Raadsvoorstel verkoopkaders Terpstraschool 23092025

RAADSVOORSTEL

Par.afd.hfd.

Zaaknummer Raadsvergadering Commissie(s)

Gewijzigd voorstel Portefeuillehouder Domein Team Bijlagen

Z.80868/D.443393 30 oktober 2025 Ruimte & Economie Datum: 16 oktober 2025 nee Wethouder R.M. van Rijn Omgeving Beleid & Ontwikkeling -

Verkoopkaders perceel Terpstraschool met vier bijlagen Financiële onderbouwing herontwikkeling perceel Terpstraschool (GEHEIM)

Datum 23 september 2025 Onderwerp Vaststellen verkoopkaders perceel Terpstraschool CONCEPT-BESLUIT Voorgesteld wordt: 1. In te stemmen met de Verkoopkaders perceel Terpstraschool. 2. Een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van € 90.000 en dit onttrekken aan de Stimuleringsreserve Ruimtelijke Ontwikkelingen. 3. Een extra storting te doen van € 90.000 in de Stimuleringsreserve Ruimtelijke ontwikkelingen ten laste van de Algemene Reserve. 4. De bovenstaande financiële mutaties te verwerken in de begroting via een voorstel in de Najaarsnota 2025. 5. Op grond van artikel 89 lid 4 Gemeentewet de geheimhouding op bijlage 2 op te heffen met ingang van oplevering van het gehele project.

1. Inleiding De Terpstraschool staat al geruime tijd leeg. Op 7 mei 2024 heeft het college besloten tot openbare verkoop van de Terpstraschool en is het beoogde woonprogramma en een aantal stedenbouwkundige uitgangspunten vastgesteld. In essentie komt het er op neer dat het monumentale hoofdgebouw van de Terpstraschool uit 1931 gerestaureerd moet worden en dat hiervoor een nieuwe maatschappelijke invulling wordt gevonden. Na sloop van de later gerealiseerde aanbouwen ontstaat op het terrein achter het monumentale gebouw ruimte voor de bouw van een appartementengebouw met maximaal 4 bouwlagen en maaiveld parkeren. Om de verkoop van de grond en de opstallen voor te bereiden, zijn verkoopkaders opgesteld.

Overleg met omgeving In 2024 en 2025 zijn twee informatieavonden geweest voor de directe omgeving wat onder meer tot aanpassing van de stedenbouwkundige kaders heeft geleid. Er zijn tijdens de laatste informatieavond van 7 februari 2025 drie toezeggingen gedaan. • Er wordt onderzocht of in de zolder van het pand woningen kunnen worden gerealiseerd. • Kunnen de nieuw aan te planten bomen worden opgenomen in de randvoorwaarden. • Kan worden gekeken of de bovenste verdieping van het beoogde woongebouw meer in het midden kan worden gerealiseerd om het trapsgewijze verloop beter te verdelen. Wat betreft de eerste toezegging kan worden gesteld dat een menging van functies (maatschappelijke doeleinden op de begane grond en wonen in de kap op de verdieping) niet logisch en bouwkundig ook niet handig is. Er zal een centrale trappenruimte gecreëerd moeten worden die nadelige gevolgen heeft voor de indeling van de begane grond. Om de verdieping geschikt te maken voor woningen zullen er rigoureuze ingrepen in het dakvlak moeten worden doorgevoerd. Een ontwikkeling die zich moeilijk tot niet verhoudt met de monumentale uitstraling en status van het pand. Daar komt bij dat de verdieping ook goed gebruikt kan worden ten behoeve van de maatschappelijke voorzieningen. Kortom, het voorstel is om het gehele hoofdgebouw aan te wenden voor maatschappelijke functies.

De tweede en derde toezeggingen zijn verwerkt in de Verkoopkaders en worden geborgd in een nog te sluiten koop-/realisatieovereenkomst. De invulling van het hoofdgebouw Het hoofdgebouw wordt gebruikt door en in de wijziging van het Omgevingsplan bestemd voor “Maatschappelijke voorzieningen”. Onder “Maatschappelijke voorzieningen” wordt verstaan: welzijn, zorg, onderwijs, cultuur, sport, openbare dienstverlening en andere sociale en openbare doeleinden. De koper wordt eigenaar van en is verantwoordelijk voor de invulling van het hoofdgebouw. De gemeente is gesprekspartner voor de concrete invulling en draagt geïnteresseerde partijen aan voor eventuele huur van ruimte(n) in het hoofdgebouw waarmee de koper eerst in overleg treedt. Er is op ambtelijk niveau contact geweest met een aantal maatschappelijke organisaties en er is positief gereageerd op een eventuele verhuizing van maatschappelijke functies naar het monumentale pand. Primair wordt hierbij gedacht aan het realiseren van een multifunctionele maatschappelijke ontmoetingsplek, gericht op: • Samenkomsten, cursussen en trainingen; • Creatieve zelfontplooiing vanuit het Integraal Beleidskader Sociaal Domein (kunst, cultuur, maar voornamelijk welzijn in brede zin); • Laagdrempelige dagbeleving/dagbesteding voor diverse doelgroepen; • Geen maatschappelijke opvang en nachtverblijf/slaapvoorziening.

Na een nog te bepalen termijn mag de koper zelf geschikte huurders zoeken. De huurprijs dient te zijn afgestemd op de bestemming “Maatschappelijke voorzieningen”. De uitstraling van het hoofdgebouw Het gebouw is een gemeentelijk monument. Door de Monumentenwacht is de algehele bouwkundige staat van het pand geïnventariseerd. Dit rapport is bij de Verkoopkaders gevoegd en dient door de koper in acht genomen te worden bij de restauratiewerkzaamheden. Bij de stukken voor de openbare verkoopprocedure wordt een opsomming gevoegd van de minimale monumentale randvoorwaarden en renovatiewerkzaamheden die aan het hoofdgebouw moeten worden uitgevoerd, waarbij er ruimte is voor flexibiliteit voor optimaal gebruik van het hoofdgebouw, met name aan de achterzijde van het pand.

Het achterterrein Door stedenbouwkundig adviesbureau Vollmer & Partners zijn stedenbouwkundige uitgangspunten opgesteld waarin de bouwmogelijkheden zijn geduid. Het hierin opgenomen bouwkader is hard (locatie, omvang en hoogte). Het aantal woningen is indicatief en dient als inspiratie voor de partijen die zich melden voor de openbare verkoopprocedure. Het woonprogramma Bij besluit van 7 mei 2024 is het woonprogramma door het college vastgesteld: alleen koopwoningen waarvan 50% tot de NHG-grens (is € 450.000 voor 2025) en 50% vrije sector. Er is afgezien van sociale huurwoningen in dit project om de volgende redenen: • De restauratiekosten van het monument zijn onbekend en daarmee een risico voor geïnteresseerden; • Er zijn geen concrete partijen voor de invulling van het monumentale pand. Dat is een risico voor geïnteresseerden; • De voorwaarde om voor een bepaald aantal sociale huurwoningen een overeenkomst te sluiten met (en dus afhankelijk te zijn van) een nog onbekende partner is een risico voor geïnteresseerden; • Het college wil een breed palet aan woningtypes (koop en huur) bij nieuwe plannen in de kern Loosdrecht bieden. Voor wat betreft de opgave van het realiseren van sociale huurwoningen is er een “boekhoudkundige relatie” met de herontwikkeling van de Lindeschool aan de Lindelaan.

Daar zullen relatief meer sociale huurwoningen worden gerealiseerd zodat de gemeente overall voldoet aan het uitgangspunt van 30% aan sociale huurwoningen per ontwikkeling. Dit wordt geborgd doordat over beide ontwikkelingen in dezelfde raadsvergadering (30 oktober 2025) wordt besloten. Projectresultaat financieel Het minimale grondbod moet nog bepaald worden. Dat is afhankelijk van de concrete “uitvraag”. In de vertrouwelijke bijlage 2 is dit nader toegelicht. 2. Argumenten 1. De Verkoopkaders geven een totaalbeeld voor een kwalitatief goede ontwikkeling. Het document met de Verkoopkaders bestaat uit 4 onderdelen: • Algemene kaders; • Stedenbouwkundige kaders; • Kaders voor wat betreft het gemeentelijk monument; • De van toepassing zijnde beleidsdocumenten. Al deze informatie tezamen is de kern voor het vormgeven van de openbare verkoopprocedure. Op basis hiervan zullen geïnteresseerde partijen gevraagd worden een bieding te doen op het perceel. De bieding zal bestaan uit een grondbod en kwalitatieve criteria. 2.1. Om de verkoop mogelijk te maken moeten we voorbereidingskosten maken. Tegelijk met het voorstel over de vaststelling van de verkoopkaders wordt ook krediet gevraagd voor de te maken voorbereidingskosten voor de openbare verkoop en de begeleiding van de planologische procedure.

Deze kosten worden veroorzaakt door ambtelijke uren, onderzoek en externe diensten van derden. Deze kosten zijn ingeschat op € 90.000. 3.1 De stimuleringsreserve Ruimtelijke Ontwikkelingen is ingesteld om winsten en verliezen uit (toekomstige) gebiedsontwikkelingen te vereffenen.

In de nota Grondbeleid 2024 is vastgelegd dat de kosten gedekt worden uit de Stimuleringsreserve Ruimtelijke Ontwikkelingen. Naar verwachting zullen de kosten na 2027 weer worden terugverdiend uit de verkoop. Deze inkomsten komen, volgens de nota Reserves en Voorzieningen, dan ten goede aan de Stimuleringsreserve Ruimtelijke Ontwikkelingen. 3.2 Een extra storting in de stimuleringsreserve is op dit moment nodig, omdat er geen financiële ruimte is om een nieuw project te starten. De hoogte van de stimuleringsreserve is op dit moment niet toereikend. Voorgesteld wordt om het benodigde bedrag van € 90.000 uit de Algemene Reserve te halen en toe te voegen aan de Stimuleringsreserve. 4.1 Hiermee kunnen we de voorbereidingen starten. Want het krediet is beschikbaar. 5. Het opleggen van geheimhouding mag niet langer voortduren dan noodzakelijk is. Geheimhouding kan worden opgelegd, indien de financiële belangen van de gemeente in het gedrang komen. De bijlage 2 bevat vertrouwelijke financiële informatie, die bij het openbaar worden, de financiële belangen van de gemeente kan schaden. Dit financiële belang van de gemeente is groter dan het belang van openbaarmaking voor een ieder. Daarom heeft het college op 16 september 2025 besloten geheimhouding op te leggen op bijlage 2.

Als het college geheimhouding heeft opgelegd aan een raadsstuk, is alleen de raad bevoegd te besluiten om de geheimhouding op te heffen. Aan de geheimhouding is een termijn gekoppeld tot aan het einde van het project, te weten de oplevering van het gehele project. Hiervoor is gekozen omdat op dat moment de financiële gevolgen voor de gemeente minder groot zijn dan het belang van openbaarheid. 3. Kanttekeningen/Risico’s 1.1. Door stijgende bouwkosten en rentestijging komen veel nieuwbouwprojecten niet van de grond. Bij dit project moeten bovendien kosten worden gemaakt voor de renovatie van het monument. Hierdoor is de uitvoerbaarheid van het plan onzeker. Deze locatie is voor ontwikkelaars markttechnisch gezien wel degelijk aantrekkelijk en hiermee is in de randvoorwaarden rekening gehouden. 1.2. Door netcongestie kan er niet gebouwd worden omdat er geen stroom kan worden geleverd. Op dit risico heeft de gemeente niet veel invloed, doch zij kan wel met de uiteindelijke ontwikkelaar hierover constructieve afspraken maken, zodat er gebouwd gaat worden wanneer dat ook echt mogelijk is. Dit wordt meegenomen in de koop en realisatieovereenkomst. 1.3. Er kunnen planschadeclaims bij de gemeente worden ingediend. Zowel bedrijven als omwonenden kunnen planschadeclaims bij de gemeente indienen.

Om inzicht in dit risico te krijgen wordt er te zijner tijd - nadat het bouwplan van de koper in een definitief stadium verkeerd - een planschaderisicoanalyse uitgevoerd. In de verkoop/realisatieovereenkomst zullen afspraken worden opgenomen over vergoeding van de planschade door de ontwikkelaar. 4. Financiële consequenties Dekking voorbereidingskosten Tegelijk met het voorstel over de vaststelling van de verkoopkaders wordt ook krediet gevraagd voor de te maken plankosten. Deze zijn ingeschat op € 90.000. De dekking voor deze lasten past binnen het bestedingsdoel van de Stimuleringsreserve Ruimtelijke Ontwikkelingen. Conform de door de raad vastgestelde Nota Reserves en voorzieningen zit er momenteel € 256.000 in de Stimuleringsreserve

Ruimtelijke ontwikkeling. Echter, op de Stimuleringsreserve rusten nog enkele risico’s van ruimtelijke projecten. Deze zijn precies gelijk aan de hoogte van de Stimuleringsreserve Ruimtelijke Ontwikkeling. In de onderstaande tabel worden deze risico’s zichtbaar gemaakt. Onderstaande tabel vormt de eindstand na het raadsvoorstel voorbereidingskredieten Bouwen het kan Onderwerp Totaal risico’s op dit moment Totaal kredieten raadsvoorstel bouwen het kan Totaal risico's + kredieten Stand reserve per 31/12 Aanvulling reserve raadsbesluit 5 juni 2025 Totaal

2025 € 256.000 € 230.000 € 486.000 € 40.000 € € 0

2026 € € 85.000 € 85.000 € -45.000 € 45.000 € 0

De stand van de reserve is niet toereikend voor het voorbereidingskrediet. Er zou een fictief tekort ontstaan van € 90.000. Daarom stellen we in dit voorstel voor om een extra storting ad € 90.000 te doen in de reserve en dit ten laste van de Algemene Reserve te brengen. 5. Preventief toezicht Wet Arhi Dit raadsvoorstel wordt aangemerkt als een geval waarbij de Wet Arhi van toepassing is. De gemeente Hilversum is over dit voorstel om advies gevraagd.

Reactie Concerncontroller gemeente Hilversum: • Akkoord 22 september 2025 • Overweging: Dit betreft een faciliterende ontwikkeling en er wordt o.b.v. overlegde informatie geen grondexploitatie gevoerd vanuit de gemeente Wijdemeren zelf. Dit betekent vooralsnog wel dat alle te maken kosten (ook vanuit wettelijk spoor kostenverhaal) verhaald worden dan wel middels de opbrengst van de verkoop van locatie en leges bij aanvraag omgevingsvergunning worden goedgemaakt. Dit wordt ook onderbouwd door de aanwezige (geheime) financiële onderbouwing. Deze ontwikkeling past binnen bestaande kaders Wijdemeren (Woonvisie, grondbeleid en nota reserves en voorzieningen) en zijn gezien positieve business case niet in strijd met inhoudelijke en/of financiële belangen van (toekomstige) gemeente Hilversum. Toekomstige positieve resultaten worden ook weer toegevoegd aan reserve en maken integraal onderdeel uit van het weerstandsvermogen. • Kanttekening: onttrekking op voorhand vanuit de Algemene Reserve ter aanvulling van de stimuleringsreserve om vervolgens direct de voorbereidingskredieten uit te dekken is vanuit oogpunt praktijk Hilversum ongebruikelijk maar blijkt gangbare praktijk (bestendige lijn) in Wijdemeren en vinden we zelf financieel technisch minder wenselijk.

Op dit moment is de aanwezige Algemene Reserve echter toereikend om deze dotatie te kunnen doen gezien weerstandsratio en huidig risicoprofiel. 6. Aanpak (planning/uitvoering/communicatie) Na besluitvorming door de Raad over de verkoopkaders kan de openbare verkoopprocedure door het college worden voorbereid en opgestart. In dat verband zullen de stukken nader worden uitgewerkt. Er wordt bijvoorbeeld een concept koop-/realisatieovereenkomst opgesteld en de beoordelingscriteria voor het selecteren van de plannen worden vastgesteld. Na de afronding van de verkoopprocedure (tender) zal door de winnende partij (koper) een wijziging van het Omgevingsplan moeten worden opgesteld waarbij de bestemming van het gebouw en de kavel eromheen wordt gewijzigd. Het gewijzigde Omgevingsplan wordt door de gemeente in procedure gebracht. De gemeenteraad is bevoegd gezag voor het vaststellen van de wijziging van het Omgevingsplan.

7. Duurzaamheidsaspecten Er moet worden voldaan aan de wettelijke eisen. Voor de nieuwbouw van het appartement zal dat geen probleem zijn. Voor de restauratie van het gemeentelijk monument wordt dat een uitdaging. 8. Voorgaande besluitvorming Geen 9. Standpunt commissies (en derden) De gecombineerde commissie van 15 oktober 2025 adviseert dit voorstel te behandelen als bespreekstuk in de raad van 30 oktober 2025.

Burgemeester en wethouders van Wijdemeren, de secretaris, de burgemeester,

drs. E.L. Ruizeveld de Winter

drs. M.L. Verheijen

Bijlagen: 1. Verkoopkaders perceel Terpstraschool met vier bijlagen 2. Financiële onderbouwing herontwikkeling perceel Terpstraschool (GEHEIM)

RAADSBESLUIT

De raad der gemeente Wijdemeren; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 23 september 2025 Gelet op hetgeen is vastgelegd in de Gemeentewet BESLUIT 1. In te stemmen met de Verkoopkaders perceel Terpstraschool. 2. Een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van € 90.000 en dit onttrekken aan de Stimuleringsreserve Ruimtelijke Ontwikkelingen. 3. Een extra storting te doen van € 90.000 in de Stimuleringsreserve Ruimtelijke ontwikkelingen ten laste van de Algemene Reserve. 4. De bovenstaande financiële mutaties te verwerken in de begroting via een voorstel in de Najaarsnota 2025. 5. Op grond van artikel 89 lid 4 Gemeentewet de geheimhouding op bijlage 2 op te heffen met ingang van oplevering van het gehele project. Aldus besloten in de openbare vergadering van 30 oktober 2025 De raad voornoemd, de griffier,

de voorzitter,

drs. E.B. Hörchner

drs. M.L. Verheijen