298535 Raadsvoorstel en -besluit - Woovisie 2021 - 2030

Raadsvergadering, 22 februari 2022

Voorstel aan de Raad

behandeld door: Wim Moggré toestelnummer: zaaknummer : 288986 e-mailadres : W.Moggre@wijkbijduurstede.nl

Onderwerp: Woonvisie 2021-2030 Onderdeel programmabegroting Ruimtelijk domein Portefeuillehouder: Hans Buijtelaar, wethouder Concept beslispunten 1. De Woonvisie 2021-2030 “Wonen in Wijk” vast te stellen. De belangrijkste uitgangspunten in deze visie zijn:  Verruiming van plancapaciteit: tot 2030 zijn 1.200 woningen nodig;  In te zetten op verruiming uitleggebieden/bouwen buiten de rode contour;  Meer gestapelde bouw voor een beter behoud van de groene omgeving;  In de woonprogrammering in te zetten op: o 30% sociale huur, bedoeld voor o.a. starters en ouderen met zorgvraag, teneinde wachtlijsten terug te dringen; o Binnen de vrije sector aandacht te geven voor: middeldure huur (tot € 1.050,- per maand) en middeldure koop (tot € 400.000,-);  Waar mogelijk en wettelijk toegestaan: afspraken maken met ontwikkelaars om woningen met voorrang toe te wijzen/te verkopen aan inwoners van de gemeente.  BTBV (Bereikbaar, Toegankelijk, Bruikbaar en Veilig ) is de basis, bij nieuwbouw voor ouderen, is levensloop bestendig bouwen het vertrekpunt.  Speculatie tegen gaan en woningen voor eigen bewoning houden door verruiming van het anti-speculatiebeding en de zelfbewoningsplicht tot 10 jaar (nu 5 jaar);  Scheefwonen tegengaan d.m.v.

prestatieafspraken met woningcorporaties;  Initiatieven met collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) te ondersteunen;  Onderzoek naar (beperkte) uitbreiding van huidige capaciteit woonwagens, waarbij beheer en exploitatie via de woningcorporaties geschiedt. 2. Het college opdracht te geven om de uitwerking van de Woonvisie ter hand te nemen. 3. De Woonvisie halverwege de looptijd (2026) te evalueren.

Samenvatting Met de Woonvisie 2021-2030 ‘Wonen in Wijk’ wordt een actualisatie gemaakt van de eerdere Woonvisie 2016-2021 ‘Samen aan de slag’. In deze herziening wordt na een korte terugblik op de afgelopen periode, ingegaan op de kwantitatieve en kwalitatieve opgave. De groei van de bevolking en de huidige wachtlijst voor met name sociale huurwoningen maken duidelijk dat de eerdere behoefte moet worden verhoogd en met name binnen de sociale huur een inhaalslag nodig is. Om te kunnen voldoen aan de opgave is tot 2030 een plancapaciteit van 1.200 woningen nodig (150 woningen per jaar). Deze aantallen kunnen niet met alleen inbreiding worden gerealiseerd. Nadrukkelijk zijn uitleggebieden nodig en zal de rode contour moeten worden opgerekt. Verder zal meer gestapelde bouw nodig zijn. In kwalitatieve opgave wordt gekeken naar de soort en uitvoering van woningen. Specifieke doelgroepen zoals jongeren / starters en ouderen met zorgbehoefte, hebben daarin hun eigen woonvraag. Verder zal de woonopgave invulling moeten geven aan de duurzaamheidsambities en valt binnen de grotere kaders van de omgevingsvisie en sluit deze aan bij de sociale agenda. Om ongewenste speculatie van woningen tegen te gaan wordt voorgesteld om het reeds bestaande anti-speculatiebeding van verruimen van 5 naar 10 jaar. Deze aanpassing geldt ook voor de zelfbewoningsplicht.

Hiermee wordt voorkomen dat beleggers woningen opkopen en particulieren voor een koopwoning achter het net vissen. Samenvattend wordt gekozen voor de 3 V’s: versnellen, verdichten en verruimen: • Het ophogen van de plancapaciteit met voldoende concrete bouwplannen. • Binnen bestaande woonomgeving nieuwe locaties aanwijzen. • Oprekken rode contour. • Verruiming inzet van instrumentarium. Voorgesteld wordt om de Woonvisie in 2026 tussentijds te evalueren. Gelet op de reikwijdte zal voor de uitvoering de samenwerking worden gezocht met partners, zoals de woningcorporaties. Verder zullen jaarplannen worden opgesteld die mede de basis vormen voor de te maken prestatieafspraken met de woningcorporaties. Beoogd effect/doel Met het vaststellen van de Woonvisie 2021-2030 ‘Wonen in Wijk’ wordt richting gegeven aan de verdere woningbouwontwikkeling in aantal en vorm. De prognoses uit deze visie dienen ter onderbouwing voor het uitbreiden van de rode contour. Met de uitvoering van de visie wordt aandacht gegeven aan specifieke doelgroepen en kan een inhaalslag worden gemaakt om de bestaande wachtlijst voor sociale huurwoningen te verminderen. De Woonvisie is de basis voor het maken van afspraken met de betrokken partners, zoals ontwikkelaars en woningcorporaties.

Aanleiding en proces Met het aflopen van de bestaande woonvisie was een actualisatie van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid nodig. De uitkomsten van onderzoeken naar woningbehoefte en wonen en zorg alsmede overige beleidsdocumenten en kaders die relevant zijn voor het beleidsveld Wonen vormen de basis voor de Woonvisie zoals die voorligt. De (concept-)Woonvisie is ook voorgelegd aan woningcorporatie Viveste, voor de gemeente een belangrijke partner in de volkshuisvesting. Zij hebben positief gereageerd op de inhoud daarvan en zijn graag bereid om daar hun bijdrage aan te leveren, uiteraard voor zover het binnen hun mogelijkheden past. Hiermee is een goede basis ontstaan voor het maken van meerjarige prestatieafspraken met Viveste.

Argumenten 1.1. In de periode 2021-2030 is de prognose dat de gemeente met 680 huishoudens toeneemt. Daarnaast is er een bestaand woningtekort van 255 woningen. Voor groei en inlopen tekort zijn tot 2030 circa 935 woningen nodig. Aangezien plannen niet altijd (tijdig) tot uitvoering komen, moet rekening gehouden worden met planuitval. Hierdoor is tot 2030 is een plancapaciteit van 1.200 woningen nodig (150 woningen per jaar). 1.2. Voor de komende jaren is er in beperkte mate nog ruimte voor woningen op inbreidingslocaties. Voor invulling van de benodigde plancapaciteit is (verdere) verruiming van de rode contour nodig. 1.3. Door uit te gaan van meer gestapelde bouw kunnen enerzijds meer wooneenheden per hectare worden gerealiseerd, anderzijds kan hierdoor voorkomen worden dat er teveel groen en andere openbare ruimte wordt gebruikt op inbreidingslocaties en uitleggebieden. Het biedt de mogelijkheid om een goed evenwicht te krijgen in de woonopgave en de kwaliteit van de woonomgeving. 1.4. De gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning is opgelopen van 6,6 jaar (in 2014) naar 8,8 jaar (in 2020). Een hoger aandeel sociale huurwoningen biedt de kans om de toename van de wachttijd terug te dringen. Hierdoor kunnen woningzoekenden (o.a. jongeren en mensen met een kleine beurs) sneller een woning bemachtigen. 1.5.

Met de verruiming van het anti-speculatiebeding en de zelfbewoningsplicht (van 5 naar 10 jaar) wordt gezorgd dat: o Nieuw gebouwde woningen betaalbaar blijven voor de beoogde doelgroep; o Nieuwe woningen niet worden gekocht met als doel om deze binnen korte tijd met winst te verkopen; o Beleggers niet in staat zijn om partijen woningen op te kopen en deze vervolgens te verhuren (‘buy to let’) waarmee particulieren misgrijpen voor een koopwoning; 1.6. Sociale huurwoningen voor de primaire doelgroep beschikbaar te houden door goedkope scheefheid terug te dringen. Financiële problemen bij de huurder te verminderen door dure scheefheid tegen te gaan. 1.7. Het Collectief Particulier Opdrachtgeverschap leidt tot grotere cohesie en biedt inwoners de mogelijkheid om hun woonwensen meer naar eigen behoefte in te vullen. 1.8. Met de uitbreiding van standplaatsen kan tegemoet worden gekomen aan de behoefte bij woonwagenbewoners. Daarnaast wordt invulling gegeven aan de gemeentelijke taak op basis van het beleidskader van het Rijk en de aanbevelingen van de Nationale Ombudsman. Met het onderbrengen van beheer en exploitatie bij de woningcorporatie wordt de sociale woonsector onder één dak behandeld. 2.1.

De keuzes en uitgangspunten uit de Woonvisie zullen ten behoeve van nieuwe ontwikkelingen en prestatie-overeenkomsten moeten worden vastgelegd in afspraken met derden (ontwikkelaars en woningcorporaties). Waar nodig zal het college uitwerkingen aan uw raad voorleggen in de vorm van raadsvoorstellen. 3.1. Met een evaluatie halverwege de looptijd van deze Woonvisie kan worden bepaald of de gemaakte keuzes en uitgangspunten nog steeds passen bij de geldende situatie. Het biedt de mogelijkheid om tijdig bij te sturen.

Kanttekeningen 1.1. Tot nu toe is de provincie akkoord gegaan met 530 woningen buiten de rode contour. De opgave is echter groter dan die toezegging. Indien een extra verruiming niet tijdig komt, zal de krapte op de woningmarkt verder toenemen. Dit legt grotere nadruk op een lobby richting provincie om deze rode contour verruimen. 1.2. Realisering van de gewenste aantallen nieuwbouwwoningen is mede afhankelijk van het tijdig beschikbaar zijn van locaties, zowel binnenstedelijk als uitleglocaties, en het doorlopen van de benodigde planologische procedures. 1.3. Gestapelde bouw op (met name) inbreidingslocaties wordt door inwoners in de omliggende buurt veelal kritisch bekeken. Met name de ervaren parkeeroverlast, licht- & windhinder, inkijk en verlies van privacy zijn argumenten die worden ingebracht tegen het hoger bouwen. Goede inpassing is bij dergelijke ontwikkelingen van belang: vormt de nieuwe ontwikkeling een geheel met de reeds bestaande omgeving. In een goed doorlopen participatietraject kunnen omwonenden vroegtijdig worden betrokken en hun inbreng leveren. 1.4. Het verhogen van het aandeel sociale huur leidt tot een financieel minder gunstige grondexploitatie. Voorkomen moet worden dat dit leidt tot het volledig afblazen van een ontwikkeling waardoor er geen toevoeging voor dit segment wordt gerealiseerd.

Verder zal een evenwicht gezocht moeten worden in het absorptievermogen van een buurt. Hier ligt de opgave om een goed gemêleerde woonomgeving te ontwikkelen. 1.5. Een verdere realisatie van sociale huurwoningen kan onder de voorwaarde dat woningcorporaties een instandhoudingsplicht hebben voor een langdurige behoud van deze woningen in de sociale sector. 1.6. Verruiming van anti-speculatiebeding en de zelfbewoningsplicht zorgt er niet voor dat deze woningen op de langere termijn (na 10 jaar) behouden blijven voor de beoogde doelgroep. Om deze instrumenten ook geldig te laten zijn voor een nieuwe koper als deze binnen de afgesproken termijn de woning koopt, zal vooraf een kettingbeding moeten worden opgesteld. Voorts zijn er altijd ontheffingsgronden aanwezig, die maken dat een hardheidsclausule kan worden ingeroepen. Denk hierbij aan situaties zoals echtscheiding, overlijden, verhuizen door veranderde werkomstandigheden, wegvallen inkomen of andere bijzondere en klemmende omstandigheden. 1.7. Het huurrecht laat niet toe dat goedkope scheefwoners worden gedwongen om te verhuizen. Zij kunnen hier alleen toe worden verleid, met een aanbod van aantrekkelijke en betaalbare doorstroomwoningen. 1.8. Een CPO-ontwikkeling vergt relatief veel afstem- en overlegtijd vanuit de gemeente met de initiatiefnemers. 1.9.

Om te komen tot uitbreiding van het aantal standplaatsen zal eerst een locatieonderzoek uitgevoerd moeten worden. Naast de benodigde ruimte is draagvlak in de omgeving een belangrijk criterium om hierin succesvol te kunnen zijn. 1.10. Economische ontwikkelingen, verloop van de hypotheekrente en regulering van de sociale huursector door het Rijk kunnen belemmerende factoren zijn bij het realiseren van de keuzes die in de Woonvisie worden gemaakt. 2.1. Voor het realiseren van de doelen zoals die in de Woonvisie zijn opgenomen, is de gemeente op onderdelen afhankelijk van de medewerking van externe partijen, de ontwikkelende partijen. Uiteindelijk moeten zij zich kunnen vinden in de kaders die de gemeente stelt waarbinnen deze partijen het woningbouwprogramma kunnen realiseren. Woningcorporatie Viveste heeft inmiddels aangegeven zich goed te kunnen vinden in de uitgangspunten en keuzes van de concept-Woonvisie.

2.2. De stapeling van eisen kan ertoe leiden dat ontwikkelende partijen kiezen om niet aan bepaalde projecten te beginnen. In dergelijke gevallen neemt de woningvoorraad niet toe en blijft de krapte op de woningmarkt aanwezig. Door een ontwikkelkader niet alleen in eisen maar ook in wensen te formuleren, blijft er ruimte voor onderhandeling ontstaan waardoor bouwprojecten toch doorgang kunnen krijgen. Afhankelijkheden Intern De Woonvisie heeft raakvlakken met andere beleidsterreinen binnen de gemeente. Binnen het fysieke domein worden er in de omgevingsvisie keuzes gemaakt die van invloed zijn op het ruimtegebruik, die weer van groot belang zijn voor de woonopgave. Binnen het sociaal domein is ‘Wonen met Zorg’ verwoord in de maatschappelijke agenda (MAG). De opgave vanuit het Rijk voor huisvesting van statushouders is weer van invloed op benodigde locaties maar ook op wachtlijsten binnen de sociale huursector. Al deze zaken zullen integraal bezien moeten worden zodat gemaakte keuzes binnen het ene domein niet nadelig doorwerken op andere domeinen zonder dat dit vooraf is doordacht en afgewogen. Extern Naast de interne afhankelijkheden, zijn er ook afhankelijkheden met derde partijen. Zoals bij kanttekening 2.1 is opgemerkt, is de gemeente voor de uitvoering van de Woonvisie afhankelijk van ontwikkelaars en woningcorporaties.

Ten aanzien van de rode contour is het de provincie die hierin de beslissende stem heeft. Vervolgprocedure Met het vaststellen van de Woonvisie door uw raad, wordt ook de woningbehoefte tot 2030 onderschreven. Dit geeft het college een formeel aangrijpingspunt om bij de provincie aan te dringen om de rode contour tijdig te verruimen en aan te laten sluiten bij de prognoses uit deze Woonvisie. De keuzes en uitgangspunten uit deze Woonvisie zijn richtinggevend voor de te maken meerjarige prestatieafspraken door de gemeente met de woningcorporaties. Voorts kan de uitwerking van het sturingsinstrumentarium leiden tot separate voorstellen die uw raad te zijner tijd zullen worden voorgelegd. Communicatieparagraaf Na vaststelling van de definitieve Woonvisie zal deze met de betrokken externe partners worden gedeeld. Inwoners en overige partijen worden door middel van een persbericht geïnformeerd. Financiën Voor de Woonvisie zelf zijn geen extra middelen nodig. De uitwerking kan leiden tot extra inzet of leiden tot separate voorstellen. Deze zullen aan uw raad worden voorgelegd. Bijlagen Woonvisie 2021-2030 “Wonen in Wijk”

Burgemeester en wethouders van Wijk bij Duurstede,

Judith de Jonge Gemeentesecretaris

Iris Meerts Burgemeester

Raadsbesluit 298535 Woonvisie 2021-2030

De raad van de gemeente Wijk bij Duurstede; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 02 november 2021, nr. 288986

besluit: 1. De Woonvisie 2021-2030 “Wonen in Wijk” vast te stellen. De belangrijkste uitgangspunten in deze visie zijn:  Verruiming van plancapaciteit: tot 2030 zijn 1.200 woningen nodig;  In te zetten op verruiming uitleggebieden/bouwen buiten de rode contour;  Meer gestapelde bouw voor een beter behoud van de groene omgeving;  In de woonprogrammering in te zetten op 30% sociale huur en binnen de vrije sector aandacht te geven voor: middeldure huur en middeldure koop;  Waar mogelijk en wettelijk toegestaan: afspraken maken met ontwikkelaars om woningen met voorrang toe te wijzen/te verkopen aan inwoners van de gemeente;  BTBV (Bereikbaar, Toegankelijk, Bruikbaar en Veilig ) is de basis, bij nieuwbouw voor ouderen, is levensloop bestendig bouwen het vertrekpunt;  Anti-speculatiebeding en de zelfbewoningsplicht verruimen naar 10 jaar (nu 5 jaar);  Scheefwonen tegengaan d.m.v. prestatieafspraken met woningcorporaties;  Initiatieven met collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) te ondersteunen;  Onderzoek naar (beperkte) uitbreiding van huidige capaciteit woonwagens, waarbij beheer en exploitatie via de woningcorporaties geschiedt. 2. Het college opdracht te geven om de uitwerking van de Woonvisie ter hand te nemen. 3. De Woonvisie halverwege de looptijd (2026) te evalueren.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 22 februari 2022

De raad voornoemd,

De griffier,

de voorzitter,

I. Joosten

I. Meerts