Bijlage 1 bezwaar Agrivesta Vestiging voorkeursrecht Groenewoudseweg

INSSKOMEN 1 o JAN.

makelaardij en onteigening

Wennekes vestiging

College van burgemeester en wethouders Van de gemeente Wijk bij Duurstede Postbus 83 3960 BB WIJK BIJ DUURSTEDE

Cothen, 7 januari 2022 Kenmerk : 2022/22.002/we Betreft : Vestiging voorkeursrecht Wvg

Geacht College, Namens de heren A.N.A. van Rooijen, Wijkersloot 10B te 3945 LE Cothen en J.W.P. van Rooijen, Kapelleweg 4 te 3945 LA Cothen (hierna Van Rooijen) maak ik hierbij bezwaar tegen het vestigen van een voorkeursrecht conform de Wet voorkeursrecht gemeenten op percelen landbouwgrond gelegen aan de Groenewoudseweg in Cothen, kadastraal bekend gemeente Wijk bij Duurstede sectie F nummers 869 groot 2.50.00 ha en 870, groot 2.50.00 ha (eigendom A.N.A. van Rooijen) en Wijk bij Duurstede sectie F nummer 868, groot 8.51.30 ha (eigendom J.W.P. van Rooijen). Het collegebesluit is genomen op 23 november 2021; de brief dd. 29 november 2021 is door Van Rooijen ontvangen op 2 december 2021.

De redenen van het bezwaar zijn de volgende: De aanwijzing is volgens voornoemde brief bedoeld om “de doelstellingen uit de Omgevingsvisie te kunnen realiseren" Deze doelstellingen worden nader uiteengezet in de Omgevingsvisie door het kunnen bouwen van 200 woningen in Cothen in de periode tot 2030. De Omgevingsvisie geeft hiervoor een aantal locaties, waaronder de transformatie van het bedrijventerrein ter grootte van 3,6 ha en enkele inbreidingslocaties binnen de rode contour met een onbekende oppervlakte. Ook het recreatiepark aan de Groenewoudseweg wordt genoemd als mogelijke locatie voor woningbouw. Bij een gemiddelde woningdichtheid van 25/35 woningen per ha zijn hiervoor in totaal 5-8 ha nodig. Deze kunnen grotendeels worden bereikt door binnen de rode contour te bouwen. Er wordt derhalve niet nader onderbouwd dat de gronden van Van Rooijen benodigd zijn om de gewenste woningbouw te realiseren.

De aangewezen gezamenlijke eigendom omvat een oppervlakte van 13,5 ha, dit is véél meer dan de benodigde oppervlakte. Daarnaast worden de gronden die horen bij de boerderij aan de Groenewoudseweg blijkbaar niet betrokken bij de mogelijke ontwikkeling (o.m. Wijk bij Duurstede sectie F nummer 640; ca. 2,7 ha). Volgens de informatie de Van Rooijen heeft ontvangen is hierop niet het gemeentelijk voorkeursrecht van kracht.

Agrivesta Wennekes BV Dorpsstraat 25 3945 BJ Cothen

T. (0343)56 33 08 F. (0343)56 33 09 M. (06)51 787 384

E. wennekes@agrivesta.nl I. www.agrivesta.nl

KvK IBAN

30213272 NL90ABNA 060.58.21.364

'tMf* vastgoedcert ut

gecertificeerd

ir 'R1

Agrivesta makelaars & rentmeesters

Van Rooijen is van mening dat de aanwijzing voorbarig en arbitrair is en een te grote oppervlakte omvat en de gronden daarom niet hoeven te worden aangewezen onder de Wvg.

Als reden voor de vestiging van het voorkeursrecht geeft het College aan dat de gemeente een voorkeurspositie wil hebben voor aankoop van de grond om “de regiefunctie” te hebben en om grondprijsopdrijving te voorkomen of te voorkomen dat de grond in handen komt van speculanten.

De vraag is of het primair een taak is van de gemeente om de grond in handen te hebben om een bestemmingsplan te kunnen realiseren. Volgens Van Rooijen kan de regiefunctie voor de gemeente beperkt blijven tot de bestemmingsplanvorming. De realisatie van een bestemmingsplan kan ook door projectontwikkelaars die (wellicht zelfs beter dan de gemeente) in staat zijn en bereid zijn om het plan te realiseren dat de gemeente t.z.t. voor ogen heeft. Mocht de realisatie van de bestemming niet kunnen worden uitgevoerd dan heeft de gemeente altijd nog het middel van onteigening in handen. Van Rooijen heeft niet de intentie om de gronden vrijwillig aan de gemeente te verkopen. Daarnaast heeft het verleden geleerd dat dergelijke grondaankopen - ook voor de overheidzeer risicovol zijn. Denk hierbij aan de kredietcrisis van 2005 e.v. Van Rooijen is van mening dat een gemeente dit risico niet met maatschappelijk geld mag nemen, daar waar projectontwikkelaars veel beter in staat zijn om deze risico’s in te schatten en te nemen. Betwijfeld wordt derhalve of de gemeente een actieve grondpolitiek kan en mag voeren en daarvoor een voorkeursrecht kan vestigen.

De “prijsopdrijvende werking” die de gemeente als argument aanvoert is een niet valide argument: Bij de realisatie van een bestemmingsplan zal de gemeente door middel van een Grondexploitatieplan (Grex) de waarde bepalen waarvoor de gronden kunnen worden ingebracht in het plan. Is deze waarde lager dan de aankoopsom dat leidt de verkoper/projectontwikkelaar verlies indien deze de grond voor een hoger bedrag heeft aangekocht. Een projectontwikkelaar zal hier bij de aankoop van de gronden rekening me houden. Doordat in de Grex inbrengwaarden en ook de uitgifteprijzen vastgesteld worden is er geen risico dat - zoals in de brief aangegeven wordt- “de uitvoering van de doelstellingen wellicht onmogelijk wordt”. In het grondexploitatieplan kan worden geregeld dat alle kosten die voortvloeien uit de planontwikkeling kunnen worden verhaald op de aanvrager(s) van de vergunningen door een exploitatiebijdrage.

Ook het argument dat de grond in handen anders komt van “speculanten” is een drogreden: Het woord “speculant” wordt in dit verband alleen gebruikt om stemming te maken en de publieke opinie te beïnvloeden. Ook al zou de grond namelijk nu al in handen zijn van een “speculant", ook deze is gebonden aan het gemeentelijk voorkeursrecht en kan niet speculeren met de grond. Daarnaast staan er voor de gemeente dezelfde rechtsmiddelen open (onteigening) als bij een grondeigenaar op het moment dat een speculant niet de door de gemeente vast te stellen bestemming(en) wil of kan realiseren. Als werkelijke reden voor de vestiging van het voorkeursrecht vermoedt Van Rooijen dat de gemeente door andere partijen buiten spel te zetten zelf winst wil maken met de

pagina: 2

Agrivesta makelaars & rentmeesters

grondexploitatie en de planontwikkeling. Bekend is dat grondbedrijven van gemeenten in het verleden tot de rijkste afdelingen binnen een gemeente behoorden. Daarbij werden ook andere kosten binnen het overheidsapparaat die niet tot het plan behoorden onterecht verrekend met het bestemmingsplan. Van Rooijen is van mening dat de gemeente geen winst mag maken op de realisatie van een bestemmingsplan en ook daarom niet over de grond hoeft te beschikken. Kortom: Van Rooijen is van mening dat de regiefunctie van de gemeente op meerder manieren door wet- en regelgeving wordt gewaarborgd dan door het vestigen van het voorkeursrecht. Daarnaast is het volgens Van Rooijen niet de hoofdtaak van de gemeente om een bestemmingsplan zelf te realiseren maar om door middel van de planologische procedure professionele marktpartijen te faciliteren. Het kostenverhaal kan op andere wijze worden gewaarborgd.

Redenen voor Van Rooijen om het College te verzoeken om de aanwijzing van het voorkeursrecht op hun gronden in zijn geheel of althans gedeeltelijk op te heffen. Hoogachtend, Agri vests Wennekes B.V.

ir. L.C.T. Wennekes RT

pagina: 3