298693 Raadsvoorstel en -besluit haalbaarheidsonderzoek De Geer III Zuidwijk def

Raadsvergadering, 25 januari 2022

Voorstel aan de Raad

behandeld door: Miranda van Dort toestelnummer: 0343-595661 zaaknummer : 290123 e-mailadres : M.vanDort@wijkbijduurstede.nl

Onderwerp: Haalbaarheidsonderzoek De Geer III/Zuidwijk Onderdeel programmabegroting Ruimtelijk domein Portefeuillehouder: Hans Buijtelaar, wethouder Concept beslispunten 1. Te kiezen voor woningbouw op locatie De Geer III. 2. De volgende strategische keuzes uit te spreken: a. Vroegtijdig omleggen van de Romeinenbaan. b. Opstellen van het bestemmingsplan voor het hele plangebied De Geer III. c. Bouw van verschillende woningtypen verspreid over het hele plangebied. 3. De stedenbouwkundige concept-uitgangspunten en ambities voor De Geer III vast te stellen, conform bijlage 6. 4. Het college mandaat te geven om de stedenbouwkundige concept-uitgangspunten en ambities voor De Geer III (bijlage 6) als vertrekpunt te nemen voor verdere uitwerking en onderhandelingen met ontwikkelaars. Samenvatting Voor de Geer III en Zuidwijk is een haalbaarheidsstudie gedaan naar de potentie voor woningbouw. Om een afgewogen keuze tussen de beoogde locaties te kunnen maken, is inzichtelijk gemaakt welke stedenbouwkundige invulling mogelijk én (financieel) haalbaar is op beide locaties. Hiervoor is een stedenbouwkundige en financiële haalbaarheidsanalyse uitgevoerd, inclusief diverse onderliggende onderzoeken. Op de financiële stukken is geheimhouding opgelegd. De bekrachtiging daarvan is separaat aan uw voorgelegd.

De raad wordt voorgesteld om te kiezen voor woningbouw in De Geer III en zich uit te spreken voor een aantal strategische keuzes die voortkomen uit het haalbaarheidsonderzoek Voor de verdere uitwerking heeft het college conceptuitgangspunten en ambities geformuleerd die als vertrekpunt dienen voor o.a. onderhandelingen met ontwikkelaars.

Beoogd effect/doel  Voldoende woningen realiseren om in onze behoefte (aantallen en type) tot in ieder geval 2030 te voorzien.  Duidelijkheid geven aan inwoners en marktpartijen waar en hoe we de volgende woningbouwlocatie willen ontwikkelen.  Richting geven aan de verdere uitwerking van het plan en gesprekken met ontwikkelaars door stedenbouwkundige concept-uitgangspunten en ambities vast te stellen als vertrekpunt. Voortraject en achtergronden Om ook in de toekomst aan de woningbouwopgave te kunnen voldoen, zijn we gestart met een haalbaarheidsonderzoek voor nieuwe stadsuitbreiding. Hiervoor zijn twee locaties buiten de rode contour in beeld: De Geer III en Zuidwijk. Voor beide locaties zijn stedenbouwkundige toekomstbeelden opgesteld en beoordeeld met behulp van een multicriteria analyse. Met de uitvoerde analyse is vanuit ruimtelijk en financieel oogpunt verkend of haalbare woningbouw kan worden ontwikkeld. Daarnaast zijn de locaties met elkaar vergeleken en geeft het keuzedocument inzicht in de plussen en minnen per locatie. Met dit onderzoek en de uitkomst ervan wordt invulling gegeven aan een van de sleutelprojecten van de Omgevingsvisie Stedelijk Gebied. Met toestemming van de provincie mogen we 250 + 280 woningen bouwen buiten de rode contour.

Met het oog op de bouw van 530 woningen tot 2030 is voor beide plangebieden gekeken naar een logische fasering in aantallen en in tijd. Het keuzedocument en de financiële verkenning geven ook een doorkijk voor de periode na 2030. In april van dit jaar is aan uw raad een tussenstand van het haalbaarheidsonderzoek gepresenteerd. Hierbij bent u meegenomen in de stappen die zijn doorlopen en zijn de tussentijdse conclusies en onzekerheden met u gedeeld. Tijdens die raadsbespreking van 13 april jl. was bijvoorbeeld nog niet bekend hoeveel woningen buiten de rode contour we van de provincie extra mochten bouwen en of het financieel haalbaar was de rondweg om te leggen. Ook de (financiële) consequenties van de onderzoeken in Zuidwijk waren nog niet geheel in beeld. In het haalbaarheidsonderzoek is daarom aandacht geweest voor het onderzoeken van meerdere scenario’s, waarbij is toegewerkt naar een optimale variant. De mogelijke toekomstbeelden zijn op 30 juni jl. gepresenteerd tijdens een digitale avond voor omwonenden. Aan de digitale gesprekstafels is gesproken over verschillende thema’s zoals wonen, verkeer, groen & gezondheid en cultuurhistorie & archeologie. Op deze manier kregen we de sterke en zwakke punten van beide locaties duidelijker. De gespreksverslagen van deze avond zijn aan dit voorstel toegevoegd (Bijlage 7) en zijn input voor het vervolgtraject.

Zowel omwonenden van Zuidwijk als van De Geer III waren bij de digitale gesprekstafels goed vertegenwoordigd. Op 1 juli jl. is er een tweede digitale informatieavond voor inwoners gehouden waar ruimte was voor vragen en dialoog. Argumenten 1. Te kiezen voor De Geer III De huidige concrete woningbouwontwikkelingen lopen tot en met 2026. Hierna zijn er geen ‘harde plannen’ terwijl de vraag naar woningen onverminderd hoog blijft. Gelet op de benodigde voorbereidingstijd is het nodig dat vroegtijdig naar nieuwe bouwlocaties moet worden gekeken zodat nieuwe woningen tijdig en in toereikende mate opgeleverd worden. Met De Geer III wordt gekozen voor een plancapaciteit die aansluit op de behoefte. In De Geer III zijn meer woningen

mogelijk (circa 900 woningen) dan in Zuidwijk (430 tot 550 woningen). Met de huidige provinciale toezegging kunnen er in De Geer III tot 530 woningen worden gebouwd. Indien wordt gekeken naar de opgave op langere termijn, biedt De Geer III betere doorgroeimogelijkheden en mogelijkheden voor versnelling. Afhankelijk van de uiteindelijke keuze en uitwerking van woonprogrammering, kunnen er in het totale plangebied van De Geer III circa 900-1.000 woningen worden gerealiseerd. Hiermee kan een substantiële bijdrage worden geleverd aan de lokale woningbehoefte. Verder doorgroeien is op de locatie Zuidwijk - binnen de geïnventariseerde (beleids)kaders en randvoorwaarden - niet mogelijk, tenzij gekozen wordt om het nieuwe woongebied in Zuidwijk verder te verdichten. Gezien de relatief lage woningdichtheid in Zuidwijk (gemiddeld 23 woningen per hectare) is dat in principe wel mogelijk. Dat leidt dan echter wel tot grotere bouwhoogtes en/of een stedelijker uitstraling van de stadsrand van Zuidwijk. Op basis van de huidige inzichten is De Geer III financieel haalbaar. Ondanks de grotere woningaantallen en een hogere woningdichtheid (36 woningen per hectare) kan in De Geer III een ruim opgezette woonwijk worden gecreëerd met veel openbaar groen (ruim 32%), aansluitend op de behoefte. 2.

Strategische keuzes Vanuit de conclusies en bevindingen in het stedenbouwkundige keuzedocument en de financiële verkenning zijn een drietal strategische keuzes te formuleren. Hieronder zijn de voor uw raad relevante keuzes uiteengezet. Deze keuzes maken deel uit van de verdere planvorming met ontwikkelende partijen. 2a. Vroegtijdig omleggen Romeinenbaan Met het laten vervallen van de Romeinenbaan tussen de Hordenweg en Boterslootweg is er geen sprake meer van een geluidscontour aan deze zijde van De Geer III, zodat hier meer woningen gebouwd kunnen worden en de nieuwe woonwijk goed aangesloten wordt op de bestaande stad. De huidige Romeinenbaan kan dan een mooie groene invulling krijgen met vrij baan voor de fietser en voetganger, waardoor een woonwijk kan worden gerealiseerd met ruimtelijke kwaliteit. Locatie De Geer III biedt zeer goede mogelijkheden voor een directe ontsluiting op de N229 richting Utrecht en de A12. Autoverkeer wordt daarbij via de verlegde Romeinenbaan buiten de stad om geleid. Hierdoor zijn minder autokilometers nodig door de bestaande stad. De ontwikkeling van De Geer III en de aanleg van de rondweg bieden op termijn mogelijkheden voor een betere ontsluiting van het bedrijventerrein Broekweg. Vanuit financieel perspectief lijkt het mogelijk om de rondweg van De Geer III in een vroegtijdig stadium aan te leggen.

Dit kan aantrekkelijk zijn om vrij in het gebied te kunnen ontwikkelen en faseren. 2b. Opstellen bestemmingsplan voor het hele plangebied De Geer III Omwille van de doorlooptijd en onze inzet op verdere uitbreiding van het benodigd aantal woningen, kiezen we ervoor om het totale plangebied in één keer te bestemmen. 2c. Bouw van verschillende woningtypen verspreid over het hele plangebied Met de ontwikkeling van De Geer III wordt gekozen om te komen tot een gedifferentieerde wijk te komen met woningen in diverse prijsklassen en typen. Hiermee worden de verschillende woningzoekenden zo goed mogelijk bediend en ontstaat er een goed gemêleerd woonmilieu. 3. Vaststellen stedenbouwkundige concept-uitgangspunten en ambities De Geer III Hiermee geeft de raad de kaders aan het college om hiermee de gesprekken te voeren met de

ontwikkelende partijen. Deze gesprekken moeten leiden tot een definitief ontwikkelkader voor De Geer III dat door uw raad zal worden vastgesteld. Op deze wijze houdt uw raad sturing in deze grote woningbouwontwikkeling. De concept-uitgangspunten vloeien voort uit het gemeentelijk beleid en zijn vertaald naar de Omgevingsvisie stedelijk gebied. In aanvulling daarop zijn, meer specifiek voor deze woonwijk, uitgangspunten geconcretiseerd. Deze staan verderop in het raadsvoorstel kort en bondig beschreven. Alle stedenbouwkundige concept-uitgangspunten en ambities staan meer in detail beschreven in het keuzedocument. De voor de raad relevante uitgangspunten en ambities staan in bijlage 6. Deze bijlage dient als door de raad vast te stellen vertrekpunt en maken deel uit van de verdere planvorming met ontwikkelende partijen. 4. Mandaat aan college voor verdere besprekingen De onder beslispunt drie vastgestelde stedenbouwkundige concept-uitgangspunten en ambities voor De Geer III zijn het uitgangspunt voor het college, in haar uitvoerende rol, binnen de verdere uitwerking en onderhandelingen met ontwikkelaars. Zodra de onderhandelende partijen overeenstemming bereiken over een definitief ontwikkelkader, wordt deze ter besluitvorming aan uw raad voorgelegd. Kanttekeningen 1.

Te kiezen voor De Geer III Om een bijdrage te kunnen leveren in de regionale behoefte is een combinatie van beide ontwikkelingen (De Geer III en Zuidwijk) of een uitbreiding van het plangebied De Geer III nodig. Hierover dient vroeg in het planproces duidelijkheid te ontstaan. Afhankelijk van de ontwikkeling van de woonbehoefte is het niet ondenkbaar dat op de langere termijn alsnog wordt voorgesteld om Zuidwijk tot ontwikkeling te brengen. 2a. Omleggen Romeinenbaan Het omleggen van deze weg naar een nieuwe randweg is een absolute voorwaarde voor de gebiedsontwikkeling in De Geer III. Indien de weg op de huidige plek blijft liggen, dient de nieuwe bebouwing op afstand te worden gerealiseerd in verband met de geluidseisen. De ontwikkeling zal dan – als gevolg van de geluidscontouren - solitair als eiland in het plangebied komen te liggen en is niet aangesloten op de reeds aanwezige bebouwde omgeving. Dit heeft niet onze voorkeur. De dekking van de geschatte aanlegkosten van de nieuwe randweg wordt voorzien binnen de grondexploitatie. Hiervoor is nodig dat daar dan ook écht substantiële woningaantallen gerealiseerd kunnen worden (meer dan 550 woningen), zodat een financiële drager ontstaat voor de randweg.

Indien alleen fase 1 en 2 worden gerealiseerd (250 tot 550 woningen) en de Romeinenbaan zou op de huidige plek blijven liggen dan levert dat onvoldoende woonkwaliteit op in De Geer III. Binnen het verkeersnetwerk is niet alleen de omlegging van belang maar ook het verbeteren van de toegang van Wijk bij Duurstede: rotonde De Geer. Woningbouw in De Geer III zorgt voor meer verkeersbewegingen en daarmee voor een nog zwaardere belasting dan nu al het geval is. Dit wordt met name zichtbaar in het busvervoer. De rotonde is het enige knelpunt in het Wijkse busnetwerk. De overbelasting leidt niet alleen tot wachtrijen voor autoverkeer, de bussen hebben hier in de avondspits last van. Dit komt doordat het richting Wijk bij Duurstede ontbreekt aan aparte infrastructuur voor de bus en de bus ‘achteraan de file’ moet aansluiten. Aanpassing van de rotonde zijn een belangrijke conditie voor de ontwikkeling van De Geer III. 2b. Bestemmingsplan voor het hele plangebied De Geer III

Het uitgangspunt voor deze keuze is dat op de langere termijn meer woningen nodig zijn dan de nu door de provincie toegestane hoeveelheid van 530 stuks. De provincie zou bezwaar kunnen maken tegen het in een keer bestemmen van het gehele plangebied. Gelet op de huidig geplande fasering van feitelijke woningbouw zijn we van mening dat dit binnen de gemaakte afspraken valt. 2c. Bouw van verschillende woningtypen verspreid over het hele plangebied De gemeente heeft een (beperkte) eigen grondpositie in het gebied van de Geer III. Dat maakt dat met de ontwikkelende partijen die daar ook een grondpositie hebben, wordt gekozen voor een totaalplan. Om hiertoe te komen, zal wel overeenstemming moeten worden bereikt met ontwikkelaars over het uiteindelijke ontwikkelkader voor het plangebied. 3. Vaststellen stedenbouwkundige concept-uitgangspunten en ambities De Geer III De kans bestaat dat niet alle uitgangspunten en ambities volledig kunnen worden ingevuld of niet op elkaar aansluiten. Bij de uitwerkingen en onderhandelingen zal daarin dan een balans moeten worden gevonden. Stedenbouwkundige concept-uitgangspunten De uitgangspunten zijn op hoofdlijnen als volgt beschreven: Wonen  De nog vast te stellen woonvisie 2021-2030 zal na vaststelling te zijner tijd uitgangspunt vormen voor verdere uitwerkingen en onderhandelingen1.

In de nu opgestelde haalbaarheidsstudie is het vergelijk tussen beide locaties gemaakt waarbij rekening is gehouden met 20% sociale huur en 10% sociale koop, 70% vrije sector huur- en koopwoningen, conform de woonvisie 2016-2021. Op de punten waar de nieuwe woonvisie hiervan afwijkt, zal dit financiële (en ruimtelijke) implicaties hebben. In het vervolgtraject voor het uiteindelijk vast te stellen ontwikkelkader, zal dit aan uw raad duidelijk worden gemaakt. De woonvisie wordt synchroon met dit voorstel ter vaststelling aan uw raad aangeboden.  Uitgaan van hogere dichtheden en grotere bouwhoogten.  Woningen bouwen we: nul-op-de-meter, natuurinclusief, CO2-neutraal, klimaatadaptief, circulair en met duurzaam materiaal.  Voldoende woningen voor ouderen, jongeren en zorgbehoevenden en andere kwetsbare inwoners.  Ruimte creëren voor menging van wonen en werken. o Overweeg/onderzoek of het mogelijk is eigen inwoners voorrang te verlenen als het gaat om het toekennen van woningen (in overeenstemming met de nieuwe woonvisie). Gezond stedelijk leven  Gezondheid staat centraal in alles wat we doen. Een wijk in een stad van gezonde inwoners in een gezonde leefomgeving, werkend aan een gezonde economie. Waar iedereen kan meedoen en iedereen zich thuis mag voelen, ongeacht inkomen of afkomst.

Verkeer  De huidige Romeinenbaan kan na omlegging gebruikt worden als fietsverbinding, groene zoom en/of ruimte voor wonen.  Voetgangers en fietsers staan centraal.  We kijken naar mogelijk lagere parkeernorm bij goede OV bereikbaarheid en hogere parkeernorm bij slechte OV bereikbaarheid (sturend parkeerbeleid). 1

Het uitgangspunt voor het vergelijk tussen beide locaties in dit haalbaarheidsonderzoek is de huidige woonvisie 2016

Leefklimaat / voorzieningen  Veel ruimte voor groen (minimaal 75 m2 openbaar) en water; natuur versterken.  Hittestress beperken.  Hogere waarden voor geluid vanwege wegverkeer zullen nodig zijn, waarborgen van een acceptabel woon- en leefklimaat.  Bewoners maken gebruik van bestaande (buurt)winkelcentra. Archeologie / cultuurhistorie  Archeologisch waardevolle gebieden verankeren.  Bescherming en behoud van de cultuurhistorische waarden. Vervolgprocedure Indien de keuze valt op De Geer III, dan dient er nog wel overeenstemming te worden bereikt over de omlegging van de Romeinenbaan, het beoogde programma en de financiële aspecten. Indien de keuze toch valt op Zuidwijk, dan dient de haalbaarheid nader te worden verkend. Nadat de woningbouwlocatie is gekozen starten de gesprekken en onderhandelingen met marktpartijen, waarbij markpartijen ook een eigen inbreng zullen hebben. Vervolgstappen na de keuze:  Opstarten gesprekken met ontwikkelende partijen waarbij een concept anterieure overeenkomst en een grondexploitatie worden opgesteld om de afspraken tussen gemeente en ontwikkelaar(s) vast te leggen;  Stedenbouwkundige uitwerking voor anterieure overeenkomst;  Participatieplan opstellen. Hierin beschrijven we binnen welke kaders belanghebbenden en belangstellenden mogen meepraten en meebeslissen.

De input vanuit de participatietafels wordt zoveel als mogelijk verwerkt in de plannen Ook worden deze stakeholders betrokken bij het afwegen van belangen en de (soms cruciale) afwegingen hierbij. We gaan hierbij voor een gedragen bestemmingsplan waarbij dit in adviesvorm aan de raad wordt voorgelegd. Uiteindelijk beslist de raad over het bestemmingsplan;  Uitvoering geven aan het participatieplan. Deze werkgroep zal bij de nadere uitwerking van de stedenbouwkundige plannen worden betrokken;  Stedenbouwkundige en planologische voorbereidingen voor het opstellen van een bestemmingsplan.  De start van de uitvoering van het bouwplan is voorzien in 2025-2026. Wanneer is de raad aan zet:  Bij het vaststellen van het definitieve ontwikkelkader (o.a. het woonprogramma);  Bij het vaststellen van de grondexploitatie;  Bij het vaststellen van het bestemmingsplan. Verder wordt de raad op hoofdlijnen geïnformeerd over het participatieplan en zullen met regelmaat bijpraatsessies voor de raad worden georganiseerd. Communicatieparagraaf Er wordt een communicatieplan en participatieplan opgesteld.

Financiën

De kosten voor dit haalbaarheidsonderzoek bedragen € 90.000,- en zijn ten laste van de Reserve Grondbeleid gebracht. Bij het instellen van een grondexploitatie (grex) voor De Geer III wordt dit bedrag opgenomen in de grex. De nog te maken kosten en het vervolg, fase II van de projectopdracht, worden ingeschat op € 175.000,- en zullen te zijner tijd worden opgenomen in de grondexploitatie. Fase II kent de volgende kostencomponenten:  Stedenbouwkundige ondersteuning;  Juridisch advies;  Financiële ondersteuning door planeconomisch bureau;  Benodigde onderzoeken;  Taxatie grondwaarde;  Deskundigen bouwkosten;  Capaciteit (intern). Bijlagen 1. Keuzedocument De Geer III Zuidwijk 2. GEHEIM Financiële samenvatting 3. GEHEIM Financiële verkenning De Geer III Zuidwijk 4. Presentatie keuzedocument De Geer III Zuidwijk 5. GEHEIM presentatie financiële haalbaarheid De Geer III Zuidwijk 6. Stedenbouwkundige concept-uitgangspunten en ambities voor De Geer III 7. Gespreksverslagen digitale avond omwonenden Burgemeester en wethouders van Wijk bij Duurstede,

Judith de Jonge secretaris

Iris Meerts burgemeester

Raadsbesluit 298693 Haalbaarheidsonderzoek De Geer III/Zuidwijk

De raad van de gemeente Wijk bij Duurstede; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 2 november, nr. 290123

gelet op

besluit: 1. Te kiezen voor woningbouw in De Geer III 2. De volgende strategische keuzes uit te spreken: a. Vroegtijdig omleggen van de Romeinenbaan. b. Opstellen van het bestemmingsplan voor het hele plangebied De Geer III. c. De verschillende woningtypen verspreid bouwen over het hele plangebied. 3. De stedenbouwkundige conceptuitgangspunten en ambities voor De Geer III vast te stellen, conform bijlage 6. 4. Het college mandaat te geven om de stedenbouwkundige concept-uitgangspunten en ambities voor De Geer III (bijlage 6) als vertrekpunt te nemen voor verdere uitwerking en onderhandelingen met ontwikkelaars.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 25 januari 2022.

De raad voornoemd,

De griffier,

de voorzitter,

I. Joosten

I. Meerts