Bijlage A Hoofdlijnen bestemmingsplan en reactie op zienswijzen herontwikkeling Hoogstraat De Heul en Langbroekseweg (1)

Hoofdlijnen bestemmingsplan en reactie op zienswijzen herontwikkeling Hoogstraat, De Heul en Langbroekseweg 1. Hoofdlijnen van het bestemmingsplan Dit bestemminsplan maakt de herontwikkeling van Hoogstraat, De Heul en Langbroekseweg mogelijk door de basis te leggen voor  Transformatie van de supermarktlocatie aan de Hoogstraat naar woningen of een maatschappelijke functie;  Bouw van een nieuw buurtwinkelcentrum met appartementen en studio’s in De Heul;  Uitbreiding van de bestaande Jumbo aan de Langbroekseweg. Dit bestemmingsplan voert de Omgevingsvisie, de Woonvisie en de Structuurvisie Detailhandel uit Met het bestemmingsplan wordt een invulling gegeven aan de Omgevingsvisie ( in vervolg op de Structuurvisie Wijk bij Duurstede 2020) en de Structuurvisie Detailhandel. De overlast veroorzakende supermarkt op de Hoogstraat wordt getransformeerd en er ontstaat een toekomstbestendig buurtwinkelcentrum in De Heul. Netto resultaat is dat van 5 naar 4 supermarkten wordt gegaan en het aantal m2 winkelvloeroppervlak van supermarkten afneemt. Daarmee wordt een wens uit de Structuurvisie Detailhandel ingevuld. Het toekomstbestendig winkelcentrum in De Heul wordt aangevuld met 104 appartementen, waarvan 36 sociale huur. Hiermee wordt de behoefte aan appartementen en sociale huur ingevuld.

In dit bestemmingsplan zitten een paar bijzonderheden Bovenal is dat de schuifbeweging met m2 supermarkt, die alleen in onderlinge samenhang plaats kan vinden. Binnen de regels van het bestemmingsplan is het alleen mogelijk de uitbreiding van de Jumbo op de Langbroekseweg in gebruik te nemen als of de Jumbo in de Heul of de Lidl op de Hoogstraat blijvend beëindigd is. De Lidl in De Heul kan alleen in gebruik worden genomen als zowel de Jumbo in de Heul als de Lidl op de Hoogstraat blijvend beëindigd is. Op de Hoogstraat wordt open gelaten of er 10 woningen komen of enkele maatschappelijke voorziening (tandarts, apotheek of kinderdagverblijf). Soortgelijke maatschappelijke functies (als huisarts, verloskundige, fysiotherapiepraktijk en dergelijke) kunnen door het verlenen van een omgevingsvergunning mogelijk worden gemaakt. Daarvoor dient wel de behoefte en impact op de omgeving in beeld te worden gebracht. Bij de uitvoering van de plannen worden enkele maatregelen genomen om te hoge geluidbelastingen op woningen te voorkomen of beperken. Een groot deel van de bestrating in De Heul wordt uitgevoerd in asfalt, een deel van de normale klinkers wordt vervangen door een stillere soort en waar nodig wordt in overleg met de bewoners een geluidscherm geplaatst.

Ondanks deze maatregelen is het noodzakelijk, maar ook verantwoord, om voor enkele nieuwe woningen maatwerkvoorschriften voor geluid vast te stellen. De procedure daarvoor kan naar verwachting voor de vaststelling van het bestemmingsplan worden afgerond. Daarnaast bevat het plan de meer gangbare Toelichting en Regels die in bestemmingsplannen worden opgenomen, waar het gaat om toegestane functies en bouw- en gebruiksmogelijkheden. Uit onderzoeken blijkt dat het bestemminsplan uitvoerbaar is Om de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan aan te tonen is een groot aantal onderzoeken uitgevoerd. Hieruit blijkt dat:  Aan de functies die mogelijk worden gemaakt ook daadwerkelijk behoefte is (Laddertoets);  Er geen ernstige milieugevolgen te verwachten zijn en geen m.e.r. (beoordelings-) procedure nodig is;  De bodemkwaliteit (soms na maatregelen) geen belemmering vormt;

        

De geluidsbelasting van zowel bestaande als nieuwe woningen in en om het plan (soms na maatregelen) tot een aanvaardbaar woonmilieu leidt; De luchtkwaliteit in orde is; Bedrijven in de omgeving geen belemmering zijn; Op een verantwoorde wijze met hemelwater wordt omgegaan; In hoofdzaak geen beschermde diersoorten wordt bedreigt; wel zijn algemene (voorzorgs)maatregelen nodig; De stikstofuitstoot tijdens de gebruiksfase tot een afname van depositie op stikstofgevoelige natuurgebieden leidt; Er door de veranderde situatie geen verkeersproblemen optreden; Voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd om in de behoefte te voorzien; Ondanks de verdichting en de noodzakelijke kap van een groot aantal bomen in De Heul blijft het aantal bomen in het gebied uiteindelijk gelijk al worden deze wel wat bescheidener van formaat. De hoeveelheid groen neemt daardoor met 12% af maar de kwaliteit neemt toe. In de uitvoering wordt nog gezocht naar extra mogelijkheden om groenvolume toe te voegen. Dit kan een afname echter niet wegnemen. Een compensatie is wel gevonden in de ruime landschappelijke inpassing van de verplaatste volkstuinen. Dit kan wat beleving (zeker voor de omwonenden) niet 1 op 1 vergeleken worden met groen dat verdwijnt in De Heul. Het is echter wel ruim twee keer zo veel als het bestaande volume aan groen in De Heul.

Op de Hoogstraat kunnen woningen of een maatschappelijke functie komen

Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk om op de Hoogstraat 10 woningen te bouwen. In plaats daarvan kan er ook een maatschappelijke voorziening komen. Hieronder worden daar globale beelden van gegeven. De hoogte van de maatschappelijke invulling ligt gevoelig bij de omwonenden maar is naar de mening van stedenbouwkundigen wel passend in de omgeving. Om de beeldkwaliteit te waarborgen is een beeldkwaliteitsplan opgesteld.

In De Heul kan een nieuw buurtwinkelcentrum met appartementen en studio’s komen De Heul biedt ruimte voor een nieuwe toekomstbestendige supermarkt, de bestaande winkeliers (niet Jumbo) en in totaal 104 appartementen en studio’s. Daarvan zijn er 36 sociale huur. Alle appartementen en studio’s worden Nul Op de Meter woningen. Ook de supermarkt en winkels worden zeer energiezuinig. Dat maakt het nodig om (naast het dak) ook een deel van de parkeerterreinen te voorzien van PV panelen. Het speelveld wordt verplaatst. Hemelwater wordt zo

veel mogelijk geïnfiltreerd.

De bestaande Jumbo aan de Langbroekseweg kan uitbreiden Door het verlaten van de supermarktlocatie in De Heul ontstaat de mogelijkheid om de bestaande Jumbo aan de Langbroekseweg uit te breiden. Tegelijkertijd met deze uitbreiding in de Kernrandzone, wordt het gehele terrein beter landschappelijk ingepast door hogere heggen toe te passen en enkele bomen toe te voegen. De volkstuinen zijn verplaatst (en uitgebreid) aan de overzijde van de Langbroekseweg.

Binnen de meedenkgroep bestaat breed draagvlak voor de plannen in De Heul Het bestemmingsplan is deels het resultaat van 5 bijeenkomsten met een meedenkgroep van omwonenden en winkeliers van De Heul. Binnen die meedenkgroep is breed draagvlak ontstaan voor de plannen. Dat hoeft niet te betekenen dat dit voor alle omwonenden geldt. De globale plannen voor de Hoogstraat zijn toegelicht aan omwonenden Omwonenden van de locatie Hoogstraat lijken er met de transformatie ook op vooruit te gaan. Zij zijn wel kritisch op de bouwhoogte aan de achterzijde. De in een later stadium nog door de ontwikkelende partij te kiezen functies aan de Hoogstraat worden vervolgens met een meedenkgroep van omwonenden verder uitgewerkt.

2. Hoofdlijnen bestemmingsplan en reactie op zienswijzen Gedurende de periode dat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage lag zijn er 7 zienswijzen binnengekomen. In de Toelichting van het bestemmingsplan worden deze in paragraaf 5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid besproken. Globaal richten de zienswijzen zich op de volgende punten: a. Met de positie van de eigenaar van Hoogstraat 14 wordt onvoldoende rekening gehouden en het plan is onvoldoende onderbouwd; b. Meer groen, minder parkeerplaatsen op maaiveld maar een parkeergarage in De Heul; c. Een extra “uitgang” naar de Frankenweg; d. De stikstofdepositie op voor stikstof gevoelige natuurgebieden; e. Geluid en (hang)jongeren bij voetbalkooi; f. Geluid van verkeer en bedrijfsactiviteiten. De reactie op de zienswijzen is in hoofdzaak in één integrale sessies met adviseurs en medewerkers tot stand gebracht. Kort samengevat komen de reacties op het volgende neer: a. Met de positie van de eigenaar van Hoogstraat 14 wordt wel rekening gehouden, maar het algemeen belang heeft daarbij zwaarder gewogen. In de reactie en de Toelichting wordt dit duidelijker weergeven. Ook wordt concreet gemaakt dat de eigenaar schadeloos gesteld zal worden, zo nodig via het spoor van onteigening. b.

Om een toekomstbestendig buurtwinkelcentrum te verkrijgen, zal iets minder dan de in het bestemmingsplan mogelijk gemaakte oppervlakte nodig zijn voor een grotere supermarkt en de huidige winkels en horeca. Door ook een aanzienlijk aantal huizen toe te voegen ontstaat een iets grotere plattegrond van het gebouw. Het volume en de parkeerbehoefte nemen wel toe. Een parkeergarage is financieel volstrekt onhaalbaar. De kwaliteit van het groen neemt toe maar het volume neemt daardoor inderdaad (met 12%) af. Ten opzichte van het ontwerp is de landschappelijke inpassing van de locatie Langbroekseweg versterkt en is de landschappelijke inpassing van de verplaatste volkstuinen in de groenbalans betrokken. Voor De Heul wordt nog gezocht naar mogelijkheden om (ten koste van enkele parkeerplaatsen) wat meer groen te maken.

c. Een extra “uitgang” naar de Frankenweg gaat niet alleen ten koste van de voetgangers en de fietsers. Het is ook nadelig voor de verkeersveiligheid op en naar de Frankenweg. Bovendien is hij niet nodig. d. De stikstofdepositie is met een nieuwe versie van de rekentool onderzocht. Nu geen rekening meer hoeft te worden gehouden met de bouwfase, is er na interne saldering (aftrek depositie huidig winkelcentrum en verkeer huidige Lidl) sprake van een afname van de depositie op voor stikstof gevoelige natuurgebieden. e. De voetbalkooi wordt meer in groen ingepast dan de indieners van zienswijzen aangeven. Bij de verlichting van het terrein wordt gezocht naar een goede balans tussen voldoende zichtbaarheid en de (on)mogelijkheid om de voetbalkooi tot laat te gebruiken. De voetbalkooi ligt op tenminste 35 meter van de dichtstbijzijnde woning. Dat past ruim binnen de daarvoor te gebruiken richtafstanden. De aanwezigheid van hangjongeren valt niet te voorspellen. f. Voor de winkelwagens en het laden en lossen van de Lidl zijn maatwerkvoorschriften nodig. Deze zijn verantwoord en worden door de omgevingsdienst opgesteld. Voor het overige wordt aan richtwaarden en normen voldaan.