huidige woongebied
eens duidelijk gemaakt.
(lijn 3), namelijk tot aan het verloop van de beek (lijn 2). Het woongebied van het
Let op: de hoogtes zijn in deze doorsneden
nieuwe plan - en zeker het private deel van
met een factor 2 ten opzichte van de overi-
het perceel - valt ruim binnen / achter de
ge maten ‘overdreven’ ten behoeve van de
positie van het bosje. Zie hiervoor ook kaart
zichtbaarheid.
op de vorige bladzijde en op pagina 60 en 61.
58
Ruimtelijk 2
1 3
2
59
4.1 Ruimtelijke aspecten
1
2
Op bovenstaande afbeelding is een beeld
2. Oostelijke erfgrens bestaande woningen aan
opgenomen dat is gemaakt vanuit de Noordpol-
‘t Marktje.
der, ten zuiden van het plangebied. Bij benade-
De zone tussen 1 en 2 bevat dus de prive-tuinen
ring zijn hier een aantal lijnen aangegeven.
van de bestaande woningen. 3. Oostelijke erfgrens nieuwe woningen.
1. Ligging ‘t Marktje. 60
De zone tussen 2 en 3 bevat de prive-tuinen van
3
4
6
5
de nieuwe woningen.
6. Ruimtelijke begrenzing beekdal oostzijde.
4. Ligging beek (huidig en toekomst) en begren-
De zone tussen 5 (4?) en 6 is dus het open beek-
zing bosje.
dal.
De zone tussen 3 en 4 bevat de aan te leggen
Concluderend: de nieuwe woningen liggen dus
landschappelijke zone.
ruim in de luwte van de ruimtelijke begrenzing van
5. Begrenzing los bosje.
het open beekdal. 61
4.1 Ruimte Noordpolder Op grotere schaal (zie naastgelegen af-
daarmee toegankelijk en ervaarbaar als
beelding) is zichtbaar hoe de ruimte in het
uitloper van de Noordpolder.
beekdal zich verhoudt tot de ruimte van de
Tevens zorgt het bosje - zeker samen met de
Noordpolder.
te realiseren houtwal - voor een duidelijke en natuurlijke afscherming van de nieuwe
Het bestaande bosje aan de zuidzijde van
woningen ten opzichte van de Noordpolder.
het plangebied zorgt - vanuit de Noordpolder gezien - voor een begrenzing van
De inrichting van het oostelijke deel van het
de Noordpolder. Het gebied ten noorden
plangebied (direct naast de beek) zal qua
hiervan (het beekdal) vormt als het ware
ruigheid en beplanting aansluiten bij de
een schiereiland wat ruimtelijk net aan vast
bestaande begroeing van de Noordpolder.
zit aan de Noordpolder.
Hier verandert het voorgenomen plan niets aan. Wel zorgt het plan ervoor dat de routes vanuit de Noordpolder, het Kerkenpadje en ‘t Marktje verbonden worden met de beek en het beekdal. Het beekdal wordt 62
4.1 Ruimte Noordpolder
Legenda Weiland/Grasland Begroeiing/bomen Akkerbouw Water Bebouwing Natuurgebied
4.1 Situatie 1865 1850
1865
1900
AA
AA
BB
BB
CC
CC
1950
DD
DD
!
2000 AA
" 100 m
2021
#
Topografische Militaire Kaart & Bonnebladen Powered by Esri
BB
CC
Hoogtes AHN
DD
Titel: Datum: Formaat: Schaal:
Doorsnede 1865 12 dec 2022 A2 1:1000
66
T D F S
1925
1815
4.1 Situatie 1925 1850
1900
AA
AA
BB
BB
1925
CC
CC
DD
DD
1950
!
2000
" AA
100 m
2021
#
Topografische Militaire Kaart & Bonnebladen Powered by Esri
BB
CC
Hoogtes AHN
DD
Titel: Datum: Formaat: Schaal:
Doorsnede 1925 12 dec 2022 A2 1:1000
67
T D F S
4.1 Situatie 2024
AA
AA
BB
BB
CC
CC
DD
DD
AA
BB
CC
Hoogtes AHN
DD
Titel: Datum: Formaat: Schaal:
Doorsnede huidig 12 dec 2022 A2 1:1000
68
T D F S
1850
4.1 Concluderend 1900
Huidig
De natuurlijke hoogteverschillen worden
Door de jaren heen is het natuurlijke karakter van het dwarsprofiel over het beekdal
1925
teruggebracht en afleesbaar gemaakt. Gebieds- en biotoopeigen beplanting wordt
1950
ter plaatse van de planlocatie steeds verder
aangeplant ter ondersteuning van dit dwar-
geoptimaliseerd en heeft een steeds meer
sprofiel.
artificieel karakter gekregen.
Bebouwing wordt afgewisseld met open
Dit wordt nog verder versterkt door de grootschalige bedrijfsgebouwen en de weiAA
AA
ruimte. De bebouwing wordt afgeschermd
2000
door middel van een houtwal met daarop 2021
nige beplanting. De herkenbaarheid van de
gebiedseigen beplanting.
aardkundige en cultuurhistorische waarden is hiermee nagenoeg verloren gegaan.
Het plan voegt zich ruimtelijk zorgvuldig in de context op de grens van het gesloten
BB BB
Plan
landschap en de open polder, met een sub-
In het nieuwe plan is er sprake van het te-
tiele overgang tussenbeide. Daarmee is er
rugbrengen van de herkenbaarheid van de
sprake van een duurzame afronding van het
verloren gegane aardkundige en cultuurhis-
stedelijke gebied conform IOV artikel 3.43
CC CC
torische waarden en het terugbrengen van
/ OV artikel 5.56.
de oorspronkelijke subtiliteit. 69 DD DD
4.1 Plan
AA
AA
BB
BB
CC
CC
DD
DD
hoogte
0m
+0,12m
0m
+0,40m
+0,88m
+0,59m
+0,30m
0m
-0,15m
-0,20m
-0,30m
-0,45m
-0,63m
-0,90m
-1,00m
-1,10m
-1,30m
-1,43m
-1,97m
-1,74m
-1,62m
-1,59m
-1,62m
-1,42m
-1,26m
-1,01m
-0,76m
-0,48m
-0,21m
+1,66m
+6,68m
+6,87m
+7,07m
+5,96m
+8,34m
+9,65m
+10,95m +11,92m +13,15m +13,43m +14,19m +15,38m +14,37m +14,71m
afstand
0m
10m
20m
30m
40m
50m
60m
70m
80m
90m
100m
110m
120m
130m
140m
150m
160m
170m
180m
190m
200m
210m
220m
230m
240m
250m
260m
270m
280m
290m
300m
310m
320m
330m
340m
350m
360m
370m
380m
390m
400m
410m
420m
430m
AA
hoogte
0m
+0,37m
+0,77m
+0,93m
+1,14m
+1,57m
+1,50m
+1,23m
+1,23m
+1,21m
+1,15m
+1,13m
+0,88m
0m
-0,10m
-0,19m
-0,30m
-0,40m
-0,50m
-0,60m
-1,18m
-1,21m
-1,10m
-0,95m
-0,80m
-0,60m
-0,50m
-0,30m
0m
+0,25m
+0,46m
+0,64m
+0,80m
+1,03m
+1,38m
+2,75m
+5,80m
+8,25m
+9,32m
+13,60m +11,25m +11,36m +13,25m +13,18m +14,80m +14,93m +14,93m +14,93m
afstand
0m
10m
20m
30m
40m
50m
60m
70m
80m
90m
100m
110m
120m
130m
140m
150m
160m
170m
180m
190m
200m
210m
220m
230m
240m
250m
260m
270m
280m
290m
300m
310m
320m
330m
340m
350m
360m
370m
380m
390m
400m
410m
420m
430m
440m
450m
460m
470m
BB
hoogte
0m
+0,68m
+0,63m
+0,84m
+1,06m
+1,27m
+1,36m
+1,34m
+1,40m
+1,41m
+1,39m
+1,34m
+1,22m
-0,23m
-0,27m
-0,32m
-0,28m
-0,45m
-0,67m
-1,20m
-1,10m
-1,18m
-1,18m
-1,14m
-1,19m
-1,13m
-1,01m
-0,93m
-0,79m
-0,62m
-0,31m
+0,15m
+1,70m
+1,63m
+2,17m
+2,93m
+4,99m
+5,78m
+6,82m
+8,99m
+12,01m +11,82m +12,27m +12,73m +13,19m +14,26m +14,68m +15,10m
afstand
0m
10m
20m
30m
40m
50m
60m
70m
80m
90m
100m
110m
120m
130m
140m
150m
160m
170m
180m
190m
200m
210m
220m
230m
240m
250m
260m
270m
280m
290m
300m
310m
320m
330m
340m
350m
360m
370m
380m
390m
400m
410m
420m
430m
440m
450m
460m
470m
CC
hoogte
0m +0,09m Hoogtes AHN +0,18m
+0,18m
+0,13m
+0,30m
+0,10m
+0,35m
+0,36m
+0,21m
+0m
-0,18m
-0,38m
-0,30m
-0,24m
-0,14m
-0,22m
-0,17m
-0,20m
-0,13m
-0,08m
-0,15m
-0,09m
-0,13m
+0,04m
-0,13m
+0,28m
+0,51m
+0,74m
+0,96m
+1,28m
+1,47m
+1,61m
+1,63m
+2,86m
+3,37m
+3,65m
+3,87m
+3,87m
afstand
0m
30m
40m
50m
60m
70m
80m
90m
100m
110m
120m
130m
140m
150m
160m
170m
180m
190m
200m
210m
220m
230m
240m
250m
260m
270m
280m
290m
300m
310m
320m
330m
340m
350m
360m
370m
380m
10m
20m
DD
Titel: Datum: Formaat: Schaal:
Doorsnede Plan 12 dec 2022 A2 1:1000
70
T D F S
71
Titel
Opdrachtgever:
AVV Beheer B.V. | MIddelburg T 0118 678937 E info@avvbeheer.nl | I www.avvbeheer.nl
KAAder stadsadvies Rotterdam | Kampen | T 06 24491848 E info@kaader.nl | I www.kaader.nl