RV ontwerp-verklaring van geen bedenkingen Bouwplan Nederhorst den Berg Noord

RAADSVOORSTEL

Par.afd.hfd

Kenmerk Zaaknummer Raadsvergadering Commissie(s) Gewijzigd voorstel Bijlagen Portefeuillehouder Domein Ambtenaar/telefoonnummer

onsken Z.60234 9 februari 2022 Ruimte & Economie Datum: 2 februari 2021 Nee 1 wethouder J.J. de Kloet FD ondertek, doorkiesnummer, email 11 januari 2022 onderwerp

Datum Onderwerp CONCEPT-BESLUIT Voorgesteld wordt: 1. De ontwerp verklaring van geen bedenkingen (vvgb) voor het oprichten van een nieuwe woonwijk (150 woningen) ten noorden van de bestaande kern van Nederhorst den Berg af te geven; 2. De ontwerp vvgb voor zes weken ter inzage te leggen conform de wettelijk voorgeschreven procedure. 3. Het college te adviseren tegelijk met de terinzagelegging van de ontwerp vvgb de ontwerp-omgevingsvergunning en het ontwerpbesluit Wet geluidhinder voor de vaststelling hogere waarden voor zes weken ter inzage te leggen. 1. Inleiding Reeds in het college programma van 2018-2022 is realisatie van een woonwijk aan de noordkant van Nederhorst den Berg opgenomen. Dit is later bekrachtigd door een aangenomen motie van uw raad, d.d. 19 december 2019, waarin is verwoord dat de voorgestelde woonwijk zo snel als mogelijk gerealiseerd zou moeten worden. De nieuwe woonwijk is ten noorden van de woonwijk Horn- en Kuijerpolder geprojecteerd. De formele aanvraag om omgevingsvergunning 1e fase is op 25 september 2020 ingediend. De omgevingsvergunning kan pas worden verleend nadat uw raad heeft verklaard geen bedenkingen (vvgb) te hebben tegen het plan. Inhoud van het plan.

Het bouwplan betreft een “groene” woonwijk bestaande uit 150 woningen op een oppervlakte van ca. 7 ha. Van deze 150 woningen wordt 35% sociale huur, 30% koop tot €220.000, 20% middel dure koop –en/of huur en 15% vrije sector, gerealiseerd. Het doel is verder om een gasloze, klimaatadaptieve en waterrijke wijk te ontwikkelen voor de lokale behoefte met grote aandacht voor en een respectvolle inpassing in de landelijke omgeving. De ambitie is om een groene overgangszone naar én het open gebied én de bestaande woonwijk toe te realiseren. De geplande eengezinswoningen hebben over het algemeen een goot- en bouwhoogte van 6.00 en 10.00/11.00 m. Twee gestapelde bouwblokken voor starters in het midden van de wijk hebben ook deze maatvoering (6.00/10.00). Twee hogere elementen in het ontwerp vormen de afrondende appartementen bouwblokken aan de westzijde die een goot- en bouwhoogte van resp. 12.00 en 18.00 m krijgen.

.

Raadsvoorstel Onderwerp : Bouwplan Nederhorst den Berg Noord Datum : 11 januari 2022

De afstand van de bestaande woonwijk aan de noordkant van Nederhorst en de nieuw te bouwen woningen wordt, door het natuureiland en het blijvende weiland, minimaal ca. 65.00 m. Het plan gaat uit van één ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer. Toets aan het bestemmingsplan:

Het vigerende bestemmingsplan “Nederhorst den Berg” heeft voor de desbetreffende gronden “Agrarisch met waarden- Natuur – en Landschapswaarden” opgenomen. De realisatie van een woonwijk is hier niet mee in overeenstemming. Dat wil zeggen dat de vereiste omgevingsvergunning alleen via de uitgebreide voorbereidingsprocedure kan worden verleend. Stedenbouwkundige ambities:

Het stedenbouwkundig ontwerp beoogt de aanwezige landschapselementen, de karakteristieke strokenverkaveling met de benodigde openheid en veel groen/blauwe structuren inclusief omzoming, te versterken. Het wordt een waterrijk woongebied dat aansluit op het (waterrijke) veenweidegebied. Voorts komt er een natuureiland dat indien de bewoners/omgeving dat wensen ook (gedeeltelijk) ruimte kan bieden aan een collectieve moestuin. Provinciale regelgeving

Aangezien de aanvraag is ingediend vóór 22 november 2020 is op provinciaal niveau de vm. Provinciale Ruimtelijke Verordening (de PRV), in plaats van de nu geldende Provinciale Omgevingsvisie (POV), nog van toepassing. Als er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (meer dan 12 woningen) moet er, onder de werking van de PRV, getoetst worden aan de ladder van duurzame verstedelijking (art 3.6.1 lid 2 Bro). Eén van de zaken die dan aangetoond moet worden is het nut en noodzaak van de gewenste ontwikkeling. Nut en noodzaak is gezien de vraag naar woningen (het groot aantal woningzoekers) en de prognoses naar woningbehoefte in de regio Gooi en Vechtstreek duidelijk aangetoond. De prognose voor Wijdemeren komt uit op een behoefte aan ca. 1000 woningen tot 2030 (zie bijlage 5 van de ruimtelijke onderbouwing). Binnen stedelijk is er in Nederhorst geen mogelijkheid (meer). Voorts komt uit de woonvisie en de Omgevingsvisie duidelijk naar voren dat het doel is om de woningvoorraad zoveel mogelijk af te stemmen op de inwoners van Wijdemeren en om de kleine kernen vitaal en leefbaar te houden. Voorts dient er getoetst te worden aan de overige regels opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV 2019). Een belangrijk punt is het feit dat de gronden onderdeel uit maken van het gebied dat door de Provincie als weidevogelleefgebied is aangewezen.

Wijziging van de bijlage 4 ecologie (de kaart) behorende bij de PRV vond regelmatig plaats (o.a. in 2016, 2017 en 2018). Berichtgeving hieromtrent naar de gemeente toe is destijds onvolledig geweest zodat er niet adequaat kon worden gereageerd op de wijzigingen. Zo is in 2018 de kaart van het weidevogelleefgebied aangepast en is de Horn-en Kuijerpolder grotendeels aangewezen als weidevogelleefgebied (mei 2018). Divers onderzoek (2019 en 2021) heeft echter aangetoond dat er nagenoeg geen weidevogels in het gebied voorkomen. Het gebied is te droog en biedt nauwelijks voedsel om een gezonde leefomgeving voor broedvogels te zijn door o.a. het steeds vroeger en vaker maaien. De criteria waaraan een weidevogelleefgebied moet voldoen heeft de provincie zelf opgesteld, de Horn- en Kuijerpolder voldoet echter niet aan deze zelfopgelegde criteria. Behoudens in het noorden van de polder zijn er in het grootste deel van de polder nooit weidevogels gemeld. Er is een mogelijkheid om de begrenzing van deze gebieden aan te passen. 2

Raadsvoorstel Onderwerp : Bouwplan Nederhorst den Berg Noord Datum : 11 januari 2022

De PRV geeft zelf aan wanneer een ruimtelijke ontwikkeling echter wel mogelijk is. In casu voldoet de gewenste ontwikkeling aan de uitzonderingsvereisten (zie blz. 20 e.v. van de ruimtelijke onderbouwing). Er is nl. geen aanvaardbaar alternatief in NdB voor woningbouw en er wordt een groot openbaar belang (woningbouw en het leefbaar houden van NdB) gediend met de ontwikkeling. Voorts is er een ecologisch compensatieplan opgesteld (bijlage 1 en 9 RO). Hieruit blijkt dat de (slechts) 7 ha (van het totaal van ca. 230 ha) die nodig is voor de planontwikkeling gecompenseerd kan worden in aangrenzend gebied. En bovendien is nog positief dat voor het overige gebied kwaliteitsmaatregelen in de inrichting- en beheerssfeer voor gronden rondom het plan, kunnen worden getroffen. Voorts bevindt de locatie zich binnen de begrenzing van de Stelling van Amsterdam en de Nieuwe Hollandse Waterlinie (militaire verdedigingslinies uit de laat 19e en vroeg- 20e- eeuw). Gebleken is dat de ontwikkellocatie, die aansluit op de huidige kern aan de noordkant, wegens de ligging op geruime afstand van de forten en waterlinies geen directe invloed heeft op de structuur van de Stelling van Amsterdam en de Nieuwe Hollandse Waterlinie (zie bijlage 11 bij de ruimtelijke onderbouwing) en behoeven daarom geen belemmering te vormen voor het plan.

Met dit voorstel wordt aan uw gemeenteraad voorgesteld om het ontwerpbesluit verklaring van geen bedenkingen vast te stellen en dit besluit gelijktijdig met het ontwerpbesluit omgevingsvergunning ter inzage te laten leggen. 2. Argumenten 1. Er is een grote vraag naar woningen Het is duidelijk dat er een ernstig tekort is aan (betaalbare) woningen. Door realisatie van dit project, dat voorziet in woningen in iedere prijsklasse, wordt bijgedragen aan het voldoen aan de woonvraag. 2. Toename van het aantal inwoners draagt bij aan de leefbaarheid van de kern. Het voorzieningenniveau kan mede door een groter aantal inwoners op peil gehouden worden. Winkels kunnen blijven bestaan, scholen blijven open etc. Instroom van jongeren houdt een gemeenschap dynamisch. 3. Het betreft het laatste grotere woningbouwproject in Nederhorst. Deze locatie is de laatste mogelijkheid om een substantieel aantal woningen te kunnen toevoegen in Nederhorst den Berg. De aanwezige inbreilocaties in Nederhorst den Berg zijn nagenoeg allemaal “gebruikt”. Deze locaties betreffen in et algemeen ook slechts een handvol woningen en dragen niet substantieel bij aan de woningvoorraad. Wil de nieuwe generatie die in het eigen dorp wil blijven een kans krijgen op de woningmarkt dan ligt die op deze ontwikkellocatie. 4. Er wordt echt gezocht naar de ontwikkeling van een wijk die rekening houdt met alle belangen.

Er is veel aandacht besteed aan de aansluiting op de bestaande woonwijk. De nieuwe bebouwing blijft op afstand (ca. 65 m) van de bestaande woningen en de stedenbouwkundige structuur sluit aan op de bestaande bebouwing. Voorts wordt er rekening gehouden met het bestaande landschap in die zin dat er op de bestaande verkavelings- en slotenstructuur van het veenweidelandschap wordt aangesloten. Tevens zorgt de te realiseren groene bufferzone voor een geleidelijke overgang naar het veenweidegebied.

3

Raadsvoorstel Onderwerp : Bouwplan Nederhorst den Berg Noord Datum : 11 januari 2022

3. Kanttekeningen/Risico’s 1. Diverse omwonenden hebben aangegeven een zienswijze te zullen indienen. Deze mogelijkheid is er altijd voor belanghebbenden. Veelal wordt de natuur (flora/fauna) als argument genoemd. Uit de ruimtelijke onderbouwing blijkt echter dat van significante nadelige gevolgen voor de natuur geen sprake behoeft te zijn. 2. De Provincie is geen voorstander van het plan wegens de aanwijzing van de gronden als weidevogelleefgebied. Aangetoond is echter dat er gedurende een langere periode geen of nauwelijks weidevogels aanwezig zijn geweest in het gebied (bijlage 2, 7 en 8 bij de ruimtelijke onderbouwing). Tevens is een voorstel m.b.t. de inrichting en beheer van een nieuw weidevogelleefgebied bijgevoegd. Hieruit volgt dat er voldoende gecompenseerd wordt. Helaas heeft de provincie tijdens de tot stand koming van het plan hier niet over willen communiceren. 3. Er is een ontheffing op grond van de Wet geluidhinder vereist. In verband met wegenverkeerslawaai, afkomstig vanaf de Dammerweg, is voorts een ontheffing op grond van de Wetgeluidhinder voor 1 woning vereist. Deze procedure is reeds in gang gezet en wordt in 2022 gelijktijdig met de concept-omgevingsvergunning en de ontwerpverklaring van geen bedenkingen ter inzage gelegd. 4. Voor dat de Omgevingsvergunning kan worden verleend dient een anterieure overeenkomst te zijn gesloten.

In deze overeenkomst wordt onder andere vastgelegd dat planschade voor rekening en risico van de initiatiefnemer is; dat een exploitatiebijdrage (nog te berekenen) moet worden betaald; hoe de verdeling van het woningbouwprogramma is en de instandhouding daarvan, alsmede de overdracht van de openbare ruimte plaatsvindt. 5. Er moet worden afgeweken van de Regels Bestemmingsplan Parapluplan Parkeren Wijdemeren 2019. De omgevingsvergunning behelst het afwijken van de huidige planologische regeling. Niet alleen van het bestemmingsplan Buitengebied Nederhorst den Berg, maar ook van de Regels Bestemmingsplan Parapluplan Parkeren Wijdemeren 2019. In de daarbij behorende regels wordt verwezen naar de beleidsregels parkeernormen gemeente Wijdemeren zoals die op 31 maart 2015 door ons college zijn vastgesteld. Het gebied waarop de woningbouw is geprojecteerd behoort, volgens de kaart behorende bij de regels, niet tot een kern. Dit betekent dat de parkeernormen zoals die gelden voor het landelijke gebied van toepassing zijn. De parkeernormen voor het landelijk gebied zijn zwaarder. In het voorliggende plan zijn de parkeernormen, zoals die gelden voor een kern, toegepast. Er wordt derhalve afgeweken. Het ligt voor de hand om de parkeernormen voor een kern toe te passen omdat er een nieuwe woonwijk aan de kern gaat ontstaan als het plan kan worden gerealiseerd.

Dit wordt gemotiveerd in de ruimtelijke onderbouwing en zal onderdeel uitmaken van de overwegingen die worden opgenomen in de omgevingsvergunning. 4. Financiële consequenties Geen, de ontwikkeling is voor rekening en risico ontwikkelaar. Voorts is er een voorovereenkomst en wordt een anterieure overeenkomst gesloten. 5. Aanpak (planning/uitvoering/communicatie) Na uw besluit zal de ontwerp-omgevingsvergunning, de ontwerp-ontheffing op grond van de Weg geluidhinder alsmede de ontwerp-verklaring van geen bedenkingen ter inzage worden gelegd. Indien er geen zienswijzen worden ingediend dan kan de procedure door ons college

4

Raadsvoorstel Onderwerp : Bouwplan Nederhorst den Berg Noord Datum : 11 januari 2022

worden afgerond. Als er wel zienswijzen worden ingediend, dan wordt het plan opnieuw aan uw raad voorgelegd met een advies inzake de te verlenen verklaring van geen bedenkingen. 6. Duurzaamheidsapecten Er wordt waar mogelijk rekening gehouden met duurzaamheidsaspecten. Zo worden er groene daken gerealiseerd, is er sprake van groen/blauwe structuren en een groene omzoming als overgangszone aan de noordkant van het plangebied. Voorts wordt onderzocht of houtbouw kan worden toegepast. 7. Standpunt commissies (en derden) De commissie RE van 31 januari 2022 adviseert het voorstel te behandelen als bespreekstuk in de raadsvergadering d.d. 9 en 10 februari 2022.

Wijdemeren, 11 januari 2022 Burgemeester en wethouders van Wijdemeren, de secretaris,

de burgemeester,

R.S.M. Heintjes MCM

drs. C.R. Larson

5

RAADSBESLUIT

De raad der gemeente Wijdemeren. Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 11 januari 2022. Gelet op artikel 2.27 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en artikel 6.5 van het Besluit omgevingsrecht. BESLUIT 1. Een ontwerp-verklaring van geen bedenkingen (vvgb) af te geven voor het afwijken van het vigerende bestemmingsplan voor het oprichten van een nieuwe woonwijk (150 woningen) ten noorden van de bestaande kern van Nederhorst den Berg. 2. De ontwerp vvgb voor zes weken ter inzage te leggen conform de wettelijk voorgeschreven procedure. 3. Het college te adviseren tegelijk met de terinzagelegging van de ontwerp vvgb de ontwerp-omgevingsvergunning en het ontwerpbesluit Wet geluidhinder voor de vaststelling hogere waarden voor zes weken ter inzage te leggen. Aldus besloten in de openbare vergadering van 9 februari 2022. De raad voornoemd, de griffier,

de voorzitter,

drs. E.B. Hörchner

drs. C.R. Larson

Afschriften van dit besluit naar: