Bijlage 1 - Zakelijke beschrijving

Onteigeningsstuk A-5: De zakelijke beschrijving.

ZAKELIJKE BESCHRIJVING Onteigening herontwikkeling locatie Hoogstraat, Duurstede

gemeente Wijk bij

Versiedatum: 02-02-2022 Format Zakelijke beschrijving Titel IV

Pag.1

Onteigeningsstuk A-5: De zakelijke beschrijving.

1. Aanhef Onteigening in de gemeente Wijk bij Duurstede voor de realisering van het bestemmingsplan ‘Wijk bij Duurstede, herontwikkeling Hoogstraat, De Heul, en Langbroekseweg’ ten name van de gemeente Wijk bij Duurstede.

2. Aanleiding, nut en noodzaak werk en urgentie onteigening 2.1.

Aanleiding, nut en noodzaak

In de structuurvisie Detailhandel 2013 heeft de gemeente Wijk bij Duurstede de wens uitgesproken terug te gaan van vijf naar vier supermarkten in de gemeente. Hierdoor ontstaat een betere balans binnen het supermarktlandschap en wordt de toekomstbestendigheid van de voorzieningen in Wijk bij Duurstede vergroot. Het bestemmingsplan ‘Wijk bij Duurstede, herontwikkeling Hoogstraat, De Heul, en Langbroekseweg’ is op 19 april 2022 vastgesteld. Dit bestemmingsplan voorziet in een ruimtelijke basis voor de transformatie van de locatie Hoogstraat naar woningen of maatschappelijke functies, een toekomstbestendig buurtwinkelcentrum met een supermarkt en woningen in De Heul en een uitbreiding van de bestaande supermarkt aan de Langbroekseweg. Hiermee wordt voorzien in een toekomstbestendige voorzieningenniveau centraal in Wijk bij Duurstede en een passende invulling van de locatie Hoogstraat. Aan de Hoogstraat 14 bevindt zich een Lidl supermarkt met circa 40 parkeerplaatsen. Het terrein biedt geen uitbreidingsmogelijkheden. De supermarkt is te klein en daarmee niet toekomstbestendig en kan niet worden uitgebreid. Al geruime tijd doen zich verkeers- en parkeerproblemen voor in de directe omgeving. Centraal in Wijk bij Duurstede bevindt zich winkelcentrum De Heul, dat als buurtwinkelcentrum matig functioneert.

Er is sprake van een slechte ruimtelijke structuur met onlogische parkeervoorzieningen en een verkeerde balans in het winkelaanbod zorgt voor leegstand. Nabijgelegen bevinden zich een sporthal en een zwembad, verouderde gebouwen die leeg staan. Aan de Langbroekseweg 3 bevindt zich in de huidige situatie een Jumbo supermarkt. De wens bestaat om deze supermarkt uit te breiden ten koste van een gedeelte van volkstuincomplex A. Om op korte termijn tot realisatie over te kunnen gaan dient de exploitatie van de bestaande supermarkt aan de Hoogstraat te worden beëindigd, zodat aansluitend de herontwikkeling kan worden gerealiseerd.

2.2.

Planning en urgentie

Kern van het realiseren van een toekomstbestendig voorzieningenniveau is het verplaatsen van supermarkten en herschikken van supermarktmeters. De bestaande Jumbo in winkelcentrum De Heul stopt. De supermarktmeters worden gedeeltelijk toebedeeld aan de uitbreiding van de Jumbo aan de Langbroekseweg, zodat aldaar een toekomstbestendige supermarkt ontstaat. Met de komst van de Lidl van de Hoogstraat (waar Lidl huurder is) naar De Heul kan ook aldaar een toekomstbestendige supermarkt ontstaan, die gelet op de omvang ook als publiekstrekker kan fungeren. Naast deze herontwikkeling van het winkelcentrum worden aanvullend woonfuncties in een divers woonprogramma gerealiseerd met kansen voor betaalbare woningen. Deze ontwikkelingen Versiedatum: 02-02-2022 Format Zakelijke beschrijving Titel IV

Pag.2

Onteigeningsstuk A-5: De zakelijke beschrijving.

vereisen de verplaatsing van de Lidl aan de Hoogstraat en tegelijkertijd het wegnemen van de functie supermarkt aan de Hoogstraat. Pas daarna kan de herontwikkeling van Hoogstraat 14 vorm krijgen. Met Lidl is een overeenkomst gesloten die voorziet in de verplaatsing van de door haar gehuurde supermarkt naar en herontwikkeling van winkelcentrum De Heul. In de overeenkomst is ook bepaald dat Lidl de herontwikkeling van Hoogstraat 14 tot woningen of maatschappelijke functies zal realiseren. Vanwege de te hanteren volgorde (start realisatie De Heul begin 2023 en daarna verplaatsing naar en herontwikkeling van De Heul (begin 2025)) kan in 2025 worden gestart met de werkzaamheden aan de Hoogstraat 14.

2.3.

Verzoeker om onteigening

Het op de onteigeningslijst vermelde perceel is gelegen in het plangebied van het bestemmingsplan ‘Wijk bij Duurstede, herontwikkeling locatie De Heul, Hoogstraat en Langbroekseweg’ van de gemeente Wijk bij Duurstede. De gemeente Wijk bij Duurstede is de verzoeker van deze onteigening.

2.4.

Noodzaak tot onteigening

Voor de realisatie van een toekomstbestendige voorzieningenstructuur in Wijk bij Duurstede, de herontwikkeling van locatie Hoogstraat, de herontwikkeling van locatie De Heul, en de herontwikkeling van de locatie Langbroekseweg is het perceel kadastraal bekend gemeente Wijk bij Duurstede, sectie C, nummer 7839, plaatselijk bekend Hoogstraat 14 te Wijk bij Duurstede, benodigd. Nadat Lidl vanaf begin 2020 en de gemeente vanaf begin 2021 overleg hebben gevoerd met de eigenaar over de aankoop van het perceel en dit niet tot resultaat heeft geleid, heeft de gemeente contact gezocht met een externe adviseur en zijn vanaf april 2021 de voorbereidingen getroffen voor het inzetten van de minnelijke verwerving volgens de beginselen van de onteigeningswet. Op 16 juni 2021 is aan de eigenaar een schriftelijk aanbod gedaan. De eigenaresse heeft bij monde van haar adviseur diverse malen verzocht om een specificatie van het aanbod (taxatierapport). Namens de gemeente is aangegeven dat het rapport niet wordt verstrekt, maar dat de gemeente de voorkeur geeft aan een gesprek om een en ander toe te lichten, bij voorkeur nadat ook de adviseur van de eigenaresse een eigen taxatie heeft opgesteld. Dit aanbod is herhaald op 1maart 2022. Tot op heden heeft dit niet geleid tot verwerving van het perceel.

In het bij dit onteigeningsplan behorende logboek wordt een overzicht gegeven van het proces van de verwerving. Voor de realisatie van het bestemmingsplan ‘Wijk bij Duurstede, herontwikkeling Hoogstraat, De Heul, en Langbroekseweg’ zijn alle eigendommen van de in dit besluit betrokken gronden benodigd. Er ontstaat voor de in het verzoek tot onteigening opgenomen gronden een noodzaak om deze via onteigening te verwerven. De onderhandelingen met de eigenaren worden gedurende de onteigeningsprocedure voortgezet. Zakelijke of persoonlijke rechten De eigendomsinformatie van het Kadaster (het kadastrale bericht) van het betreffende ter onteigening aan te wijzen kadastrale perceel, vermeldt geen zakelijke rechten. Resultaat van het erfdienstbaarhedenonderzoek

Versiedatum: 02-02-2022 Format Zakelijke beschrijving Titel IV

Pag.3

Onteigeningsstuk A-5: De zakelijke beschrijving.

Ten behoeve van het opstellen van dit onteigeningsplan is in opdracht van de gemeente door het Kadaster een erfdienstbaarhedenonderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat er op het onderhavige kadastrale perceel twee erfdienstbaarheden rusten. 1. Ten behoeve van de percelen gemeente Wijk bij Duurstede, sectie C, nummers 4422, 4423, 4424, 4425, 4553, 4554, 4555, 4556, 4557, 4558, 4559, 4560, 4561, 4562, 4563, 4564, 4566, 4567, 4568, 4569, 4570, 4571, 4572, 4573, 4710, 4711, 4712, 4713, 4714, 4715, 4720, 4721, 4723, 4759,4760, 4905, 4906, 4907, 5479, 5480, 7523, 8034 en 8035 als heersende erven is een erfdienstbaarheid gevestigd om te komen en te gaan door voetgangers en fietsen, van en naar de openbare weg de Hoogstraat te Wijk bij Duurstede, dan wel naar de brug of een andere verbinding. De erfdienstbaarheid rust daarmee op de strook grond die op de hieronder weergegeven tekening is aangeduid. De betreffende heersende erven liggen ten noordoosten van het plangebied. Het voet- en fietspad sluit aan ter plaatse van de rode pijl op onderstaande kadastrale kaart. 2. Voor de percelen gemeente Wijk bij Duurstede, sectie C, 754, 755, 842, 4778 en 4779 als heersende erven is een erfdienstbaarheid van weg gevestigd om via het tegenwoordige parkeerterrein te komen van en te gaan naar de openbare weg de Hoogstraat.

De heersende erven zijn met een grijze kleur aangegeven op onderstaande kadastrale kaart en het pad met een blauwe kleur.

Versiedatum: 02-02-2022 Format Zakelijke beschrijving Titel IV

Pag.4

Onteigeningsstuk A-5: De zakelijke beschrijving.

De uit het erfdienstbaarhedenonderzoek als heersende erven gebleken kadastrale percelen zijn thans kadastraal bekend als sectie C nummers 4422, 4423, 4424, 4425, 4553, 4554, 4555, 4556, 4557, 4558, 4559, 4560, 4561, 4562, 4563, 4564, 4566, 4567, 4568, 4569, 4570, 4571, 4572, 4573, 4710, 4711, 4712, 4713, 4714, 4715, 4720, 4721, 4723, 4759,4760, 4905, 4906, 4907, 5479, 5480, 7523, 8034 en 8035, 754, 755, 842, 4778 en 4779. De op de tekening aangeduide strook grond waarop de erfdienstbaarheden rusten zal na verkrijging door de gemeente tot openbaar gebied worden ingericht en ingericht gehouden, zodat aan de belangen van de gerechtigden tot de erfdienstbaarheid tegemoet wordt gekomen. Aan de belanghebbenden is aangeboden de erfdienstbaarheden te hervestigen.

3. Grondslag/rechtsbasis onteigening 3.1.

Bestemmingsplan/inpassingplan

Ingevolge artikel 77 en verder van de onteigeningswet kan onteigening plaatsvinden onder meer in het belang van de ruimtelijke ontwikkeling ter uitvoering van het bestemmingsplan of een inpassingsplan. De onteigening wordt verzocht in verband met de transformatie van de locatie Hoogstraat naar woningen of maatschappelijke functies, een toekomstbestendig buurtwinkelcentrum met een supermarkt en woningen in De Heul en een uitbreiding van de bestaande supermarkt aan de Langbroekseweg, welke mogelijk wordt gemaakt door het bestemmingsplan ‘‘Wijk bij Duurstede, herontwikkeling Hoogstraat, De Heul, en Langbroekseweg’ vastgesteld op 19 april 2022 door de gemeente Wijk bij Duurstede. Het ontwerp bestemmingsplan heeft vanaf 16 december 2021 tot en met 26 januari 2022 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn zienswijzen ingediend. De gemeenteraad heeft op 19 april 2022 het bestemmingsplan vastgesteld. Het bestemmingsplan is nog niet onherroepelijk.

Het verzoek besluit zal dan ook inhouden dat wordt verzocht het betreffende perceel ter onteigening aan te wijzen onder de voorwaarde dat niet zal worden overgegaan tot dagvaarding als bedoeld in artikel 18 van de Onteigeningswet voordat het bestemmingsplan ‘Wijk bij Duurstede, herontwikkeling Hoogstraat, De Heul, en Langbroekseweg’ onherroepelijk is geworden met betrekking tot de in het onteigeningsplan begrepen onroerende zaak en dat het aanwijzingsbesluit vervalt, indien het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan met betrekking tot het ter onteigening aan te wijzen perceel in beroep zal worden vernietigd. De ter onteigening aan te wijzen percelen vallen binnen de enkelbestemmingen ‘Gemengd2’ (artikel 5) en ‘Verkeer – Verblijfsgebied’ (artikel 7) en dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 2’ (artikel 8) en ‘Waarde – Archeologie 3’ (artikel 9).

Versiedatum: 02-02-2022 Format Zakelijke beschrijving Titel IV

Pag.5

Onteigeningsstuk A-5: De zakelijke beschrijving.

3.2.

Bestemmingen

De ter onteigening aan te wijzen percelen vallen binnen de enkelbestemmingen ‘Gemengd2’ (artikel 5) en ‘Verkeer – Verblijfsgebied’ (artikel 7) en dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 2’ (artikel 8) en ‘Waarde – Archeologie 3’ (artikel 9). Gemengd - 2 (artikel 5) De voor ‘Gemengd – 2’ aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen (al dan niet in combinatie met aan huis verbonden beroep of bedrijf) uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘wonen’ en maatschappelijke voorzieningen, waaronder uitsluitend kinderopvang, tandartsen en apotheken worden verstaan. Met de daarbij behorende:  (ontsluitings)wegen, voet- en fietspaden;  groen- en speelvoorzieningen;  tuinen, erven en paden;  parkeervoorzieningen;  nutsvoorzieningen. Verkeer – Verblijfsgebied (artikel 7) Binnen deze bestemming zijn verschillende aspecten van de verkeersbestemming geregeld. De gronden zijn onder andere bestemd voor wegen met een functie voor de Versiedatum: 02-02-2022 Format Zakelijke beschrijving Titel IV

Pag.6

Onteigeningsstuk A-5: De zakelijke beschrijving.

ontsluiting van aanliggende gronden, parkeervoorzieningen, groen- en speelvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, nutsvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van duurzame energieopwekking. Waarde – Archeologie 2 (artikel 8) De voor 'Waarde - Archeologie - 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden. Waarde – Archeologie 3 (artikel 9) De voor 'Waarde - Archeologie - 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden.

3.3.

Plangebied

Het te onteigenen perceel ter grootte van circa 3857 m², kadastraal bekend gemeente Wijk bij Duurstede, sectie C, nummer 7839, plaatselijk bekend Hoogstraat 14 te Wijk bij Duurstede, valt binnen het bestemmingsplan ‘Wijk bij Duurstede, herontwikkeling Hoogstraat, De Heul, en Langbroekseweg’. In onderstaande verbeelding zijn de drie locaties binnen het bestemmingsplan weergegeven. Op de luchtfoto is de globale begrenzing van het te onteigenen plandeel Hoogstraat 14 rood omkaderd.

4. Beschrijving/toelichting werken 4.1.

Bestaande situatie

Het perceel wordt nu gebruikt ten behoeve van een Lidl supermarkt en als bijbehorend parkeerterrein, in- een uitrit, verharding en ontsluiting.

4.2.

Wijze van planuitvoering

De Lidl supermarkt wordt verplaatst naar winkelcentrum De Heul. Aan de Hoogstraat worden woningen of maatschappelijke voorzieningen gerealiseerd overeenkomstig het bestemmingsplan. Een concept inrichtingstekening van het plangebied met eventuele woningbouw is hieronder afgebeeld. Eveneens is een concept inrichtingstekening en massastudie van het plangebied met maatschappelijke voorzieningen afgebeeld.

Versiedatum: 02-02-2022 Format Zakelijke beschrijving Titel IV

Pag.7

Onteigeningsstuk A-5: De zakelijke beschrijving.

Versiedatum: 02-02-2022 Format Zakelijke beschrijving Titel IV

Pag.8

Onteigeningsstuk A-5: De zakelijke beschrijving.

5. Gemeente(n) Het ter onteigening aangewezen perceel is gelegen in de gemeente Wijk bij Duurstede.

6. Tenaamstelling onteigening De onteigening ten algemene nutte op basis van titel IV van de onteigeningswet zal geschieden ten name van de gemeente Wijk bij Duurstede.

Versiedatum: 02-02-2022 Format Zakelijke beschrijving Titel IV

Pag.9