Memo aan de raad over de Restauratie Markt 24 - d.d. 20-4-2021

Wijk bij Duurstede, 20 april 2021 Betreft: Memo voor de raad – Restauratie Markt 24 n.a.v. voorbespreking op 9 maart 2021

Memo Van: College Aan: Gemeenteraad Wijk bij Duurstede behandeld door Tanja Notten/ toestelnummer 0343595590 zaaknummer 225197 e-mailadres T.Notten@wijkbijduurstede.nl

Geachte leden van de gemeenteraad, Op 9 maart 2021 heeft u een voorbespreking bijgewoond over de stand van zaken van het project Restauratie Markt 24 (het oude Stadhuis). Tijdens deze voorbespreking bleek dat er over een aantal onderwerpen nog onduidelijkheden en aanvullende vragen zijn. Op 31 maart 2021 heeft u van de griffier een e-mail ontvangen over de afspraken met de agendacommissie hierover. Via deze memo, inclusief de bijlagen ontvangt u antwoorden op de door u gestelde vragen tijdens de voorbespreking van 9 maart 2021. De volgende onderwerpen komen aan de orde: 1. Aanleiding tot de restauratie van Markt 24 inclusief financieel kader en afspraken met Museum Dorestad 2. Toelichting per onderwerp/beantwoording vragen (waarbij we aangeven waar welke vraag beantwoord staat) 3. QuickScan alternatieven voor huidig restauratieplan: I verkoop en II commerciële verhuur 4. Vervolgtraject Ad 1.

Aanleiding tot de restauratie van Markt 24 inclusief financieel kader en afspraken met Museum Dorestad In deze paragraaf zijn opgenomen:  De aanleiding voor het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek voor de verhuizing van Museum Dorestad naar Markt 24 uit 2013  Het besluit van de raad dat Museum Dorestad verhuist naar Markt 24 uit 2015  Het besluit van de raad voor het beschikbaar stellen van het investeringskrediet om te komen tot de restauratie van Markt 24 uit 2017 Museum Dorestad en de VVV zijn vanaf de start de beoogde huurders. Een tijdlijn van alle afspraken, voortgang en besluiten is opgenomen in de bijlage 1.

Memo voor de raad – Restauratie Markt 24 d.d. 20-04-2021

1

In deze bijlage is ook terug te lezen waar vertragingen zijn ontstaan en andere aspecten die tot een verhoging van de kosten hebben geleid. 2013 In het kader van de bezuinigingen op het gemeentelijke vastgoed wordt onderzoek gedaan naar de mogelijkheid om Museum Dorestad onder te brengen in het oude Stadhuis. Dit, vanwege de mogelijkheid om dan het pand Muntstraat 42 te kunnen verkopen en een structurele bezuiniging op vastgoed te behalen. Tevens kan het pand Markt 24 dan intensiever gebruikt worden dan nu het geval is. Indien uit het onderzoek blijkt dat dit mogelijk is, dan kan Muntstraat 42 verkocht worden. Vervolgens kan Museum Dorestad dan, na een restauratie van het pand, naar Markt 24 verhuizen. 2015 Op 6 januari 2015 besluit de raad ‘zonder beraadslaging en zonder hoofdelijke stemming overeenkomstig het voorstel van het college van burgmeester en wethouders’, dat Museum Dorestad verhuist naar het oude Stadhuis op de Markt 24. Ook besluit de raad om een deel van de opbrengst van de verkoop van Muntstraat 42, op dat moment geraamd op € 530.00,- en afhankelijk van de opbrengst van de verkoop, als bestemmingsreserve in te zetten voor de restauratie van het pand en de aanstaande verhuizing van het museum. Het pand Muntstraat 42 wordt in verkoop gebracht.

Er wordt door het museum met hun adviseurs gewerkt aan tentoonstellingsplannen en subsidiemogelijkheden voor de inrichting van de ruimten in het oude Stadhuis. 2017 De raad besluit op 12 december 2017 een investeringskrediet van € 1.35 miljoen beschikbaar te stellen voor de verbouwing en restauratie van pand Markt 24. De totale kapitaallasten zijn berekend op gemiddeld € 44.125 (bij 1,5% rente en 40 jaar lineair afschrijving). De investering wordt gedekt uit de daartoe ingestelde bestemmingsreserve waartoe de raad in 2015 al heeft besloten. De bestemmingsreserve is gevuld met de netto opbrengst van de verkoop van het pand Muntstraat 42. Na verkoop van Muntstraat 42 is dit € 600.000 minus € 50.000 in verband met het eerder beschikbaar gesteld voorbereidingskrediet. Dit bedrag zit al in kas. Daarnaast is er een aanvullend krediet van € 800.000 beschikbaar gesteld. De kapitaallasten van € 44.125 zijn structureel verwerkt in de Begroting 2018. De raad is ervan op de hoogte gebracht dat investeringskrediet niet wordt geïndexeerd op loon- en prijsstijgingen. Bij de start van de bouw in 2018 leidt dit naar verwachting niet tot een nadeel. Bij eventuele vertragingen betekent dit dat er een aanvulling op het in 2017 vastgestelde krediet nodig is. Aspecten van het huidige plan (conform besluit 2017)

Memo voor de raad – Restauratie Markt 24 d.d. 20-04-2021

2

Doel Restaureren, verduurzamen, verhuurbaar en publiek toegankelijk maken Bouwkundig Externe trap en lift is noodzakelijk Gebruikers pand Maatschappelijke bestemming (voorkeur RCE landelijk beleid). Toezegging aan Museum Dorestad Bestemmingsplan Past volledig in bestemmingsplan Binnenstad 2018 Omgevingsvergunning Omgevingsvergunning is geldig Beroep In goed overleg met de indieners Ontwerpproces Is afgerond Aanbesteding Reeds gerealiseerd – contractbegroting nu definitief Start bouw - Na onherroepelijke vergunning - Na akkoord raad - Augustus 2021 (onder voor behoud van beroepsprocedure) Kostenaspect - Investeringskrediet + aanvulling - Grote kans op subsidie Erfgoedparels Inrichtingskosten - Ruimten huurders voor rekening huurders - Ruimten raadzaal en algemene ruimten voor rekening gemeente Inkomsten - Inkomsten huwelijken (in 2017 € 28.000); multifunctionele verhuur mogelijk - Markconforme huur / inclusief gebruik zolderverdieping t.b.v. de Dorestad Experience Subsidie maatschappelijk - Instandhoudingssubsidie Bestuurlijk - Volgen van eerder ingeslagen weg – besluitvorming - Toezeggingen aan Museum Dorestad (en VVV) worden nagekomen Effecten voor de Wijkse samenleving  Aantrekkingskracht op toeristen (extra voeten op straat). Versterking toeristische functie, in combinatie met het nieuwe Vikingschip zijn mooie arrangementen te maken.

 Culturele identiteit van Dorestad is zichtbaar  Prominent en representatief gebouw toegankelijk voor de Wijkse samenleving in het centrum van de binnenstad  Museum Dorestad als beoogd huurder van Markt 24 geeft de mogelijkheid om beleving toe te voegen aan onze binnenstad en onze historie als unique sellingpoint uit te dragen. En de Kleine Stad met een Grote Geschiedenis te zijn met een vitale binnenstad waar vele voeten op straat een kans voor Wijkse ondernemers bieden hun omzet te vergoten.  Diverse aansprekende evenementen zoals Sinterklaas, 4-5 mei, Kerstmis, Koningsdag et cetera vinden hier plaats  Educatie voor scholen via workshops et cetera in het toekomstige Museum Dorestad.  Tegemoet komen aan de stijgende belangstelling voor geschiedenis en archeologie, de unique sellingpoints van onze gemeente  Synergie met VVV

Memo voor de raad – Restauratie Markt 24 d.d. 20-04-2021

3

Ad 2. Toelichting per onderwerp/beantwoording vragen (waarbij we aangeven waar welke vraag beantwoord staat) a. Raming integrale projectkosten investeringskrediet b. Uitgegeven bedragen investeringskrediet (per 1 april 2021) c. Bouwkosten 1. Contractbegroting Schakel en Schrale 2. Overig restauratiewerk (raming) d. Subsidies restauratie Markt 24 1. Gemeentelijke subsidies 2. Subsidies Museum Dorestad e. Verzekeringen f. Geheimhouding antwoorden toezeggingen Ad 2a. Raming integrale projectkosten investeringskrediet De raming van de integrale projectkosten op basis van het investeringskrediet dat op 12 december 2017 is vastgesteld, is als bijlage 2.a. toegevoegd. Hierbij willen wij herhalen dat eind 2018 de medewerking van de buren met het eerste plan is stopgezet. In 2019 is daarom gestart met een aangepast ontwerp. Dit heeft geleid tot meer ontwerpkosten Daarnaast bleken ook de kosten voor het ecologisch onderzoek hoger te zijn dan eerder ingeschat. Ad 2b. Overzicht krediet en uitgaven (per 1 april 2021) Met de heer Smit en zijn adviseur is in goed overleg gesproken over het verschil van inzicht in de uitgaven. Het verschil is ontstaan doordat de uitgaven van de adviseur geraamd zijn op basis van doorberekening van benchmarks en inschattingen. De uitgaven zoals wij die in beeld hebben zijn gebaseerd op offertes en facturen.

Tevens was er sprake van een verschil in het wel of niet meenemen van de BTW. Het is gebruikelijk om geen BTW te berekenen, omdat wij hiervoor gecompenseerd worden. Hierdoor kwam de adviseur op hogere uitgaven uit dan deze in werkelijkheid zijn. In bijlage 2b. treft u het overzicht van de uitgaven aan vanaf 2012 tot heden (1 april 2021). Ad 2c. Bouw- en plankosten Door de zoektocht naar de mogelijkheden om tegemoet te komen aan de wensen van de buren en om de kosten voor het ontwerp zo laag mogelijk te houden, heeft de bestekfase langer geduurd dan gepland. Omdat het beroep op de omgevingsvergunning gelijktijdig verloopt, heeft dit niet tot extra vertraging geleid. De bouwkosten bestaan uit de contractbegroting van de aannemer Schakel en Schrale en uit de aanbesteding van overig werk , dat niet bij Schakel en Schrale is ondergebracht. 1. Contractbegroting Schakel en Schrale: zie bijlage 2c. 2. Bouwkosten overig - schilderwerk Kanttekening contractbegroting De contractbegroting is opgedeeld in een deel oudbouw en een deel nieuwbouw. Hierbij hoort een belangrijke kanttekening. Zonder deze kanttekening kan mogelijk een vertekend beeld ontstaan van de ramingen voor de oudbouw en nieuwbouw. In de nieuwbouw zijn de voorzieningen ondergebracht die ervoor zorgen dat de oudbouw kan functioneren. Het gaat hierbij om de installatievoorzieningen die op de aanbouw zijn gepositioneerd.

In de oudbouw is hiervoor geen plaats. Hetzelfde geldt voor het toegankelijk maken van het gebouw, waarvoor in de oudbouw geen plaats is en ook door de RCE niet wordt toegestaan. De toiletvoorzieningen incl. MIVA toilet bevinden zich in de nieuwbouw omdat hiervoor in de oudbouw onvoldoende ruimte is. Daarnaast zijn er in de nieuwbouw, brandwerende en vluchtvoorzieningen ten behoeve van de oudbouw aangebracht.

Memo voor de raad – Restauratie Markt 24 d.d. 20-04-2021

4

De veronderstelling dat het schrappen van de bedragen van de nieuwbouw de kosten van de restauratie van de oudbouw oplevert is onjuist. Er zal dan een volledig nieuw plan moeten wordt opgesteld. Zie ook bijlage 3, onderdeel 2.b. De kosten die in de nieuwbouw gemaakt zijn voor de oudbouw bedragen ca. € 470.000. De kosten voor het nieuwbouwdeel dat niet ten behoeve van de oudbouw is bedragen ca. € 130.000. Nogmaals, hier kan niet het beeld ontstaan dat deze kosten geschrapt kunnen worden. Want, ze komen deels terug in een nieuw te maken plan, waarbij de noodzakelijke bouwonderdelen dan in de oudbouw worden ondergebracht. Daarbij zijn er ook vraagtekens zijn over de haalbaarheid hiervan. Bijvoorbeeld ten aanzien van toegankelijkheid en de installatievoorzieningen. Dit heeft een direct gevolg voor de gebruiksmogelijkheden van het pand. De contractbegroting van Schakel en Schrale komt uit op € 1.280.000. Het overige werk komt uit op € 85.000. De post onvoorziene bouwkosten was € 100.000. We stellen voor deze te verhogen naar € 130.000. Dit is ca. 10% van de bouwkosten. In de begrote bijkomende en overige kosten zit inmiddels weinig rek meer, door de in paragraaf 1. genoemde onvoorziene extra ontwerpkosten en onderzoeks- en advieskosten. Er wordt voorgesteld een aanvulling hiervoor op te nemen van € 10.000.

Hierdoor ontstaat het volgende financiële overzicht: Verwacht beschikbaar Krediet plan- en bouwkosten 2017 Bouwkosten incl. onvoorzien Plankosten Investeringskrediet 2017 Reeds uitgegeven plankosten Stand krediet 1-4-2021 Subsidies MJOP Verwacht beschikbaar

€ 1.140.000+ € 210.000+ € 1.350.000 € 80.000€ 1.270.000 € 95.000+ € 75.000+ € 1.440.000

Verwachte uitgaven Bouwkosten S&S Bouwkosten overig Onvoorzien

€ 1.280.000 € 85.000+ € 130.000+

Plankosten restant Extra uitgaven op plankosten Verwachte uitgaven Verschil beschikbaar – uitgaven

€ 130.000+ € 10.000+ € 1.635.000 € 195.000

Niet geïndexeerd Architect, advies en onderzoek en overig Waarvan € 550.000 dekking bestemmingsreserve Markt 42

Schakel en Schrale d.d. 12-4-2021 Schilderwerk d.d. 19-4-2021 Verhoogd naar gebruikelijke 10% van de bouwkosten i.p.v. 7,5% Zie Bijlage Integrale Projectkosten Taxatie, onderzoeken t.b.v. buren etc. Aanvullend krediet d.d. 12-4-2021: € 5.375 kapitaallasten

De vertragingen in het project, die altijd in ruimtelijke procedures kunnen voorkomen, hebben hogere kosten als gevolg. Dit in combinatie met het ontbreken van de indexering op loon- en prijsstijgingen verklaart het tekort. Daarnaast zijn er meerkosten door extra ontwerp en onderzoeks-en advieskosten en extra restauratiekosten. Alleen al de indexering van de bouwkosten en de extra restauratiekosten leiden tot minimaal € 360.000 uitgaven. De besluitvorming door de raad is nu gepland op 13 juli 2021, hierdoor ontstaat er wederom vertraging. Dit heeft gevolgen voor de geldigheidsduur van de offertes die aan de begroting ten grondslag liggen. Wij

Memo voor de raad – Restauratie Markt 24 d.d. 20-04-2021

5

schatten de kans dat er een prijsindexatie wordt toegepast hoog in, waardoor kosten zullen toenemen. Om deze reden wil het college verzoeken de besluitvorming naar voren te halen, naar 1 juni 2021. Dit in overleg met de griffie. Het aan de raad te vragen aanvullend bedrag van € 195.000 op het reeds vastgestelde en in de begroting opgenomen krediet en met een jaarlijkse kapitaalslast van € 5.375, is in bovengenoemd licht, beperkt te noemen. Ook met het aanvullende bedrag vallen de kapitaallasten lager uit dan in 2017. Dit komt omdat de rekenrente die we moeten hanteren lager is dan in 2017. Zie onderstaand overzicht: 2017 Investeringskrediet Kapitaallast begroot

€ 1.350.000 € 44.125

2021 Investeringskrediet + aanvulling Kapitaallast

€ 1.545.000 € 42.584

Ad 2d. Subsidies 1. De gemeente heeft subsidies aangevraagd voor de restauratie van het oude Stadhuis.  De grootste subsidie is de subsidie Erfgoedparels van de provincie Utrecht. Deze subsidie kan ca. € 80.000 opleveren. Om in aanmerking te komen voor deze subsidie moet er voldaan worden aan een aantal criteria, waaronder: De planologische bestemming van het pand moet sociaal-maatschappelijk worden, het pand moet verduurzaamd worden en het pand moet publiek toegankelijk zijn. Aan deze criteria wordt voldaan in het huidige plan met Museum Dorestad en VVV als huurder. Daardoor zijn we door naar de volgende ronde. Begin mei horen we of we deze subsidie toegekend krijgen.  Er is een duurzaamheidssubsidie aangevraagd (ISDE) voor de toepassing van warmtepompen. Deze subsidie is afhankelijk van het type warmtepomp. Er is voor nu een subsidie van ca. € 13.000toegekend. Mocht subsidie van Erfgoedparels niet doorgaan, dan kan een andere subsidie worden aangevraagd voor de instandhouding van monumenten (SIM). Hiervoor is de subsidie uitkering lager. 2. Museum Dorestad heeft al ruim € 700.000 aan toegezegde subsidies binnengehaald. Als beoogd huurder is Museum Dorestad afgelopen jaren bezig geweest met de inrichtingsplannen voor het museum in de beoogde te huren (grotendeels casco) ruimten van het oude Stadhuis.

Voor het uitvoeren van deze plannen heeft het museum inmiddels al ruim € 700.000 aan subsidiegelden ontvangen van diverse instanties. Deze subsidies vervallen als het huidige inrichtingsplan van het museum niet doorgaat en ook als het museum niet op Markt 24 gehuisvest wordt. De inrichtingskosten van Museum Dorestad museum staan los van de begroting van de gemeente. Hetzelfde geldt voor de inrichting van de ruimten voor de VVV. Ad 2e. Verzekeringen en aansprakelijkheid De zorg voor het voorkomen van schade door de bouwactiviteiten aan het oude Stadhuis en aan de buurpanden is voor ons een belangrijk uitgangspunt. De wijze van bouwen is erop gericht om schade te voorkomen. We zorgen voor trillingvrije funderingspalen, een vooropname van de buurpanden en plaatsen trillingsmeters. Er wordt gewerkt met klein materieel dat afgestemd is op de situatie achter Markt 24. Met de beoogd aannemer zijn verzekeringen afgesproken. Het betreffen de Construction-All-Risk (CAR)verzekering (voor het pand Markt 24) en de aansprakelijkheidsverzekering (voor aansprakelijkheid jegens derden, zoals de buurpanden). De eigenaren van Markt 22 en Markt 25/26 zijn hierover geïnformeerd, inclusief de uitleg van de verzekeringsdeskundige van BAM b.v. De uitleg treft u aan als bijlage 2.e.

Memo voor de raad – Restauratie Markt 24 d.d. 20-04-2021

6

De verzekeringsdeskundige heeft aangegeven uitleg te willen geven over de CAR, - en aansprakelijkheidsverzekering van de BAM b.v., die op de restauratie van toepassing is. Ad 2f. Geheimhouding antwoord toezeggingen T09-20 t/m T14-20 d.d. 16 juni 2020 Er zijn vragen gesteld door D66 (de heer Van Asperdt) over de noodzaak om alle antwoorden van de toezeggingen onder geheimhouding te stellen. Een deel van de beantwoording had openbaar moeten zijn. Alleen de financiële antwoorden hadden niet openbaar mogen zijn. Er komt een oplegbrief bij de oorspronkelijke beantwoording waaruit blijkt dat inmiddels de gehele beantwoording openbaar kan worden gemaakt, omdat de contractbegroting rond is en de financiële gegevens van derden ook openbaar zijn gemaakt. Ad 3. QuickScan alternatieven voor huidig restauratieplan Op dit moment wordt er uitvoering gegeven aan de raadsbesluiten zoals eerder genoemd. In de voorbespreking van 9 maart is verzocht een QuickScan uit te voeren voor de volgende alternatieven. I Verkoop oude Stadhuis II Commerciële verhuur a. De situatie waarbij er sprake is van commerciële verhuur met de trap en lift in de aanbouw b. De situatie waarbij er sprake is van commerciële verhuur met (beperkte) interne toegankelijkheid In bijlage 3. ziet u een overzicht van de drie situaties en de gevolgen voor de kosten, de planning, de samenleving et cetera. Ad 4. Vervolgtraject  

Op 25 mei 2021 wordt het project Restauratie Markt 24 besproken in de ‘veegronde’ voor de Kadernota. Vooralsnog is op 13 juli 2021 het raadsbesluit gepland over het project Restauratie Markt 24, bij het vaststellen van de Kadernota. Hierbij wordt als tweede besluitpunt toegevoegd de exploitatie van Museum Dorestad en de subsidieverstrekking die hiermee is gemoeid. In overleg met de griffie wil het college de besluitvorming over het project naar voren halen, namelijk naar 1 juni 2021, om extra prijsindexatie te voorkomen.

Heeft u vragen, neem dan contact op met Tanja Notten, via T.Notten@wijkbijduurstede.nl.

Namens het college van burgemeester en wethouders,

Wil Kosterman, wethouder

Memo voor de raad – Restauratie Markt 24 d.d. 20-04-2021

7