bijlage 3 verweerschrift Wijn Stael Wvg Groenewoudseweg

Wijk bij Duurstede,

Maandag 7 februari 2022

Betreft: Verweerschrift n.a.v. het bezwaar tegen het besluit van de raad van 14 december 2021, waarbij op percelen aan de Groenewoudseweg een voorkeursrecht is gevestigd Van: Gemeenteraad en college van burgemeester en wethouders van Wijk bij Duurstede Aan: Commissie van Advies voor de Bezwaarschriften

Geachte leden van de adviescommissie, behandeld door zaaknummer Namens het college van burgemeester en wethouders (“college”) en de gemeenteraad van Wijk bij Duurstede (“raad”) reageer ik op het door de heer A.N.A. van Rooijen en de heer J.W.P van Rooijen (“bezwaarmakers”) ingediende bezwaarschrift in bovengenoemde procedure.

G.J. Nust 30707

Het bestreden besluit Op 23 november 2021 heeft het college besloten een voorlopig voorkeursrecht (“voorlopige Aanwijzing”) te vestigen op de gronden aan de Groenewoudseweg1 te Cothen (“Gronden”). Bij brief van 29 november 2021 is van de voorlopige Aanwijzing mededeling gedaan aan de eigenaren/beperkt gerechtigden van de percelen waarop het besluit betrekking heeft, namelijk bezwaarmakers. Op 14 december 2021 heeft de raad de Gronden aangewezen als grond waarop de artikelen 10 t/m 15, 24 en 26 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (“Wvg”) van toepassing zijn (“Aanwijzing”). Hiermee is de voorlopige Aanwijzing van rechtswege komen te vervallen. De Aanwijzing is op 20 december 2021 bekendgemaakt in het gemeenteblad (nr. 461592). Bij brief van 17 december 2021 is van de Aanwijzing mededeling gedaan aan de eigenaren waarop het besluit betrekking heeft. Bezwaarmakers hebben op 7 januari 2022 tijdig bezwaar gemaakt tegen de Aanwijzing. Voordat ik zal reageren op de bezwaargronden die worden aangevoerd, zal ik eerst kort ingaan op de relevante feiten en omstandigheden, waaronder de achtergrond van de (voorlopige) Aanwijzing en het juridisch kader. Feiten en omstandigheden Bestemming en gebruik ter plaatse van de Gronden Bezwaarmakers zijn gerechtigden van de Gronden die zijn gelegen in het plangebied van het bestemmingsplan Buitengebied 2015 (vastgesteld op 17 februari 2015).

De Gronden hebben de enkelbestemming ‘Agrarisch’. Toekomstige ontwikkelingen ter plaatse van de Gronden Met de provinciale Omgevingsvisie2 en de Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht (“IOvpU"), die beiden op 10 maart 2021 zijn vastgesteld, wordt een eenmalige uitbreiding tot 50 extra woningen voor lokale vitaliteit van de kernen in de provincie Utrecht mogelijk.3 Grotere uitbreidingen dienen in regionaal verband te worden afgewogen. In de (gemeentelijke) Omgevingsvisie Stedelijk Gebied (“de Omgevingsvisie”), d.d. 6 juli 2021, staat dat in Cothen de vraag naar woningen gemiddeld 20 per jaar is. De totale vraag naar woningen bedraagt in de komende tien jaar 1

Kadastraal bekend als gemeente Wijk bij Duurstede, sectie F, nrs. 868, 869 en 870.

2 De omgevingsvisie is één van de zes nieuwe instrumenten die de Omgevingswet introduceert. De omgevingsvisie komt in de plaats van de huidige

structuurvisie, die is gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening. 3 Zie pagina 89-90 van de Omgevingsvisie en artikel 9.12 van de Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht (IOvpU). Gemeentehuis: Karel de Grotestraat 30 postadres 83, 3960 BB Wijk bij Duurstede t: 0343-595595 f: 0343-595599 e: info@wijkbijduurstede.nl w: www.wijkbijduurstede.nl

circa 200 woningen. De huidige bouwlocaties (die opgenomen zijn in de Structuurvisie 2020) bieden hiervoor niet genoeg ruimte. Er moeten dus nieuwe plekken worden gevonden voor woningbouw om aan de vraag te kunnen voldoen. Hiervoor wordt in eerste instantie gekeken naar de mogelijkheden voor inbreiding op vrijkomende locaties in het dorp en naar vernieuwing van woningen in de oudere buurten. Die mogelijkheden zijn echter beperkt. Er wordt daarom ook gekeken waar op termijn uitbreiding kan plaatsvinden. Bij nieuwbouw wordt gelet op behoud van de dorpse kwaliteiten.4 In de Omgevingsvisie is het zoekgebied op een kaart weergegeven.5 Een oostwaartse uitbreidingsrichting lijkt daarbij het meest voor de hand te liggen, waarbij potentiële bouwlocaties vooral liggen tussen de Groenewoudseweg en de Kromme Rijn en/of in het agrarisch landschap ten zuiden van de Groenewoudseweg.6 Juridisch kader Op grond van artikel 4, eerste lid, van de Wvg kan de raad een voorkeursrecht vestigen op gronden die zijn begrepen in een structuurvisie, waarbij aanwijzingen zijn gegeven voor de bestemming en waaraan bij structuurvisie een niet-agrarische bestemming is toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. Aan de voorwaarden voor het vestigen van een voorkeursrecht is in onderhavig geval voldaan.

Zoals hiervoor is aangegeven, zijn in de provinciale Omgevingsvisie (een structuurvisie in de zin van artikel 4 van de Wvg) aanwijzingen gegeven voor het stedelijk programma van de gemeente Wijk bij Duurstede, waaronder Cothen. In Cothen is woningbouw voorzien buiten het bestaand stedelijk gebied. In de gemeentelijke Omgevingsvisie (eveneens een structuurvisie in de zin van artikel 4 van de Wvg) is aangegeven dat wordt gekeken waar op termijn uitbreiding kan plaatsvinden. Een oostwaartse uitbreidingsrichting lijkt daarbij het meest voor de hand te liggen. De Gronden zijn opgenomen in het zoekgebied en worden in de Omgevingsvisie gezien als een van de mogelijke uitbreidingslocaties voor woningbouw voor de toekomst van Cothen. De Gronden zullen dus een woonbestemming of daarmee samenhangende bestemming krijgen. Deze toegedachte bestemming wijkt af van het huidige gebruik. De Gronden zijn op dit moment namelijk in gebruik voor agrarische doeleinden. Bezwaargronden van bezwaarmaker Bezwaarmakers geven in het bezwaarschrift aan dat: 1. de Aanwijzing voorbarig en arbitrair is en een te grote oppervlakte omvat. Volgens hen is slechts 5-8 hectare nodig om het gewenste aantal van 200 woningen te realiseren. Deze kunnen grotendeels binnen de rode contour worden gebouwd. In de Omgevingsvisie wordt niet nader onderbouwd waarom ook de Gronden hiervoor benodigd zijn.

Daarnaast wordt op de gronden die horen bij de boerderij aan de Groenewoudseweg7 geen voorkeursrecht gevestigd. 2. als argument voor de Aanwijzing wordt genoemd dat de gemeente meer regie houdt. De regiefunctie kan echter beperkt blijven tot de bestemmingsplanvorming. De realisatie van de bestemming kan worden overgelaten aan projectontwikkelaars, omdat zij beter in staat zijn om risico’s in te schatten en te nemen. Mocht dat niet tot het gewenste resultaat leiden, dan heeft de gemeente nog het middel van onteigening in handen. Bezwaarmakers hebben niet de intentie om de Gronden aan de gemeente te verkopen. 3. prijsopdrijving geen valide argument is. Volgens hen zal een projectontwikkelaar bij aankoop van gronden rekening houden met de inbrengwaarden in een grondexploitatieplan. Verder kan in het grondexploitatieplan worden geregeld dat alle kosten die voortvloeien uit de planontwikkeling kunnen worden verhaald op de aanvrager van de vergunningen via een exploitatiebijdrage. In die zin loopt de gemeente geen risico dat uitvoering van de doelstellingen onmogelijk wordt. Ook het argument dat de Gronden anders in handen komen van speculanten is volgens hen een drogreden. 4. de werkelijke reden van de Aanwijzing is dat de gemeente zelf winst wil maken met de grondexploitatie en de planontwikkeling.

4 Zie pagina 32 van de Omgevingsvisie. 5 Zie pagina 50 van de Omgevingsvisie en met name de rode driehoekjes die de uitbreidingsrichting voor wonen aangeven. 6 Zie pagina 52 van de Omgevingsvisie. 7 Kadastraal onder meer bekend als gemeente Wijk bij Duurstede, sectie F, nr. 640.

2

Reactie op bezwaargronden 1. De raad heeft in de Omgevingsvisie toegelicht dat er behoefte aan voldoende woningen in Cothen is. De inbreidingslocaties in Cothen zijn over het algemeen beperkt van omvang en het aantal woningen dat hiermee kan worden toegevoegd aan de woningvoorraad is dan ook beperkt. Daarbij speelt ook mee dat inbreiding niet ten koste mag gaan van de aanwezige dorpse en groene kwaliteiten van Cothen. Hierdoor kunnen volgens de Omgevingsvisie niet alle benodigde (200) woningen in de komende 10 jaar binnen de huidige dorpsgrenzen worden gerealiseerd. In het voorstel aan de raad d.d. 14 december 2021 is verwezen naar deze toelichting in de Omgevingsvisie. Anders dan bezwaarmakers stellen, heeft de raad daarmee voldoende toegelicht dat er behoefte bestaat aan uitbreidingslocaties voor woningen in Cothen. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in een uitspraak van 22 mei 20198 geoordeeld dat aan de vestiging van een voorkeursrecht op basis van een structuurvisie inherent is dat op perceelsniveau nog niet vaststaat hoe het uiteindelijke grondgebruik eruit zal zien. Er behoeft nog geen zekerheid te bestaan over de verwezenlijking van de beoogde uitwerking, waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd.

De raad heeft op de gronden behorende bij de boerderij aan de Groenewoudseweg geen voorkeursrecht gevestigd, omdat de boerderij reeds een woonbestemming heeft en dus inpasbaar is in de plannen van de gemeente. 2. Ik stel voorop dat het bij de vestiging van een voorkeursrecht om een discretionaire bevoegdheid gaat. Het al dan niet uitoefenen van die bevoegdheid dient, indien aan de wettelijke voorwaarden voor de toepassing daarvan is voldaan, terughoudend te worden getoetst. In het voorstel aan de raad d.d. 14 december 2021 is toegelicht dat de raad door het voorkeursrecht te vestigen speculatie en prijsopdrijving wenst te voorkomen en de regie wenst te houden in ontwikkeling en realisatie van (woningbouw)plannen. Uit vaste jurisprudentie blijkt dat de raad gebruik mag maken van haar aanwijzingsbevoegdheid om regie te krijgen bij de verwezenlijking van ruimtelijke ontwikkelingen en/of om speculatie tegen te gaan. Zie onder meer de uitspraak van de Afdeling van 29 april 20209 waarin het volgende is overwogen: “5.1.

Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer uitspraak van 11 juli 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2332), blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wvg dat de wetgever met de invoering van deze wet heeft beoogd de positie van gemeenten bij de grondverwerving ten behoeve van de verwezenlijking van het ruimtelijke beleid te versterken door de raad een middel te geven waarmee speculatie kan worden tegengegaan en de regie bij de verwezenlijking van de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen kan worden behouden.” Verder volgt uit jurisprudentie dat ten tijde van de vestiging geen duidelijkheid hoeft te bestaan omtrent de financiële uitvoerbaarheid van de toegedachte bestemming of de inzet van het onteigeningsinstrument.10 Voor zover bezwaarmakers stellen dat zij niet de intentie hebben om de Gronden aan de gemeente te verkopen, wijs ik erop dat de vestiging van het voorkeursrecht niet tot gevolg heeft dat bezwaarmakers hun eigendomsrechten niet langer kunnen uitoefenen. Zij hoeven hun Gronden dus niet te verkopen. Alleen wanneer zij tot verkoop van de Gronden zouden willen overgaan, moeten zij eerst de gemeente in de gelegenheid stellen de Gronden te kopen. 3. De wens de regierol bij ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente te behouden is voldoende ter motivering van de vestiging van het voorkeursrecht.

Het voorkomen van ongewenste ontwikkelingen valt onder de regierol.11 4. In het voorstel aan de raad d.d. 14 december 2021 is toegelicht dat het voorkeursrecht is gevestigd om te voldoen aan de woningbehoefte. Zoals hiervoor al is weergegeven, wenst de gemeente daarbij de regie te houden en te versterken bij het realiseren van ruimtelijke ontwikkelingen in Cothen en prijsopdrijving tegen te gaan. Deze motieven zijn in overeenstemming met het doel en de strekking van de Wvg. Er bestaat dan ook geen grond voor het oordeel dat de raad zijn bevoegdheid om een voorkeursrecht te vestigen heeft gebruikt voor een ander doel dan waarvoor deze bevoegdheid is gegeven.

8 ABRvS 22 mei 2019, , ECLI:NL:RVS:2019:1638.

9

ABRvS 29 april 2020, ECLI:NL:RVS:2020:1156.

10 Rb. Noord Holland 22 oktober 2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:8745, r.o. 5.2. 11 Rb. Noord Holland 22 oktober 2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:8745, r.o. 4.3.

3

Conclusie Gelet op het voorgaande verzoek ik u om de raad te adviseren het bezwaar van bezwaarmakers ongegrond te verklaren en het bestreden besluit in stand te laten. Vertegenwoordiging Tijdens de zitting zal de heer Gert Jan Nust, Projectmanager van het Team Economie, Projecten en Vastgoed de raad vertegenwoordigen. Hij zal worden bijgestaan door mr. Heidi Dekker van Wijn en Stael Advocaten.

4