Raadsvoorstel Dennenlaan 2e fase

RAADSVOORSTEL

Par.afd.hfd.

Zaaknummer Raadsvergadering Commissie(s)

Gewijzigd voorstel Portefeuillehouder Domein Team Bijlagen

Z.59823/D.413807 15 februari 2024 Ruimte & Economie Datum: 06 februari 2024 nee Wethouder R. de Haan Omgeving Vastgoed 1. a.Stedenbouwkundig Plan d.d. 18 december 2023 van Vollmer en Partners b. Ruimtelijke randvoorwaarden d.d. 20 december 2023 van Vollmer en Partners 2. Financiële bijlage 2e fase Dennenlaan (geheim) d.d. 14 september 2023 3 Verslag informatieavond d.d. 6 december 2023

Datum 09 jan. 2024 Onderwerp Dennnelaan, 2e fase CONCEPT-BESLUIT Voorgesteld wordt: 1. In afwijking van het Raadsbesluit d.d. 22 september 2022 (de aangenomen motie A-13-1) in te stemmen met de realisatie van maximaal 4 bouwlagen in plaats van maximaal 3 bouwlagen bij e locatie Dennenlaan, 2 fase. 2. Een aanvullend voorbereidingskrediet ad EUR 75.000,-- ter beschikking stellen ten behoeve van de planvorming. 3. Dit voorbereidingskrediet te dekken uit de grondopbrengsten. 4. Indien dit project niet doorgaat, dit voorbereidingskrediet af te boeken ten laste van de stimuleringsreserve ruimtelijke ontwikkelingen. 5. Toe te staan dat bij de ontwikkeling met bouwen in vier lagen – indien nodig - 2 parkeerplaatsen minder worden gerealiseerd dan qua parkeernorm nodig is: 38 parkeerplaatsen realisatie t.o.v. 40 parkeerplaatsen vanuit normstelling. 6. De geheimhouding op de geheime financiële bijlage, zoals opgelegd door het college d.d. 21 november 2023, op te heffen op het moment dat het project is afgerond op grond van artikel 89, vierde lid, van de Gemeentewet.

1. Inleiding Op 22 september 2022 heeft uw Raad motie A-13-1 aangenomen waarin de kaders voor de verkoop e van de 2 fase van de locatie Dennenlaan zijn vastgelegd. De destijds vastgestelde stedenbouwkundige kaders luiden: 1. Sociaal bestemd voor woningcorporaties; 2. De bouwvlakken hebben een bebouwingspercentage van 45%, waarvan minimaal 2/5 gestapeld; 3. Bebouwing van maximaal 3 lagen; 4. Het totaal van de te realiseren woningen is voor circa 60% sociaal en voor circa 40% in het middensegment. Gelet op de grote behoefte aan nieuwbouwwoningen in de gemeente Wijdemeren is bestudeerd wat de consequenties zijn bij een bebouwing van maximaal 4 lagen. Naast het aantal extra te realiseren woningen is ook gekeken naar het financiële verschil tussen bouwen met drie of met vier lagen. Tevens is ook in kaart gebracht wat de gevolgen zijn voor de ruimtelijke omgeving. Op 6 december 2023 is een informatieavond gehouden voor de omwonenden. Op basis van de input e tijdens deze avond is de positionering van de 4 bouwlaag verschoven van midden op de locatie naar de zone langs de Rading. Een verslag van deze informatieavond wordt als bijlage gevoegd bij dit Raadsvoorstel. Het Stedenbouwkundig Plan d.d. 18 december 2023 en de Ruimtelijke randvoorwaarden d.d. 20 december 2023 van Vollmer en Partners zijn aangepast naar aanleiding van de bovengenoemde input. e

Het toestaan van een 4 bouwlaag is een afwijking van het Raadsbesluit van 22 september 2023 en daarvoor is een nieuw Raadsbesluit nodig. Stedenbouwkundige wijzigingen Er wordt een hoger en meer langwerpig gebouw voorgesteld ten opzichte van de versie met 3 bouwlagen. Als gevolg van de aanpassingen is het aantal appartementen toegenomen met 4 appartementen, tot in totaal 21 appartementen. Door een smallere beukmaat is het aantal rijenwoningen met 1 woning toegenomen, tot in totaal 8 rijenwoningen. In totaal komen er dan bij bouwen met vier lagen 5 extra woningen ten opzichte van bouwen met drie lagen. Bedrijfszonering De woningbouw wordt gerealiseerd net buiten de richtafstand van 10 meter van het naastgelegen bedrijf. Verkeerskundige aspecten Op basis van de normering moeten er 40 nieuwe parkeerplaatsen worden gerealiseerd bij bouwen met vier lagen. Omdat er een nieuwe bushalte met een abri en fietsvoorzieningen langs de Rading wordt gerealiseerd nabij deze ontwikkeling, is er ruimte voor in totaal 38 nieuwe parkeerplaatsen. Het gebied wordt een 30 km/u zone, waarbij de verbinding met de Dennenlaan geen autoverbinding is, maar een langzaam-verkeersverbinding, waar nood-en hulpdiensten wel doorheen mogen.

Woningbouwprogramma De planontwikkeling aan de Dennenlaan fase 2 omvat bij bouwen in vier lagen de realisatie van 16 sociale huurappartementen en 13 middeldure huurwoningen, dat is in totaal 29 woningen. Hiermee blijft de verdeling van circa 60% sociale huurwoningen en circa 40% middeldure huurwoningen in tact.

Uitvoeringsaspecten De kosten van de civiele werkzaamheden zijn afgestemd met de afdeling Projecten en meegenomen in de financiële haalbaarheidsanalyse. Er wordt rekening gehouden met ruimte voor de plaatsing van een transformatorstation in openbaar gebied. Voor de afvalreiniging wordt uitbreiding van de bestaande locatie op de hoek Dennenlaan/Rading onderzocht, waarbij rekening moet worden gehouden met de aanwezige riolering. Financiële aspecten Voor de Dennenlaan zijn twee varianten doorgerekend qua programma. De eerste variant kent 24 woningen en de tweede 29 woningen (met een extra bouwlaag). Voor de inschatting van het resultaat is per scenario een bandbreedte van het verwachte resultaat uitgerekend. De geraamde bandbreedte van maximaal 4 bouwlagen is positiever dan de geraamde bandbreedte van maximaal 3 bouwlagen. De berekeningen zijn opgenomen in de geheime stukken. Voorstel Het voorstel is om te besluiten voor de uitvoering van maximaal 4 bouwlagen conform de het Stedenbouwkundig Plan d.d. 18 december 2023 en de Ruimtelijke randvoorwaarden d.d. 20 december 2023 van Vollmer en Partners. 2. Argumenten 1.1 Het toevoegen van meer woningen geeft invulling aan de grote behoefte aan nieuwbouwwoningen in de gemeente Wijdemeren en bevordert te doorstroming.

Met de woningbouwcorporatie Gooi en Omstreken maakt de gemeente afspraken over de woningtoewijzing en over de voorrangsregels. De verdeling van sociale huurwoningen verloopt via WoningNet op grond van de rangorde die in de regionale huisvestingsverordening is vastgelegd. Voor dit project wordt lokale voorrang toegepast. Voor de sociale huur appartementen geldt voor senioren voorrang voor zover zij een sociale huurwoning achterlaten. Voor de middeldure huurappartementen wordt ook een voorrang toegepast voor senioren die een eengezinswoning achterlaten in de koopsector dan wel in de particuliere huursector. Voor starters worden in dit project geen woningen gereserveerd, daarom wordt gevraagd een deel van de vrijkomende sociale huurwoningen met lokale voorrang aan starters toe te wijzen, tevens dienen twee sociale huurwoningen voor statushouders te worden gereserveerd. Ook deze woningtoewijzing geschiedt via Woningnet. 1.2

Het bouwplan wordt bij 4 bouwlagen financieel meer haalbaar.

Alhoewel er ook bij 4 bouwlagen een kans is op een tekort, wordt het risico op een tekort bij 4 bouwlagen kleiner. 1.3 De gemeente legt bij de verkoop van de grond in de koop/realisatieovereenkomst de Ruimtelijke randvoorwaarden d.d. 3 juli 2023 op als een verplichting voor de woningbouwcorporatie. De gemeente kan door middel van dit document eisen stellen aan het woningbouw plan op het gebied van ruimtelijke kaders, kleur- en materiaaltoepassing, installaties, natuur-inclusieve elementen, erfafscheidingen, ontsluiting, parkeren en proces.

1.4

Proces verkoop

Nadat uw Raad met het bovenstaande voorstel heeft ingestemd, worden de kaders nader uitgewerkt en vastgelegd in een met de woningbouwcoöperatie Gooi en Omstreken af te sluiten koop- en realisatieovereenkomst. Daarna zal de woningbouwcoöperatie Gooi en Omstreken de publiekrechtelijke procedure (Omgevingsplan) opstarten. Nadat het Omgevingsplan en de benodigde omgevingsvergunning onherroepelijk zijn geworden, wordt de grondregeling bij de notaris afgewikkeld. Daarna wordt gestart met de bouw. 2.1

Extra voorbereidingskrediet

Voor het project is een voorbereidingskrediet beschikbaar van oorspronkelijk € 42.000,--. Per september 2023 is hiervan ca. € 27.000 besteed, en resteert € 15.000. Dit is naar verwachting onvoldoende om de koop/realisatie-overeenkomst te sluiten en daaraan voorafgaand enkele onderzoeken uit te voeren. Op basis van een opgestelde urenraming wordt voorgesteld een aanvullend krediet van € 75.000,-- tot en met 2024 beschikbaar te stellen. Indien het project doorgaat, kunnen deze kosten naar verwachting worden gedekt uit de grondopbrengsten. Mocht het project geen doorgang vinden, dan komen de kosten ten laste van de Stimuleringsreserve ruimtelijke ontwikkelingen. Het aanvullend krediet is nodig omdat de stedenbouwkundige randvoorwaarden moesten worden aangepast, zodat meer woningen kunnen worden toegevoegd (een verbetering zowel vanuit de woningbehoefte als vanuit de financiële haalbaarheid). Een andere oorzaak is dat de raming van het oorspronkelijke krediet uitging van een openbare biedingsprocedure en dat er door de 1 op 1 onderhandeling met woningbouwcorporatie Gooi en Omstreken meer tijd meer werkzaamheden worden uitgevoerd aan de voorkant van het project 5.1 De bijlage 2 bevat informatie die, bij openbaarmaking, de (financiële) positie van de gemeente kan schaden. Openbaarmaking van de financiële bijlage en daarin opgenomen cijfers kan de positie van de gemeente schaden.

Het college adviseert u om de geheimhouding in stand te laten totdat het project is gerealiseerd. 3. Kanttekeningen/Risico’s 1.1 Het woningbouwplan kan ook met 4 bouwlagen een tekort opleveren. Ondanks dat door 4 bouwlagen in plaats van 3 bouwlagen het risico op een tekort wordt gereduceerd, blijft er een risico aanwezig dat het bouwplan niet haalbaar is. Dit houdt mede verband met het sociale woningbouwprogramma. Indien dit risico zich voordoet, kan worden overwogen om het woningbouwprogramma aan te passen. 1.2 De aangrenzende bedrijvigheid maakt bezwaar tegen de gehanteerde richtafstand van 10 meter. Naast de bouwlocatie is een bedrijf gevestigd, welke valt onder de milieucategorie 2. Voor een dergelijk type bedrijf moet bij een gemengd gebied als de onderhavige locatie voor woningbouw een richtafstand van 10 meter in acht worden genomen. In het Stedenbouwkundig Plan d.d. 18 december 2023 is de woningbouw net buiten deze zone gepositioneerd, doch vallen enkele algemene ruimten binnen de 10 meter zone. Hoe de richtafstand wordt bepaald, is veelal op meerdere manieren mogelijk.

De VNG handreiking is hierbij slechts een hulpmiddel. Een goede onderbouwing is daarom vereist om bij een rechter stand te kunnen houden. 1.3. Omwonenden maken bezwaar tegen 4 bouwlagen. Bewoners aan de Dennenlaan e.o. kunnen bezwaar maken tegen de voorgestelde bouwhoogte bij 4 bouwlagen. De onderbouwing hiervan door middel van een goede bezonningsstudie is daarbij noodzakelijk. Gelet op de afstand tussen het appartementencomplex en de woningen aan de Dennenlaan wordt niet direct een probleem verwacht. Bovendien is naar aanleiding van de input van e de bovengenoemde informatieavond de locatie van de 4 bouwlaag verschoven van verschoven van midden op de locatie naar de zone langs de Rading. 1.4. Er kunnen planschadeclaims bij de gemeente worden ingediend. Zowel bedrijven als omwonenden kunnen planschadeclaims bij de gemeente indienen. Om inzicht in dit risico te krijgen wordt een planschaderisicoanalyse uitgevoerd. De uitkomsten daarvan worden meegenomen in de nog te maken financiële afspraken met de corporatie. 1.5 Omwonenden maken bezwaar tegen het aantal parkeerplaatsen dat niet voldoet aan de parkeernorm. Er moet door de gemeente bij de vaststelling van het Omgevingsplan door de Raad gemotiveerd worden waarom is besloten tot het afwijken van de parkeernormen.

Deze motivering is gelegen in het geven van prioriteit aan de bushalte ten opzichte van het aantal nieuwe parkeerplaatsen. Deze motivering is specifiek en locatie gebonden en levert daarom geen precedent op voor andere ontwikkelingen om te mogen afwijken. 4. Financiële consequenties Het risico op een tekort wordt beperkt door het realiseren van 1 extra bouwlaag. Alhoewel er ook bij 4 bouwlagen een kans is op een tekort, wordt het risico op een tekort bij 4 bouwlagen kleiner. Dit wordt nader toegelicht in de geheime financiële bijlage. 5. Aanpak (planning/uitvoering/communicatie) - Planning Na besluitvorming door uw Raad kan de verkoopprocedure worden voorbereid en opgestart. In 2024 dient met de corporatie een koop/realisatie overeenkomst te worden gesloten en dient de corporatie voor eigen rekening en risico de publiekrechtelijke procedure (een nieuw Omgevingsplan en een omgevingsvergunning) te doorlopen. De verwachting is dat deze procedure eind 2025/begin 2026 zal zijn afgerond, (zonder bezwaar en beroep) waarna het notarieel transport van de grondregeling met de corporatie kan worden afgewikkeld. Deze grondregeling betreft de verkoop van de 2 kavels waarop de woningen worden gerealiseerd en de terug-levering van een perceel grond door de corporatie aan de gemeente voor de realisatie van openbaar gebied.

Laatstgenoemd perceel grond is abusievelijk bij Dennenlaan, fase 1 aan de corporatie geleverd. Daarna start naar verwachting in 2026 het bouwrijp maken van de te verkopen 2 percelen grond en vervolgens de bouw van de woningen. De oplevering van de woningen en het woonrijp maken van het aangrenzende openbaar gebied wordt eind 2027 verwacht. - Communicatie In dit Raadsvoorstel zijn de ingekomen reacties tijdens de informatieavond meegenomen bij de besluitvorming. Het onderhavige Raadsbesluit wordt gecommuniceerd via de geëigende communicatiekanalen.

6. Duurzaamheidsaspecten -7. Voorgaande besluitvorming 22 september 2022 8. Standpunt commissies (en derden) De commissie RE d.d. van 6 februari 2024 adviseert dit voorstel te behandelen als Hamerstuk in de raad van 15 februari 2024. Burgemeester en wethouders van Wijdemeren, de secretaris, de burgemeester,

mr. E.T. Halman-van der Linden MBA

Ch.B. Aptroot

RAADSBESLUIT

De raad der gemeente Wijdemeren; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 9 januari 2024; Gelet op de Gemeentewet; B E S L U I T:

1. In afwijking van het Raadsbesluit d.d. 22 september 2022 (de aangenomen motie A-13-1) in te stemmen met de realisatie van maximaal 4 bouwlagen in plaats van maximaal 3 bouwlagen bij e locatie Dennenlaan, 2 fase. 2. Een aanvullend voorbereidingskrediet ad EUR 75.000,-- ter beschikking stellen ten behoeve van de planvorming. 3. Dit voorbereidingskrediet te dekken uit de grondopbrengsten. 4. Indien dit project niet doorgaat, dit voorbereidingskrediet af te boeken ten laste van de stimuleringsreserve ruimtelijke ontwikkelingen. 5. Toe te staan dat bij de ontwikkeling met bouwen in vier lagen – indien nodig 2 parkeerplaatsen minder worden gerealiseerd dan qua parkeernorm nodig is: 38 parkeerplaatsen realisatie t.o.v. 40 parkeerplaatsen vanuit normstelling. 6. De geheimhouding op de geheime financiële bijlage, zoals opgelegd door het college d.d. 21 november 2023, op te heffen op het moment dat het project is afgerond op grond van artikel 89, vierde lid, van de Gemeentewet.

Aldus besloten in de openbare vergadering van 15 februari 2024 De raad voornoemd, de griffier,

drs. E.B. Hörchner

de voorzitter,

Ch.B. Aptroot