BIJLAGE 1 Varianten Financieel versie zonder risico-inschatting OPENBAAR def

Bijlage 1: Financiële uitwerking varianten Markt 24 - Openbaar Behorend bij raadsvoorstel Restauratie Markt 24 - keuze variant voor realiseren verbouwing en restauratie d.d. 4 juli 2023

Inleiding In het raadsvoorstel Restauratie Markt 24 ligt een tweetal varianten ter besluitvorming voor. Naast de te maken afweging op basis van functionaliteit, zullen ook de financiële effecten bij elk van de varianten worden meegewogen. De functionaliteit per variant is beschreven in het raadsvoorstel zelf. Kortweg komt het neer op de keuze: wel of geen uitbouw en erker. De overige te maken keuzes (wel/niet in eigendom, wel/niet publiekelijk toegankelijk, wel/niet museum + VVV, etc.) liggen nog niet voor. In deze bijlage wordt op financiële gronden een vergelijk gemaakt tussen de keuze wel of geen uitbouw en erker. Hoewel hierna nog verdere keuzes zullen worden voorgelegd, kan die keuze in functionaliteit een financieel effect hebben op de nog later te maken keuzes. Dit maakt dat de implicaties, bijvoorbeeld in de vorm van de aangekondigde aanspraken op vergoedingen (claims), in deze financiële uitwerking van varianten is meegenomen. . Aangezien bekendmaking van die gegevens de gemeentelijke onderhandelingspositie zou kunnen aantasten, heeft het college de bijlage met de risico inschatting op die aanspraken geheim verklaard. Na afronding van de onderhandelingen kan de geheimhouding hierop worden opgeheven.

Meerkosten gebouw, gemeente en aanspraken TOTAAL

Variant 1

Variant 2

- Gebouw - Gemeente - Aanspraken

€ 742.438 € 125.025 € 272.058

€ 404.424 € 457.477 € 855.050

€ 1.139.521

€ 1.716.951

Gebouw

Variant 1

Variant 2

- Directe meerkosten - Stelposten toilet oudbouw, achter terrein, herstel vluchttrap - Minderwerk vervallen gebouwdelen binnen contract - Reeds gemaakte kosten nieuwbouw S+S - Afkoop onderaannemers voor nog niet uitgevoerd werk uitbouw - Indexering Sub

€ 327.871 € 65.223 € 393.094

€ 266.883 € 45.000 - € 552.467 € 50.130 € 209.354 € 36.180 € 55.080

- Directe meerkosten – extra o.b.v. second opinion

€ 349.344 € 742.438

€ 349.344 € 404.424

Meerkosten

Globale specificatie per post

Gebouw

1

Gemeente

Variant 1

Variant 2

- Meerkosten en vertragingskosten - Juridisch advies - Leges nieuwe omgevingsvergunning Sub meerkosten

€ 75.025 € 50.000 € 125.025

€ 78.325 € 50.000 € 7.500 € 135.825

Verlaging subsidie Erfgoedparels 2020 (toegekend € 97.894) Verlaging subsidie Erfgoedparels 2022 (toegekend € 114.000) Sub subsidies

-

€ 27.970 € 19.000 € 46.970

Geen BTW belaste verhuur (indien geen museum)

€ 274.682 Sub BTW risico

-

€ 274.682

Gemeente

€ 125.025

€ 457.477

Aanspraken

Variant 1

Variant 2

- Vertragingskosten en omzetderving S+S - Vertragingskosten schilder Sub aannemers

€ 219.202 € 20.000 € 239.202

€ 200.478 € 20.000 € 220.478

Sub Museum

€ 32.856 € 32.856

€ 32.856 € 257.500 € 344.216 € 634.572

Sub VVV

-

-

Aanspraken

€ 272.058

€ 855.050

- Vertragingskosten Museum - Directe kosten tentoonstelling - Indirecte kosten mislopen subsidie

- Compensatie huur elders VVV

Vergoeding kosten Museum Het museum heeft aangeven dat zij in variant 2 (eerder scenario 4) geen mogelijkheden meer zien om het museum in Markt 24 te vestigen. Op basis van alle gewekte verwachtingen zal het museum op het standpunt staan dat ze hier echter wel vanuit konden gaan. In de geheime bijlage 2 wordt hierop verder ingegaan. Indien het tot een vergoeding gaat komen, veroorzaakt dit een verschil tussen de beide varianten. De vergoeding dient in het jaar waarin deze gemaakt worden ook in de exploitatie verantwoord te worden.

Meerkosten – verdeling kosten via kapitaallasten en rechtstreeks via exploitatieresultaat De meerkosten vallen uiteen in kosten die leiden tot kapitaallasten zoals de kosten van de aannemer en de kosten die samenhangen met aanspraken van beoogde gebruikers. De eerste worden over 40 jaar afgeschreven (kapitaallasten) en de laatste worden in het jaar waarin deze gemaakt ook in de exploitatie verantwoord. Kapitaallasten De kapitaallasten van het reeds aangevraagde krediet en die van de meerkosten worden over een looptijd van 40 jaar afgeschreven waarbij een rentevoet wordt gehanteerd ten tijde van het

2

daadwerkelijk aantrekken van de financiering. In verband met de opgetreden vertragingen is de lening voor het eerder toegekende krediet nog niet aangetrokken. Ontwikkeling van de rentestand maakt dat de eerder gecommuniceerde rentevoet en de daarmee samenhangende kapitaallasten, bovenwaarts moeten worden bijgesteld.

Vastgoedwaard e

Huidig € 500.000

Na restauratie / verbouwing Variant 1 Variant 2 € 830.000 € 680.000

Op dit moment bedraagt de vastgoedwaarde € 500.000. Met het afronden van de werkzaamheden stijgt de vastgoedwaarde. Deze stijging staat niet in verhouding tot de noodzakelijke investeringen. Wel dekt de stijging in vastgoedwaarde van variant 1 ten opzichte van variant 2 een deel van de meerkosten die hiervoor nodig zijn. .

3