Zienswijze Viveste woonvisie Wijk bij Duurstede (1)

Datum: Onderwerp:

1 november 2021 Woonvisie zienswijze

Geachte heer Buijtelaar, Afgelopen week ontving Viveste de concept-woonvisie van de gemeente Wijk bij Duurstede, die op 2 november 2021 in het college wordt besproken. Als betrokken partner hebben wij de concept-woonvisie aandachtig doorgenomen. We zijn blij met de mogelijkheid om via deze brief onze zienswijze te kunnen geven. Vanwege de beperkte reactietermijn betreft onze zienswijze nu vooral de hoofdlijnen van de concept-woonvisie en een aantal specifieke aandachtspunten. Bij het formuleren van onze zienswijze haken we aan op de drie onderdelen waarin de gemeente haar ambities in hoofdstuk 4 samenvat: uitbreiding woningvoorraad, huisvesten van doelgroepen en inzetten van instrumentarium. Uitbreiding woningvoorraad Viveste herkent de geschetste opgave De gemeente becijfert dat de kwantitatieve opgave in de periode tot 2030 1.200 woningen bedraagt. Rekening houdend met ‘planuitval’ leidt dit dan tot circa 935 nieuwe woningen, waarvan 30% in de sociale huursector. Wij juichen toe dat de gemeente het eerder voorgeschreven percentage sociale koopwoningen hierbij laat vallen. De gemeentelijke visie op de kwantitatieve opgave sluit aan bij de onze. Viveste heeft de ambitie om t/m 2040 het aantal sociale huurwoningen met 30% uit te breiden ten opzichte van onze huidige woningportefeuille, al naar gelang er kansrijke mogelijkheden zijn om voor ons passende woningen te realiseren.

Net als de gemeente ziet Viveste dat vooral de behoefte aan compacte, gelijkvloerse 2-/3kamerappartementen voor kleinere huishoudens (starters, senioren) groeit. Onze vastgoedkoers is er dan ook op gericht om met name voor deze doelgroepen woningen te ontwikkelen. Levensloopbestendigheid nemen wij daarbij als belangrijk criterium mee. Het ontwikkelen van passend nieuw aanbod voor senioren heeft daarnaast ook een positief effect op de doorstroming. Viveste wil een rol spelen in gedifferentieerde wijken Viveste onderschrijft het belang van gedifferentieerde wijken en levert hieraan graag haar bijdrage. In de concept-woonvisie stelt de gemeente een generieke overall-norm van 30% sociale huurwoningen bij nieuwbouw, waarbij per individueel project wordt gekeken welke norm past om het project daadwerkelijk te kunnen realiseren. Deze genuanceerde benadering spreekt ons aan, als daarmee de kwantitatieve opgave voor sociale huurwoningen ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd.

Voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen op grond van projectontwikkelaars is Viveste voorstander van een aanpak die passend is bij de gemeentelijke woningbouwprioritering om versneld sociale huurwoningen te bouwen. Een belangrijk onderdeel van deze aanpak wat ons betreft is dat de gemeente voor aanvang aan de ontwikkelende partij vraagt om een intentieverklaring op te stellen met Viveste, die de intentie heeft de sociale huurwoningen in eigendom te verwerven en te exploiteren. We gaan hierover graag met de gemeente in gesprek om deze aanpak om te zetten in afspraken voor de lange termijn. Viveste wil een bijdrage leveren aan de vraag van de middeninkomens, die ook in de gemeentelijke woonvisie wordt gesignaleerd. Hierbij richten we ons op het toevoegen van circa 400 grotere appartementen in ons werkgebied. We ontwikkelen hiervoor een passende product-marktcombinatie waarbij we ook zoeken naar mogelijkheden om de doorstroming te verbeteren. Voor dit segment zoeken we samen met de gemeente naar geschikte locaties waar we dit kunnen realiseren. Door monitoring en evaluatie in de loop van de tijd sturen we bij in de programmering van aantallen en kwaliteit van nieuwbouw appartementen voor de middeninkomens.

Aandacht voor stapeling van eisen Viveste is blij om te lezen dat de gemeente aandacht heeft voor mogelijke negatieve effecten van de stapeling van eisen die aan nieuwbouw worden gesteld (4.2.1m). Dit biedt de benodigde ruimte om op projectbasis beargumenteerd af te wijken van een of meer voorgeschreven criteria teneinde het project (financieel of ruimtelijk) realiseerbaar te maken. In dit kader lijkt het toevoegen van extra eisen met betrekking tot minimale BVOvoorschriften (4.2.1c) en een maximaal ‘absorptievermogen’ van wijken (4.2.1i) een tegengestelde beweging. Viveste vindt deze aspecten zeker belangrijk bij afwegingen over passendheid van projecten, maar ziet geen meerwaarde in het hanteren van strikte cijfermatige normen. Huisvesten van doelgroepen De concept-woonvisie benoemt een aantal doelgroepen waarvoor specifieke aandacht nodig is. De nadruk op ontwikkeling van geschikte woningen voor starters en ouderen (met en zonder zorgvraag) hebben wij eerder in deze zienswijze onderschreven. Viveste is partner voor alle mensen met een huisvestingsvraagstuk Onder onze huurders en woningzoekenden zien wij ook steeds meer mensen uit kwetsbare groepen: mensen met een zorgvraag, statushouders of mensen die uitstromen uit de maatschappelijke omvang of beschermd wonen. We realiseren ons dat de uitdagingen op dit gebied groot zijn.

Niet alleen omdat woningen beperkt beschikbaar zijn, maar ook omdat leefbare wijken vragen om goede differentiatie van bewoners. Net als in afgelopen jaren zullen wij onze rol hierin met overtuiging pakken. Dat kunnen en doen wij niet alleen, maar in gezamenlijke verantwoordelijkheid met gemeente en andere maatschappelijke partners. De ‘reguliere’ doelgroep van 30 t/m 64 jaar – in aantal de grootste - krijgt in de woonvisie minder nadrukkelijk aandacht. Wij zien deze doelgroep als een belangrijke schakel in de doorstroming, die ook wordt benoemd in de woonvisie. Als ouderen verhuizen naar een seniorenwoning, komen er meer woningen vrij voor 30-plussers die in een jongerenwoning

2

wonen. Daarnaast worden woningen met een ‘algemeen’ label ook ingezet voor statushouders, uitstroom Maatschappelijke Opvang/ Beschermd Wonen en Van Groot naar Beter. Inzetten van instrumentarium Versnellen: niet alleen met flexwoningen De concept-woonvisie benoemt gestapeld flexwonen (gestapelde containerwoningen) als middel waarmee op de zeer korte termijn invulling kan worden gegeven aan de woonbehoefte voor vergunninghouders, spoedzoekers en andere urgenten op de sociale woningmarkt. Bij de ontwikkeling van een uitleggebied worden de mogelijkheden voor flexwonen – als experiment of pilot - meegenomen. Dit sluit aan bij de recente oproep van Viveste om creatieve oplossingen om het urgente gebrek aan betaalbare woningen op te lossen. Onze ervaringen leren dat creativiteit vooral ook nodig is om financieel en beheersmatig gezonde exploitatie van flexwoningen te realiseren. Wij vinden het de moeite waard om dit te onderzoeken en af te zetten tegen de mogelijkheden om versneld woningen te realiseren met innovatieve (fabrieksmatige) bouwmethodes die tevens duurzaam en circulair zijn. Overigens wordt een groot deel van de totale doorlooptijd van woningbouwprojecten bepaald door vergunningenprocedures. Een versnelling in dit deel van het proces, bijvoorbeeld als onderdeel van een regionale bouwstroom, zou ook de bouwtijd van reguliere woningen sterk kunnen verkorten.

Landelijk zijn hier al goede voorbeelden van te vinden. Hiermee dragen we bij aan een structurele en duurzame oplossing voor de grote vraag naar betaalbare huurwoningen. Het doet ons deugd dat de gemeente in onze gesprekken eerder dit jaar met betrekking tot de (regionale) woonopgave heeft aangegeven bereid te zijn om hierin haar rol te pakken. Doorstroming bevorderen is belangrijk Viveste deelt de visie van de gemeente dat bevordering van de doorstroming een belangrijke factor is. We zijn dan ook warm voorstander van initiatieven als Van groot naar beter. Ook gaan we graag in op de uitnodiging om te onderzoeken hoe de inzet van een wooncoach kan bijdragen aan het verbeteren van de doorstroming. Dat geldt ook voor toekomstige initiatieven op dit gebied. Gezamenlijke of individuele prestatieafspraken De gemeente suggereert in de concept-woonvisie om gezamenlijke prestatieafspraken met alle corporaties te maken, waar nodig aangevuld met specifieke aanvullingen per corporatie. Onze ervaringen met de gangbare manier van het maken van individuele prestatieafspraken per corporatie in Wijk bij Duurstede zijn goed. Het maken van gezamenlijke afspraken zou kunnen bijdragen aan eenduidigheid en efficiëntie (reductie administratieve lasten), maar draagt ook het risico van onnodige afhankelijkheden en afstemmingsvraagstukken in zich.

Graag bespreken we de voor- en nadelen nader met de gemeente en de collega-corporatie(s).

3

Tot slot De concept-woonvisie van de gemeente Wijk bij Duurstede sluit op veel punten aan bij de visie van Viveste. In de prestatieafspraken die we eerder met elkaar maakten, bij de gezamenlijke bespreking van Viveste’s koersdocumenten, de dialogen in het kader van een visie op de regionale woonopgave en onze overlegmomenten komt dit ook al naar voren. Duidelijk is ook dat de opgaven op de diverse terreinen (beschikbaarheid, betaalbaarheid, leefbaarheid maar ook duurzaamheid) groot zijn en dat beschikbare middelen, locaties en menskracht hun begrenzing kennen. Dat betekent dat we gezamenlijk zullen moeten blijven afwegen, prioriteren en kiezen in het effectief en duurzaam verdelen van de schaarste. Wij hebben er alle vertrouwen in dat we dit in goed partnerschap voor elkaar gaan krijgen. Al met al ligt er met de concept-woonvisie een mooi geactualiseerd uitgangspunt om samen, ieder vanuit eigen rol en verantwoordelijkheid, verder te werken aan een vitaal Wijk bij Duurstede dat iedereen de kans biedt om prettig te wonen. Viveste kijkt uit naar de uitvoering.

Met vriendelijke groet, Wouter Gerritse Locatiemanager Wijk bij Duurstede

4