2023-05-25 Raadsvoorstel verbeterd grondexploitatie Bergsestraat - sportpark Huijbergen.docx

Documentnummer: 2023.12855

Voorstel aan de Raad (verbeterd) Onderwerp

: Grondexploitatie Bergsestraat - sportpark Huijbergen

Raadsvergadering

: 11/25 mei 2023

Agendapunt

:

Portefeuillehouder : R. Schuurbiers

Datum

: 25 april 2023

Bestuurlijk kader

Zaaknummer Z19.03718

: Ruimte

Besluit: 1. In te stemmen met het gewijzigd ontwerp voor de herstructurering van het voetbalcomplex Vivoo waarbij wordt voorzien in de aanleg van twee kunstgrasvelden, dit in afwijking van het 10 februari 2022 genomen besluit waarbij werd voorzien in een kunstgrasveld en een natuurgrasveld; 2. De gewijzigde grondexploitatie Bergsestraat – Sportpark Huijbergen (bijlagen 5 en 5a) vast te stellen; 3. Het negatief resultaat van de grondexploitatie te onttrekken aan de Algemene reserve; 4. De bijgevoegde wijziging van de Programmabegroting 2023 vast te stellen.

1. INLEIDING Op 10 februari 2022 heeft u de ‘Grondexploitatie Bergsestraat – sportpark Huijbergen’ vastgesteld (bijlage 1 en 1a). Onderdeel van die grondexploitatie (GREX) is om twee voetbalvelden – i.c. een natuurgrasveld en een kunstgrasveld - aan te leggen op het terrein van Vivoo. Na vaststelling van de grondexploitatie zijn met het bestuur van Vivoo diverse gesprekken gevoerd. Dit heeft geresulteerd in een gewijzigd ontwerp voor de herstructurering van het voetbalcomplex. Het gewijzigd ontwerp wijkt af van het eerder door de raad genomen besluit, i.c. dat voorgesteld wordt om een tweede kunstgrasveld aan te leggen in plaats van het natuurgrasveld teneinde de beschikbaarheid van de velden het gehele jaar te kunnen garanderen. 2. DOELSTELLING EN EFFECT Het realiseren van bouwkavels in Huijbergen conform de woningbouwbehoefte met als doel de leefbaarheid in de kern Huijbergen te versterken en het sportpark Huijbergen te herstructureren. 1

2

3.

OMGEVINSANALYSE

3.1.

Afstemming ontwerp met bestuur van Vivoo. Er is voor de herstructurering in overleg met het bestuur van Vivoo een gewijzigd ontwerp opgesteld. Voorliggend ontwerp wijkt af van het ontwerp dat deel uitmaakt van het raadsbesluit van 10 februari 2022, i.c. dat het natuurgrasveld is omgevormd naar een kunstgrasveld. Het gewijzigd ontwerp is toegevoegd als bijlage 2 bij dit voorstel en voorziet in de aanleg van twee kunstgrasvelden, te weten: één hoofdveld dat voldoet aan de KNVB normen om competitie te spelen en één veld met een kleinere afmeting (96x60) waarvoor dispensatie is verleend door de KNVB. Het veld met de kleinere afmeting mag niet gebruikt worden voor competitiewedstrijden maar wel voor trainingen en wedstrijden 8 tegen 8.

3.2.

Afstemming ontwerp met de direct omwonenden Het ontwerp is gepresenteerd tijdens een inloopavond voor alle omwonenden. Tijdens de inloopavond zijn door bewoners diverse aanpassingen gevraagd. Het ging hierbij om onder andere de hoogte van de ballenvangers. Op verzoek van de bewoners zijn deze ballenvangers verhoogd. Tijdens de inloopavond hebben twee omwonenden aangegeven tegen de uitbreiding van het complex te zijn.

3.3.

De vastgestelde GREX is gebaseerd op prijspeil 2021 Bij de vaststelling van de GREX in februari 2022 is het prijspeil per ultimo 2021 gehanteerd. De oorspronkelijke grondexploitatie is opgenomen onder kolom ‘A’ van het financieel overzicht in bijlage 3. Op de bijlagen 3, 4 en 5 is door het college geheimhouding opgelegd o.g.v. artikel 87 lid 1 van de gemeentewet, juncto artikel 5 lid 1 en 2 van de Wet open overheid vanwege bedrijfseconomische aspecten (zie lijst met bijlagen achter dit document). Op bijlage 1 heeft uw raad 10 februari 2022 de al eerder opgelegde geheimhouding bekrachtigd. De opgelegde geheimhouding blijft op deze stukken berusten tot uw raad deze opheft (artikel 89 lid 4 Gemeentewet). Deze liggen voor u ter inzage bij de griffie. Door de sterke inflatie in 2022 zijn de opgenomen bedragen in de GREX niet meer toereikend om het raadsbesluit uit te voeren. Door de inflatie bedraagt de kostenstijging van de aanleg van de velden circa 27 procent ten opzichte van 2021. Daarnaast is – als gevolg van de juiste situering van de velden – sprake van extra kosten voor civiele werken voor een bedrag van circa € 80.000. De bouwkosten van de kantine (inclusief kleedkamers) zijn met circa 18 procent gestegen ten opzichte van 2021. Voor 2024 wordt een kostenstijging voorzien van 10 procent ten opzichte van 2023.

In de jaren 2025 en verder is in de GREX een indexering opgenomen van 5 procent.

3.4.

Tweede kunstgrasveld in plaats van het natuurgrasveld In de vastgestelde GREX van februari 2022 zijn kosten opgenomen voor de aanleg van een kunstgrasveld en een natuurgrasveld. Tijdens de planvormingsfase is de behoefte gewijzigd om in plaats van het natuurgrasveld een kunstgrasveld aan te leggen. Bij de uitwerking van het ontwerp bleek het niet mogelijk (in verband met beschikbare ruimte) om twee volwaardige wedstrijdvelden te realiseren. Om de beschikbaarheid van de velden te garanderen, wordt voorgesteld ook het tweede veld in kunstgras uit te voeren. Dit heeft tot gevolg dat de opgenomen kosten van de vastgestelde GREX van februari 2022 niet toereikend zijn voor de aanleg van twee kunstgrasvelden. Deze kosten zijn 3

verwerkt in de geactualiseerde GREX. De kostenontwikkeling is verwerkt onder kolom ‘C’ van het financieel overzicht in bijlage 3. 3.5.

Clubgebouw/kantine De nieuwbouw van het clubgebouw/kantine zal plaatsvinden op de huidige locatie. Op basis van de KNVB Normen voor Clubgebouwen is berekend of de opgenomen oppervlakte voldoende is om het gebouw te herbouwen volgens de huidige standaard. Met de realisatie van alle benodigde voorzieningen is 435 m2 voldoende. Hierbij is het budget voor de realisatie gelijk gebleven (m.u.v. indexering, BTW en SPUK) ten opzichte van de vastgestelde GREX februari 2022. Het budget voor de realisatie van het clubgebouw/kantine is taakstellend. Hierbij wordt de mogelijkheid onderzocht of de vereniging het clubgebouw/kantine in eigen beheer realiseert conform de BOSAregeling (Stimuleringsregeling Bouw en Onderhoud Sport Accommodaties). Hierbij zou de BTW van de realisatie van het clubgebouw/kantine niet op de grondexploitatie drukken. In de grondexploitatie is hiermee nog geen rekening gehouden. Het uitgangspunt hierbij is dat er 6 kleedkamers komen inclusief de natte ruimtes die voldoen aan de minimale eisen. Dit geldt ook voor de overige elementen zoals bestuurskamer, technische ruimtes en opslag. De kantine en keuken worden casco opgeleverd. Het is aan de vereniging om deze verder in te richten.

3.6.

Beperking Geitenhouderij De woningbouwlocatie is gelegen op een afstand van ca. 250 meter vanaf een geitenhouderij. Door de GGD is een advies gegeven waarin staat dat binnen een straal van 2 km een verhoogd risico is op luchtweginfecties. In dit advies wordt afgeraden om nieuwe woningen te realiseren binnen deze straal. Het gaat hierbij om een advies en geen richtlijn. In Huijbergen is echter al eerder afgeweken van dit advies om woningbouw mogelijk te maken, bijvoorbeeld bij de ‘Ruimte voor Ruimte’-locatie Buntven.

3.7.

Molenbiotoop De woningbouwlocatie is ca. 85 meter gelegen vanaf Molen Johanna. De molen wordt beschermd door een molenbiotoop. Binnen deze molenbiotoop gelden regels met betrekking tot de maximale bouwhoogte. Op de locatie van de geplande woningbouw is de bouwhoogte maximaal variërend van 6 tot 8 meter.

3.8.

LPG-station Op 30 meter afstand is een tankstation gelegen dat is voorzien van een LPG-station. Rondom het station is een hindercirkel gelegen waarbinnen geen woonbestemming mag worden opgericht. In het verleden zijn oriënterende gesprekken gevoerd over het opheffen van het LPG-station.

3.9.

Relatie met het stikstofdossier Bij de aanleg van de velden is stikstofruimte benodigd. Het aansluitend terrein dat wordt gebruikt voor de uitbreiding heeft thans een agrarische bestemming. Door de wijziging van deze agrarische functie kan voor de aanleg van de velden stikstofdepositie intern worden gesaldeerd. Dit betekent dat geen stikstofruimte beschikbaar is voor de bouw van de kantine wanneer deze op traditionele wijze wordt gebouwd.

3.10. Geluid- en lichthinder

4

In de handreiking 'richtafstanden tabel 1' van de VNG staan uitgebreide lijsten met richtafstanden. Voor een veldsportcomplex (met verlichting) geldt een richtafstand van 50 meter voor het aspect geluid. Aan de gestelde richtafstand kan niet worden voldaan omdat de percelen van de betreffende woning(en) en het sportcomplex aan elkaar grenzen. De geluidbelasting in de beoogde situatie wordt echter acceptabel geacht om de volgende redenen: • de woningen aan de Bergsestraat liggen in de bestemming ‘Gemengd-3’, waarbinnen op basis van het geldende bestemmingsplan ‘Sport’ ook mogelijk is en vestiging van bedrijven tot ‘Categorie 2’; • in de huidige situatie bedraagt de afstand van de bestaande woningen aan de Bergsestraat 52, 54 en 56 tot aan de bestemming ‘Sport’ ten minste respectievelijk ca. 27 en 42,5 meter. De afstand tot het agrarisch perceel dat omgezet wordt naar ‘Sport’ bedraagt respectievelijk 40 en 50 meter. 3.11. Aangepast plan voor herplant van bomen en onderbeplanting In de vastgestelde GREX van februari 2022 zijn kosten opgenomen voor de herplant van bomen die door de aanleg moesten worden verwijderd. Aanvankelijk zouden begin december 2022 de eerste werkzaamheden starten.

Een dag voor de start van de werkzaamheden is door de OMWB een preventieve last onder dwangsom opgelegd in verband met een mogelijke overtreding van de Wet natuurbescherming met betrekking tot de mogelijke aanwezigheid van vleermuizen c.q. vliegroutes voor vleermuizen. Na intensief overleg met de OMWB is een oplossing gevonden in het herplanten van bomen – voor de aanleg van (nieuwe) vliegroutes voor vleermuizen – alvorens de werkzaamheden kunnen aanvangen. Voor de herplant van bomen voor de aanleg van (nieuwe) vliegroutes voor vleermuizen zijn andere en grotere bomen benodigd dan in het oorspronkelijke plan was voorzien. Tevens dient onderbeplanting te worden aangelegd en moeten er extra maatregelen worden getroffen voor het realiseren van deze aanplant. De extra kosten (van € 36.850) zijn meegenomen in indexering van de oorspronkelijke grondexploitatie en opgenomen onder kolom ‘B’ van het financieel overzicht in bijlage 3. Omdat deze kosten reeds waren voorzien in 2022, zijn deze meegenomen in de actualisatie van de grondexploitatie, die in de Jaarrekening 2022 is opgenomen. 4.

AANDACHTSPUNTEN & RISICO’S

4.1.

Het saldo van de grondexploitatie van het plangebied is negatief

4.1.1. Grondexploitatie oorspronkelijk voorstel Met de ontwikkeling van het plangebied zijn voor de gemeente zowel kosten als opbrengsten gemoeid. Deze zijn opgenomen in de ‘Grondexploitatie Bergsestraat sportpark Huijbergen’ die als bijlage 1 en 1a bij dit voorstel zijn gevoegd. Bij de vaststelling van de GREX in februari 2022 was reeds sprake van een negatief saldo op de grondexploitatie van € 623.244,-. Dit is weergegeven in kolom A van het financieel overzicht in bijlage 3. 4.1.2. Geïndexeerde en geactualiseerde grondexploitatie oorspronkelijk voorstel Door de inflatie en actualisatie zou de exploitatie van het oorspronkelijk voorstel een negatief saldo laten zien € 1.428.127,-. Dit is weergegeven in kolom B van het financieel overzicht in bijlage 3. 5

De belangrijkste oorzaken hiervan zijn de hogere kosten voor de aanleg van de velden en verlichting, de extra kosten voor civiele werken en de hogere kosten voor de herplant van bomen en het aanbrengen van onderbeplanting (zoals beschreven onder 3.11) en de hogere bouwkosten van het clubgebouw/kantine alsmede het feit dat de BTWcompensatie op de aanleg- en bouwkosten (deels) niet meer mogelijk is (zie punt 4.6.). 4.1.3. Actuele grondexploitatie gewijzigd voorstel In kolom C van het financieel overzicht in bijlage 3 is (met kolom B als uitgangspunt) de kostenontwikkeling opgenomen als gevolg van het aanleggen van een tweede kunstgrasveld in plaats van een natuurgrasveld. Dit heeft tevens consequenties voor het verlichtingsplan, waardoor de kosten voor de veldverlichting hoger uitvallen. De grondexploitatie laat in deze kolom een negatief saldo zien van € 1.824.353,-. 4.2.

Ruimtelijke procedure Voor de realisatie van het plan moet een ruimtelijke procedure worden doorlopen waarbij de bestemming van het deel dat bij de uitbreiding wordt betrokken, wordt gewijzigd van ‘Agrarisch’ naar ‘Sport’. In dit traject loopt de kapvergunningprocedure mee. De kapvergunning is nodig om de uitbreiding mogelijk te maken. Deze procedure staat open voor bezwaar en beroep. Een eventueel bezwaar kan tot gevolg hebben dat de uitvoeringstermijn opschuift.

4.3.

Opschuiven uitvoeringtermijn werkt kosten verhogend Bij het opschuiven van de uitvoeringstermijn (na 2024 of later) moeten de prijzen opnieuw worden geïndexeerd en zal Vivoo later gebruik maken van de nieuwe voorzieningen. Dit heeft tot gevolg dat er extra kosten moeten worden gemaakt voor onderhoud aan de huidige velden. Daarnaast moet rekening gehouden worden met aanvullende kosten voor het gebruikmaken van accommodaties van andere verenigingen wanneer het sportcomplex van Vivoo wordt geherstructureerd. Deze (naar verwachting) beperkte kosten worden gehaald uit de reguliere exploitatie en drukken daarmee niet op de grondexploitatie.

4.4.

Er is geen stikstofruimte voor de bouw het clubgebouw/ kantine Voor de bouwfase van het clubgebouw van Vivoo is geen salderingsruimte meer beschikbaar, deze ruimte wordt volledig opgebruikt door de aanleg van de kunstgrasvelden. Omdat geen stikstofruimte beschikbaar is voor de bouw van het clubgebouw/kantine - wanneer deze op traditionele wijze wordt gebouwd - wordt gezocht naar andere bouwmethoden (bijvoorbeeld prefab of elementenbouw).

4.5.

Er is (thans) geen stikstofruimte voor de bouw van de woningen Ten tijde van de vaststelling van de GREX was de bouwvrijstelling van kracht in het kader van de stikstofdepositie. Deze bouwvrijstelling is door de Raad van State in november 2022 vernietigd. Middels het leasen van stikstofrechten had de bouwfase gesaldeerd kunnen worden maar Gedeputeerde Staten heeft deze mogelijkheid begin maart 2023 opgeschort. Hierdoor is er thans geen mogelijkheid om de 10 woningen te kunnen bouwen. De realisatie en daarmee de opbrengsten van de woningbouw zijn in de GREX nu voorzien in 2026. Dit is mede de oorzaak van de toegenomen rentelasten.

6

4.6.

BTW & SPUK In de vastgestelde GREX van 10 februari 2022 is uitgegaan van BTW-compensatie en teruggave vanuit de SPUK-regeling ‘Sport’. Uit nader overleg met de accountant en de belastingdienst, is gebleken dat bepaalde onderdelen van de vastgestelde GREX niet in aanmerking komen voor BTW-compensatie en een teruggave vanuit de SPUK-regeling ‘Sport’. Dit BTW-nadeel werkt kostenverhogend, waardoor het totaal aan kosten van aanleg van de velden, verlichting, clubgebouw/kantine toeneemt met € 272.000. Deze extra kosten zijn verwerkt in de geactualiseerde GREX zoals opgenomen in de kolommen B en C van het in bijlage 3 opgenomen financieel overzicht.

5.

FINANCIËN

5.1.

Grondexploitatie

5.1.1. Kostenontwikkeling Met de ontwikkeling van het plangebied zijn er voor de gemeente zowel kosten als opbrengsten gemoeid. In tabel in bijlage 3 wordt de kostenontwikkeling weergegeven vanaf het moment van vaststelling van de grondexploitatie op 10 februari 2022 (kolom A) op basis van het prijspeil per ultimo 2021. In kolom B in het overzicht in bijlage 3 is de actualisatie van de oorspronkelijk door de raad vastgestelde grondexploitatie opgenomen. De hierin opgenomen kostenontwikkeling – op basis van prijspeil 2023 - is enerzijds het gevolg van de forse kostenstijgingen maar anderzijds ook vanwege het feit, dat in deze geactualiseerde grondexploitatie de BTW op de uitgaven aan velden en gebouw (deels) niet meer compensabel zijn. Dit BTW-nadeel *) bedraagt in totaal € 272.000,-. (zie toelichting bij punt 4.6.) In kolom C is – met de bedragen in kolom B als uitgangspunt - uitgegaan van de aanleg van een tweede kunstgrasveld in plaats van het natuurgrasveld (zie bijlage 3). Door de aanleg van een tweede kunstgrasveld worden efficiencyvoordelen behaald, waardoor de prijs per kunstgrasveld lager uitvalt dan oorspronkelijk geraamd voor één kunstgrasveld. Door de financiële mutaties als gevolg van inflatie, het BTW-nadeel en de aanleg van een twee kunstgrasveld in plaats van het natuurgrasveld, is het saldo van de grondexploitatie in totaal € 1.824.353,- (negatief). 5.2.

Verwerking van het saldo van de grondexploitatie Bij een verliesgevende grondexploitatie dient het verlies direct genomen te worden. Het nemen van het verlies gebeurt in het jaar dat de gemeenteraad de grondexploitatie vaststelt dan wel actualiseert. Het verlies wordt verwerkt via het treffen van een voorziening die ten laste komt van de algemene reserve. Bij de vaststelling van de GREX op 10 februari 2022 is reeds een voorziening getroffen ten laste van de algemene reserve van € 623.244,-. Daarnaast was in het boekjaar 2022 bekend dat de kosten voor het herplanten van bomen en het aanbrengen van onderbeplanting (zie punt 3.11) tot extra kosten zou leiden van € 36.850,-. Omdat dit in 2022 bekend was, dienen deze kosten ook in 2022 te worden genomen. Bij de vaststelling van de Jaarrekening 2022 (op 6 juli 2023) wordt een verlies genomen van in totaal € 664.080. Dit bedrag bestaat ui het saldo van kolom A (€ 623.244). de extra 7

kosten voor de herplant van bomen en onderbeplanting (€ 36.850) en een lichte rentecorrectie van € 3.986. Met de kostenontwikkeling zoals weergegeven in kolom C is het saldo van de grondexploitatie € 1.824.353 (negatief). Dit betekent dat met het vaststellen van dit raadsvoorstel een aanvullende onttrekking aan de algemene reserve met worden gedaan van € 1.160.273 (€ 1.824.353 - € 664.080). 6. PLANNING De planning van het project is weergegeven in bijlage 5. Hierin is zowel het traject van de bestuurlijke besluitvorming opgenomen als de realisatie van de herstructurering van sportpark Huijbergen. 7. COMMUNICATIE De gemeenteraad van de gemeente Woensdrecht heeft de gewijzigde ‘Grondexploitatie Bergsestraat – Sportpark Huijbergen’ vastgesteld. Hiermee is sprake van een herstructurering van het sportpark Huijbergen met 2 kunstgrasvelden en een nieuw clubgebouw/kantine, die in 2023 en 2024 zullen worden gerealiseerd. Tevens is sprake van de realisatie van 10 woningen binnen het plangebied, waarmee het woonprogramma binnen de kern Huijbergen wordt versterkt. De realisatie van deze woningen is – in verband met de stikstofproblematiek – pas voorzien in 2026.

Burgemeester en wethouders van Woensdrecht, de secretaris, ing. P.A.C. Bogers

de burgemeester, drs. J.J.C. Adriaansen

Ter inzage: Bijlagen: 1

Grondexploitatie Bergsestraat_sportpark_Huijbergen GEHEIM feb.2022 (Documentnummer: 2023.12872)

1a

Grondexploitatie Bergsestraat_sportpark_Huijbergen BEKNOPT EN OPENBAAR feb.2022 (Documentnummer: 2023.12879)

2

Ontwerp complex Bergsestraat – sportpak Huiijbergen (Documentnummer: 2023.12870)

3

Overzicht kostenontwikkeling grondexploitatie GEHEIM (Documentnummer: 2023.12871)

4

Geactualiseerde Grondexploitatie Bergsestraat_sportpark_Huijbergen GEHEIM versie april 2023 (Documentnummer: 2023.12874)

8

4a

Geactualiseerde Grondexploitatie Bergsestraat_sportpark_Huijbergen BEKNOPT EN OPENBAAR versie april 2023 (Documentnummer: 2023.12877)

5

Geactualiseerde Bergsestraat_sportpark_Huijbergen GEHEIM versie Raad mei_2023 (Documentnummer: 2023.12875)

5a

Geactualiseerde Bergsestraat_sportpark_Huijbergen BEKNOPT EN OPENBAAR versie tbv Raad mei 2023 (Documentnummer: 2023.12878)

6

Planning inzake realisatie complex Vivoo (Documentnummer: 2023.12869)

7

Begrotingswijziging. (Documentnummer: 2023.)

9