raadsvoorstel vaststelling beleidsnota wijziging huurnota taxatierapport grond en huurprijzen en model koopovereenkomst gemeentegrond def.

RAADSVOORSTEL

Par.afd.hfd.

Zaaknummer Raadsvergadering Commissie(s)

Gewijzigd voorstel Portefeuillehouder Domein Team Datum Onderwerp

Bijlagen

Z.80436 07 dec 2023 Ruimte & Economie Datum: 29 nov 2023 nee Wethouder E.L. Kruijt Omgeving Vastgoed 7 nov 2023 vaststellen van beleidsnota snippergroen, wijziging huurnota, taxatierapport snippergroen en de model koopovereenkomst gemeentegrond 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Beleidsnota snippergroen Wijdemeren 2023 Beleidsnota Snippergroen uit 2010 Gewijzigde huurnota 2022 gemeente Wijdemeren Taxatierapport Snippergroen Grond- en huurprijzen 2023 Wijdemeren Model koopovereenkomst gemeentegrond Algemene Verkoopbepalingen Registergoederen

CONCEPT-BESLUIT Voorgesteld wordt: 1. De Beleidsnota snippergroen Wijdemeren 2023 vast te stellen; 2. De Beleidsnota Snippergroen uit 2010 in te trekken; 3. De gewijzigde huurnota 2022 gemeente Wijdemeren vast te stellen; 4. Het hanteren van de grond- en huurprijzen uit het taxatierapport Snippergroen Grond- en huurprijzen 2023 Wijdemeren bij nieuwe verkoop en verhuur van snippergroen vast te stellen; 5. De aanpassingen van de model koopovereenkomst gemeentegrond vast te stellen en bij deze model koopovereenkomst de Algemene Verkoopbepalingen Registergoederen buiten toepassing verklaren;

1. Inleiding De gemeente ontvangt regelmatig verzoeken van inwoners of ze snippergroen of gemeentegrond kunnen kopen, huren of gebruiken. Daarnaast is er ook gemeentegrond in gebruik bij inwoners waar nog geen afspraken over zijn gemaakt. De gemeente heeft een aanzienlijke werkachterstand op het gebied van koop- en huurverzoeken van snippergroen. Deze werkachterstand is het gevolg van onderbezetting op de afdeling Vastgoed. Inmiddels is deze onderbezetting (enigszins) opgelost, maar ontbreekt een doeltreffend en recent beleid op grond waarvan de koop- en huurverzoeken van snippergroen kunnen worden afgehandeld.

Tot 1 april 2023 werden zowel koop- als huurverzoeken behandeld aan de hand van hetgeen omschreven in de Huurnota 2022 (vastgesteld door het college). Dat ook koopverzoeken aan de hand van de Huurnota 2022 mochten worden beoordeeld heeft het college vastgesteld in een eerder besluit. De meest actuele versie van een snippergroennota is de Beleidsnota Snippergroen 2010 (bijlage 2). Deze nota is verouderd en wordt door de ambtelijke organisatie niet meer gebruikt. Om de aanzienlijke werk-achterstand op het gebied van snippergroen weg te werken, is een geactualiseerde Beleidsnota Snippergroen nodig. Bijgevoegd vindt u de Beleidsnota Snippergroen 2023 (bijlage 1). Deze nota is afgestemd met de afdeling Vastgoed en is voorgelegd aan alle betrokken afdelingen voor een integrale afstemming. In de Beleidsnota Snippergroen 2023 worden de uitgiftemogelijkheden en uitgiftecriteria van snippergroen omschreven. De nota biedt allereerst een handleiding aan inwoners om te beoordelen of zij in aanmerking kunnen komen voor de aankoop of huur/gebruik van snippergroen bij hun woning. Daarnaast is de nota een grondslag voor de ambtelijke uitgiftecommissie om de koop- en huurverzoeken te kunnen toetsen aan de uitgiftecriteria en op basis hiervan verzoeken te kunnen toe- en afwijzen.

De afdeling Vastgoed zal koop- en huurverzoeken bundelen en maandelijks tijdens een integraal afstemmingsoverleg met de uitgiftecommissie bespreken en afhandelen. Voor elk koop- en huurverzoek wordt een beoordeling gevraagd aan alle deelnemers van de uitgiftecommissie, waarin collega’s van de afdelingen groen/verkeer/riolering/stedenbouwkunde/kabels en leidingen zitten, alvorens de bewoners een brief krijgen met de uiteindelijke beslissing op hun verzoek. De overeenkomst die uiteindelijk door de afdeling Vastgoed wordt opgesteld, is onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring. Alvorens deze overeenkomst wordt verzonden/ondertekend, zal de voorgenomen verkoop of verhuur worden gepubliceerd op de gemeentelijke website en de krant conform (de criteria van) het Didam-arrest. Tot slot is in de nota opgenomen hoe de gemeente te werk gaat in gevallen waarin geconstateerd wordt dat mogelijk gemeentegrond zonder toestemming van de gemeente door een inwoner in gebruik is genomen. Ook wordt voorgesteld de Huurnota 2022, welke onlangs is vastgesteld, enigszins te wijzigen. De redenen hiervoor liggen in wetswijzigingen, onredelijke administratieve last voor bewoners en op grond van de nota een onlogische prijsbepaling. Bijgevoegd vindt u de gewijzigde Huurnota 2022 (bijlage 3). Daarnaast hebben we een taxateur gevraagd om een vaste grond- en huurprijs vast te stellen voor snippergroen.

Dit zorgt voor een marktconforme prijs voor al het snippergroen en bespaart op werkzaamheden en kosten voor koper/huurder om elk stuk snippergroen apart te moeten taxeren. Hierdoor kunnen werkachterstanden sneller worden weggewerkt en zullen inwoners een transparanter overzicht krijgen van de kosten wanneer zij een verzoek willen indienen. Deze prijzen zijn vastgelegd in het taxatierapport Snippergroen Grond- en huurprijzen 2023 Wijdemeren (bijlage 4). Tenslotte is de model koopovereenkomst voor snippergroen aangepast. Tot nu toe is de huidige praktijk dat de koopovereenkomst slechts enkele bepalingen bevat en dat in de door de raad vastgestelde Algemene Verkoopbepalingen Registergoederen project-specifieke afspraken worden opgenomen. Hierdoor wordt er afgeweken van een door de Raad vastgesteld document. Om dit te voorkomen zijn deze project-specifieke afspraken in de nieuwe model koopovereenkomst voor gemeentegrond opgenomen (bijlage 5) en worden de Algemene Verkoopbepalingen Registergoederen buiten toepassing gelaten (bijlage 6).

2. Argumenten Vaststellen van de Beleidsnota Snippergroen 2023 1. Huidige beleid is verouderd; 2. Actueel beleid zorgt voor duidelijkheid, gelijkheid en transparantie. Vaststellen van de gewijzigde Huurnota 2022 3. Wetswijziging huur ligplaatsen; 4. Onredelijke administratieve last; 5. Onredelijke prijsbepaling; 6. Harmonisatie huurtermijnen. Vaststellen van de grond- en huurprijzen uit het taxatierapport Snippergroen Grond- en huurprijzen 2023 Wijdemeren bij nieuwe verkoop en verhuur van snippergroen 7. Marktconforme prijzen; 8. Snellere mogelijkheid tot verkoop en verhuur; 9. Eenduidige prijzen. Vaststellen van de aanpassingen van de model koopovereenkomst gemeentegrond 10. Verschuiving van algemene bepalingen naar model koopovereenkomst, zodat er niet behoeft te worden afgeweken van door de Raad vastgestelde bepalingen. Toelichting Ad. 1 Het huidige snippergroenbeleid uit 2010 is verouderd en komt niet meer overeen met de huidige werkwijze en inhoudelijke beoordeling van verzoeken. Omdat er geen actueel snippergroenbeleid is, ontbreekt een grondslag om aankoopverzoeken snippergroen in behandeling te kunnen nemen. Zonder actueel snippergroenbeleid bestaat er een aanzienlijk risico voor ongelijkheid, aangezien er een concrete grondslag en werkwijze voor toe- en afwijzing van verzoeken tot aankoop van snippergroen ontbreekt.

Ook is de huidige prijsbepaling onoverzichtelijk en onwerkbaar waardoor er een hoge administratieve last ontstaat voor het ambtelijk apparaat. Met het vaststellen van de Beleidsnota Snippergroen 2023, wordt een nieuwe wijze van prijsbepaling vastgesteld. Ad. 2 Met het vaststellen van een actueel snippergroenbeleid is het voor bewoners op openbare en transparante wijze inzichtelijk hoe verzoeken tot aankoop van snippergroen in behandeling worden genomen en hoe de inhoudelijke beoordeling plaatsvindt. Ad. 3 Sinds eind maart 2022 valt de huur van ligplaatsen onder dezelfde huurbescherming als woonruimte.1 Door deze verder strekkende huurbescherming dienen ook soortgelijke huurtermijnen te worden gehandhaafd als bij de verhuur van woonruimte. Met het wijzigen van de Huurnota 2022 wordt vastgesteld dat huurovereenkomsten voor ligplaatsen worden gesloten voor onbepaald tijd en niet voor een bepaalde tijd van tien jaren. Huurovereenkomsten voor woonruimte (en nu ook ligplaatsen) langer dan twee jaren genieten dezelfde huurbescherming in de vorm van wettelijke opzeggingsgronden. Een huurovereenkomst voor tien jaren, zoals deze in de ongewijzigde Huurnota 2022 stond, zou een onlogische situatie creëren. De opzeggingsmogelijkheden in de overeenkomst zouden in het voorgaande geval niet overeenkomen met de wettelijke en geldende opzeggingsgronden.

1 Woonbooteigenaren met gehuurde ligplaats krijgen meer rechten | Nieuwsbericht | Rijksoverheid.nl.

Ad. 4 Onder de huidige ongewijzigde Huurnota 2022 worden administratiekosten gevorderd door de gemeente voor het beoordelen van een verzoek tot huur van grond. Ook worden aanvullende kosten gerekend voor het opmaken van de overeenkomst. Deze kosten zijn onvoldoende kwantificeerbaar en gemotiveerd. Ook ervaart de gemeente een aanzienlijke administratieve last bij het in rekening brengen van deze kosten, resulterend in ambtelijke uren waar kosten bij komen kijken. De opbrengsten van de administratiekosten staan niet in verhouding tot de administratieve last van de gemeente. Tot slot vormen de administratieve kosten een onredelijke drempel voor bewoners om verzoeken in te dienen bij de gemeente, iets wat de impliciete zorgplicht van de overheid tegenspreekt. Ad. 5 De huidige huurprijs voor snippergroen per m2 is vastgesteld op grond van een door de gemeente uitgevoerd vergelijkend onderzoek naar de huurprijs m2 snippergroen van gemeentes in de regio. De verhoging ten opzichte van de voorgaande huurprijs is aanzienlijk, wat bij veel bewoners voor onbegrip zorgt. Ook is het lastig te beoordelen of de huidige huurprijs m2 snippergroen echt marktconform is. Met het vaststellen van de gewijzigde Huurnota 2022 wordt de huurprijs m2 periodiek vastgesteld door een erkende taxateur en vastgelegd in een brief.

Met deze vaststelling wordt een redelijke, marktconforme huurprijs in rekening gebracht, welke om de twee jaar, op soortgelijke wijze wordt herzien. Ad. 6 In de gewijzigde Huurnota 2022 worden de huurtermijnen zo veel als mogelijk geharmoniseerd. In beginsel wordt een termijn van tien jaar gehanteerd, waarna jaarlijks de huurtermijn stilzwijgend met één jaar wordt verlengd. Hierbij wordt een opzegtermijn van drie maanden in acht genomen. Dit zorgt ervoor dat er een eenduidig beleid wordt gehanteerd, waarbij de administratieve last voor de afdeling Vastgoed wordt verminderd, omdat er niet periodiek een nieuwe huurovereenkomst moet worden opgesteld met de verplichting tot publicatie conform Didamcriteria. Ad. 7 De huurprijzen die op dit moment gehanteerd worden, zijn lang geleden vastgesteld en zijn jaarlijks niet voldoende meegestegen met de inflatie. Om deze reden zijn de huidige huurprijzen niet marktconform. Voor het vaststellen van marktconforme huurprijzen voor snippergroen is gekeken naar grondprijzen van omliggende gemeenten. Op basis hiervan is een gemiddelde genomen voor de grondprijs van snippergroen in de gemeente Wijdemeren. Voor de vaststelling van een marktconforme huurprijs is 5% van de grondprijs genomen. Landelijk gezien zijn er verschillende gemeenten die op deze wijze pogen een transparant en marktconform stelsel van huurprijzen te creëren.

Hiermee voldoe je als gemeente ook duidelijk aan een bepaalde coherentie tussen je grondprijs en huurprijs. De gemeente is hiertoe verplicht wegens de Wet Markt en Overheid. Tevens is gekeken naar de wettelijke rente. Deze is tot 30 juni 2023 vastgesteld op 4% en na 1 juli 2023 zal worden verhoogd naar 6% voor niet-handelstransacties. Voor de daadwerkelijke vaststelling van de advies huurprijs is gekozen voor een percentage van 5% binnen de bandbreedte van het percentage van voor 1 juli 2023 en het nieuwe percentage van na 1 juli 2023. Ad. 8 Een vaste grond- en huurprijs voor snippergroen zorgt ervoor dat het proces vanaf de aanvraag tot het daadwerkelijk verkopen of verhuren, wordt versneld. Een vaste prijs betekent dat de grond niet bij elke voorgenomen verkoop of verhuur getaxeerd moet worden. Hierdoor gaat er geen tijd verloren aan de taxatie en verloopt het proces sneller, waardoor de afdeling Vastgoed uiteindelijk minder tijd kwijt is aan de werkzaamheden en daardoor ook in een kortere doorlooptijd meer aanvragen kan afhandelen en hiermee sneller de werkachterstanden kan wegwerken.

Ad. 9 Wanneer niet bij elke verkoop of verhuur van snippergroen apart getaxeerd hoeft te worden, zijn de kopers/huurders minder geld kwijt aan het proces voorafgaand aan de huur of koop. Zij moesten de kosten van deze taxatie namelijk ook dragen. Dit zorgt voor een lagere drempel om een aanvraag in te dienen, gezien de aanvrager een transparant overzicht heeft van de te maken kosten. Dit bevordert tevens het genereren van inkomsten van de gemeente Wijdemeren. Ad. 10 Tot nu toe is de huidige praktijk dat de koopovereenkomst slechts enkele bepalingen bevat en dat in de door de raad vastgestelde Algemene Verkoopbepalingen Registergoederen projectspecifieke afspraken worden opgenomen. Doordat niet elke verkoop bij snippergroen hetzelfde is en de bepalingen in de koopovereenkomst ook afhankelijk zijn van de omstandigheden per geval, wordt er nu dus regelmatig afgeweken van een door de Raad vastgesteld document. Om dit te voorkomen zijn deze project-specifieke afspraken in de nieuwe model koopovereenkomst voor gemeentegrond opgenomen en worden de Algemene Verkoopbepalingen Registergoederen buiten toepassing gelaten. 3. Kanttekeningen/Risico’s Vaststellen beleid heeft financiële gevolgen voor bewoners Met het vaststellen van zowel de gewijzigde Huurnota 2022 alsook de Beleidsnota Snippergroen 2023 wordt de huurprijs snippergroen m2 en de grondprijs snippergroen m2 gewijzigd.

Deze wijziging brengt met zich mee dat bewoners een andere prijs betalen wanneer zij overgaan tot huur of koop, dan voorheen. Echter, administratiekosten worden opgeheven en de huidige prijzen zijn marktconform en voldoende gemotiveerd waarbij periodiek wordt herzien, met als gevolg meer gelijkheid en continuïteit. Het uitvoeren van het beleid behoeft nog steeds ambtelijke uren Om de huidige werkachterstand weg te werken en toekomstige verzoeken tijdig te behandelen is structurele capaciteit nodig op de afdeling grondzaken. Hoewel het vaststellen van beide beleidsstukken een grondslag biedt om verzoeken op gelijke wijze in behandeling te nemen, blijft het uitvoeren van beleid mensenwerk, waar ambtenaren voor nodig zijn. Samenwerking en participatie Bij de totstandkoming van deze beleidsnota’s heeft geen participatie plaatsgevonden. Het betreft vooral een actualisatie van beleid op grond van eerder omschreven argumenten. Wel is ervaring vanuit eerdere verzoeken (en hiermee de mening van bewoners) over het beleid meegenomen bij de formulering. Voor wat betreft de uitvoering van de beleidsnota geldt dat het bij snippergroenvraagstukken vrijwel altijd gaat om individuele situaties. Deze worden daarom per geval rechtstreeks besproken met de betreffende inwoners.

Daarnaast vindt in voorkomende situaties vooraf participatie met een betrokken groep inwoners plaats, bijvoorbeeld wanneer meerdere bewoners in eenzelfde groenstrook snippergroen in gebruik hebben. De bedoeling is dan om een eenduidige situatie of oplossing voor zowel de gemeente als alle betrokkenen te creëren.

4. Financiële consequenties Op dit moment leidt de Beleidsnota snippergroen niet tot directe financiële gevolgen. Het nieuwe beleid zal hoogstwaarschijnlijk relatief hogere inkomsten uit verhuur en verkoop van snippergroen genereren, omdat minder ambtelijke uren worden besteed aan het vorderen van verzoek- en administratiekosten. Daarnaast wordt de drempel voor bewoners verlaagd om een verzoek tot verhuur of verkoop van gemeentegrond in te dienen, doordat zij deze kosten niet meer hoeven te betalen. Onze verwachting is dat door het schrappen van deze kosten, er meer verzoeken binnen zullen komen, waardoor uiteindelijk hogere inkomsten gegenereerd kunnen worden aan de verhuur en verkoop van snippergroen, mits de beslissing van de uitgiftecommissie positief is. Wel kan de gemeente door middel van de Beleidsnota gemakkelijker verzoeken in behandeling nemen en hiermee dus werkachterstanden wegwerken. Zonder grondslag is dit niet (goed) mogelijk. 5. Aanpak (planning/uitvoering/communicatie) De beleidsnota’s zullen vanaf het moment van inwerkingtreding (vaststelling door de Raad) worden toegepast op nieuwe overeenkomsten. Voor reeds bestaande huurovereenkomsten wordt een uitsterfbeleid gehanteerd. De Beleidsnota’s zullen na vaststelling gepubliceerd worden op www.officielebekendmakingen.nl. Daarnaast wordt de informatie op de gemeentelijke website geplaatst.

Er wordt gewerkt aan een nieuw contactformulier op de website dat gebruikt kan worden voor verzoeken tot verhuur of verkoop van gemeentegrond en het stellen van vragen over snippergroen. 6. Duurzaamheidsapecten n.v.t. 7. Standpunt commissies (en derden)

8. Voorgaande besluitvorming

Burgemeester en wethouders van Wijdemeren, de secretaris, de burgemeester,

mr. E.T. Halman-van der Linden MBA

Ch.B. Aptroot

RAADSBESLUIT

De raad der gemeente Wijdemeren; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 7 november 2023 Gelet op BESLUIT 1. 2. 3. 4.

De Beleidsnota snippergroen Wijdemeren 2023 vast te stellen. De Beleidsnota Snippergroen uit 2010 in te trekken. De gewijzigde huurnota 2022 gemeente Wijdemeren vast te stellen. Het hanteren van de grond- en huurprijzen uit het taxatierapport Snippergroen Grond- en huurprijzen 2023 Wijdemeren bij nieuwe verkoop en verhuur van snippergroen vast te stellen. 5. De aanpassingen van de model koopovereenkomst gemeentegrond vast te stellen en bij deze model koopovereenkomst de Algemene Verkoopbepalingen Registergoederen buiten toepassing verklaren.

Aldus besloten in de openbare vergadering van 7 december 2023 De raad voornoemd, de griffier,

de voorzitter,

drs. E.B. Hörchner

Ch.B. Aptroot

Afschriften van dit besluit naar: