Raadsvoorstel vaststelling Stedenbouwkundige visie Nootweg Nieuw-Loosdrecht en bindend advies Nootweg 16-20 (met arcering)

RAADSVOORSTEL

Par.afd.hfd.

Zaaknummer Raadsvergadering Commissie(s)

Gewijzigd voorstel Portefeuillehouder Domein Team Bijlagen

Datum Onderwerp

Z.69368/D.453456 4 juni 2026 Ruimte & Economie Datum: 26 mei 2026 nee Wethouder R.M. van Rijn Omgeving Beleid & Ontwikkeling 1. Stedenbouwkundige visie Nootweg Nieuw-Loosdrecht, Vollmer & Partners, 3 juni 2026 2. Onderbouwing BOPA Nootweg 16-20 Nieuw-Loosdrecht, SRO, 22 april 2026 3. Participatieverslag Informatieavond Noot Dael 4. Participatieverslag vervolg 4 mei 2026 Vaststelling Stedenbouwkundige visie Nootweg Nieuw-Loosdrecht en bindend advies voor omgevingsvergunning Nootweg 16-20

CONCEPT-BESLUIT Voorgesteld wordt: 1. De Stedenbouwkundige visie Nootweg Nieuw-Loosdrecht vast te stellen. 2. Een positief bindend advies af te geven ten behoeve van de ontwikkeling van 26 appartementen en een commerciële ruimte op de percelen Nootweg 16-20 te Nieuw-Loosdrecht.

1. Inleiding Voor de gronden van de percelen Nootweg 16, 18 en 20 te Nieuw-Loosdrecht is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor de ontwikkeling van een nieuw appartementencomplex met een commerciële ruimte in de plint. Het nieuwe complex zal bestaan uit vier bouwlagen en sluit met de bouwhoogte aan op de bestaande bouwhoogte van de supermarkt en appartementen aan de overzijde van het plein. Op de begane grond zullen de commerciële ruimte en een aantal appartementen komen, vanaf de eerste verdieping worden enkel woningen gerealiseerd. In totaal worden er 26 appartementen in het gebouw opgenomen. In de huidige situatie bevinden zich twee grondgebonden vrijstaande woningen en een voormalige, leegstaande winkel in het projectgebied. De bouwkundige staat van dat pand is zeer slecht. De bestaande bebouwing zal geheel worden verwijderd. Al vanaf 2018 is gesproken over een mogelijke herontwikkeling van deze gronden in het centrum van Nieuw-Loosdrecht en heeft de ontwikkelaar de percelen verworven. Voor een oorspronkelijke ontwikkeling is op 30 juli 2021 een principeverzoek ingediend. Hierna is tussen de initiatiefnemer en de gemeente een voorovereenkomst kostenverhaal afgesloten. Sindsdien hebben verschillende ontwerpen van verschillende architecten de revue gepasseerd, welke hebben geresulteerd in het huidige ontwerp.

Het oorspronkelijke initiatief is in grote lijnen hetzelfde gebleven, maar in detail gewijzigd. Dit heeft onder andere geleid tot een aanpassing van het programma, want in één van de eerste ontwerpen werd uitgegaan van 40 appartementen. Pagina 1 van 6

In het omgevingsplan van de gemeente Wijdemeren hebben de gronden de bestemmingen ‘Wonen’, ‘Verkeer - Verblijfsgebied’ en ‘Detailhandel’. Hierbij zijn de gronden deels voorzien van een bouwvlak, en ter plaatse van die bouwvlakken tevens van de aanduiding ‘karakteristiek’ en afwisselend de aanduiding ‘maximum goothoogte: 4’ en ‘maximum bouwhoogte: 6’. Op het deel met de bestemming ‘Detailhandel’ geldt voor de bouwdelen aan de Nootweg een maximum bouwhoogte van 9 meter, terwijl voor het zuidelijke bouwdeel een maximum bouwhoogte van 3 meter geldt. Het realiseren van woningen en commerciële ruimte past niet (volledig) binnen de geldende regels. Woningen zijn ter plaatse van de als detailhandel en verkeer aangewezen gronden niet toegestaan. Ook is er voor de locatie geen aanduiding opgenomen die een gestapelde woonvorm toestaat en overschrijdt het beoogde gebouw de maximum toegestane bouw- en goothoogte(n). Stedenbouwkundige visie Nootweg Nieuw-Loosdrecht In 2018 heeft bureau Vollmer & Partners, in opdracht van de gemeente Wijdemeren en nadat er een verzoek was ingediend om de percelen Nootweg 16, 18 en 20 te Nieuw-Loosdrecht als één geheel te ontwikkelen, een ‘Visie Nootweg 16, 18 en 20’ opgesteld. In die visie zijn analyses uitgevoerd over de ontstaansgeschiedenis en over de kansen en mogelijkheden voor een (her)ontwikkeling van de gronden van het projectgebied.

De in 2018 opgestelde visie heeft altijd als leidraad gediend in de gesprekken tussen de ontwikkelaar, de architect(en) en de gemeente. Nadat in november 2024 een concept uitwerking van het bouwplan in de welstandscommissie was behandeld (Mooi Noord-Holland), heeft de commissie opgemerkt dat er een stedenbouwkundige visie van de gemeente op het hele centrumgebied van Nieuw-Loosdrecht ontbrak. Er is dan ook verzocht om een meer integrale visie te vormen met duidelijke kaders voor de gronden en bebouwing in het centrumgebied. Op basis van de eerdere visie voor de percelen Nootweg 16, 18 en 20 is gewerkt aan een nieuwe, bredere visie op het centrumgebied. In de Stedenbouwkundige visie Nootweg Nieuw-Loosdrecht staat de doelstelling centraal om het centrum van Nieuw-Loosdrecht te versterken door een integrale herontwikkeling van percelen mogelijk te maken. Functies kunnen zo in het gebied een plek krijgen die complementair zijn aan een centrumgebied, zoals winkels en appartementen. Daarbij wordt niet alleen gelet op de bestaande situatie, maar ook rekening gehouden met ontwikkelingen in Nieuw-Loosdrecht die in de nabije toekomst worden gerealiseerd. De hoofdlijn van de visie is: • Er moet recht worden gedaan aan de variatie in het lint. • Er is ruimte voor hogere bebouwing van vier lagen, waarbij de vierde laag onderscheidend is vormgegeven en/of terugliggend is.

• Er is ruimte voor een goed geplaatst accent van vier lagen ter hoogte van het plein. • Er moet een relatie gezocht worden met de bebouwing van het winkelplein aan de overzijde (in bouwhoogte en architectuur). • Er moet een goede overgang komen naar de naast- en achtergelegen (woon)bebouwing. • Het bewonersparkeren dient zoveel mogelijk uit het zicht te blijven. • Parkeren voor het winkelend publiek kan aan de voorzijde plaatsvinden, mits op een ruimtelijk acceptabele manier ingepast met ruimte voor groen en voetgangers. 2. Argumenten 1.1 De Stedenbouwkundige visie Nootweg Nieuw-Loosdrecht draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit en samenhang van het centrumgebied Het doel van de Stedenbouwkundige visie Nootweg Nieuw-Loosdrecht is om de kwaliteit en ruimtelijke samenhang van het centrumgebied te verbeteren. Dit gaat hand en hand met de realisatie van woningen in de kern die de leefbaarheid vergroten. Vertrekpunt daarbij is het behoud van de Pagina 2 van 6

diversiteit die eigen is de oude lintstructuur langs de Nootweg. De visie biedt daarmee heldere kaders voor (mogelijk) toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen in het centrumgebied. 1.2 Vaststelling van de Stedenbouwkundige visie Nootweg Nieuw-Loosdrecht is conform de welstandsnota Met de vaststelling van de Stedenbouwkundige visie Nootweg Nieuw-Loosdrecht stelt de raad duidelijke kaders voor ruimtelijke ontwikkelingen in het centrumgebied van Nieuw-Loosdrecht. De visie omvat meer dan enkel de gronden van Nootweg 16, 18 en 20. De in de visie opgenomen beeldkwaliteitseisen zullen gelden als addendum op de Welstandsnota Wijdemeren 2013 en vormen daarmee het toetsingskader voor bouwplannen. 2.1 De raad wordt verzocht om een positief bindend advies af te geven Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een aanvraag omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) ingediend. Omdat de ontwikkeling voorziet in de ontwikkeling van 26 appartementen, een commerciële ruimte en bijbehorende voorzieningen, valt de aanvraag onder een categorie waarvoor op grond van het besluit van 7 december 2023 een bindend advies van de gemeenteraad vereist is. 2.2 De ontwikkeling voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties Voor de ontwikkeling is een onderbouwing opgesteld en zijn alle noodzakelijke (milieu)onderzoeken uitgevoerd.

Uit de onderbouwing blijkt dat met de ontwikkeling wordt voldaan aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en dat sprake is van een uitvoerbaar project. Er zijn geen onaanvaardbare nadelige effecten op de omgeving te verwachten. 2.3 De ontwikkeling van 26 appartementen en een commerciële ruimte voorziet in een grote maatschappelijke behoefte. Het woonprogramma bestaat uit 8 sociale koopwoningen, 9 middeldure koopwoningen en 9 vrije sector woningen. Het programma past op deze locatie in het centrumgebied van Nieuw-Loosdrecht, terwijl op deze gronden in de huidige situatie slechts twee woningen staan evenals een oud, leegstaand winkelpand. Over het te realiseren woonprogramma zijn in oktober 2025 afspraken gemaakt met de ontwikkelaar. 2.4 Welstand is positief over het concept bouwplan De Welstands- en Monumentencommissie van Wijdemeren (MOOI Noord-Holland) is op hoofdlijnen positief over het voorliggende plan. De commissie heeft ook aangegeven dat zij graag ziet dat de strook grond aan de westzijde, voor de nieuwbouw, groen en als onderdeel van het complex wordt ingericht. Hieraan wordt uitvoering gegeven. In een overleg op 18 maart 2026 is de commissie ook geïnformeerd over de vast te stellen Visie centrumgebied Nieuw-Loosdrecht en gaf zij aan dat met die visie werkbare kaders worden geboden.

2.5 Het project voldoet aan de gemeentelijke parkeernormen Met de ontwikkeling wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. Er worden aan de achterzijde 27 parkeerplaatsen aangelegd voor de toekomstige bewoners en bezoekers, terwijl aan de voorzijde twee langsparkeerplaatsen komen, aan de zijde van de bakkerij. In een overleg met de ondernemers en winkeliers is echter aangegeven dat zij reeds een grote parkeerdruk ervaren en dat zij het nodig vinden dat nog een groot aantal parkeerplaatsen extra wordt gerealiseerd. Het is echter niet wenselijk om meer parkeerplaatsen langs de Nootweg te realiseren, aangezien dat ten koste zal gaan van de groene inrichting aan de voorzijde (westkant) en het beoogde rustige straatbeeld. Zo moet de commerciële ruimte moet zichtbaar zijn, goed bereikbaar zijn voor fietsers en voetgangers en bijdragen aan de pleinfunctie. Pagina 3 van 6

2.6 Er heeft participatie plaatsgevonden De initiatiefnemer heeft conform de Participatienota 2021 omwonenden uitgenodigd voor een bijeenkomst op 26 mei 2025. Toen werd nog uitgegaan van een bouwplan dat bestond uit vijf bouwlagen, waarop kritisch werd gereageerd. Tevens zijn zorgen geuit over de parkeersituatie. Mede naar aanleiding van die bijeenkomst is het bouwplan aangepast en wordt thans uitgegaan van vier bouwlagen. In een tweede bijeenkomst op 7 april 2026 heeft de ontwikkelaar het gewijzigde bouwplan gepresenteerd en waren de aanwezigen (meer dan 50) overwegend positief. 2.7 Er bestaat overeenstemming over een te sluiten anterieure overeenkomst In 2021 is reeds een voorovereenkomst met de initiatiefnemer gesloten over de gemeentelijke kosten. Met de initiatiefnemer is vervolgens, tijdens de verdere planvorming, meermalen overleg gevoerd over een te sluiten anterieure overeenkomst waarmee in de gemeentelijke plankosten wordt voorzien. Naar verwachting zal de overeenkomst in juni 2026 worden ondertekend. De gemeentelijke plankosten zijn dan ook gedekt. 3. Kanttekeningen/Risico’s Belanghebbenden kunnen in bezwaar gaan tegen de te verlenen omgevingsvergunning en daarna ook (hoger) beroep instellen bij de rechtbank en de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Een bezwaarprocedure zal leiden tot een vertraging van het project.

Ondanks het reeds doorlopen participatieproces en de aanpassing van de bouwhoogte van het complex, wordt dit risico als reëel ingeschat. 4. Financiële consequenties Er zijn voor de gemeente geen nadelige financiële consequenties. Ten behoeve van de ontwikkeling wordt een anterieure overeenkomst gesloten die de kosten voor de gemeente dekt. De ambtelijke kosten vanaf 2021 zijn gedekt met een voorovereenkomst. 5. Preventief toezicht Wet Arhi De voorgestelde ontwikkeling valt niet onder de dossiers waarvoor toestemming of instemming benodigd is op grond van de Wet Arhi, ten behoeve van preventief toezicht. 6. Aanpak (planning/uitvoering/communicatie) Bestuurlijke besluitvorming Het voorstel is aangeboden aan de raad en wordt geagendeerd voor de raadscommissie Ruimte & Economie. Na behandeling in de raadscommissie wordt het voorstel aangeboden aan de gemeenteraad ten behoeve van de afgifte van een positief advies. Deze vergadering zal plaatsvinden op 4 juni 2026. Na het raadsbesluit dient het college te besluiten om de omgevingsvergunning af te geven. Mogelijkheid tot aantekenen bezwaar Na verlening van de omgevingsvergunning wordt het besluit gepubliceerd op de landelijke voorziening https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/. Kennisgeving hiervan zal in het digitale Gemeenteblad en het huis-aan-huisblad (Wijdemeren Informeren) plaatsvinden.

Tegen de verleende omgevingsvergunning kan door belanghebbenden voor een periode van zes weken bezwaar worden ingesteld. 7. Duurzaamheidsaspecten In de ruimtelijke onderbouwing is aangegeven dat de nieuwbouw zal voldoen aan de regels conform het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), waarin voorwaarden zijn opgenomen met betrekking tot duurzaamheid zoals de Bijna Energie Neutrale Gebouwen (BENG). De nieuwe appartementen zullen Pagina 4 van 6

gasloos worden. Verder wordt een deel van de verharding uitgevoerd als half verharding en worden de bergingen voorzien van groene daken. Het plan voldoet aan de gemeentelijke eisen omtrent waterberging (40 mm per m2 verhard oppervlak). 8. Voorgaande besluitvorming Niet van toepassing. 9. Standpunt commissies (en derden)

Burgemeester en wethouders van Wijdemeren, de secretaris, de burgemeester,

drs. E.L. Ruizeveld de Winter

Pagina 5 van 6

drs. M.L. Verheijen

RAADSBESLUIT

De raad der gemeente Wijdemeren; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 29 april 2026 Gelet op artikel 16.15b van de Omgevingswet BESLUIT 1. 2.

De Stedenbouwkundige visie Nootweg Nieuw-Loosdrecht vast te stellen. Een positief bindend advies af te geven ten behoeve van de ontwikkeling van 26 appartementen en een commerciële ruimte op de percelen Nootweg 16-20 te NieuwLoosdrecht.

Aldus besloten in de openbare vergadering van 4 juni 2026 De raad voornoemd, de griffier,

de voorzitter,

drs. E.B. Hörchner

drs. M.L. Verheijen

Afschriften van dit besluit naar:

Pagina 6 van 6