RV krediet Meenthof (Unaniem aangenomen)

RAADSVOORSTEL

Par.afd.hfd

Kenmerk Zaaknummer Raadsvergadering Commissie(s) Gewijzigd voorstel Bijlagen Portefeuillehouder Domein Ambtenaar/telefoonnummer

RV/1625/220504/A.Bos Z. 53234/D.333848 23 juni 2022 Ruimte & Economie Datum: 15 juni 2022 Nee wethouder J.H.J. Kea FD A. Bos, 035 65 59 473, a.bos@wijdemeren.nl 10 mei 2022 Kredietvoorstel Meenthof

Datum Onderwerp CONCEPT-BESLUIT Voorgesteld wordt: 1. Krediet beschikbaar te stellen ter hoogte van € 83.500,-- ten behoeve van de vervolgprocedure van Deelplan 1 De Meenthof en deze ten laste te brengen van de Bestemmingsreserve Revitalisering Meenthof; 2. Krediet beschikbaar te stellen ter hoogte van € 32.000,-- ten behoeve van de voorbereidingen voor Deelplan 2 De Meenthof en deze ten laste te brengen van de Bestemmingsreserve Revitalisering Meenthof; 3. Krediet beschikbaar te stellen ter hoogte van € 45.000,-- ten behoeve van de voorbereiding van de aanpak van de openbare ruimte rondom De Meenthof en deze ten laste te brengen van de Bestemmingsreserve Revitalisering Meenthof.

1. Inleiding In 2015 is tussen de gemeente Wijdemeren, Wijdemeren Vastgoed B.V., Aalberts Bouw B.V. en Did Vastgoedontwikkeling een intentieovereenkomst gesloten voor de herontwikkeling van het winkelcentrum De Meenthof, gelegen in Kortenhoef. Ook is met Pejolam B.V. en overeenkomst gesloten om het gemeenschapscentrum de Dobber te verkopen voor het gebruik ten behoeve van voor de realisering van winkelruimte en de bouw van woningen. Het is een ontwikkeling die reeds jaren geleden in gang is gezet door het aangaan van een intentieovereenkomst in 2015 en een koopovereenkomst in 2018. Dit maakt de Meenthof tot een langlopend project, wat bijdraagt aan de complexiteit van het project. De gemeente is gehouden om haar aangegane contractuele verplichtingen na te komen en daadwerkelijk tot realisatie van de herontwikkeling te komen. De herontwikkeling van De Meenthof wordt in fases uitgevoerd.  Deelplan 1 De Meenthof. De Dobber gesloopt en worden er ca. 20 middeldure huurwoningen en 3 sociale huurwoningen, winkelruimte (uitbreiding dagwinkels en AH) en parkeerplaatsen gerealiseerd;  Deelplan 2 De Meenthof. Er worden garageboxen gesloopt en er worden ca. 30 woningen gerealiseerd, waarvan volgens ontwikkelaar ca. 10 sociale huurwoningen en ca. 20 woningen in de vrije sector;  Deelplan 3 De Meenthof. De uitstraling en kwaliteit van winkelpuien wordt verbeterd.

 Buitenruimte De Meenthof. De openbare ruimte rondom de Meenthof wordt heringericht.

.

Raadsvoorstel Onderwerp : Kredietvoorstel Meenthof Datum : 10 mei 2022

In de bestaande overeenkomsten is vastgelegd dat de gemeente meewerkt aan:  Een stedenbouwkundig kader (inmiddels vastgesteld),  Het toetsen van de financiële haalbaarheid (deelplan 1 afgerond, deelplan 2 nog uit te voeren)  De benodigde vervolg overeenkomst (deelplan 1 in onderhandeling, deelplan 2 te bepalen na financiële toets)  Eén bestemmingsplanprocedure  Een beeldkwaliteitsplan en een inrichtingsplan openbare ruimte Bovenstaande diensten moet de gemeente op basis van de intentieovereenkomst voor eigen rekening nemen. Om dit project, met verschillende deelplannen, te kunnen voortzetten is een nieuw voorbereidingskrediet nodig. Na de intentieovereenkomst van 2015 zijn de deelplannen in verschillend tempo voortgegaan. Per deelplan geldt een andere eigenaar, tempo, juridisch kader en financiële constellatie. Realisatie- en anterieure overeenkomst fase 1 Om te komen tot de herontwikkeling van fase 1 van De Meenthof zullen partijen een realisatie- en anterieure overeenkomst dienen te sluiten. Hierover zijn de gesprekken gaande. In de realisatie- en anterieure overeenkomst zullen in elk geval afspraken worden vastgelegd ten aanzien van het kostenverhaal en de ruimtelijke procedures. Partijen dienen verder onder meer afspraken te maken over de realisatie van parkeren en stedenbouwkundige kwaliteit.

Inrichtingsplan openbare ruimte Ten aanzien van fase 1 is de gemeente – gelet op contractuele verplichtingen – verplicht parkeerplaatsen te realiseren en te bekostigen. Voor wat betreft de overige fases moeten hier nog afspraken over worden gemaakt. Om alle plannen te kunnen realiseren dient er een behoorlijk aantal parkeerplaatsen te worden toegevoegd. Om met enige zekerheid te kunnen onderbouwen dat deze parkeerplekken kunnen worden gemaakt, moet een inrichtingsplan worden gemaakt voor de openbare ruimte. In dit inrichtingsplan moet rekening worden gehouden met alle andere functies die ook in de openbare ruimte moeten komen. Er is een kans om verschillende opgaves in de openbare ruimte gezamenlijk op te pakken (werk met werk te maken). Dit betreft het onderhoud aan het riool, de verlichting en de wegen. Uit het inrichtingsplan voor de openbare ruimte moet blijken of dit haalbaar is. Overige ontwikkelingen Ook een andere winkeleigenaar in De Meenthof heeft aan de gemeente aangegeven extra winkeloppervlak te willen realiseren en het aanzien van het gebouw te willen verbeteren. De mogelijkheden hiervoor worden onderzocht. Door middel van een voorovereenkomst zorgen we ervoor dat de kosten hiervoor geheel op de aanvrager kunnen worden verhaald. 2. Argumenten 1.

krediet beschikbaar te stellen ter hoogte van € 83.500,-- ten behoeve van de vervolgprocedure van Deelplan 1 De Meenthof en deze ten laste te brengen van de Bestemmingsreserve Revitalisering Meenthof. 1.1. De gemeente heeft zich verplicht mee te werken aan deze procedure. Om aan deze verplichting te voldoen moeten de werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd en de uren en de kosten voor het beeldkwaliteitsplan worden gedekt. 1.2. Deze kosten kunnen – vanwege eerder gemaakte afspraken – nu niet op initiatiefnemer worden verhaald.

2

Raadsvoorstel Onderwerp : Kredietvoorstel Meenthof Datum : 10 mei 2022

Daarom worden deze nu uit de bestemmingsreserve gehaald. 1.3. Het vorige voorbereidingskrediet is inmiddels overschreden. De hoogte van deze overschrijding is daarom in deze kredietaanvraag opgenomen. 1.4. We streven ernaar de extra plankosten te verhalen bij de ontwikkelaar. Bij de intentieovereenkomst en de verkoopopbrengsten is geen rekening gehouden met alle plankosten. Dit is de reden dat hierover afspraken moeten worden gemaakt met de ontwikkelaar, zodat alle niet eerder voorziene activiteiten kunnen worden verhaald. Om die reden is er krediet aangevraagd om te komen tot een realisatieovereenkomst. In deze overeenkomst moeten afspraken worden gemaakt over de verdere plankosten. 2. Krediet beschikbaar te stellen ter hoogte van € 32.000,-- ten behoeve van de voorbereidingen voor Deelplan 2 De Meenthof en deze ten laste te brengen van de Bestemmingsreserve Revitalisering Meenthof. 2.1. Met het krediet kan het lopende project worden vervolgd zoals we dat met de ontwikkelaar hebben afgesproken. Om aan deze verplichting te voldoen moeten de werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd en de uren en de kosten worden gedekt. 2.2. Deze kosten kunnen – vanwege de jaren eerder gemaakte afspraken – nu niet op initiatiefnemer worden verhaald. Daarom worden deze nu uit de bestemmingsreserve gehaald. 2.3.

We nemen als inzet bij het maken van de afspraken rondom het vervolg van deelplan 2 dat we de plankosten vergoed krijgen van de ontwikkelaar. Om die reden is er krediet aangevraagd om te komen tot een vervolg overeenkomst voor fase 2. In deze overeenkomst moeten afspraken worden gemaakt over de verdere plankosten. 3. Krediet beschikbaar te stellen ter hoogte van € 45.000,-- ten behoeve van de voorbereiding van de aanpak van de openbare ruimte rondom De Meenthof en deze ten laste te brengen van de Bestemmingsreserve Revitalisering Meenthof. 3.1. Voor het onderbouwen van de haalbaarheid van de parkeernorm is het nodig om een ontwerp van de buitenruimte te maken. Deze onderbouwing is nodig voor de bestemmingsplan procedure. 3.2. Het herinrichten van de openbare ruimte is nodig om de parkeerplaatsen te kunnen realiseren die we contractueel verplicht zijn om te realiseren. Daartoe is het maken van een inrichtingsplan nodig. 3.3. Het inrichtingsplan geeft duidelijkheid over hoeveel parkeerplaatsen extra er mogelijk zijn om andere ontwikkelingen in het gebied mogelijk te maken. Dit is belangrijk voor alle deelplannen en voor een andere winkeleigenaar in de Meenthof heeft ook een wens om uit te breiden. Doordat nu inzicht ontbreekt in de mogelijkheden voor het realiseren van parkeerplaatsen extra kan deze aanvraag niet worden beoordeeld. 3.4.

Het inrichtingsplan geeft inzicht in de haalbaarheid van een grotere aanpak van de openbare ruimten rondom De Meenthof. Omdat er wellicht de mogelijkheid bestaat om “werk met werk” te maken door de combinatie van de herinrichting met onderhoudswerkzaamheden voor riolering, wegen en verlichting nemen we dit in het inrichtingsplan mee als te onderzoeken optie.

3

Raadsvoorstel Onderwerp : Kredietvoorstel Meenthof Datum : 10 mei 2022

3. Kanttekeningen/Risico’s Belangrijkste financiële risico voor de gemeente is dat de kosten voor de planvoorbereiding en de uitvoering (aanleg parkeerplaatsen) hoger uitvallen dan de beschikbare middelen in de reserve Revitalisering Meenthof. Verder is de doorlooptijd van belang. Vertraging zorgt vaak voor hogere (begeleidings-)kosten. Daarnaast zitten onzekerheden in de planuitwerking die mede van invloed zijn op de hoogte van de kosten van de openbare ruimte. Dit betreft deels keuzes in het kwaliteitsniveau, maar de uitvoeringskosten zijn ook afhankelijk van uitkomsten van nog uit te voeren onderzoeken, de markt ontwikkelingen en andere zaken. Voor de nu voorliggende fase zijn de financiële risico’s beperkt tot de begeleidingskosten en is het belangrijkste risico dat het aangevraagde krediet daarvoor ontoereikend blijkt, bijvoorbeeld als vertraging optreedt dan wel extra extern advies ingewonnen moet worden. De afspraken ten aanzien van de vergoeding van de plankosten in de vervolgprocedures moeten nog worden vastgelegd in overeenkomsten. Het risico bestaat dat ontwikkelaar en gemeente wel toekomen aan de realisatie van fase 1, maar vanwege gebrek aan financiële middelen en gestegen prijzen niet aan fase 2 en 3. En daardoor niet toekomt aan de realisatie van sociale woningbouw en de gewenste herontwikkeling van het winkelcentrum.

In de overeenkomsten zijn hierover wel verplichtingen opgenomen voor partijen. Verder is van belang op te merken dat met de realisatie van het Cultureel Centrum in Kortenhoef reeds (vóór de start van fase 1, 2 en 3) een belangrijk maatschappelijk belang is gediend. Het aantal te realiseren parkeerplaatsen vormt een risico omdat eerst de haalbaarheid van de benodigde aantal parkeerplaatsen nog moet blijken uit het inrichtingsplan. Deelplan 1, deelplan 2 en potentieel ook de plannen van de andere winkeleigenaar zorgen voor een toename van de benodigde parkeerplaatsen conform de parkeerverordening. De ruimte in de openbare ruimte is echter beperkt. Het toevoegen van parkeerplaatsen door de extra bezoekers en de nieuwe bewoners zal door omwonenden mogelijk als een probleem worden gezien. Wat betreft verkeer geldt de opmerking ten aanzien van de Smidsbrug zoals die in het concept Mobiliteitsplan Duurzaam, Veilig & Vooruit (2045) is opgenomen: “De verkeersveiligheid en de doorstroming dienen in de huidige situatie verbeterd te worden, maar zijn ook een randvoorwaarde voor nieuwe ontwikkelingen in Kortenhoef.” De woningbouw in de Meenthof is een van die nieuwe ontwikkelingen. Dit betekent dat door de slechte doorstroming op de Smidsbrug in zijn huidige vorm het niet mogelijk is grotere projecten in Kortenhoef, zoals de Meenthof, een goede verkeersontsluiting te geven.

Dit vormt een risico bij de bestemmingsplanprocedure. Er is niet voorzien in plankostenverhaal in de geldende contracten. Voor het vervolg willen we hierover afspraken maken met de ontwikkelaar. Het beschikbaar stellen van deze extra kredieten ten laste van de Bestemmingsreserve Revitalisering Meenthof zorgt voor een verdere uitputting van deze bestemmingsreserve. Deze is bestemd voor de nieuwe inrichting van de parkeerplaatsen ten behoeve van deelplan 1. Hiervoor zijn nog geen uitgewerkte plannen met bijbehorende raming. Deze plannen kunnen worden gemaakt nadat het krediet voor de voorbereiding van de aanpak van de openbare ruimte rondom De Meenthof is toegekend. Het risico bestaat dat de resterende middelen uit de reserve niet voldoende zijn om aan deze contractuele verplichting tegemoet te komen. Bij het maken van de plannen houden we daarom als dat nodig blijkt ook rekening met een minimale variant die alleen de benodigde parkeerplaatsen aanlegt en kijken we naar het combineren van het herinrichten van de buitenruimte in relatie met gepland groot onderhoud aan riolering, verlichting en wegen.

4

Raadsvoorstel Onderwerp : Kredietvoorstel Meenthof Datum : 10 mei 2022

4. Financiële consequenties De Dobber is in 2018 aan Pejolam verkocht voor een bedrag van € 1.430.000,--. Dit volledige bedrag is gestort in de reserve Revitalisering De Meenthof. Een bedrag van € 1.000.000,-- is ontvangen. Een bedrag van € 430.000,-- wordt door een notaris in depot gehouden totdat de bestemmingswijziging onherroepelijk is geworden of na verloop van 2 jaar. Er is niet voorzien in (aanvullend) plankostenverhaal. Uit de reserve Revitalisering Meenthof zijn reeds voldaan de kosten die betrekking hebben op: 1) De realisering van het Cultureel Centrum Kortenhoef van € 380.000,-- ; 2) De gedeeltelijke bestrating van het openbaar gebied van € 290.500,-- (in 2019 door de gemeente uitgevoerd ); 3) De afboeking van de boekwaarde van De Dobber van € 302.000,--; 4) De vergoeding aan de muziekverenigingen van € 50.000,--; en 5) Het logo van De Blinker van € 1.500,--. 6) Het Voorbereidingskrediet van 26 mei 2020 voor de voorbereidingsfase tot aan de realisatieovereenkomst van € 70.000,-Van het restbedrag dienen nog te worden voldaan de kosten die betrekking hebben op: 1) De realisatie van parkeerplaatsen; 2) De inrichting van de openbare ruimte; en 3) De bijbehorende plankosten voor de resterende projectduur. Doel op dit moment is uitvoering te geven aan de reeds gesloten overeenkomsten en daadwerkelijk te komen tot herontwikkeling van de Meenthof.

In 2020 en 2021 is aan deze opdracht gewerkt door de projectgroep. Hierdoor zijn de kosten voor de uren voor deze periode opgelopen tot € 96.500,--, hetgeen een overschrijding ten opzichte van het in 2020 aangevraagde krediet met € 26.500,-- is. In Q1 van 2022 is naar schatting nogmaals € 13.000,-- aan kosten gemaakt voor uren. Oorzaken van deze overschrijding zijn voornamelijk gelegen in de aard van de opdracht die complex is en daarom meer tijd en expertise kost. De lange looptijd van de gesloten overeenkomsten maakt dat interpretatie lastiger wordt naarmate de tijd verstrijkt, ook door een wisselende samenstelling van het projectteam. Verder vraagt de afstemming met andere winkeleigenaren in verband met de plannen die zij willen ontwikkelen door de krappe parkeerbalans en de wens tot integraliteit extra inzet. Hierdoor is vertraging opgetreden. Begrote totale hoogte kredietaanvraag Onderbouwing kredietaanvraag Overschrijding kredietaanvraag tm 2021 Overschrijding Q1 2022 (schatting) Beeldkwaliteitsplan (externe kosten) Inrichtingsplan openbare ruimte (externe kosten) Raming Q2 2022 t/m Q2 2023 projectteam Totaal aanvullend krediet

Deelplan 1 € 26.500 € 13.000 € 5.000

€ 39.000 € 83.500

Deelplan 2

Openbare ruimte

€ 5.000

€ 27.000 € 32.000

€ 20.000 € 25.000 € 45.000

Krediet: voorgesteld wordt om een aanvullend krediet van in totaal € 160.500,-- beschikbaar te stellen, verdeeld over de deelplannen, en dit krediet te dekken uit de reserve Revitalisering Meenthof. Deze kosten kunnen – vanwege de jaren eerder gemaakte afspraken – niet op initiatiefnemer worden verhaald.

5

Raadsvoorstel Onderwerp : Kredietvoorstel Meenthof Datum : 10 mei 2022

5. Aanpak (planning/uitvoering/communicatie) Op het moment dat de realisatie-anterieure overeenkomst wordt opgesteld, zal ontwikkelaar een planning dienen aan te leveren. Na verdere uitwerking zal de raadscommissie een ontwerp bestemmingsplan voor advies worden voorgelegd. De ambitie van de ontwikkelaar is om dit ontwerp bestemmingsplan in te dienen voor het ingaan van de omgevingswet, die nu gepland staat voor 1 januari 2023. Voor die tijd moet de gemeente het schetsplan van de openbare ruimte af hebben, inclusief de participatie hieromtrent. 6. Duurzaamheidsaspecten In deze kredietaanvraag gaat het vooral om uren en diensten. 7. Standpunt commissies (en derden) De commissie Ruimte & Economie heeft in zijn vergadering van 15 juni ’22 geadviseerd deze raadsvoorstel als bespreekstuk te behandelen.

Wijdemeren, 10 mei 2022 Burgemeester en wethouders van Wijdemeren, de secretaris, R.S.M. Heintjes MCM

de burgemeester, drs. C.R. Larson

6

RAADSBESLUIT

De raad der gemeente Wijdemeren; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 10 mei 2022 Gelet op BESLUIT 1. Krediet beschikbaar te stellen ter hoogte van € 83.500,-- ten behoeve van de vervolgprocedure van Deelplan 1 De Meenthof en deze ten laste te brengen van de Bestemmingsreserve Revitalisering Meenthof; 2. Krediet beschikbaar te stellen ter hoogte van € 32.000,-- ten behoeve van de voorbereidingen voor Deelplan 2 De Meenthof en deze ten laste te brengen van de Bestemmingsreserve Revitalisering Meenthof; 3. Krediet beschikbaar te stellen ter hoogte van € 45.000,-- ten behoeve van de voorbereiding van de aanpak van de openbare ruimte rondom De Meenthof en deze ten laste te brengen van de Bestemmingsreserve Revitalisering Meenthof.

Aldus besloten in de openbare vergadering van 23 juni 2022 De raad voornoemd, de griffier,

de voorzitter,

drs. E.B. Hörchner

drs. C.R. Larson