Bijlage 2 advies commissie bezwaar Agrivesta Wet voorkeursrecht gemeenten

COMMISSIE VAN ADVIES VOOR DE BEZWAARSCHRIFTEN Advies met betrekking tot het bezwaarschrift tegen het besluit om een voorkeursrecht te vestigen op de gronden aan de Groenewoudseweg te Cothen, kadastraal bekend gemeente Wijk bij Duurstede, sectie F, nrs. 868, 869 en 870. Inleiding Op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg) kan er onder bepaalde voorwaarden een voorkeursrecht op gronden binnen een gemeente worden gevestigd. Als de gemeente gebruik wil maken van dat recht dan moet het college van burgemeester en wethouders eerst een voorlopig voorkeursrecht vestigen dat binnen drie maanden gevolgd moet worden door een raadsbesluit waarbij een definitief voorkeursrecht wordt gevestigd. Bij besluit van 23 november 2021 heeft het college van burgemeester en wethouders een voorlopig voorkeursrecht gevestigd op de gronden Groenewoudseweg te Cothen, kadastraal bekend gemeente Wijk bij Duurstede, sectie F, nrs. 868, 869 en 870. Hiertegen is bij brief van 7 januari 2022 door Agrivesta, namens de heren A.N.A. van Rooijen en J.W.P. van Rooijen, bezwaar ingediend. Bij besluit van 14 december 2021 heeft de gemeenteraad een voorkeursrecht op voornoemde gronden gevestigd. Het bezwaar tegen het besluit tot voorlopige vestiging van het voorkeursrecht wordt gelet op het in artikel 6, derde lid, van de Wvg bepaalde, mede te zijn gericht tegen het besluit van de raad.

Ontvankelijkheid Het bezwaar is tijdig ingediend en voldoet ook aan de overige indieningsvereisten van de Algemene wet bestuursrecht. Gelet op voorgaande is het bezwaar ontvankelijk en kan inhoudelijke beoordeling plaatsvinden. Hoorzitting Op 11 april 2022 is het bezwaarschrift door de commissie tijdens een hoorzitting in behandeling genomen. Van deze hoorzitting is een geluidsopname beschikbaar. Overwegingen van de commissie Aan de orde is de vraag of de bestreden vestiging van het voorkeursrecht terecht heeft plaatsgevonden. Op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (verder: Vwg) kan een gemeente betreffende de in die wet genoemde gevallen een voorkeursrecht op gronden vestigen. Op grond van artikel 4, eerste lid van de Wvg kan de raad een voorkeursrecht vestigen op gronden die zijn begrepen in een structuurvisie, waarbij aanwijzingen zijn gegeven voor de bestemming en waaraan bij structuurvisie een niet-agrarische bestemming is toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. De commissie constateert dat vestiging van het voorkeursrecht in de voorliggende situatie is gebeurd op de gronden zoals genoemd in artikel 4, eerste lid van de Wvg. Daarnaast stelt de commissie vast dat in de provinciale Omgevingsvisie (Structuurvisie in de zin van art.

4 Wvg) aanwijzingen worden gegeven voor het stedelijk programma van de gemeente Wijk bij Duurstede, waaronder Cothen. Buiten het bestaand stedelijk gebied van Cothen is in de Omgevingsvisie woningbouw voorzien. In de gemeentelijke Omgevingsvisie (ook structuurvisie in de zin van art. 4 Wvg) wordt aangegeven op welke plaats op termijn uitbreiding plaats kan vinden waarbij uitbreiding in oostwaartse richting het meest voor de hand lijkt te liggen. De gronden waarop

de aanwijzing rust maken deel uit van het zoekgebied voor de realisering van nieuwe woningen en als één van de mogelijke uitbreidinglocatie voor de toekomst gezien. De gronden zullen dan, in afwijking van de huidige agrarische bestemming, de bestemming “Wonen” of daarmee samenhangende bestemming krijgen Gelet op voorgaande concludeert de commissie dat de gronden op grond van de Wvg voor aanwijzing in aanmerking komen. Samenvatting inhoud bezwaar Bezwaarmaker geeft in het bezwaarschrift aan dat: 1. De aanwijzing is voorbarig en arbitrair en omvat een te grote oppervlakte. Om het gewenste aantal van 200 woningen te bouwen is slechts een oppervlakte van 5-8 hectare nodig. De woningen kunnen ook grotendeels binnen de rode contouren worden gebouwd. In de omgevingsvisie wordt niet nader onderbouwd waarom de gronden nodig zijn. Daarnaast wordt op de gronden die bij de boerderij horen aan de Groenewoudseweg geen voorkeursrecht gevestigd. 2. Als reden voor aanwijzing wordt genoemd dat de gemeente de regie wil houden maar het houden van regie kan beperkt blijven tot de planvorming. Omdat projectontwikkelaars beter in staat zijn om risico’s in te schatten en te nemen kan realisatie van de bestemming beter aan hen worden overgelaten. Als voorgaande niet lukt dan kan de gemeente tot onteigening van gronden overgaan. Bezwaarmakers hebben echter niet de intentie om de gronden te verkopen. 3.

Mogelijke prijsopdrijving is geen valide argument. Een projectontwikkelaar zal bij de aankoop van gronden rekening houden met inbrengwaarden in een grondexploitatieplan. In en exploitatieplan kan worden geregeld dat alle uit de planontwikkeling voortvloeiende kosten via de vergunning op een aanvrager daarvan worden verhaald. De gemeente loopt gelet op voorgaande geen risico dat de uitvoering van de doelstellingen onmogelijk wordt. Het argument dat de gronden bij het niet aanwijzen van de gronden in handen van speculanten kunnen komen is een drogreden. 4. De werkelijke reden van de aanwijzing is dat de gemeente zelf winst wil maken met de grondexploitatie en de planontwikkeling. Bespreking bezwaren Over de aangevoerde bezwaren adviseert de commissie als volgt: Ad. 1 In de Omgevingsvisie heeft de raad de behoefte aan voldoende woningen in Cothen toegelicht. De inbreidingslocaties in Cothen zijn over het algemeen beperkt van omvang en het aantal woningen dat hiermee kan worden toegevoegd aan de woningvoorraad is dan ook beperkt. Daarbij speelt mee dat inbreiding niet ten koste mag gaan van de aanwezige dorpse en groene kwaliteiten van Cothen. Hierdoor kunnen volgens de Omgevingsvisie niet alle benodigde (200) woningen in de komende 10 jaar binnen de huidige dorpsgrenzen worden gerealiseerd.

De commissie constateert dat het college in het voorstel aan de raad van 14 december 2021 heeft verwezen naar de toelichting in de Omgevingsvisie. Daarmee heeft de raad volgens de commissie voldoende toegelicht dat er behoefte bestaat aan uitbreidingslocaties voor woningen in Cothen. Onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 22 mei 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:16380) behoeft er nog geen zekerheid te bestaan over de verwezenlijking van de beoogde uitwerking, waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd. Daarom begrijpt de commissie dat de raad op de gronden behorende bij de boerderij aan de Groenewoudseweg geen voorkeursrecht gevestigd heeft, omdat de boerderij reeds een woonbestemming heeft en deze inpasbaar is in de plannen van de gemeente.

2. De commissie is van mening dat het college het standpunt, dat het bij de vestiging van een voorkeursrecht om een discretionaire bevoegdheid gaat, deugdelijk gemotiveerd heeft. In het voorstel aan de raad van 14 december 2021 is toegelicht dat de raad door het voorkeursrecht te vestigen speculatie en prijsopdrijving wenst te voorkomen en de regie wenst te houden in ontwikkeling en realisatie van (woningbouw)plannen. Voorts verwijst het college naar de vaste jurisprudentie waaruit blijkt dat de raad gebruik mag maken van haar aanwijzingsbevoegdheid om regie te krijgen bij de verwezenlijking van ruimtelijke ontwikkelingen en/of om speculatie tegen te gaan. Verder volgt uit jurisprudentie dat ten tijde van de vestiging geen duidelijkheid hoeft te bestaan omtrent de financiële uitvoerbaarheid van de toegedachte bestemming of de inzet van het onteigeningsinstrument (r.o. 5.1 en 5.2 ECLI:NL:RVS:2018:2332). Bovendien concludeert de commissie dat de vestiging van het voorkeursrecht niet tot gevolg heeft dat bezwaarmakers hun eigendomsrechten niet langer kunnen uitoefenen. Zij hoeven hun Gronden niet te verkopen. Alleen wanneer zij tot verkoop van de Gronden zouden willen overgaan, moeten zij eerst de gemeente in de gelegenheid stellen de Gronden te kopen. 3.

De commissie is van mening dat van de toekomstige bestemming nog slechts een globaal beeld bestaat, waardoor de wens de regierol bij ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente te behouden voldoende is ter motivering van de vestiging van het voorkeursrecht. Daarmee valt het voorkomen van ongewenste ontwikkelingen onder de regierol. 4. Eerder heeft de commissie geconcludeerd dat de Wvg hier van toepassing is. Het verweer in samenhang met de toelichting in het voorstel aan de raad van 14 december 2021 is er volgens de commissie geen grond voor het oordeel dat de raad zijn bevoegdheid om een voorkeursrecht te vestigen heeft gebruikt voor een ander doel dan waarvoor deze bevoegdheid is gegeven. Conclusie en advies De commissie adviseert om het bezwaar ongegrond te verklaren en het bestreden besluit in stand te laten. Bij de beraadslaging zijn de commissieleden de heer mr. F.W.J. van der Steen (voorzitter), mevrouw mr. M.E.J. van Buren - de Bruijn en de heer mr. H.E. Hartkamp betrokken geweest. Wijk bij Duurstede, 20 juni 2022 De commissie van advies voor de bezwaarschriften, de secretaris,

de voorzitter,

mevrouw mr. L. Broos

de heer mr. F.W.J. van der Steen

Regelgeving Wet voorkeursrecht gemeenten Aanhef: Alzo wij in overweging genomen hebben, dat het wenselijk is, een regeling te treffen voor de totstandkoming van een voorkeursrecht van gemeente bij werving van onroerend goed. Artikel 2 De gemeenteraad kan gronden aanwijzen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van toepassing zijn. Artikel 3 1. Voor aanwijzing komen in aanmerking gronden waaraan bij het bestemmingsplan of inpassingsplan een niet-agrarische bestemming is toegekend en waarvan het gebruik afwijkt van het plan. 2. Een besluit tot aanwijzing vermeldt ten aanzien van de onroerende zaken waarop het betrekking heeft: a. de kadastrale aanduiding b. de grootte van de desbetreffende percelen volgens de kadastrale registratie. c. de grootte van een perceelgedeelte, indien aanwijzing betrekking heeft op een gedeelte van een onroerende zaak, en d. de namen van de eigenaren van de desbetreffende onroerende zaken en van de rechthebbenden op de beperkte rechten waaraan die zaken zijn onderworpen. Artikel 4 1 In afwijking van artikel 3, eerste lid, komen voorts in aanmerking a. gronden die zien begrepen in een structuurvisie, waarbij aanwijzingen zijn gegeven voor de bestemming en waaraan bij de structuurvisie een niet agrarische bestemming is toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming; b.

gronden die bij een structuurvisie zijn aangewezen tot moderniseringsgebied als bedoeld in artikel 3.5. van de Wet ruimtelijke ordening, ongeacht of het gebruik van de gronden in die gebieden al dan niet afwijkt van die visie. 2. Artikel 3, tweede en derde lid zijn van toepassing. Artikel 5 1. In afwijking van de artikelen 3, eerste lid, en 4, eerste lid, komen voor aanwijzing in aanmerking gronden die nog niet zijn opgenomen in een bestemmingsplan, inpassingsplan, of structuurvisie, maar waarbij in het besluit tot aanwijzing aan de betrokken gronden een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die bestemming. In het besluit tot aanwijzing wordt aangegeven of nadien nog zal worden overgegaan tot het vaststellen van een structuurvisie. 2. Artikel 3, tweede en derde lid zijn van toepassing. Artikel 6 1 Burgemeester en wethouders kunnen gronden voorlopig aanwijzen, mits bij het hiertoe strekkend besluit aan die gronden een niet-agrarische bestemming is toegedacht en het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. Het besluit vervalt van rechtswege drie maanden of zoveel eerder als een

besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing ingevolge artikel3, 4of 5 in werking treedt. 2 De artikelen 3, tweede en derde lid, 10 tot en met 15, 24 en 26 zijn van overeenkomstige toepassing. 3 Indien bezwaar of beroep aanhangig is tegen een besluit tot voorlopige aanwijzing en dit besluit vervalt omdat een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing in werking is getreden, wordt het bezwaar of beroep mede geacht te zijn gericht tegen het besluit van de gemeenteraad. Artikel 7 1 Het besluit tot aanwijzing of voorlopige aanwijzing wordt door het college van burgemeester en wethouders bekendgemaakt. Het besluit treedt in werking de dag na dagtekening van het gemeenteblad waarin het bekend is gemaakt. 2 Van het besluit tot aanwijzing of voorlopige aanwijzing wordt door het college van burgemeester en wethouders mededeling gedaan aan ieder van de in het besluit vermelde eigenaren en beperkt gerechtigden. Artikel 9 1. Een besluit tot aanwijzing als bedoeld in artikel 3 of artikel 9a in samenhang met artikel 3 vervalt van rechtswege tien jaar na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan onderscheidenlijk het inpassingsplan. 2. Een besluit tot aanwijzing als bedoeld in artikel 4 vervalt van rechtswege drie jaar na dagtekening van dat besluit, tenzij voordien een bestemmingsplan of inpassingsplan is vastgesteld. 3.

Een besluit tot aanwijzing als bedoeld in artikel 5 vervalt van rechtswege drie jaar na dagtekening, tenzij voor dat tijdstip een structuurvisie, bestemmingsplan of inpassingsplan is vastgesteld. Artikel 10 1. Een vervreemder kan eerst tot vervreemding overgaan nadat de gemeente in de gelegenheid is gesteld het desbetreffende goed te verkrijgen. 2. Het bepaalde in het vorige lid geldt niet ingeval de vervreemding geschiedt ingevolge a. een overeenkomst tussen bloed- en aanverwanten in de rechte lijn of in de zijlijn tot in de tweede graad of met een pleegkind. Onder pleegkind wordt verstaan degene, die duurzaam als een eigen kind is onderhouden en opgevoed; b. verdeling van een huwelijksgemeenschap of een nalatenschap; c. een uiterste wilsbeschikkin; d. …; Artikel 26 1. Een gemeente kan nietigheid inroepen van rechtshandelingen die zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan haar in deze wet geregelde voorkeurspositie.