2024-07-04 Bijlage VG - BP Bijlage 1 bij regels - Beeldregieplan
Tekst van het document
KAAder stadsadvies
Beeldregieplan ‘t Marktje Woensdrecht Mei 2024
2
Titel
3
Titel
6
Vooraf Voor u ligt het beeldregieplan voor de
gerealiseerd. Er is gepoogd om binnen
locatie ‘t Martktje in Woensdrecht. Dit
de kaders ook ruimte te bieden. De inter-
beeldregieplan hoort bij het bestemmings-
pretatie van deze ruimte dient in de geest
plan dat voorziet in het wijzigen van de
van het plan te gebeuren. De uiteindelijke
vigerende bedrijfs- en agrarische bestem-
toetsing van plannen aan de regels uit dit
ming in een woon- en natuurgebied.
beeldregieplan gebeurt door een aan te stellen supervisor.
Omdat het plangebied in de directe nabijheid van een fraai en open, maar
Het beeldregieplan is in samenspraak met
kwetsbaar landschap ligt, is een zorgvuldi-
de welstands- en monumentencommissie,
ge inpassing in het landschap een vereiste.
Waterschap Brabantse Delta, Brabants Landschap en Natuurmonumenten en de ge-
Dit komt ook de kwaliteit van de leef-
meente Woensdrecht tot stand gekomen.
omgeving ten goede.
Voorliggend plan geeft regels waarbinnen de voorziene woningen moeten worden
7
Bestaande situatie
8
Bestaande situatie Het plangebied bevindt zich ten oosten van
Vanaf het plangebied is er uitzicht op de
de eerstelijnsbebouwing van ‘t Marktje.
overzijde van het beekdal (Onderstal), de
De bebouwing bestaat uit een aantal
kern van Hoogerheide en een beetje rich-
bedrijfsloodsen met een zeer grote schaal
ting het natuurgebied de Noordpolder.
ten opzichte van de schaal van de bestaande woonbebouwing en het landschap. Daarnaast is het onbebouwde deel van het plangebied in gebruik als landbouwgrond.
Het plangebied wordt aan de westzijde begrensd door de achtertuinen van de bestaande woningen aan ‘t Marktje. Aan de oostzijde vormt de bestaande beekloop de grens. Op het plangebied staat een oude eikenboom.
9
Principes schetsplan
2 3
4
1 2
4 bebouwing ingepast in landschap vloeiende overgang ‘stad-landschap’ uitzicht op en vanuit het landschap bereikbaar openbaar landschap
10
3
Principes schetsplan Het oorspronkelijke schetsplan is qua principes nog steeds het vertrekpunt. Voor het schetsplan waren de lokale en landschappelijke kwaliteiten maatgevend.
1. Vanuit het plangebied is op openbaar
3. De nieuwe bebouwing is specifiek
toegankelijke gronden uitzicht over het
ontworpen voor deze locatie en geen ‘ge-
beekdal en de kern van Hoogerheide.
biedsvreemde’ toevoeging.
2. Het landschap wordt visueel maar ook
4. De overgang tussen de woningen en het
fysiek toegankelijker gemaakt voor voet-
landschap is zorgvuldig en past bij de land-
gangers en verbonden met bestaande
schappelijke context.
netwerken.
11
Principes landschappelijke inpassing
pbouw
hudige
ing en
enbaar
et ont-
e van-
igt de
ruimte
e ont-
n deze ruime
Ze lig-
igging
et een
Principe landschappelijke inpassing 3 zones: 1. privé kavels
1.
2.
2. ontsluiting kavels en openbare toegang en ontmoeting
3.
3. landschappelijke beekzone
L AN DSC H AP P E LIJ K E
12
I N PA S S I N G
-
‘ T
M A R K TJ E
WOE N S DR ECHT
• 55 •
13
Landschapsontwerp Ter ondersteuning van de landschappelijke
Het landschapsontwerp voorziet in een open
inpassing is - naast de regels voor de be-
en bereikbaar landschap aan de oostzijde.
bouwing - ook een ontwerp gemaakt voor
Dit landschap verloopt - conform de aanwe-
de niet bebouwde ruimte, de beplanting en
zige aardkundige waarden - straks in hoog-
het maaiveld. Dit ontwerp is gemaakt door
te langzaam naar de bestaande beekloop.
BoschSlabbers. De nieuwe woningen worden afgezoomd Het ontwerp gaat uit van 3 zones:
door een houtwal. Tussen deze wal door is
1. privé-kavels
er vanuit de woningen uitzicht op het land-
2. de overgang tussen bebouwing en land-
schap. Tergelijkertijd neemt de houtwal de
schap (ontmoeting, ontsluiting en toegang)
woningen op in het landschap.
3. de beekzone.
14
rs de On
Het Ma rktj e
BB
Plankaart landschap
Het M
ark tje
Vanaf de Onderstal 3 ingepast achter een groen filter
l ta
Landschapsontwerp Het plangebied wordt op dit moment vooral beleefd vanaf de Onderstal en wordt gekenmerkt door de
filter
rommelige achterzijde van het bestaande2bebou-
vooral beleefd
wingslint. Daarnaast springen de grotere volumes
merkt door de
van de landbouwloodsen in het oog. Deze loodsen
aande bebou-
maken plaats voor woningen die met hun voorzijde
otere volumes
richting het landschap zullen staan. De hakhout-
Deze loodsen
singel zal ervoor zorgen dat deze woningen als het
hun voorzijde
ware op lijken te gaan in het landschap. Doordat de
De hakhout-
woningen haaks op het beekdal worden geplaatst
ningen als het
blijft ook het contact vanaf het bestaande lint met
ap. Doordat de
het landschap zoveel mogelijk in tact.
1
3
2
rden geplaatst
bestaande eik
aande lint met
200m 100m
1 3
Plankaart landschap 2
Houtwal
Positionering 250m 125m
5m
50m 25m
100m 50m
150m 75m
200m 100m
250m 125m B
Erfafscheiding
15
Referentie houtwal
16
Principe-aanzichten
BB
B
1
2
3
1
2
3
• 60 •
B O SCH
S L AB B E R S
17
Houtwal en ontsluiting
rrespoor
ofdrol in de ontwikke-
cht, wat is terug te zien
tsluiting. De weg komt
dniveau, zodat er een
staat. Daarnaast is het
ren in een zogenaamd
jsporen geheel verhard
sing van grasdoorgroeigewaarborgd en is het
ar passeren. Ook in de
tgebied zal het aandeel
inimum beperkt blijven
elijke uitstraling te kun-
:
e groene kapstok van
l is ruimtelijk gezien die zorg draagt voor
ijke inpassing van de
el krijgt een eenduidig
rkenbaar element vormt
l te varieren in breedte
e hogere ligging in het
hier en daar een wat
luit hij goed aan op zijn
18
Referentie ontsluitingspad
19
Principedoorsneden
A
• 58 •
20
AA
woningen op
hakhoutsingel
toegang/
natte natuur /
ruime kavels
op steilrand
ontsluiting
beemden
B O S C H
S L A B B E R S
beekloop
21
Plankaart | hoofdopzet
Bij de verdere uitwerking van het schetsplan tot een stedenbouwkundig plan zijn de principes van het landschapsontwerp maatgevend geweest. Daarnaast hebben het uitzicht op het landschap, de bezonning van de buitenruimte en de afstand tot belendende bestaande en nieuwe percelen een belangrijke rol gespeeld. Het gaat om 14 kavels met 1 vrijstaande woning per kavel in totaal. De kavelgroottes varieren van ca. 1.000 m2 tot ca. 2.200 m2. De kavels zijn alle georiënteerd op het landschap en daarmee in oost-west-richting gelegen.
22
De ontsluiting van het plangebied vindt plaats vanaf ‘t Marktje, centraal in het plan. Vervolgens is er een openbaar toegankelijke groene zone waarlangs de ontsluiting twee kanten op loopt. Beide uitlopen zijn alleen bestemd voor bestemmingsverkeer. Aan het einde ervan komt een mogeljikheid tot keren voor personenauto’s en ook voor calamiteitenvoertuigen en vrachtwagens. Aan de noordzijde van het plan is nog een extra calamiteitenuitgang. Deze wordt niet voor reguliere verkeersdoeleinden gebruikt.
Plankaart opzet Kavel 14 787m2
Kavel 13 1117m2
Kavel 12 1226m2
Kavel 11 1444m2
Kavel 10 1636m2
Kavel 09 1308m2
Kavel 08 1513m2
Kavel 05 1150m2
Kavel 07 1304m2
Kavel 06 2224m2 Kavel 04 1133m2
Kavel 03 1009m2
Kavel 02 1015m2
Kavel 01 1027m2
23
Plankaart noord
Kavel 14 787m2
Kavel 13 1117m2
Kavel 12 1226m2
Kavel 11 1444m2
Kavel 10 1636m2
Kavel 09 1308m2
24
Kavel 09 1308m2
Plankaart zuid
Kavel 08 1513m2
Kavel 05 1150m2
Kavel 07 1304m2
Kavel 06 2224m2 Kavel 04 1133m2
Kavel 03 1009m2
Kavel 02 1015m2
Kavel 01 1027m2
25
>5m
666 M2
ouw 4m Bijgeb
ebouw Hoofdg
>8
7m x 2
0m
x 15m
1001 M2
1226 M2
>3
>8m
1380 M2
Principe kavel
Principe kavel | voorbeeld Kavelgrootte: 1226 m2 Hoofdgebouw getekend: 140 m2 Hoofdgebouw zone: 263 m2
6 7
26
Bijgebouw getekend: 60 m2 Bijgebouw zone: 185 m2
Principes kavels De principes waarmee de indeling van het
Het bijgebouw vormt de overgang naar het
perceel is bepaald zijn als volgt. Per kavel
buurperceel en staat te allen tijde minimaal
geldt uiteraard een specifieke toepassing
1 meter vanaf de erfgrens. Het bijgebouw
van dit principe.
staat altijd minimaal 8 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw.
Voor zowel het hoofdgebouw als het bijgebouw zijn zones getekend waarbinnen het
In de landschappelijke zone (de houtwal)
gebouw kan komen te staan. Deze zones
mag niet worden gebouwd. Ook mogen hier
bevinden zich aan de noordzijde van het
geen erfafscheidingen worden geplaatst.
perceel. Hierdoor blijft er een zonnige tuin
Hier geldt het profiel uit dit beeldregieplan.
over en kan de woning zich op de zonnige
Dat zal in mandeligheid worden aangelegd.
zijde richten en op die manier duurzaam en passief warmte opwekken.
De erfafscheidingen tussen de percelen zijn groen van karakter (2 x 1 meter breed).
De bebouwing is langgerekt en in hoofdopzet georiënteerd op het landschap.
27
6 8
7
Principe doorsneden
>8 >12
Langsdoorsnede
Principe doorsneden Hoofdgebouw minimaal 7 m vanaf zijdelingse erfgrens.
6 8
Dwarsdoorsnede
7
Hoofdgebouw minmaal 8 - 12 m vanaf achtererfgrens. Bijgebouw minimaal 8 m achter voorgevel hoofdgebouw. Bijgebouw minimaal 1 m vanaf zijdelingse erfgrens.
28
29
Eigendomsstructuur
Eigendomsstructuur Privé-kavel (groen) Mandelig groen (oranje) Mandelig en openbaar toegankelijk (blauw)
30
Eigendom Het gehele plangebied blijft in privaat
De overige ruimten (ontsluiting, groen pla-
eigendom. Dit betekent echter niet dat het
teau en de ‘uiterwaarden’ van de beekloop)
niet publiek toegankelijk is.
worden uitgegeven in mandeligheid. Hierdoor is er de beste garantie op behoud van
De kavels zijn in volledig privaat bezit.
de voorziene specifieke landschappelijke vormgeving en materialisering.
De houtwal wordt mandelig verwege de gewenste eenduidige uitstaling en inpassing in de landschappelijke context. De aanleg en instandhouding hiervan is in het bestemmingsplan opgenomen als voorwaardelijke verplichting.
31
Architectuur De architectuur binnen het plan is ingegeven door de lokale context en de opzet van het plan. De overgang van het dorp naar het landschap wordt vormgegeven en verzacht door deze specifieke verkaveling en bijbehorende architectuur. De kavels zijn georiënteerd op het landschap. De woningen ook. Tussen de woningen is veel vrije / open ruimte, zodat tussen de woningen door ruimte blijft voor groen / tuin en doorzicht.
32
De architectuur van de woningen komt hier uit voort. Het principe is daarom dat van een zgn. ‘longhouse’. Het oertype is een al zeer oude vorm van architectuur. In de loop van de eeuwen zijn hier - regiospecieke - varianten op gemaakt. Op navolgende pagina’s zijn hier enkele voorbeelden van te zien.
Oertype
33
Afgeleid van oertype
34
Huidige situatie
35
Huidige situatie
36
Afgeleid van oertype
37
Architectuur | regels
Longhouse 1
38
Maten:
2
Massa:
- Nokhoogte maximaal 8 meter.
- Heldere hoofdvorm, rechthoekig;
- Goothoogte kan varieren tussen 1 en 5
- Kap verplicht;
meter.
- Kaprichting tussen 35 en 50 graden hel-
- Verhouding lengte - breedte: minimaal
lingshoek;
2,2 : 1.
- hellingshoek bijgebouw identiek aan
- Maximaal bebouwd: 225 m2
hoofdgebouw;
- bijgebouw maximaal: 100 m2:
- Topgevel aan de zijde van de straat;
- verhouding minimaal 2,2 : 1 (hoofdge-
- Uitstekende dakterrassen, overdekte
bouw dus altijd minimaal 2,2x zo groot
terrassen, verandas en dakkappelen niet
qua oppervlakte.
toegestaan voorzover uitstekend uit de
- kelders zijn niet toegestaan;
hoofdmassa;
- geen soutterrain (geen duidelijk opgetil-
- gebouwde vlonders en terrassen (onover-
de massa);
dekt) vrij toe te passen, met restricties qua
- maximaal begane grond met 1 verdie-
hoogte ten opzichte van het maaiveld (zie
ping;
paragraaf ‘Landschap’).
Oertype
39
Eigentijdse interpretatie
40
A
Architectuur | regels
3
Kap:
4
Materiaal:
- Kap dominant over gevel
- kap: riet, gras / sedum of plaatmateriaal
- doorlopende noklijn (geen verspringin-
(koper, zink, geprofileerde metalen plaat)
gen) (mag als ‘deken’)
- niet: bitumen of EPDM
- gootlijn variabel, zonder sprongen
- pannen alleen in zeer vlakke uitvoering
- kapvorm zadel, schild (alleen aan tuinzij-
- 1 materiaal voor de gehele kap,
de):
liefst hetzelfde als de gevel
- niet: lessenaarskap, mansardekap,
- gevel: vrij, mits kwaliteitsvol, mooie me-
gebogen kap)
talen, gebakken materialen, riet, stuc, glas,
- evt. over gevel doorlopende
hout
vertikale kap
- geen kunststof
- geen wolfseinden - geen dwarsstukken in de kap - richting loodrecht op de straat
5
Details:
- geen accenten
- geen betimmerde goot of daklijn
- geen doorlopende gevels door de kap
- eenvoudig gedetailleerd
- openingen beperkt toegestaan; kap blijft dominant en ‘in tact’; - geen overstekken aan de lange zijden.
6
Optie: - aan tuinzijde 1 dakkapel oid toegestaan, - max. 2 m’ en 1/10 van lengte van kap - 1 bescheiden accent bij de entree. 41
Architectuur | regels
Bijbehorend bouwwerk 1
Maten: - verbonden aan hoofdgebouw / koud tegen elkaar of opgenomen in hoofdgebouw - hoogte goot maximaal 3,5 meter en nok maximaal 5 meter
2
Massa: - Heldere hoofdvorm, rechthoekig - Kap verplicht. - Uitstekende delen niet toegestaan - dakhelling en -type en - vorm gelijk aan hoofdmassa - of duidelijke relatie met kap hoofdmassa (aangekapt, zelfstandig, aangebouwd)
3
Kap: - Kap dominant over gevel of gelijkwaardig - doorlopende noklijn (geen verspringingen)- richting loodrecht op de straat - geen accenten - geen doorlopende gevels door de kap
42
4
Materiaal: - 1 materiaal voor de kap - liefst hetzelfde als de gevel
5
Details: - geen betimmerde goot of daklijn - eenvoudig gedetailleerd
tssss
Indicatief beeld. Het beeld kan op onderdelen afwijken van de regels. Beeld: Kokon Architectuur en Stedenbouw.
43
Architectuur
44
tssss
Indicatief beeld. Het beeld kan op onderdelen afwijken van de regels. Beeld: Kokon Architectuur en Stedenbouw.
45
Architectuur
46
tssss
Indicatief beeld. Het beeld kan op onderdelen afwijken van de regels. Beeld: Kokon Architectuur en Stedenbouw.
47
Architectuur
48
tssss
Indicatief beeld. Het beeld kan op onderdelen afwijken van de regels. Beeld: Kokon Architectuur en Stedenbouw.
49
Architectuur
50
tssss
Indicatief beeld. Het beeld kan op onderdelen afwijken van de regels. Beeld: Kokon Architectuur en Stedenbouw.
51
Architectuur
52
tssss
Indicatief beeld. Het beeld kan op onderdelen afwijken van de regels. Beeld: Kokon Architectuur en Stedenbouw.
53
Architectuur
54
tssss
Indicatief beeld. Het beeld kan op onderdelen afwijken van de regels. Beeld: Kokon Architectuur en Stedenbouw.
55
Landschap & kavel | regels Met betrekking tot het landschap zijn
Op navolgende pagina’s is de huidige
diverse regels opgenomen in de eerste
situatie qua hoogte weergegeven. Daar-
paragrafen van dit document. Ook het
op zullen aanpassingen plaatsvinden. Een
bestemminsplan heeft verschillende rand-
indicatie van de nieuwe perceelshoogte is
voorwaarden.
weergegeven. De exacte hoogte zal in het werk moeten worden bepaald, maar deze
Specifiek met betrekking tot de kavels zijn er echter nog een aantal aanvullende regels. De kavels worden in hoogte aangelegd conform de cultuurhistorische, aardkundige en landschappelijke waarden. De hoogtes gaan daarbij uit van een natuurlijk hoogteverloop zoals dat past bij een beekdal ter plaatse.
56
maten zijn richtinggevend.
Aanleghoogtes
57
Landschap & kavel | huidig Het plangebied kermerkt zich in totaliteit
Zowel de straat ‘t Marktje als het plan-
door een verloop in hoogte van circa 3
gebied neemt in maaiveldhoogte af in
meter, zoals is weergegeven op de vol-
zuidelijke richting.
gende pagina. Het gebied loopt af van de hoger gelegen noordwestelijke zijde
Het plangebied bevat in de huidige
(variërend van ca. 4.50 meter boven NAP)
situatie twee onnatuurlijke verhogingen,
richting de gronden naast de beek in het
ofwel plateaus. Zo zijn de schuren aan de
zuidoostelijke deel (tot 1.60 meter boven
noordzijde gesitueerd op een verhoogd
NAP).
stuk grond op circa 4.25 meter boven NAP. De schuren in midden van de planlocatie
Over het algemeen is het hoogteverloop
bevinden zich op een rechthoekig plateau
parallel aan ‘t Marktje. De straat ligt hier
op circa 3.95 meter boven NAP. Op navol-
op een zandrug en dus hoger. Richting
gende pagina’s wordt dit nog iets verder
de beek (dwars op het dal dus) neemt
uitgelicht.
de hoogte af. De woningen en tuinen die direct aan ‘t Marktje grenzen zijn over het algemeen aangevuld tot deze straathoogte.
58
Huidige maaiveldhoogtes
4,50 2,50
4,25-4,10 2,15 3,40-3,30 Het plangebied kermerkt zich in totaliteit
bied neemt in maaiveldhoogte af in zuidelij-
door een verloop in hoogte van circa 3 me-
ke richting.
1,80
3,40-3,20
2,30-2,15
1,60
ter, zoals is weergegeven op de volgende 3,20-2,65
2,65-2,30
3,40-3,20 pagina. Het gebied loopt af van de hoger
Het plangebied bevat in de huidige situatie 1,50
gelegen noordwestelijke zijde (variërend
twee onnatuurlijke verhogingen, ofwel pla0,35
3,00-2,80
van ca. 4.50 meter boven 3,30-3,20 NAP) richting de
1,60 de schuren aan de noordzijde teaus. Zo zijn 2,30
gronden naast de beek in het zuidoostelijke
gesitueerd op1,35een verhoogd stuk grond op 2,80-2,60
deel (tot 1.60 meter boven NAP).
circa 4.25 meter boven NAP. De schuren in 1,35
2,60,2,65
4,00
midden van de planlocatie bevinden zich 0,45 2,60-2,35
Over het algemeen is het hoogteverloop 3,75 3,95
4,10
2,20
op een rechthoekig plateau op circa 3.95
parallel aan ‘t Marktje. De straat ligt hier
meter boven NAP. Op1,50navolgende pagina’s 2,35-2,25
op een zandrug en dus hoger. Richting
1,35uitgelicht. wordt dit nog2,29-1,90 iets verder
1,80
4,20
de beek (dwars op het dal dus) neemt de
1,90-1,80
hoogte af. De woningen en tuinen die direct 3,80
2,70
1,50
2,3-2,00
aan ‘t Marktje grenzen zijn over het algemeen aangevuld tot deze straathoogte.
0,35
2,45-2,30
2,15-1,90 3,05-2,60 2,60-2,15 2,85-2,60 1,80-1,60 3,10-2,85
Zowel de straat ‘t Marktje als het plange-
1,45
2,00-1,80 1,60
59
Landschap & kavel | toekomst en regels
Aanvullende regels: De voorgenomen plannen gaan uit van het
Het hoogteverschil van het maaiveld op
herstel van het cultuurhistorisch / aardkun-
het perceel zelf moet zoveel als mogelijk in
dig verantwoord maaiveldverloop.
stand worden gehouden.
De beide verhogingen worden verwijderd.
1. Per perceel mag er niet meer dan 30
Het openbaar toegankelijke gebied ver-
centimeter per vlak worden uitgevlakt.
loopt straks in een natuurlijke lijn van ‘t Marktje naar de beek. De percelen worden
2. Een hoogteverschil van meer dan 15
aangelegd op de aanwezige of herstelde
centimeter mag alleen via natuurlijk verloop
natuurlijke maaiveldhoogte. De percelen
worden gerealiseerd. Grondkeringen van
verschillen dus onderling in hoogte, maar
steen of metaal of anderszins zijn boven de
ook op het perceel zelf is sprake van
15 centimeter niet toegestaan.
hoogteverloop. Zie naastgelegen afbeelding.
3. Grenzend aan het hoofd- of bijgebouw mag maximaal 30% van de lengte van de gevel worden uitgevlakt.
60
Toekomstige maaiveldhoogtes
4,50
4,50
3,50
2,50
4,50-4,00 2,15 4,00-3,20 1,80 3,40-3,20
2,30-2,15 1,60
3,20-2,65 2,65-2,30 3,40-3,20
1,50
3,00-2,80 3,30-3,20
1,35 3,20-2,80
4,00
2,80-2,60
2,60,2,65
3,75-3,20 2,60-2,35
3,75 4,10
1,50
4,10-3,20
2,35-2,25
2,29-1,90
4,20 2,45-2,30 3,80 -3,20
1,90-1,80 2,70
3,80
1,50
2,3-2,00
2,15-1,90 3,05-2,60 2,60-2,15 2,85-2,60 1,80-1,60 3,10-2,85 1,45
2,00-1,80 1,60
Landschap & verlichting | regels
Verlichting in het openbaar toegankelijke gebied moet voldoen aan de volgende voorwaarden:
- De verlichtingsarmatuur heeft een zo
- Het type licht moet wit zijn, met weinig
beperkt mogelijke hoogte, in ieder geval
blauwtonen.
minder dan 4 meter. - De lichtbron dient een scherpe cut-off te - De lichtbron dient ‘gericht’ te zijn, er mag geen sprake zijn van strooilicht.
- De armatuur en lichtbron dient van het NNB-gebied af te zijn gericht (westelijk dus).
62
hebben.
Verlichting
63
64
65
66
Titel
67
Titel
Opdrachtgever:
AVV Beheer B.V. | MIddelburg T 0118 678937 E info@avvbeheer.nl | I www.avvbeheer.nl
KAAder stadsadvies Rotterdam | Kampen | T 06 24491848 E info@kaader.nl | I www.kaader.nl