326738 Raadsvoorstel- en besluit - Bestemmingsplan Herontwikkeling Hoogstraat, De Heul en Langbroekseweg

Raadsvergadering, 19 april 2022

Voorstel aan de Raad

behandeld door: Jan Veenstra toestelnummer: 0343-595642 zaaknummer : 318587 e-mailadres : J.Veenstra@wijkbijduurstede.nl

Onderwerp: Bestemmingsplan Herontwikkeling Hoogstraat, De Heul en Langbroekseweg Onderdeel programmabegroting Economisch domein Ruimtelijk domein Portefeuillehouder: Hans Buijtelaar, wethouder

Concept beslispunten 1. De coördinatieregeling niet toe te passen op de procedure voor het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning; 2. Het bestemmingsplan ‘Wijk bij Duurstede, Herontwikkeling Hoogstraat, De Heul en Langbroekseweg, als vervat in GML-bestand NL.IMRO.0352.wbdhoogheullangb-bva1, met de bijbehorende regels en ondergrond, gewijzigd vast te stellen; 3. Vast te stellen dat op het bestemmingsplan Herontwikkeling Hoogstraat, De Heul en Langbroekseweg de Crisis- en herstelwet van toepassing is; 4. Geen grondexploitatieplan vast te stellen voor het onderhavig bestemmingsplan; 5. Het Beeldkwaliteitplan Lidl-locatie Hoogstraat vast te stellen als toevoeging aan de Welstandsnota 2014. Samenvatting Uitvoering van de Omgevingsvisie, de Woonvisie en de Structuurvisie Detailhandel Met het bestemmingsplan wordt een invulling gegeven aan de Omgevingsvisie (in vervolg op de Structuurvisie Wijk bij Duurstede 2020) en de Structuurvisie Detailhandel. De overlast veroorzakende supermarkt op de Hoogstraat wordt getransformeerd en er ontstaat een toekomstbestendig buurtwinkelcentrum in De Heul. Netto resultaat is dat van 5 naar 4 supermarkten wordt gegaan en het aantal m2 winkelvloeroppervlak van supermarkten afneemt. Daarmee wordt een wens uit de Structuurvisie Detailhandel ingevuld.

Het toekomstbestendig winkelcentrum in De Heul wordt aangevuld met 104 appartementen, waarvan 36 sociale huur. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de behoefte aan appartementen en sociale huur.

Participatie en zienswijzen Het bestemmingsplan is de planologische uitwerking van de uitgangspunten die met uw raad zijn gedeeld en hetgeen vervolgens besproken is in 6 bijeenkomsten met een meedenkgroep van omwonenden en winkeliers van De Heul. De omwonenden van de locatie Hoogstraat zijn geïnformeerd over de plannen voor die locatie en kunnen later meedenken over de uitwerking daarvan. Het bestemmingsplan past binnen de hierover met Lidl gemaakte afspraken. Het ontwerp van het bestemmingsplan Herontwikkeling Hoogstraat, De Heul en Langbroekseweg heeft van 16 december 2021 tot en met 26 januari 2022 ter inzage gelegen. In deze periode zijn 4 informatiebijeenkomsten georganiseerd. Er zijn 7 zienswijzen ingediend. Deze zijn bijgesloten als bijlage E. De samenvatting van de ingediende zienswijzen en de reactie daarop vormt een onderdeel (bijlage 24) van de Toelichting op het bestemmingsplan dat is bijgesloten als bijlage B. De hoofdlijnen van dit bestemmingsplan en de reactie op de ingebrachte zienswijzen zijn samengevat in bijlage A. De zienswijzen betreffen de positie van de eigenaar van Hoogstraat 14 de landschappelijke inpassing van de locatie Langbroekseweg en voor De Heul de hoeveelheid groen en parkeerplaatsen, een extra ”uitgang” naar de Frankenweg, het stikstofonderzoek en geluid van verkeer, bedrijfsactiviteiten en (hang)jongeren.

In de Nota zienswijzen (bijlage 24 van de Toelichting) wordt uitgebreid ingegaan op de ingebrachte zienswijzen, in bijlage A zijn deze nog eens samengevat. Hieronder wordt de reactie op de zienswijzen kort weergegeven: • Met de positie van de eigenaar van Hoogstraat 14 wordt wel rekening gehouden, maar het algemeen belang heeft daarbij zwaarder gewogen. • Om een toekomstbestendig buurtwinkelcentrum met appartementen te verkrijgen, is globaal de in het bestemmingsplan mogelijk gemaakte oppervlakte aan bebouwing nodig. Een parkeergarage is financieel volstrekt onhaalbaar. De hoeveelheid groen neemt daardoor met 12% af maar de kwaliteit neemt toe. Ten opzichte van het ontwerp is de landschappelijke inpassing van de locatie Langbroekseweg versterkt en is de landschappelijke inpassing van de verplaatste volkstuinen in de groenbalans betrokken. Daar wordt een veelvoud van het verlies aan groen in De Heul gecompenseerd. Voor De Heul wordt nog gezocht naar mogelijkheden om wat meer groen te maken. • Een extra“uitgang”naar de Frankenweg is niet nodig en gaat ten koste van de voetgangers en de fietsers en de verkeersveiligheid. • De stikstofdepositie is met een nieuwe versie van de rekentool onderzocht.

Nu geen rekening meer hoeft te worden gehouden met de bouwfase, is er na interne saldering (aftrek depositie huidig winkelcentrum en verkeer huidige Lidl) sprake van een afname van de depositie op voor stikstof gevoelige natuurgebieden. • De voetbalkooi wordt meer in groen ingepast dan de indieners van zienswijzen aangeven. Bij de verlichting van het terrein wordt gezocht naar een goede balans tussen voldoende zichtbaarheid en de (on)mogelijkheid om de voetbalkooi tot laat te gebruiken. De voetbalkooi ligt, met 35 meter, op voldoende afstand van de dichtstbijzijnde woning. De aanwezigheid van hangjongeren valt niet te voorspellen. • Voor de winkelwagens en het laden en lossen van de Lidl zijn maatwerkvoorschriften nodig. Deze zijn verantwoord en worden door de omgevingsdienst opgesteld. Voor het overige wordt aan richtwaarden en normen voldaan. De ingebrachte zienswijzen (7) laten de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan onverlet. De zienswijzen hebben zeer beperkt aanleiding gegeven om het bestemmingsplan inhoudelijk aan te passen. Dit betreft een versterking van de landschappelijke inpassing van de locatie

Langbroekseweg. Wel is een aantal onderzoeken aangepast, verduidelijkt of uitgebreid en is in vervolg daarop ook de Toelichting gewijzigd. Ambtelijke wijzigingen De toelichting op het gebied van Archeologie is aangepast naar aanleiding van een opmerking (geen zienswijze) van de provincie. Het akoestisch onderzoek De Heul (wegverkeer en inrichtingslawaai) is tekstueel verduidelijkt, hierop is ook de toelichting aangepast. De plangrenzen voor de locatie Hoogstraat zijn beter aangesloten op kadastrale grenzen. Niet toepassen van de coördinatieregeling Het is Lidl niet gelukt om de aanvraag van een omgevingsvergunning voor De Heul al voor de vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan af te ronden. Daarmee is de coördinatieregeling (het gelijk op lopen van de procedure voor bestemmingsplan en omgevingsvergunning) niet meer mogelijk. Aangezien de raad in haar vergadering van 15 oktober 2019 heeft besloten die coördinatieregeling toe te passen, is het nodig dat de raad eerst besluit om dit toch niet te doen. Beoogd effect/doel De juridische basis leggen voor de herontwikkeling van Hoogstraat, De Heul en Langbroekseweg: • Transformatie van de supermarktlocatie aan de Hoogstraat naar woningen of een maatschappelijke functie; • Bouw van een nieuw buurtwinkelcentrum met appartementen en studio’s in De Heul; • Uitbreiding van de bestaande Jumbo aan de Langbroekseweg.

Alleen door één nieuw bestemmingsplan vast te stellen kan de herontwikkeling naar nieuwe functies mogelijk worden gemaakt. Tussen de locaties bestaan immers allerlei (juridische) verbanden die ook ruimtelijk geborgd moeten worden. Voortraject en achtergronden De plannen voor de herontwikkeling van Hoogstraat, De Heul en Langbroekseweg zijn na het aangaan van de anterieure overeenkomsten met Lidl (verplaatsen van Hoogstraat naar De Heul + woningen) en Jumbo (De Heul verlaten en uitbreiden op Langbroekseweg) verder uitgewerkt. Voor de plannen in De Heul is dat samen met een meedenkgroep van omwonenden en winkeliers gedaan. De (globalere) plannen voor de Hoogstraat zijn aan omwonenden toegelicht. Het bestemmingsplan is een invulling van de Omgevingsvisie ( in vervolg op de Structuurvisie Wijk bij Duurstede 2020) en de Structuurvisie Detailhandel. Vanaf begin 2015 is uw raad regelmatig meegenomen in (eerst veelal vertrouwelijke) voorbesprekingen over deze ontwikkeling. Medio 2015 zijn de belangrijkste stakeholders (waaronder de eigenaren van Hoogstraat 14) in een bestuurlijk gesprek uitgenodigd om hierover mee te denken. Eind 2017 is een en ander in een stroomversnelling gekomen toen Lidl het buurtwinkelcentrum De Heul kocht. Vanaf dat moment is met Lidl onderzocht of overeenstemming kon worden bereikt over een plan en de financiële gevolgen daarvan.

Die financiële kaders zijn op 15 oktober 2019 door uw raad in een grondexploitatie vastgelegd. De hoofdlijnen van de beoogde overeenkomst met Lidl zijn daarbij ook met uw raad gedeeld. De anterieure overeenkomsten met Lidl en Jumbo zijn begin 2020 ondertekend. De steun van al uw fractievoorzitters in dat stadium heeft in belangrijke mate bijgedragen aan het veilig stellen van voor de gemeente essentiële onderdelen.

Een van die essentiële onderdelen van de herontwikkeling van Hoogstraat, De Heul en Langbroekseweg is de inbreng van de locatie Hoogstraat 14 en het vervallen van deze supermarktlocatie. Tot op heden ziet het er niet naar uit dat dit op een minnelijke wijze gaat lukken. Dit maakt dat het vastgestelde bestemmingsplan ook de basis dient te vormen voor een onteigeningsprocedure. Hiervoor wordt een afzonderlijk voorstel aan uw raad gedaan. Vervolgprocedure Na vaststelling door de gemeenteraad wordt het bestemmingsplan gepubliceerd en kan er gedurende 6 weken beroep worden ingesteld. In aanvulling daarop kan ook om een voorlopige voorziening worden gevraagd. Het bestemmingsplan vormt de basis om de omgevingsvergunning te kunnen verlenen en zo nodig een onteigeningsprocedure te voeren. Communicatieparagraaf Het bestemmingsplan wordt gepubliceerd. Indieners van zienswijzen worden per brief geïnformeerd over de reactie op hun zienswijze en de voorbespreking van het vast te stellen bestemmingsplan door de raad op 5 april 2022. Financiën De kosten vormen een onderdeel van de door de raad vastgestelde grondexploitatie. Kostenverhaal is daarmee op een andere manier zeker gesteld en hoeft niet bij de vaststelling van dit bestemmingsplan betrokken te worden. Bijlagen A.

Hoofdlijnen bestemmingsplan en reactie op ingebrachte zienswijzen bestemmingsplan herontwikkeling Hoogstraat, De Heul en Langbroekseweg B. Toelichting Bestemmingsplan Herontwikkeling Hoogstraat, De Heul en Langbroekseweg met 24 bijlagen C. Regels Bestemmingsplan Herontwikkeling Hoogstraat, De Heul en Langbroekseweg met 5 bijlagen D. Verbeelding Bestemmingsplan Herontwikkeling Hoogstraat, De Heul en Langbroekseweg E. Ingediende zienswijzen Link naar digitaal bestemmingsplan https://wijkbijduurstede.tercerago.nl/MapViewer/Default.aspx?id=NLIMRO0352.wbdhoogheullangb-bva1 Burgemeester en wethouders van Wijk bij Duurstede,

Judith de Jonge Gemeentesecretaris

Iris Meerts Burgemeester

Raadsbesluit 326738 Bestemmingsplan Herontwikkeling Hoogstraat, De Heul en Langbroekseweg

De raad van de gemeente Wijk bij Duurstede; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 1 maart 2022, nr. 318587

gelet op Wet ruimtelijke ordening Crisis- en herstelwet besluit: 1. De coördinatieregeling niet toe te passen op de procedure voor het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning; 2. Het bestemmingsplan ‘Wijk bij Duurstede, Herontwikkeling Hoogstraat, De Heul en Langbroekseweg, als vervat in GML-bestand NL.IMRO.0352.wbdhoogheullangb-bva1, met de bijbehorende regels en ondergrond, gewijzigd vast te stellen; 3. Te constateren dat op het bestemmingsplan Herontwikkeling Hoogstraat, De Heul en Langbroekseweg de Crisis- en herstelwet van toepassing is; 4. Geen grondexploitatieplan vast te stellen voor het onderhavig bestemmingsplan; 5. Het Beeldkwaliteitplan Lidl-locatie Hoogstraat vast te stellen als toevoeging aan de Welstandsnota 2014.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 19 april 2022

De raad voornoemd,

De griffier,

de voorzitter,

A.G. Joosten

I.P. Meerts