Bijlage 1. Scenarios Markt 24 (1)

Bijlage 1. Scenario’s restauratie Markt 24 v v

Foto 1: Schoorsteen zolder op niet dragende constructie

Inleiding • Op 22 februari 2022 heeft uw raad besloten over het aanvullend krediet voor de restauratie van Markt 24

Foto 2: Speling door roest trekstang

• Op 16 mei 2022 is de restauratie gestart • Op 15 november 2022 is uw raad via een raadsmemo geïnformeerd over de voortgang bouwuitvoering restauratie Markt 24 • Tijdens de restauratie is er een bovengemiddeld aantal onvoorzienbare gebreken naar voren gekomen die niet bij het onderzoek naar de bouwkundige staat naar voren zijn gekomen en hadden kunnen komen. Bij het sloopwerk zijn de nu zichtbare gebreken zichtbaar geworden • Er is in kaart gebracht welke aanvullende kosten nodig zijn voor het herstel van de onzichtbare gebreken van de oudbouw • De afgelopen periode zijn verschillende scenario’s onderzocht op de voor- en nadelen. De financiële doorrekening per scenario volgt nog.

Foto 3: Houtaantasting

Foto 4: Aangetaste balken bij de gewelven

De scenario’s • De scenario’s: 1. Het bouwplan wordt uitgevoerd conform de omgevingsvergunning, inclusief meerwerkkosten voor de onzichtbare gebreken. Hierbij wordt aan de achterzijde een uitbouw gerealiseerd, waarin de lift, het trappenhuis, een erker (tevens vluchtroute), toiletruimte en multifunctionele ruimte wordt gerealiseerd 2. Het huidige pand (de oudbouw) wordt gerestaureerd inclusief meerwerkkosten voor de onzichtbare gebreken. Bij de nieuwe uitbouw vervalt de erker op de eerste verdieping achter de raadszaal. De vluchtroute wordt aangepast 3. Het huidige pand (de oudbouw) wordt gerestaureerd inclusief meerwerkkosten voor de onzichtbare gebreken. In de nieuwe uitbouw wordt alleen de lift en het trappenhuis gerealiseerd. De toiletten worden in het huidige pand ondergebracht en de vluchtroutes worden aangepast 4. Het huidige pand (de oudbouw) wordt gerestaureerd, inclusief meerwerkkosten voor de onzichtbare gebreken. De gehele geplande uitbouw wordt niet gerealiseerd. De toiletten, vluchtroutes etc. moeten worden aangepast. De lift wordt niet gerealiseerd 5. Het project wordt stopgezet nadat de herstelwerkzaamheden hebben plaatsgevonden, waarna het pand wordt verkocht * Klik op de link voor snelle toegang naar scenario

De scenario’s (2) • De scenario’s zijn opgesteld door de gemeente, in samenwerking met de aannemer Schakel&Schrale, de directievoerder en constructeur • Per scenario is een bouwtekening, een beschrijving (*), financiële consequenties, risico’s en eventuele opbrengsten opgenomen. De financiële doorrekening per scenario volgt nog • In bijlage 2 is een beschrijving van de kosten voor het herstel van de onzichtbare gebreken van de oudbouw opgenomen * Per scenario is beschreven wat de gevolgen zijn voor 1) functionaliteit en uitstraling 2) consequenties aannemer en schilder 3) consequenties beoogd huurders 4) eventueel overige gevolgen. Per punt is aangegeven of dit een voordeel (+) of een nadeel is (-)

Scenario 1. Bouwplan uitvoeren conform omgevingsvergunning In dit scenario wordt het bouwplan uitgevoerd conform onherroepelijke* omgevingsvergunning, inclusief meerwerkkosten voor de onzichtbare gebreken.

* De omgevingsvergunning is verleend op deze plannen. In de term is dit ‘onherroepelijk’. Bij aanpassingen (scenario’s 2 tm 4) in het plan moet de omgevingsvergunning opnieuw worden verleend inclusief het traject van inspraak en de (bezwaar)termijnen.

Scenario 1. Bouwplan uitvoeren conform omgevingsvergunning Hieronder een beschrijving van de belangrijkste gevolgen. Aangegeven is of dit een voordeel (+) of een nadeel (-) is. Gevolgen functionaliteit en uitstraling

Consequenties aannemer en schilder

Consequenties beoogd huurders

Overig

•

• (-) Meerwerkkosten voor Schakel&Schrale voor restauratie onzichtbare gebreken oudbouw • (+) De financiële middelen worden direct geïnvesteerd in het optimaal verbeteren van de functionaliteit van het gebouw.

• N.v.t.

• (-) Het project heeft een langere doorlooptijd dan verwacht door vertragingen door meerwerken en langere levertijden van producten en is naar verwachting in de zomer gereed • (+) Behoud subsidies en grote kans op de nu lopende subsidieaanvraag Erfgoedparels • (+) De vastgoedwaarde van het pand stijgt

•

(+) Het pand is gerestaureerd, verduurzaamd en volledig toegankelijk. Het pand is weer toekomstbestendig. Dit komt de aantrekkelijkheid van de binnenstad ten goede (+) De functionaliteit en daardoor de verhuurbaarheid van het pand zijn optimaal

Scenario 2. Oudbouw restaureren incl. herstelkosten. Uitbouw zonder erker op de eerste verdieping In dit scenario wordt de oudbouw gerestaureerd, inclusief meerwerkkosten voor de onzichtbare gebreken. De uitbouw wordt gerealiseerd zonder erker op de eerste verdieping achter de trouwzaal.

Scenario 2. Oudbouw restaureren incl. herstelkosten. Uitbouw zonder erker op de eerste verdieping achter de trouwzaal Hieronder een beschrijving van de belangrijkste gevolgen. Aangegeven is of dit een voordeel (+) of een nadeel (-) is.

Gevolgen functionaliteit en uitstraling

Consequenties aannemer en schilder

Consequenties beoogd huurders

Overig

•

• (-) Meerwerkkosten voor Schakel&Schrale voor restauratie onzichtbare gebreken oudbouw • (+) Verrekening (incl. afkoop) voor het niet uitvoeren van de erker • (+) De financiële middelen worden direct geïnvesteerd in het optimaal verbeteren van de functionaliteit van het gebouw.

• N.v.t.

• (-) Nieuwe aanvraag voor omgevingsvergunning, max 14 weken + mogelijkheden voor beroep en bezwaar. Hiervoor worden meerkosten gemaakt • (-) Het project heeft een langere doorlooptijd (ontwerp aanpassen , onderzoeken en onzekerheid over doorlopen procedures) • (+) De vastgoedwaarde van het pand stijgt

• •

((+) Het pand is gerestaureerd, verduurzaamd en volledig toegankelijk. Het pand is weer toekomstbestendig. Dit komt de aantrekkelijkheid van de binnenstad ten goede (+) De functionaliteit en daardoor de verhuurbaarheid van het pand zijn goed (-) Nieuwe indeling binnen het gebouw nodig, omdat vluchtroute wordt aangepast. Daarnaast zijn er constructieve en technische aanpassingen nodig (waaronder ook brandwerende ramen raadzaal).

Scenario 3. Oudbouw restaureren incl. herstelkosten. In de uitbouw alleen de lift en het trappenhuis In dit scenario wordt de oudbouw gerestaureerd, inclusief meerwerkkosten voor de onzichtbare gebreken. In de uitbouw wordt alleen de lift en het trappenhuis gerealiseerd.

Scenario 3. Oudbouw restaureren incl. herstelkosten. In de uitbouw alleen de lift en het trappenhuis Hieronder een beschrijving van de belangrijkste gevolgen. Aangegeven is of dit een voordeel (+) of een nadeel (-) is. Gevolgen functionaliteit en uitstraling

Consequenties aannemer en schilder

Consequenties beoogd huurders

Overig

•

• (-) Meerwerkkosten voor Schakel&Schrale voor restauratie onzichtbare gebreken oudbouw • (+) Verrekening (incl. afkoop) voor het niet uitvoeren van de erker en een deel van de uitbouw • (-) De financiële middelen vervallen grotendeels aan de aannemers en deels aan het voldoen van de financiële claims van beoogde huurders en ‘verdampen’ hiermee.

• (-) Risico op nadeelcompensatie en schadeclaims van beoogd huurder, vanwege het feit dat het beleidsdoel slechts deels wordt nagekomen

• (-) Nieuwe aanvraag voor omgevingsvergunning, max 14 weken + mogelijkheden voor beroep en bezwaar. Hiervoor worden meerkosten gemaakt • (-) Het project heeft een langere doorlooptijd (ontwerp aanpassen , onderzoeken en onzekerheid over doorlopen procedures) • (-) De gemeente heeft de contractuele verplichting om vervangende huisvesting te bieden voor de beoogde huurder. De kosten hiervoor zijn nog niet berekend. • (+) De vastgoedwaarde van het pand verbetert

• • •

(+) Het pand is gerestaureerd, verduurzaamd en volledig toegankelijk. Het pand is weer toekomstbestendig. Dit komt de aantrekkelijkheid van de binnenstad ten goede (+) De functionaliteit en daardoor de verhuurbaarheid van het pand zijn voldoende (-) Minder verhuurbaar vloeroppervlak (-) Nieuwe indeling binnen het gebouw nodig, omdat toiletten en vluchtroute aangepast moeten worden. Daarnaast zijn er constructieve en technische aanpassingen nodig (waaronder ook brandwerende ramen raadzaal)

Scenario 4. Oudbouw restaureren incl. herstelkosten. Uitbouw wordt niet gerealiseerd In dit scenario wordt de oudbouw gerestaureerd, inclusief meerwerkkosten voor de onzichtbare gebreken. De uitbouw wordt niet gerealiseerd.

Scenario 4. Oudbouw restaureren incl. herstelkosten. Uitbouw wordt niet gerealiseerd Hieronder een beschrijving van de belangrijkste gevolgen. Aangegeven is of dit een voordeel (+) of een nadeel (-) is.

Gevolgen functionaliteit en uitstraling

Consequenties aannemer en schilder

Consequenties beoogd huurders

Overig

•

• (+) Verrekening (incl. afkoop) voor het niet uitvoeren van de uitbouw • (-) Meerwerkkosten voor Schakel&Schrale voor restauratie onzichtbare gebreken oudbouw • (-) De gemeente heeft de contractuele verplichting om vervangende huisvesting te bieden voor de beoogde huurders. De kosten hiervoor zijn nog niet berekend.

• (-) Verdiepingen zijn slecht publiektoegankelijk • (-) Beperkingen op de gebruiksmogelijkheden • (-) Risico op nadeelcompensatie en schadeclaims van beoogde huurders • (-) Minder/geen huurinkomsten voor de gemeente

• (-) Nieuwe aanvraag voor omgevingsvergunning, 14 weken + mogelijkheden voor beroep en bezwaar. Betekent ook legeskosten • (-) Terugbetalen deel ontvangen subsidie Erfgoedparels omdat gebouw niet publiekstoegankelijk is (geen lift, zie kolom 1) • (-) Nieuwe aangepaste indeling binnen het gebouw omdat sanitaire ruimte, vluchtroute etc. inpandig moet worden opgelost. • (-) De gemeente heeft de contractuele verplichting om vervangende huisvesting te bieden voor de beoogde huurder. De kosten hiervoor zijn nog niet berekend.

• •

• •

(+) Het pand is gerestaureerd en verduurzaamd. (-) De functionaliteit en daardoor de verhuurbaarheid van het pand zijn minimaal (-) Vanwege ontbreken lift en het trappenhuis is het pand slecht toegankelijk bezoekers en gebruikers en ontoegankelijk voor mindervaliden en hierdoor ook minder aantrekkelijk voor verhuur (-) Minder m2 verhuurbare ruimten (-) Verhuurbaarheid t.b.v. publieke functies nagenoeg niet mogelijk, i.v.m. slechte toegankelijkheid

Scenario 5. Stopzetten van het project nadat de noodzakelijke herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd en verkoop van het pand In dit scenario wordt het project stopgezet nadat de noodzakelijke herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd, waarna het pand wordt verkocht.

Scenario 5. Stopzetten van het project na herstelwerkzaamheden waarna verkoop van het pand volgt Hieronder een beschrijving van de belangrijkste gevolgen. Aangegeven is of dit een voordeel (+) of een nadeel (-) is.

Gevolgen functionaliteit en uitstraling

Consequenties aannemer en schilder

Consequenties beoogd huurders

Overig

•

• (-) Er zijn contractuele verplichtingen met Schakel& Schrale voor restauratie en Hoobroeckx voor schilderwerken aangegaan. De contracten moeten worden afgekocht • (-) De financiële middelen vervallen grotendeels aan de aannemers en aan het voldoen van de financiële claims van beoogde huurders en ‘verdampen’ hiermee. De gemeente blijft met niets achter.

• (-) Afspraken, contracten en toezeggingen beoogde huurders worden geschaad • (-) Nadeelcompensatie en schadeclaims ten laste van de gemeente door beoogde huurders voor uitgaven die inmiddels gemaakt zijn in de voorbereiding i.v.m. de herhuisvesting • (-) Huurovereenkomst VVV is nu niet juridisch ontbonden

• (-) Subsidies moeten worden terugbetaald • (-) Er is een instandhoudingsplicht voor rijksmonumenten door de eigenaar. Structureel gebrek aan onderhoud kan worden gezien als het onthouden van de noodzakelijke zorg een rijksmonument in stand te houden. • (-) Vervallen van de huurinkomsten • (-) Vervallen van vastgoedwaarde voor de gemeente • (-) De gemeente heeft de contractuele verplichting om vervangende huisvesting te bieden voor de beoogde huurders. De kosten hiervoor zijn nog niet berekend. • (-) Er moet toestemming worden verleend vanuit het miniserie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap (OCW) om het pand te mogen verkopen

•

• • •

(-) Het pand is na de noodzakelijke herstelwerkzaamheden in een casco staat. De verwachting is dat dit pand lastig verkocht wordt waardoor er langere tijd een leegstaand pand op een centrale plek in Wijk bij Duurstede staat. Dit heeft gevolgen voor aantrekkelijkheid van de binnenstad (-) Door leegstand is er verder versneld verval van het monument. Hiermee verslechterd de staat van het pand (-) Vandalismegevoelig (-) Verhoogde kans dat het pand onrechtmatig wordt toegeëigend (kraken) (-) Pand bezit een belangrijke maatschappelijke functie en waarde voor veel inwoners van Wijk bij Duurstede