208367 RV en RB 1e besluit aanvullend krediet restauratie Markt 24 juni 21 -1

Raadsvergadering, 22 februari 2022

Voorstel aan de Raad

behandeld door Tanja Notten toestelnummer 0343595590 zaaknummer 208367 e-mailadres T.Notten@wijkbijduurstede.nl

Onderwerp: Restauratie Markt 24 - Aanvullend krediet t.b.v. restauratie Markt 24 Onderdeel programmabegroting Economisch domein Portefeuillehouder: Wil Kosterman, wethouder Concept besluiten 1. Het verlenen van een aanvullend krediet van € 195.000,- voor de restauratie van Markt 24 (€ 5.357,gemiddelde kapitaallast per jaar over 40 jaren); 2. In te stemmen met het opnemen van dit bedrag in de Programmabegroting 2022/Meerjarenbegroting 2023-2025. Samenvatting Het voorstel om het pand aan Markt 24 te restaureren en te verduurzamen heeft een lange geschiedenis. In 2015 heeft de raad besloten dat het Museum Dorestad verhuist naar het oude Stadhuis, Markt 24. Hiermee kon Muntstraat 42 worden verkocht, waarmee een bezuiniging op het gemeentelijk vastgoed werd behaald. In 2017 heeft de raad voor de restauratie van het pand een krediet verleend van € 1.350.000,-. Dit krediet is in de begroting opgenomen. In dit krediet is een bestemmingsreserve voor deze restauratie opgenomen, uit de verkoop van Muntstraat 42 van € 550.000,-. Door loon- en prijsstijgingen en hogere restauratiekosten is, anno 2021, dit krediet niet meer voldoende om de restauratie uit te voeren. Er is een aanvullend krediet nodig van € 195.000, -. De gemiddelde kapitaallast is € 5.375,- per jaar over 40 jaren. De totale kapitaallast blijft onder het in 2017 begrote bedrag van € 44.125,-.

De bouwkundige staat van het prominente rijksmonument heeft steeds meer te lijden onder de inmiddels jarenlange leegstand. Alleen restauratie en onderhoud is niet voldoende om monumenten voor toekomstige generaties te behouden. Daarom is in heel Nederland de afgelopen jaren ingezet op het beschermen van erfgoed door het in gebruik nemen van dat erfgoed. Doordat vertraging van de besluitvorming kostenverhogend werkt, nu de loon- en prijsstijgingen zo stijgen, willen we de besluitvorming over het aanvullend krediet niet laten rusten tot medio juli 2021. De aannemer kan dan niet meer garanderen dat de prijs van de onderliggende offertes van onderaannemers en toeleveranciers gelijk blijven. Er is internationaal een tekort aan bouwmaterialen (met name hout, staal en isolatiemateriaal) waardoor de prijzen stijgen.

1

We stellen daarom voor de besluitvorming over het aanvullend krediet nu al plaats te laten vinden. Voorwaarde voor het gebruik van beide kredieten is nog steeds een onherroepelijke omgevingsvergunning. Zonder onherroepelijke omgevingsvergunning zal de aannemer immers niet starten met de bouw. Op dit moment zijn we in goed overleg met de buren om de vragen die zij hebben te regelen. Zodra overeenstemming met de buren is gevonden, kan de aannemer starten, zonder een volgend besluitvormingsproces, dat tot extra vertraging zal leiden. Inleiding Op 6 januari 2015 besluit de raad ‘zonder beraadslaging en zonder hoofdelijke stemming overeenkomstig het voorstel van het college van burgmeester en wethouders’, dat Museum Dorestad verhuist naar het oude Stadhuis op de Markt 24. Ook besluit de raad om een deel van de opbrengst van de verkoop van Muntstraat 42, op dat moment geraamd op € 530.000,- en afhankelijk van de opbrengst van de verkoop, als bestemmingsreserve in te zetten voor de restauratie van het pand. Het pand Muntstraat 42 wordt begin 2015 in verkoop gebracht. In 2017 kan het pand Muntstraat 42 worden verkocht. De raad stelt een voorbereidingskrediet van € 50.000,- voor Markt 24 beschikbaar, om het ontwerp voor de restauratie op te stellen en onderzoeken hiervoor uit te voeren. Later in het jaar wordt op basis van het ontwerp, een kredietvoorstel aan de raad voorgelegd.

De raad besluit op 12 december 2017 een investeringskrediet van € 1.350.000,- beschikbaar te stellen voor het restaureren, moderniseren, duurzaam, verhuurbaar en toekomstbestendig maken van pand Markt 24. De totale kapitaallasten zijn berekend op gemiddeld € 44.125,- (bij 1,5% rente en 40 jaar lineaire afschrijving). De investering wordt deels gedekt uit de daartoe ingestelde bestemmingsreserve waartoe de raad in 2015 al heeft besloten. De bestemmingsreserve is gevuld met de netto opbrengst van de verkoop van het pand Muntstraat 42. Na verkoop van Muntstraat 42 is dit € 600.000,- minus € 50.000,- in verband met het eerder beschikbaar gesteld voorbereidingskrediet. Dit bedrag zit al in kas. Daarnaast is er een aanvullend krediet van € 800.000,- beschikbaar gesteld. De kapitaallasten hiervan, € 44.125,-, zijn structureel verwerkt in de Begroting 2018 en verder. De raad is ervan op de hoogte gebracht dat een investeringskrediet niet wordt geïndexeerd op loon- en prijsstijgingen. Bij de start van de bouw in 2018 leidt dit naar verwachting niet tot een nadeel. Bij eventuele vertragingen betekent dit dat er een aanvulling op het in 2017 vastgestelde krediet nodig kan zijn, afhankelijk van de ontwikkelingen van loon- en prijsstijgingen. Budget anno 2021 Eind 2018 hebben zich enkele situaties voorgedaan die tot vertraging en tot extra kosten hebben geleid.

Zowel met betrekking tot het ontwerp als met betrekking tot ecologisch onderzoek. Er is daarom in 2019 een nieuw ontwerptraject gestart. In 2020 bleek tijdens de bouwteamfase dat het budget niet meer voldoende was. Ook bleek uit nader onderzoek, dat er boktor en houtrot aanwezig is in het pand, wat tot meerkosten leidt. Het ontwerp is waar mogelijk aangepast om de begroting omlaag te brengen. Desondanks is een aanvulling van het krediet nodig. Het gaat om een bedrag van € 195.000,-. Dit is een kapitaallast van € 5.375,- gemiddeld per jaar, vanaf het eerste jaar na het jaar van oplevering van de investering. In de bijlage: Memo voor de raad incl. bijlagen, d.d. 20-4-2021 vindt u de financiële onderbouwing voor dit aanvullend krediet. Beoogd effect/doel Restaureren, moderniseren, duurzaam, toekomstbestendig en verhuurbaar maken van het oude Stadhuis op Markt 24. Hiermee wordt het prominente gebouw behouden voor de toekomst en kan het gebruikt worden volgens de richtlijnen van de rijksoverheid. Argumenten 1.1 Bouwkundige staat slecht

2

De bouwkundige staat van het prominente rijksmonument heeft te lijden onder de inmiddels jarenlange leegstand op de verdiepingen. In 2013 heeft de Nederlandse Kastelen Stichting (NKS), de toenmalige huurder, de huur van de verdiepingen opgezegd. Alleen restauratie en onderhoud is niet voldoende om monumenten voor toekomstige generaties te behouden. Daarom is in heel Nederland de afgelopen jaren ingezet op het beschermen van erfgoed door het in gebruik nemen van dat erfgoed. De toegankelijkheid van het pand op Markt 24 is slecht en voldoet geheel niet meer aan de huidige eisen (ARBO-technisch). Om het pand toegankelijk te maken is een lift en trappenhuis aan de buitenzijde achter het pand noodzakelijk. In het pand zelf zou dit het pand te zeer beschadigen. In het Haalbaarheidsonderzoek van Van Doeveren uit 2013 is al aangegeven dat voor het toegankelijk maken van het pand de buitenzijde achter het gebouw de meest geschikte locatie is. Er is houtrot aangetroffen in de kopbalken en in de kap van het gebouw. Het pand moet geïsoleerd worden. Het schilderwerk moet worden aangepakt. De vloeren zijn ongelijk en moeten worden geëgaliseerd. De huidige brandweereisen moeten worden gevolgd. De technische installaties voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd.

Met het integrale ontwerp voor de restauratie van Markt 24, waarvoor een investeringskrediet is verleend en een omgevingsvergunning is aangevraagd, worden deze problemen opgelost. Na de noodzakelijke restauratie is het pand toekomstbestendig en verhuurbaar. 1.2 Aanvullend krediet nodig i.v.m. niet geraamde loon- en prijsstijgingen Eind 2018 hebben zich enkele situaties voorgedaan die tot vertraging en tot extra kosten hebben geleid. Zowel met betrekking tot het ontwerp als met betrekking tot ecologisch onderzoek. In 2019 is er een nieuw ontwerptraject gestart. In 2020 bleek tijdens de bouwteamfase dat het budget niet meer voldoende was. Ook bleek uit nader onderzoek, dat er o.a. boktor en houtrot aanwezig is in het pand. Het ontwerp is waar mogelijk aangepast om de begroting omlaag te brengen. Dit heeft niet geleid tot het passend krijgen van het ontwerp binnen de begroting, maar wel tot het maximaal haalbare in de huidige situatie. Er is een aanvullend krediet nodig van € 195.000,-. Dit is een kapitaallast van € 5.375,- gemiddeld per jaar, gedurende 40 jaren). De meerkosten die zich voordoen hebben mede te maken met het feit dat het investeringskrediet uit 2017 geen indexering van loon- en prijsstijgingen kent. De bouwsector is overvraagd, wat aanzienlijke prijsstijgingen van materialen en lonen tot gevolg heeft.

Het ziet er niet naar uit dat dit binnen aanzienlijke tijd zal veranderen. Het is daarom zaak de restauratie spoedig te starten, om verdere kostenstijgingen te voorkomen. In de bijlage: Memo voor de raad incl. bijlagen, d.d. 20-4-2021 vindt u de financiële onderbouwing voor dit aanvullend krediet. Kanttekeningen 1.1 Er kan gestart worden met de bouw als er een onherroepelijke omgevingsvergunning is. De omgevingsvergunning is nu nog niet onherroepelijk. Het overleg met de buren hierover verloopt positief. De Protestantse Kerk heeft de ingediende voorlopige voorziening ingetrokken. De verwachting is om binnen afzienbare tijd met de buren tot overeenstemming te komen. 1.2 Het nu beschikbaar stellen van het aanvullend krediet van € 195.000,- voor het realiseren van de restauratie van Markt 24 levert tijdwinst en voorkomt dat de huidige offertes verlopen. Mocht het beroep op de omgevingsvergunning langer duren dan verwacht, dan blijft de kans op kostenstijging bestaan. In de risicoparagraaf is het risico op kostenstijging opgenomen en financieel vertaald. 1.3 Het niet instemmen met het verlenen van het aanvullende krediet betekent dat de restauratie geen doorgang kan vinden. Het gebouw vervalt steeds verder, en is niet verhuurbaar in deze staat.

1.4 Het aanpassen van het ontwerp vanuit de verwachting op uitgaven te kunnen besparen, betekent dat er een geheel nieuw plan- en ontwerpproces moet worden gestart met een nieuwe omgevingsvergunningaanvraag en aannemersselectie. Dat gaat opnieuw jaren vertraging opleveren, met een ongewisse uitkomst voor wat betreft de kosten en het werkelijk toekomstbestendig worden van het gebouw. Afhankelijkheden 3

Indien het aanvullend krediet niet verleend wordt, dan ontstaat er de situatie die genoemd is onder Kanttekeningen. Vervolgprocedure Na het vaststellen van het verlenen van het aanvullend krediet, wordt de aannemingsovereenkomst afgerond. De handtekeningen worden gezet na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning. De start van de bouw zal vervolgens plaatsvinden. Voorafgaand hieraan worden alle belanghebbenden geïnformeerd.

Communicatieparagraaf Na instemming door de raad met het verlenen van het aanvullend krediet wordt de communicatie uitgevoerd conform het communicatieplan voor de restauratie van Markt 24.

Financiën In de memo voor de raad, inclusief de bijlagen, d.d. 20-4-2021, staat het financiële overzicht. Zie bijlage. Het investeringskrediet is sinds 2018 in de begroting is opgenomen. De aanvulling van het krediet met € 195.000,- , omgerekend een kapitaallast van € 5.375,-, gemiddeld per jaar over 40 jaren, wordt in de Programmabegroting 2022/Meerjarenbegroting 2023-2025 verwerkt. N.B.: De toekenning van de Subsidie Erfgoedparels is ca. 11 mei 2021 bekend. Indien de subsidie niet wordt toegekend, gaan we gebruik maken van de SIM (Subsidie Instandhouding Monumenten). Het aanvullend krediet wordt dan € 215.000,-, met een gemiddelde jaarlijkse kapitaallast van € 5.926,- over 40 jaren. Bijlagen 1. Memo voor de raad over de restauratie van Markt 24 d.d. 20-4-2021 2. Bijlage 1. Aanleiding tot de restauratie van Markt 24, bij de memo voor de raad over de restauratie van Markt 24 d.d. 20-4-2021

Burgemeester en wethouders van Wijk bij Duurstede,

Judith de Jonge gemeentesecretaris

Iris Meerts burgemeester

4

Raadsbesluit 208367 Restauratie Markt 24 - Aanvullend krediet t.b.v. restauratie Markt 24

De raad van de gemeente Wijk bij Duurstede; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 11 mei 2021, nr. 208367

gelet op 1. Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) besluit: 1. Het verlenen van een aanvullend krediet van € 195.000,- voor de restauratie van Markt 24 (€ 5.357,gemiddelde kapitaallast per jaar over 40 jaren); 2. In te stemmen met het opnemen van dit bedrag in de Programmabegroting 2022/Meerjarenbegroting 2023-2025.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 22 februari 2022

De raad voornoemd,

griffier,

voorzitter,

I. Joosten

I. Meerts

5