BIJLAGE 4 Rapportage Haasnoot (bouwkundige second opinion)

Haasnoot Restauratie Adviesbureau Heliumweg 6-B3 3812 RE Amersfoort Tel. Nr. 06-42470743 haasnoot@restauratieadviesbureau.nl www.restauratieadviesbureau.nl IBAN NL62INGB0007613889 KVK nr. 82275106 BTW nr. NL0036.64.073.B21

Gemeente Wijk bij Duurstede t.a.v. Mevr. T. Notten Postbus 83 3960BB Wijk bij Duurstede

Betreft: Datum: Referentie: Status:

Advies Memo; Restauratie Stadhuis Wijk bij Duurstede Amersfoort, 1 April 2023 234601 Definitief

Geachte mevrouw Notten, Graag informeer ik u naar aanleiding van het recent uitgevoerde bouwkundig onderzoek aan het Stadhuis Wijk bij Duurstede. Het Stadhuis wordt momenteel gerestaureerd, ontwikkeld en verduurzaamd. Een nieuwbouwvolume als onderdeel van de herontwikkeling staat aan de achterzijde van het gebouw gepland. Op dit moment zijn de werkzaamheden tot stilstand gekomen. Er geldt een bouwstop vanaf 17 maart j.l. U heeft mij gevraagd onderzoek te doen naar: 1. Nader bouwkundig onderzoek op mogelijke gebreken van het totale pand binnen én buiten; 2. Kostenraming van de uit het onderzoek voortkomende gebreken, inclusief de potentiële gebreken die bij de uitvoering van de werkzaamheden van de aannemer naar voren kunnen komen, waaronder: 2a) Doorbraken in de achtergevel en dak t.b.v. de nieuwbouw 2b) Verankering en draagconstructie van de erker 2c) Optrekkend vocht in muren b.g.g. ter plaatse van aan te helen stucwerk 2d) Werkzaamheden aan goten en schoorstenen 3. Beoordelen offertes Schakel & schrale behorende bij de vijf scenario’s 4. Opstellen van een Advies Memo van de onderzochte gebouwdelen incl. onderzoeksmethodiek met de onderzoeksresultaten. Hierbij dienen de bovengenoemde onderdelen puntsgewijs te worden benoemd. Om bovenstaande vragen te kunnen beantwoorden zijn de contract- en uitvoeringsdocumenten gedeeld om het project goed te kunnen analyseren.

Voor u ligt de Advies Memo. In dit document worden de conclusies met u gedeeld die voortvloeien uit het uitgevoerde onderzoek. Indien er een bijlage bij het betreffende hoofdstuk wordt genoemd wordt hier naar verwezen. De bijlages worden bijgevoegd bij de Advies Memo.

1

IBAN NL62INGB0007613889 - KVK 82275106 - BTW nummer NL0036.64.073.B21

Ad 1: Nader bouwkundig onderzoek Om de gebreken aan het bestaande gebouw te kunnen duiden zijn een aantal inspecties kort achter elkaar uitgevoerd. Op 2, 13 en 22 maart is het gebouw onderzocht. De bevindingen zijn samengevoegd in het bouwkundig inspectierapport (zie bijlage 1). Door ook aan te geven welke onderdelen -na analyse van de contractdocumenten- al wel onderdeel zijn van het gecontracteerde plan staan deze ook op hoofdlijnen beschreven. Er zijn twee belangrijke aanvullende uitgangspunten genoemd: 1. Alle werkzaamheden die op een later moment gepland zouden kunnen worden, die de bedrijfsvoering (ernstig) kunnen belemmeren, dienen opgenomen te zijn in het primaire plan. 2. Alle werkzaamheden die op een later moment gepland zouden kunnen worden, die de bedrijfsvoering minder belemmeren, zoals regulier onderhoud, zouden ook opgenomen kunnen worden in het meerjarenonderhoudsplan (MJOP).

De belangrijkste conclusies die gesteld kunnen worden zijn op dit moment (op hoofdlijnen): Geadviseerde werkzaamheden als onderdeel primaire plan: - Onderzoeken en herstellen onderdakse deel schoorstenen noord- en zuid; herstellen metselwerk, voegwerk, vertinwerk, houtwerk, staalwerk - Herstellen bovendakse deel schoorstenen; loodaansluitingen, voegwerk, ijzeren staanders, kappen, zinkwerk zodanig dat er geen sprake meer is van lekkage - Onderzoeken, prioriteren en herstellen (resterende) houtconstructie vloerbalklagen, standvinken, dekbalken - Conserveren bereikbare blindankers in buitengevels, van binnenuit hersteld - Kopiëren / repareren alle kozijnen, ramen, deuren in buitengevel incl. vol en zat aanmetselen, aankauwen, steenachtig materiaal, incl. terugplaatsen binnenbetimmering binnenzijde - Verbeteren / repareren alle beglazing, stopverfzomen, binnen- en buitenschilderwerk - Kopiëren / repareren alle voegwerk aan de buitenzijde plint van het gebouw - Kopiëren / repareren alle (constructieve) scheurvormingen in metselwerk gevels, binnenwanden en gewelfvelden - Kopiëren voegwerk buitengevels, plint van het gebouw incl. doorzetten onder maaiveld waar nodig - Verbeteren kit- en voegwerk natuursteen bordes en bloktredes - Kopiëren gepleisterde plint bordes - Incidenteel herstel plegen aan dakgootbekledingen, solderingen - Repareren en uitdeuken hemelwaterafvoeren incl.

verbeteren bevestigingen - Kopiëren/verbeteren pleisterwerk tegen binnenzijde buitengevels begane grond, i.o. partieel vernieuwen pleisterwerk binnenwanden en gewelven begane grond - Vernieuwen of partieel herstellen pleisterwerk 1e verdieping afhankelijk van gewenste afwerkingsniveau (sauswerk of behang) - Herstellen alle vloeren, wanden, plafonds, binnenkozijnen, deuren, lijstwerken, binnenbetimmeringen, binnenschilderwerk zoals opgenomen in contractdocumenten Geadviseerde werkzaamheden als onderdeel van een meerjarenonderhoudsplan (korte termijn): - Bijkleuren metselwerk, voegwerk met pigmenten - Kopiëren voegwerk van baksteen metselwerk bordes - Vernieuwen gefelst loodbekleding fronton (zuidzijde, evt. ook noordzijde) - Vernieuwen gefelst loodbekleding in timpaan - Aankloppen nok-, keperlood, detailinspectie loodbekleding dakruiter, plan opstellen dakruiter, kruis, bol, klokken.

2

IBAN NL62INGB0007613889 - KVK 82275106 - BTW nummer NL0036.64.073.B21

Geadviseerde werkzaamheden als onderdeel van een meerjarenonderhoudsplan (lange termijn 10+ jaar): -

Zie ook:

Restauratie dakvoet: complete restauratie van binnen- en buitenmuurplaat, onderkant sporen, oplangers, gootklossen, hoofdgestel, kroonlijsten, architraaf, profiellijsten, koperen goten, onderste ca 1,5m1 van het dak. Geadviseerd wordt deze werkzaamheden te combineren bij het vernieuwen van de koperen gootbekledingen. BIJLAGE 1 - 230401 - BO Stadhuis Wijk bij Duurstede HAASNOOT

Ad 2: Kostenraming bouwkundig onderzoek Alle in het inspectierapport opgenomen hersteladviezen zijn opgenomen in een kostenraming. Deze kostenraming is aanvullend op alle door aannemer geïnventariseerde gebreken, opgestelde begrotingen en meerwerkopgaves. In totaal zijn drie kostenramingen opgesteld: - Variant 1 is de volledige vertaling van het inspectierapport. - Variant 2 is identiek aan variant 1, excl. de werkzaamheden die gevat kunnen worden in een meerjarenonderhoudsplan of op langere termijn (10+ jaar) kunnen worden gepland. - Variant 3 is identiek aan variant 2, maar met een optimalisatie op het stucwerk 1e verdieping (geen nieuw systeem, maar partieel herstellen en aanbrengen ntb behang). De drie opgestelde kostenramingen sluiten op: Kostenraming Stadhuis - variant 1 d.d. 01-04-2023 RECAP Kostenraming Stadhuis - variant 2 d.d. 01-04-2023 RECAP Kostenraming Stadhuis - variant 3 d.d. 01-04-2023 RECAP

EUR 545.702,31 EUR 404.053,52 EUR 341.281,71

(Bedragen zijn incl. staartkosten aannemer, incl. onvoorzien, begeleiding, adviseurs en excl. BTW) Zie ook:

BIJLAGE 2a - Kostenraming Stadhuis - variant 1 d.d. 01-04-2023 RECAP BIJLAGE 2b - Kostenraming Stadhuis - variant 2 d.d. 01-04-2023 RECAP BIJLAGE 2c - Kostenraming Stadhuis - variant 3 d.d. 01-04-2023 RECAP

Ad 3: Beoordelen offertes Schakel en Schrale vijf scenario’s Door de aannemer Schakel en Schrale zijn vijf scenario’s uitgewerkt en voorgelegd te beoordeling door de Gemeente Wijk bij Duurstede. Deze vijf scenario’s kennen twee uitersten: doorgaan en alle meerkosten opnemen in het plan (scenario 1) of stoppen en alle stagnatiekosten voor lief nemen (scenario 5). U heeft mij gevraagd reactie te geven op deze scenario’s. NB: Belangrijk gegeven is dat er alleen een beoordeling plaatsvindt op de bouwkundige kosten. De kosten die voortvloeien uit de procesafspraken, bouwtijdvertraging, inefficientiekosten, omzetderving en inefficientiekosten onderaannemers worden buiten beschouwing gelaten. Beoordeling cq aandachtspunten kostenopgaves als onderdeel scenario 1: - De goedgekeurde meer- en minderwerkopdrachten (ook die al zijn gefactureerd) zijn niet allemaal volledig uitgevoerd. Dit vergt per meer- en minderwerkopgave nog inhoudelijke controle, ook zodat er geen overlap ontstaat met evt. nieuw op te stellen meer- en minderwerkopgaves. - De door de aannemer aangeboden meer- en minderwerken nr. 15, nr. 23, nr. 35, nr. 50, nr. 56 en nr. 58 worden geadviseerd uit te voeren. - De door de aannemer aangeboden meer- en minderwerk nr. 05 en nr. 49 zijn al uitgevoerd. - De door de aannemer aangeboden meer- en minderwerk nr. 55 wordt geadviseerd niet te accorderen.

Zie hiervoor het hersteladvies opgenomen in het inspectierapport. 3

IBAN NL62INGB0007613889 - KVK 82275106 - BTW nummer NL0036.64.073.B21

-

-

-

Het nog goed te keuren MW40 dient nog aangepast te worden op de constructierapportage ABT d.d. 10-03-2023 versie 2.0. Op pagina’s 92 tm 94 van de pdf worden enkele (beperkte) wijzigingen benoemd t.o.v. de versie 1.0. Geadviseerd wordt hier in de post onvoorzien nieuwbouw rekening mee te houden. De bruto stelpost voor installaties wordt geadviseerd op te nemen in de aanvullende post onvoorzien De door aannemer geadviseerde en aanvullende post onvoorzien (van EUR 100.000,- excl. BTW zoals genoemd in de begeleidende brief bij de vijf scenario’s) wordt geadviseerd opnieuw te beoordelen na beoordeling van de Advies Memo incl. de bijlages. In de staartkosten van de aanvullende kostenramingen behorende bij de Advies Memo is rekening gehouden met een post onvoorzien van 10%. Het is altijd noodzakelijk een post onvoorzien aan te houden. Het is raadzaam om voor de nieuwbouw ook een post onvoorzien aan te houden, zie ook eerder gemaakt opmerking m.b.t. de constructiegegevens. Er dient rekening gehouden te worden met een percentage indexering op de bouwkosten.

Naast de beoordeling van de kostenopgaves is gevraagd een beoordeling te geven op de voorgestelde scenario’s als geheel. Schakel en Schrale - Scenariouitwerking 5 Lijkt in geen geval een goede optie. Vanuit de eigenaarspositie, positie aannemer, positie gebruiker, plan-, uitvoering- en dervingproceskosten. Ook kan niet worden overzien wat eventuele terugbetaling van ontvangen subsidies betekent die in de totale businesscase zijn opgenomen. Ook is in dit geval geen zicht op een vervolg van de restauratie en (her)bestemming cq ingebruikname. Het gebouw is (nog) niet winden waterdicht. De kans is reëel dat het minimaal 2 a 3 jaar duurt voordat een nieuw plan is opgesteld, nieuwe vergunningsprocedure is doorlopen en een nieuwe aannemer start met uitvoering. Een deel van de nu aangebrachte installaties zal dan ook mogelijk weer verwijderd moeten worden. Schakel en Schrale – Scenario uitwerking 4 Is vanuit het perspectief van ondergetekende op afstand tot de gebruikers en gemoeide afspraken moeilijk te beoordelen maar lijkt ook in relatie tot de contracten / toezeggingen gebruikers geen goede optie. Schakel en Schrale – Scenario uitwerking 3 Lijkt geen voor de hand liggende keuze en hoog risico op vertraging door eventueel nieuw vergunning traject, aanvullende kosten en uiteindelijk een ‘mager’ resultaat ten opzichte van het basisplan.

Schakel en Schrale – Scenario uitwerking 2 Lijkt in basis een goede optie te zijn. Knelpunt is echter de wijziging in de vergunning. Er zal een nieuwe procedure moeten worden doorlopen door het gewijzigde plan en aangezicht achtergevel. Dit stagneert een eventuele herstart op korte termijn. Schakel en Schrale – Scenario uitwerking 1 Is de vanzelfsprekend beste optie gehoor gevend aan de oorspronkelijke opgave en geldende vergunning.

4

IBAN NL62INGB0007613889 - KVK 82275106 - BTW nummer NL0036.64.073.B21

Ad. 4: Conclusies Advies Memo Advies Memo Scenario 1: Zo snel mogelijk alle werkzaamheden hervatten, het plan volledig uitvoeren incl. alle geconstateerde gebreken en gedane hersteladviezen in het inspectierapport. Geen restauratie- cq onderhoudswerkzaamheden opgenomen in een MJOP. Scenario 1; Schakel en Schrale; incl. alle onderdelen Kostenraming Stadhuis - variant 1 d.d. 01-04-2023

EUR 1.903.647,15 EUR 545.053,52

Totaal (excl. BTW)

EUR 2.448.700,67

Advies Memo Scenario 2: Zo snel mogelijk alle werkzaamheden hervatten, het plan volledig uitvoeren incl. de aangepaste lijst van geconstateerde gebreken en gedane hersteladviezen in het inspectierapport. Exclusief de werkzaamheden die gevat kunnen worden in een meerjarenonderhoudsplan of op langere termijn (10+ jaar) kunnen worden gepland.

Scenario 1; Schakel en Schrale; incl. alle onderdelen Kostenraming Stadhuis - variant 2 d.d. 01-04-2023

EUR 1.903.647,15 EUR 404.053,52

Totaal (excl. BTW)

EUR 2.307.700,67

Advies Memo Scenario 3: Zo snel mogelijk alle werkzaamheden hervatten, het plan volledig uitvoeren incl. de aangepaste lijst van geconstateerde gebreken en gedane hersteladviezen in het inspectierapport. Exclusief de werkzaamheden die gevat kunnen worden in een meerjarenonderhoudsplan of op langere termijn (10+ jaar) kunnen worden gepland incl. de optimalisatie op het stucwerk 1e verdieping (geen nieuw systeem, maar partieel herstellen en aanbrengen ntb behang). Scenario 1; Schakel en Schrale; incl. alle onderdelen Kostenraming Stadhuis - variant 3 d.d. 01-04-2023

EUR 1.903.647,15 EUR 341.281,71

Totaal (excl. BTW)

EUR 2.244.928,86

Tot slot, Graag spreek ik mijn dankwoord uit omdat ik zeer erkentelijk ben voor de samenwerking tot op heden met alle betrokken partijen en het in mij gestelde vertrouwen. Ik hoop dat de overzichten en bijlages voldoende duidelijk zijn om de benodigde gesprekken te voeren en noodzakelijke besluiten te kunnen nemen. Mocht hier toelichting op gewenst zijn dan hoor ik dat graag. Met vriendelijke groet, Haasnoot Restauratie Adviesbureau,

Sebastiaan Haasnoot 5

IBAN NL62INGB0007613889 - KVK 82275106 - BTW nummer NL0036.64.073.B21