Memo - Financieel effect aanpassing woonprogramma

Wijk bij Duurstede, 8 februari 2022

Betreft: Woonvisie – financieel effect aanpassing woonprogramma

Memo Van: College Aan: Gemeenteraad Wijk bij Duurstede behandeld door Wim Moggré / Miranda van Dort zaaknummer 315721 e-mailadres W.Moggre@wijkbijduurstede.nl M.vanDort@wijkbijduurstede.nl

Geachte leden van de gemeenteraad, Op 9 november jl. heeft het college de Woonvisie 2021-2030 ‘Wonen in Wijk’ ter vaststelling aan uw raad aangeboden. Hierop is een tweetal voorbesprekingen geweest (23 november en 7 december 2021). Vervolgens is bij de raadsvergadering van 14 december jl. door uw raad besloten om nog geen besluit te nemen doch is wel een aantal amendementen gepubliceerd, waarvan een drietal de aanpassing van het voorgestelde uitgangspunt van 30% sociale huur betreffen. Dit onderwerp is tijdens de extra bijeenkomst van 1 februari jl. ook aan de orde gebracht door de externe gasten, waaronder de onderzoeker van Companen en de vertegenwoordiger van Viveste. Een element dat onderbelicht is gebleven, betreft de financiële impact van een eventuele aanpassing van het aandeel ‘sociaal’ in het woonprogramma. Die invloed komt tot uiting in de uiteindelijk op te stellen grondexploitatie voor de betreffende woningbouwontwikkeling. Op grond van artikel 169 lid 2 Gw, wil het college uw raad inzicht verschaffen in de effecten van de aangekondigde amendementen. Op deze wijze bent u bij de behandeling van genoemd raadsvoorstel en bijbehorende stukken in de gelegenheid om die kennis al dan niet mee te laten meewegen bij uw besluit.

Gelet op de financiële en economische belangen die geraakt worden bij aanpassing van een woonprogramma, kan dit inzicht alleen in een besloten bijeenkomst worden besproken. Zo is uw raad op 7 december jl. tijdens een besloten bijeenkomst geïnformeerd over de financiële kant van de ontwikkeling van De Geer III. In de (geheime) bijlage 3 - die bij de stukken van 7 december jl. is toegevoegd - is hiervoor een financiële verkenning gemaakt, inclusief een eerste doorrekening van opbrengsten (tabel 2 van bijlage 3). U ziet daar per segment het aantal geplande woningen (kolom 3 ‘Aantal’) en de opbrengst in grondwaarde per woning (kolom 6 ‘Waarde cf. nota’). In deze opzet ziet u dat 30% van het totaal aantal geplande woningen (900 stuks) in het sociale segment valt. Indien dit percentage wordt opgehoogd met 5%, 10% of 15%, neemt het aantal sociale woningen toe met respectievelijk 45, 90 en 135 stuks. Deze toename zal – bij een gelijk totaal van 900 woningen – ten koste gaan van woningen met een andere opbrengst in grondwaarde (kolom 6). Op basis van dit staatje kunt u de financiële effecten van uw amendementen voor de ontwikkeling van De Geer III bepalen en krijgt u een algemeen inzicht in de effecten bij andere bouwontwikkelingen.

Voor de goede orde wordt gesteld dat er nog steeds geheimhouding rust op de betreffende bijlage 3 en dat derhalve in openbaarheid (dus ook in deze memo) niet cijfermatig uiteen gezet kan worden wat de precieze financiële effecten zijn bij aanpassing van woonprogrammering.

1

Grosso modo kan worden gesteld dat aanpassing in het woonprogramma door verhoging van het aantal woningen met een lage grondopbrengst ten koste van een verlaging van het aantal woningen met een hogere grondopbrengst, zal leiden tot een grondexploitatie die lager zal uitkomen. Hierdoor zal een eerder geplande opbrengst niet gehaald worden of zelfs negatief uitvallen. Dit kan leiden tot de situatie waarin de ontwikkeling mogelijkerwijs niet door zal gaan of zal vertragen. Het ontstane verschil in grondopbrengst kan (al dan niet gedeeltelijk) worden opgelost door: • Zelf financieel bij te passen. Dit gaat uiteraard wel ten koste van andere te dekken uitgaven elders in de begroting of ten koste van het weerstandsvermogen (mits dit toereikend is); • De hoeveelheid uitgeefbare grond voor wonen op te hogen. Dit zal ten koste gaan van de hoeveelheid aanwezige groen en kan strijdig zijn met de (stedenbouwkundige) uitgangspunten en/of eisen die voor een betreffende ontwikkeling of in algemeen beleid zijn gedefinieerd; • Aanpassing van de woonprogrammering door middel van een sterke toename van woningen met een hoog opbrengstpotentieel (bijvoorbeeld dure koop of vrije kavels).

Het effect hiervan zal zijn dat dit ten koste gaat van het middensegment en kan leiden tot nadelige effecten voor de (sociale) cohesie in een wijk of buurt: een minder gemengd beeld met overwegend alleen goedkope en dure woningen. Voor de goede orde hecht het college eraan om u te wijzen op het gegeven dat het aandeel sociale huur als ‘uitgangspunt’ in de Woonvisie is opgenomen. Dat wil zeggen dat er gekeken wordt naar het aandeel sociale huur in het totaal van de ontwikkelingen voor de aankomende periode, gemeentebreed dus. Per ontwikkeling kan hier mogelijk op worden afgeweken. Uw raad zal steeds per ontwikkeling de keuze worden voorgelegd zodat u kunt sturen op de individuele ontwikkeling maar ook op de samenhang in de totale woningbouwopgave. Heeft u vragen, neem dan contact op met Wim Moggré (W.Moggre@wijkbijduurstede.nl) of met Miranda van Dort (M.vanDort@wijkbijduurstede.nl).

Namens het college van burgemeester en wethouders,

Hans Buijtelaar, wethouder