Raadsvoorstel Weigering afgifte verklaring van geen bedenkingen Nieuw-Loosdrechtsedijk 178 (Het geamendeerd voorstel is unaniem aangenomen)

RAADSVOORSTEL

Par.afd.hfd

Kenmerk Zaaknummer Raadsvergadering Commissie(s) Gewijzigd voorstel Bijlagen Portefeuillehouder Domein Ambtenaar/telefoonnummer Datum Onderwerp

Z.61301/D.379013 Z.61301 15 november 2022 Ruimte & Economie Datum: 8 november 2022 Nee 11 wethouder A.M.M. Zandbergen-Hanewald FD R. Raat, 432, r.raat@wijdemeren.nl 11 oktober 2022 Weigering afgifte verklaring van geen bedenkingen NieuwLoosdrechtsedijk 178

CONCEPT-BESLUIT Voorgesteld wordt: 1. In te stemmen met de nota van beantwoording op de ingediende zienswijzen op de ontwerp verklaring van geen bedenkingen. 2. De afgifte van een verklaring van geen bedenkingen te weigeren voor de bouw van 7 woningen en de omzetting van een bedrijfswoning naar een burgerwoning aan de Nieuw-Loosdrechtsedijk 176a/178 te Nieuw-Loosdrecht, omdat: - in hoofdstuk 4 van de welstandsnota staat dat het opstellen van welstandscriteria voor (her)ontwikkelingsprojecten een vast onderdeel van de stedenbouwkundige planvoorbereiding (beeldkwaliteitsplannen) dient te zijn. Dat is hier niet gebeurd; - het ontbreken van welstandscriteria of een beeldkwaliteitsplan een zorgvuldigheidsgebrek oplevert; - er geen sprake is van zeer uitzonderlijke omstandigheden die het mogelijk maken om voor dit plan af te wijken van het beleid zoals geformuleerd in de welstandsnota.

1. Inleiding Op 13 november 2020 is een aanvraag om omgevingsvergunning ontvangen voor de herontwikkeling van een bedrijfslocatie aan de Nieuw-Loosdrechtsedijk 178 tot woongebied. Het plan voorziet in de sloop van bedrijfsbebouwing ten behoeve van de bouw van 5 nieuwe woningen op het perceel Nieuw-Loosdrechtsedijk 178. Daarnaast worden in de huidige bedrijfswoning 2 woningen voorzien. Hier is nu slechts 1 bedrijfswoning toegestaan en aanwezig, zodat hier nog eens 1 nieuwe woning wordt toegevoegd. In aansluiting hierop wordt een nieuwe woning gebouwd op het perceel NieuwLoosdrechtsedijk 176a. Hiervoor is op 12 mei 2020 al een omgevingsvergunning verleend. Deze woning wordt ontsloten via het nieuwe bouwplan op nummer 178 en zal iets verschuiven ten opzichte van de eerder vergunde situatie en wordt daarom meegenomen in deze procedure. Concreet betekent dit dat er sprake is van een toevoeging van 6 nieuwe woningen, 1 omzetting van een bedrijfswoning naar een burgerwoning en 1 verplaatsing van een al

.

Raadsvoorstel Onderwerp : Weigering afgifte verklaring van geen bedenkingen Nieuw-Loosdrechtsedijk 178 Datum : 11 oktober 2022

vergunde woning. Dit brengt het totaal op 8 woningen. Van deze 8 woningen worden er 3 een sociale huurwoning. Het bouwplan past niet binnen het geldende bestemmingsplan ‘Loosdrecht landelijk gebied Noordoost – 2012’. Er is nu nog een bedrijfsbestemming aanwezig en een woonbestemming waarop geen nieuwe woningen zijn toegestaan. Met een omgevingsvergunning kan de gemeente Wijdemeren afwijken van het bestemmingsplan voor de realisatie van dit plan. Hiervoor dient in een goede ruimtelijke onderbouwing de haalbaarheid te worden aangetoond. Het ontwerpbesluit heeft ter inzage gelegen van 21 juli 2022 tot en met 31 augustus 2022. Hierop is 1 zienswijze ingekomen. Op basis hiervan hebben enkele tekstuele aanpassingen in de ruimtelijke onderbouwing plaatsgevonden. Het plan is er niet door gewijzigd. 2. Argumenten 1.1 Er is 1 zienswijze ingediend. Er is 1 zienswijze ingekomen op het ontwerpbesluit. De indiener geeft daarin onder andere aan dat er geen advies aan de welstandscommissie is gevraagd. Daarbij wordt ook verwezen naar de welstandsnota. In de welstandsnota staat benoemd dat voor een herontwikkelingsplan het vereist is welstandscriteria en/of een beeldkwaliteitsplan op te stellen. Dit ter beoordeling van de welstandscommissie en ter vaststelling door de raad. Dat is niet gedaan voor dit plan.

De zienswijze is daarmee terecht en leidt ertoe dat het plan, zoals het nu voorligt niet kan worden vergund. Er zal eerst een beeldkwaliteitsplan/ welstandscriteria moeten worden opgesteld. Hierover dient de welstandscommissie te adviseren. De raad stelt vervolgens het beeldkwaliteitsplan vast als aanvulling op de welstandsnota. Pas dan kan het college beslissen over de voorliggende aanvraag om omgevingsvergunning. 2.1 Er kan niet worden afgeweken van de welstandsnota. Omdat niet is voldaan aan de regeling in de welstandsnota levert het nemen van een besluit om een omgevingsvergunning te verlenen door het college een zorgvuldigheidsgebrek op. Er is immers niet getoetst en geadviseerd over nieuwe bij het plan behorende welstandscriteria. De welstandsnota is een beleidsregel waar van kan worden afgeweken op grond van artikel 4.84 Algemene wet bestuursrecht (Awb). Dit kan echter alleen in zeer uitzonderlijke gevallen en goed gemotiveerd. De hier voorziene transformatie van een bedrijfslocatie naar een woonlocatie wordt niet gezien als een zeer uitzonderlijk geval. Het gaat om een kleinschalige locatie. Er wordt tweedelijns bebouwing geïntroduceerd in een landschap dat waardevol is (Ster van Loosdrecht). Ook ontbreekt de noodzaak om de bedrijfsbebouwing ter plaatse te verwijderen voor bijvoorbeeld een saneringsopgave. Er kan dan ook niet worden afgeweken van de welstandsnota.

2.2 Er vervalt een bedrijfsbestemming binnen de gemeente. Het aantal locaties voor bedrijvigheid neemt af in de gemeente Wijdemeren. Om niet alleen te wonen, maar ook te blijven werken binnen de gemeente, zijn bedrijfslocaties nodig. Naast de grotere bedrijventerreinen, bevindt veel bedrijvigheid zich in de (historische) bebouwingslinten. Er is een ontwikkeling te zien dat deze locaties worden omgezet naar woonlocaties. Daarmee verdwijnt er steeds meer bedrijfsruimte en dat is ongewenst. 2.3 Er kan niet meer tijdig worden besloten over het plan. De provincie heeft aangegeven dat op basis van de Provinciale Ruimtelijke Verordening de planlocatie nu nog valt binnen het bestaand stedelijk gebied. Dit maakt dat de gemeente hier haar eigen afwegingen kan maken ten aanzien van de ruimtelijke invulling. Na 16 november

2

Raadsvoorstel Onderwerp : Weigering afgifte verklaring van geen bedenkingen Nieuw-Loosdrechtsedijk 178 Datum : 11 oktober 2022

2022 vervalt de overgangstermijn onder de Omgevingsverordening NH 2020. De planlocatie valt dan onder het planologisch regime van het ‘landelijk gebied’. Daarin is voor de voorgestane woningbouw geen plaats meer. De opstelling van een beeldkwaliteitsplan en de daarvoor te doorlopen procedure vraagt zodanig veel tijd dat een hernieuwde besluitvorming niet meer voor 16 november 2022 kan plaatsvinden. 3. Kanttekeningen/Risico’s 2.1 Er is sprake van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Met het voorliggende plan verandert een wat verouderde bedrijfslocatie in een kleine woonbuurt. Dat sluit goed aan bij de overwegend woonbestemmingen in de omgeving. In de planontwikkeling wordt daarnaast voorzien in een doorzicht naar het landelijk gebied en wordt de aanwezige verspreide bedrijfsbebouwing gesloopt. Daarmee draagt deze verandering bij aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Echter veel bebouwing staat nu al buiten waar dat planologisch is toegestaan en zou al verwijderd moeten worden. Ook met een bedrijfsinvulling kan ruimtelijke kwaliteit worden gerealiseerd. Een bebouwingslint met een variatie aan functies sluit ook aan bij hoe de bebouwingslinten door de tijd heen zijn gebruikt en brengt levendigheid in de linten. 2.2 Voor andere plannen zijn ook geen welstandcriteria opgesteld.

Binnen Wijdemeren is sprake van een bestendige gedragslijn om voor kleinere plannen geen beeldkwaliteitsplan of aparte welstandscriteria op te nemen. Er vindt wel een stedenbouwkundige beoordeling plaats. Een beeldkwaliteitsplan toont aan hoe met architectuur en vormgeving wordt omgegaan en gaat niet over de stedenbouwkundige plaatsing. Bij de nog aan te vragen omgevingsvergunning voor het bouwen zal de welstandscommissie zich uitspreken over architectuur en vormgeving. Dit laat echter onverlet dat sprake is van een zorgvuldigheidsgebrek dat herstelt dient te worden. 2.3 Het plan voorziet in een deel van de woningbehoefte. Van de 6 nieuw woningen dienen minimaal 2 woningen te vallen binnen het sociale segment. In het plan zijn nu 3 sociale huurwoningen opgenomen. Daarmee wordt een bescheiden bijdrage geleverd aan de woningbehoefte. De locatie bevindt zich wel op enige afstand van de kern en is daarmee wat lastiger bereikbaar voor mensen die minder mobiel zijn. Daarnaast is er ook juist een behoefte aan bedrijfslocaties. 2.4 De initiatiefnemer kan in beroep gaan. Tegen het besluit om de VVGB te weigeren kan niet tegen in beroep worden gegaan. Het gevolg van de weigering is echter dat het college de aanvraag om omgevingsvergunning moet weigeren. Tegen deze weigering kan wel bij de rechtbank ik beroep worden gegaan.

Daarbij zou verwezen kunnen worden naar voorgaande plannen waarbij niet is geëist dat een beeldkwaliteitsplan noodzakelijk is. Als gemeente kunnen we echter niet worden gedwongen om fouten uit het verleden te blijven herhalen nu het duidelijk is geworden dat sprake was van een verkeerde interpretatie van de welstandsnota. 2.5 Er is een verklaring van geen bedenkingen vereist. Deze omgevingsvergunning kan slechts worden verleend nadat de gemeenteraad heeft verklaard geen bedenkingen tegen het plan te hebben. In uw besluit van 22 september 2016 heeft u categorieën van gevallen aangewezen waarvoor deze verklaring niet noodzakelijk is. Voorliggend plan valt hier niet binnen. Een verklaring van geen bedenkingen is vereist. 2.6 Wat is het gevolg voor andere nog lopende plannen? Binnen de gemeente lopen nog een aantal andere planprocessen waarbij het plan nog niet onherroepelijk is. De nu geconstateerde strijdigheid met de welstandsnota kan gevolgen

3

Raadsvoorstel Onderwerp : Weigering afgifte verklaring van geen bedenkingen Nieuw-Loosdrechtsedijk 178 Datum : 11 oktober 2022

hebben voor deze plannen, in de zin dat dit als argument kan worden aangedragen in de (hoger) beroepsprocedure. 4. Financiële consequenties Met de initiatiefnemer is een voorovereenkomst getekend. Een anterieure overeenkomst is opgesteld en tot nu toe eenzijdig getekend door de initiatiefnemer. Eerder is aangegeven dat de gemeente in principe bereid is medewerking te verlenen aan het bouwplan. Er is ook door u een ontwerp VVGB afgegeven. In de anterieure overeenkomst staat een inspanningsverplichting van de gemeente. Deze kan echter nooit de publiekrechtelijke verantwoordelijkheden van de gemeente beperken. Het gaat dan onder meer om het afwegen van belangen (o.a. door zienswijzen) en (gewijzigde) wet- en regelgeving. Als gevolg daarvan kan de gemeente besluiten nemen die niet in overeenstemming zijn met de inhoud, aard en strekking van de anterieure overeenkomst. Dit maakt dat de financiële consequenties gering worden geacht. 5. Aanpak (planning/uitvoering/communicatie) Indien u positief besluit op het voorstel, dan dient het college de omgevingsvergunning te weigeren. Het weigeringsbesluit omgevingsvergunning wordt dan voor zes weken ter inzage gelegd voor beroep. Een ieder kan gedurende deze periode beroep indienen bij de rechtbank Midden-Nederland. 6. Duurzaamheidsapecten Het plan voorziet in energiezuinige woningen die gasloos gebouwd worden.

Met de herontwikkeling zal voldoende ruimte voor het bergen van water worden opgenomen, onder andere door de toepassing van half-verharding. 7. Standpunt commissies (en derden) De commissie Ruimte & Economie heeft het stuk op 8 november 2022 behandeld.

Wijdemeren, 11 oktober 2022 Burgemeester en wethouder van Wijdemeren, De secretaris,

de burgemeester,

mr. E.T. Halman-van der Linden MBA

drs. C.R. Larson

4

Raadsvoorstel Onderwerp : Weigering afgifte verklaring van geen bedenkingen Nieuw-Loosdrechtsedijk 178 Datum : 11 oktober 2022

RAADSBESLUIT

De raad der gemeente Wijdemeren; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 11 oktober 2022; Gelet op artikel 2.27 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en artikel 6.5 van het Besluit omgevingsrecht; BESLUIT 1. In te stemmen met de nota van beantwoording op de ingediende zienswijzen op de ontwerp verklaring van geen bedenkingen. 2. De afgifte van een verklaring van geen bedenkingen te weigeren voor de bouw van 7 woningen en de omzetting van een bedrijfswoning naar een burgerwoning aan de Nieuw-Loosdrechtsedijk 176a/178 te Nieuw-Loosdrecht, omdat: - in hoofdstuk 4 van de welstandsnota staat dat het opstellen van welstandscriteria voor (her)ontwikkelingsprojecten een vast onderdeel van de stedenbouwkundige planvoorbereiding (beeldkwaliteitsplannen) dient te zijn. Dat is hier niet gebeurd; - het ontbreken van welstandscriteria of een beeldkwaliteitsplan een zorgvuldigheidsgebrek oplevert; - er geen sprake is van zeer uitzonderlijke omstandigheden die het mogelijk maken om voor dit plan af te wijken van het beleid zoals geformuleerd in de welstandsnota.

Aldus besloten in de openbare vergadering van 15 november 2022 De raad voornoemd, de griffier,

de voorzitter,

drs. E.B. Hörchner

drs. C.R. Larson

Afschriften van dit besluit naar:

5