20221212 Technische vragen Restauratie Markt 24

Technische vragen

Datum: 12 december 2022 Aan de behandelend ambtenaar: Tanja Notten, Karolijn van den Heuvel Steller vragen: Raad Onderwerp: Restauratie Markt 24 U wordt verzocht de volgende technische vragen te beantwoorden: Vraag 1: Kan het bestaande krediet worden aangewend voor besteding van 240.000 euro aan herstelkosten en de geconstateerde gebreken? Antwoord vraag 1: Ja dat kan. Hieronder treft u een uitgebreide toelichting aan met achtergrondinformatie en twee opties. Aanleiding Het aanvullend krediet is aangevraagd voor de extra kosten die gemaakt moeten worden voor het oplossen van de geconstateerde onzichtbare gebreken. Deze onzichtbare gebreken aan het pand moeten hersteld worden i.v.m. de onderhoudsplicht die de gemeente heeft met betrekking tot dit rijksmonument. Achtergrond informatie Het verstrekte krediet door de raad is gekoppeld aan het realiseren van het ontwerp waarvoor de omgevingsvergunning onherroepelijk is. De gelden zijn geoormerkt voor de verschillende bouwactiviteiten en bijkomende kosten. De post onvoorzien blijkt ontoereikend te zijn. Het aangevraagde aanvullend krediet ter hoogte van 240.000 euro is bedoeld is om nu extra budget toe te voegen zodat de restauratie van de oudbouw van het pand aan de Markt 24 door kan gaan waardoor er geen extra vertragingskosten ontstaan.

De bouwactiviteiten voor het nieuwbouw gedeelte worden stilgelegd totdat de raad in februari 2023 een scenario heeft gekozen.

Hieronder het financieel overzicht. Beschikbaar gesteld krediet door de raad Gehonoreerde subsidies Onderhoudskosten MJOP Totaal

1.545.000

Voorbereidingskosten tot 1-3-2022 Bouwkosten Bestaande bouw S&S Bouwkosten Nieuwbouw S&S Schilderwerk Hoobroekx Onvoorzien Overige kosten Totaal

125.000 725.000 628.000 90.400 130.000 31.600 1.730.000

110.000* 75.000 1.730.000

*97.000 euro erfgoedparels en 13.000 euro voor de subsidie warmtepomp Afgesproken is dat de aanneemsom van Schakel&Schrale in termijnen wordt betaald. Op dit moment zijn er 7 termijnen betaald, in totaal 475.000 euro. Er is niet met zekerheid te zeggen dat er niet meer onvoorzienbare kosten komen. Dat is een risico waarvoor we een bedrag (ca. 25.000 euro) hebben opgenomen in het extra aangevraagde krediet van 240.000 euro. Twee opties voor dekking van de 240.000 euro onzichtbare gebreken Er zijn twee opties om het benodigd bedrag ter hoogte van 240.000 euro op dit moment te dekken. In beide opties mag dit bedrag alleen ingezet worden voor het oplossen van de geconstateerde onzichtbare gebreken, de vertraging die dit heeft opgeleverd, de benodigde kosten voor extra onderzoek en veiligstelling. Het voorstel is het resterend budget van de nieuwbouw nog niet te besteden totdat de raad een scenario kiest voor het vervolg met daarbij de financiële consequenties en een dekkingsvoorstel. Opties dekking 240.000 euro onzichtbare gebreken: 1. Ophogen van de post onvoorzien conform het raadsvoorstel. 2. Te bekostigen uit het bestaande krediet. Beslispunt 1 moet dan gewijzigd worden en hierdoor en vervallen beslispunten 2 en 3 van het huidig raadsvoorstel. In het onderstaand kader staat een voorbeeld hoe het beslispunt kan luiden.

Beslispunt 1: Binnen het bestaande krediet alleen die activiteiten uit te voeren die gericht zijn op de restauratie van het oude pand op de Markt 24 te Wijk bij Duurstede. a. Naast het geplande deel in het krediet voor restauratie oudbouw, mag aanvullend hierop maximaal € 240.000 gebruikt worden. Dit aanvullende krediet mag ingezet worden voor het oplossen van de geconstateerde onzichtbare gebreken, de vertraging die dit heeft opgeleverd, de benodigde kosten voor extra onderzoek en veiligstelling. b. Het resterend budget mag nog niet besteed worden totdat de raad een scenario kiest voor het vervolg met daarbij de financiële consequenties en een dekkingsvoorstel

Beslispunt 2: vervalt Beslispunt 3: vervalt

Vraag 2: Wat zijn de voor- en nadelen om het budget ter hoogte van 240.000 euro binnen het bestaande krediet te dekken? Antwoord vraag 2: Bij beide opties zoals bij vraag 1 geschetst gaat het alleen om de meest noodzakelijke investeringen in de oudbouw en niet in de nieuwbouw. Deze investeringen zijn voor ieder, nog te kiezen scenario, noodzakelijk i.v.m. de instandhoudingsplicht. In onderstaande tabel staan de voor- en nadelen van de beide opties. Optie 1: Aanvullend krediet volgens huidig raadsvoorstel Voordelen • Het resterende budget voor de nieuwbouw blijft beschikbaar (maar wordt nog niet uitgegeven).

Optie 2: Te bekostigen uit het bestaande krediet Voordelen • Geen voortijdig beslag op extra financiële middelen.

Nadelen • Vooruitlopend op de definitieve keuze van de raad voor een van de vijf scenario’s is extra budget nodig om de post onvoorzien aan te vullen.

Nadelen • Door alleen die activiteiten uit te voeren die gericht zijn op de restauratie van het oude pand op de Markt 24 is er onvoldoende budget beschikbaar binnen het huidig beschikbare gestelde krediet voor uitvoering van de oorspronkelijke opdracht van het krediet. • Het uitvoeren van de activiteiten ten behoeve van de restauratie binnen het bestaande budget is mogelijk, maar heeft later waarschijnlijk wel financiële consequenties voor het uitvoeren van de scenario’s 1 t/m 5 omdat er 240.000 euro minder beschikbaar is (zie ook beantwoording vraag 3).

Vraag 3: Welke risico’s zijn er als de raad een ander scenario kiest dan het oorspronkelijke bouwplan (scenario 2, 3, 4 & 5)? Antwoord vraag 3: De risico’s hebben betrekking op: a. De aannemingsovereenkomsten met Schakel & Schrale en Hoobroekx; b. De positie van de beoogde huurders; c. Terugbetaling deel subsidie Erfgoedparels; d. De verplichte aanpassingen aan de omgevingsvergunning. Per onderdeel wordt het risico toegelicht. Ad a. Risico’s als gevolg van contractuele verplichtingen (financieel en procedureel) indien de huidig geldende omgevingsvergunning gewijzigd wordt Tussen de Gemeente en de aannemer Schakel&Schrale is een overeenkomst (Aannemingsovereenkomst Hoofdaannemer t.b.v. Restauratie Markt 24, ref 345285) aangegaan. Deze overeenkomst is in bijlage 1 toegevoegd. Volgens de Uniforme Administratieve Voorwaarden (UAV 2012), die altijd onderdeel zijn van de juridische voorwaarden bij aannemingsovereenkomsten, kan de aannemer schadevergoeding en/of vergoeding van meerkosten claimen, die een bestekwijziging met zich meebrengt, zoals het stoppen met de opdracht of een deel van het werk niet uitvoeren. Belangrijk bij de schadebepaling is ook wat de aannemer gedaan heeft aan schadebeperking. • Op basis van de UAV loopt de Gemeente het risico op schadevergoeding en meer-, minderwerk, bij het wijzigen van de opdracht. In bijlage 2 is de UAV 2012 toegevoegd.

• Daarnaast is het risico dat bij het wezenlijk wijzigen van de opdracht de uitvoering van het werk opnieuw moet worden aanbesteed. Dit komt voort uit de Aanbestedingswet 2012 en heeft te maken met de basisprincipes van gelijke behandeling van marktpartijen. Partijen zouden mogelijk anders hebben ingeschreven als de opdracht bijvoorbeeld zonder nieuwbouw was geweest. Ad b. Risico op schadeclaim indien beoogd huurders zich niet kunnen huisvesten op Markt 24 Sinds 2013 zijn er diverse besluiten genomen in het college en de raad over Markt 24 en (her)huisvesting Museum Dorestad / VVV. De beoogd huurders hebben, in de aanloop naar de verhuizing – toegezegd via raadsbesluiten – kosten gemaakt voor tentoonstellingsplannen en de uitvoering ervan. Er zijn door derde partijen subsidies toegekend op basis waarvan opdrachten aan tentoonstellingbouwers etc. zijn verleend. Gaat het plan niet door, dan moeten subsidies mogelijk worden terugbetaald en de tentoonstellingbouwers worden afgekocht. De VVV heeft een lopende huurovereenkomst met de gemeente, omdat zij immers na de restauratie terugkeert in de pand Markt 24. Mocht zij niet meer gehuisvest kunnen worden in Markt 24, dan heeft de VVV huurdersrechten die de gemeente moet nakomen. De schade kan geclaimd worden op grond van het artikel uit het Burgerlijk Wetboek over onrechtmatige daad artikel 6:162 (zie kader 1).

Voor ons als gemeente gelden extra eisen ten opzichte van een gewone burger. Deze zijn vastgelegd in de zogenaamde schakelbepalingen (zie kader 2). Onderstaande wetsartikelen houden in dat er niet mag worden gehandeld in strijd met bijvoorbeeld het vertrouwensbeginsel of het zorgvuldigheidsbeginsel. Als dat wel gebeurt kan de gemeente zich schuldig hebben gemaakt aan een onrechtmatige daad. Dit kan het geval zijn als er een huurovereenkomst is aangegaan met een partij, of dat er besluiten zijn genomen waarmee naar partijen een bepaald vertrouwen is gewekt.

Voor een onrechtmatige daad moet de daad ons toegerekend kunnen worden en moet er natuurlijk ook schade zijn en verband tussen de daad en de schade. Kader 1: Juridische basis onrechtmatige daad Artikel 6:162 BW 1. Hij die jegens een ander een onrechtmatige daad pleegt, welke hem kan worden toegerekend, is verplicht de schade die de ander dientengevolge lijdt, te vergoeden. 2. Als onrechtmatige daad worden aangemerkt een inbreuk op een recht en een doen of nalaten in strijd met een wettelijke plicht of met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, een en ander behoudens de aanwezigheid van een rechtvaardigingsgrond. 3. Een onrechtmatige daad kan aan de dader worden toegerekend, indien zij te wijten is aan zijn schuld of aan een oorzaak welke krachtens de wet of de in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt.

Kader 2: Schakelbepaling Burgerlijk Wetboek en de Algemene Wet Bestuursrecht Artikel 3:14 BW Een bevoegdheid die iemand krachtens het burgerlijk recht toekomt, mag niet worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Artikel 3:1 Algemene wet bestuursrecht, tweede lid Op andere handelingen van bestuursorganen dan besluiten zijn de afdelingen 3.2 tot en met 3.4 van overeenkomstige toepassing, voor zover de aard van de handelingen zich daartegen niet verzet.

Ad c. Risico terugvorderen/niet verkrijgen subsidie Erfgoedparels Er zijn twee subsidies Erfgoedparels aangevraagd. Eén subsidie is gehonoreerd voor € 97.000. Recent is een aanvraag ingediend ter hoogte van € 115.000. Voorwaarden voor deze subsidies zijn verduurzaming, maatschappelijke bestemming en publieke toegankelijkheid. Indien niet aan de voorwaarden wordt voldaan van de Erfgoedparels, zoals publieke toegankelijkheid, moet een deel van de subsidie worden teruggevorderd. Met de eerste subsidie is rekening gehouden in de begroting. Met de tweede subsidie die recent is ingediend nog niet. Deze aanvraag heeft betrekking op de kosten die horen bij het aangevraagde aanvullend krediet Markt 24 (zaaknummer 456796, 240.000 euro). Indien deze subsidie verleend wordt, wordt het gevraagde aanvullende krediet met het subsidiebedrag verlaagd. Ad d. Risico nieuwe omgevingsvergunning noodzakelijk bij planaanpassing De huidig geldende omgevingsvergunning voor de restauratie van Markt 24, die sinds 19 januari 2022 onherroepelijk is, is het wettelijke kader van het bouwplan. Het plan dient te worden uitgevoerd volgens deze omgevingsvergunning. Als een omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden (dat betekent dat er geen bezwaar- of (hoger)beroepsprocedure meer tegen de omgevingsvergunning openstaat), kan een omgevingsvergunning niet meer worden aangepast.

Dat betekent dus dat het plan zo uitgevoerd moet worden zoals het op de tekeningen staat die bij de omgevingsvergunning horen. Ondanks dat een vergunning onherroepelijk is geworden, kunnen achteraf nog wel vergunningsvrije aanpassingen worden gedaan. Het gaat dan om wat kleinere aanpassingen waarvan de wetgever het niet nodig vind om daarvoor een heel nieuwe vergunning aan te vragen.

Wanneer er van een vergunning afgeweken kan worden, moet dit wel aan een aantal voorwaarden voldoen. 1. De draagconstructie mag niet veranderen; 2. Het bebouwde oppervlak en het bouwvolume mag niet worden vergroot; 3. De laatste voorwaarde is dat er geen wijziging in de (sub)brandcompartimententen wordt aangebracht. Wanneer scenario 2 t/m 5 wordt uitgevoerd dient er dus altijd een nieuwe vergunning te worden aangevraagd. Omdat in alle scenario’s de draagconstructie en de brandcompartimenten worden gewijzigd. Daarnaast is het een rijksmonument waarbij een groot deel van de voorgestelde scenario’s altijd onder de vergunningsplicht valt. Een nieuwe aanvraag van een nieuwe omgevingsvergunning voor Markt 24 kost tijd en geld en er is kans op nieuwe bezwaren en beroepen. Bijlagen: 1. Overeenkomst Gemeente – Schakel&Schrale 2. Uniforme Administratie Voorwaarden (UAV)