Raadsvoorstel Actualisatie grondexploitaties 2021

RAADSVOORSTEL

Par.afd.hfd

Kenmerk Zaaknummer Raadsvergadering Commissie(s) Gewijzigd voorstel Bijlagen

Portefeuillehouder Domein Ambtenaar/telefoonnummer

Z.63759/D.316787 12 mei 2021 Bestuur & Middelen Datum: 29 april 2021 1. Toelichting grondexploitatie Nedervecht 2021 (geheim) 2. Toelichting grondexploitatie Porseleinhaven 2021 (geheim) 3. Toelichting afsluiting grondexploitatie Ter Sype 2021 (geheim) 4. Begrotingswijzigingen grondexploitaties 2021 weth. J.H.J. Kea FD M.G. Urlings, 448, m.urlings@wijdemeren.nl

.

Raadsvoorstel Onderwerp : Actualisatie grondexploitaties 2021 Datum : 23 maart 2021

Datum 16 maart 2021 Onderwerp Actualisatie grondexploitaties 2021 CONCEPT-BESLUIT Voorgesteld wordt: 1. De herziene grondexploitaties Porseleinhaven en Nedervecht met prijspeil 1-12021 vast te stellen; 2. De grondexploitatie Ter Sype af te sluiten; 3. Op grond van artikel 25 van de Gemeentewet, in samenhang met het belang, genoemd in artikel 10 van de Wet openbaarheid van bestuur (Wob), lid 2, sub b, de door het college op 23 maart 2021 opgelegde geheimhouding te bekrachtigen. 4. De geheimhouding te laten voortduren tot het moment waarop de projecten waar de grondexploitaties betrekking op hebben zijn gerealiseerd. 5. Voor Ter Sype een voorbereidingskrediet van € 125.000 beschikbaar te stellen voor het uitwerken van het integrale plan inclusief bedrijvigheid en het sluiten van een nieuwe overeenkomst; 6. Het voorbereidingskrediet Ter Sype te dekken uit de “Stimuleringsreserve Ruimtelijke Ontwikkelingen”. 7. Vooruitlopend op de herziening van de Nota Reserves en voorzieningen de Stimuleringsreserve Ruimtelijke Ontwikkelingen op te richten en gelijktijdig de huidige reserve Volkshuisvesting op te heffen en de daarin opgenomen middelen, te weten € 486.000, over te hevelen naar de nieuwe reserve, zoals destijds besloten bij de vaststelling van de Nota Grondbeleid 2020-2024, dd. 6 februari 2020. 8.

De bestaande verliesvoorziening Nedervecht te verlagen met € 116.000 ter afdekking van het geprognosticeerde lagere tekort op eindwaarde. 9. De bestaande verliesvoorziening Porseleinhaven te verhogen met € 237.000 ter afdekking van het geprognosticeerde additionele tekort op eindwaarde 10. Dekking van het aanvullende verlies ten laste te brengen van het rekeningresultaat 2020. 11. De uitkomsten de geactualiseerde risicoprofielen van de projecten te betrekken in de opstelling van het weerstandsvermogen; 12. Aan de hand van de in bijlage 4 opgenomen begrotingswijzigingen de eerder verleende kredieten bij te stellen

1. Inleiding Ieder jaar moeten de grondexploitaties worden geactualiseerd bij de jaarrekening. Dat wil zeggen de werkelijk gerealiseerde kosten en opbrengsten in 2020 zijn verwerkt en waar nodig nieuwe ramingen zijn verwerkt op basis van de meest actuele inzichten per project. Teven wordt per project het risicoprofiel geactualiseerd. De resultaten van de actualisatie per 1-1-2021 zijn verwerkt in de geheime bijlagen 1 en 2 van dit voorstel. Voor Nedervecht is sprake van een verbetering van het resultaat met € 116.000, voor Porseleinhaven een verslechtering met € 237.000. Voor de toelichting op de verschillen wordt verwezen naar de geheime bijlagen. Voor het project Ter Sype wordt voorgesteld om de grondexploitatie af te sluiten (raadsbevoegdheid). Dit is nader onderbouwd in geheime bijlage 3. Belangrijkste aanleiding hiervoor is dat de grondexploitatie Ter Sype volgens het BBV geen echte grondexploitatie is, maar een project waarbij de gemeente een faciliterende rol heeft. Gemeente verkoopt haar grondpositie, waarna de ontwikkelaar verder voor eigen rekening en risico het project

2

Raadsvoorstel Onderwerp : Actualisatie grondexploitaties 2021 Datum : 23 maart 2021

ontwikkelt. Voor vergelijkbare projecten sluit de gemeente voorovereenkomsten (en uiteindelijk een anterieure overeenkomst) af conform de Nota Grondbeleid 2020-2024. In 2020 is door het college (collegevoorstel ontwikkelrichting Ter Sype, 18 augustus 2020) besloten om te onderzoeken of Ter Sype her-ontwikkeld kan worden met een deel bedrijventerrein. Dit nieuwe plan heeft ook gevolgen voor de gesloten overeenkomsten: die moeten worden aangepast. Dit maakt het afsluiten van de grondexploitatie en het tijdelijk stallen van de gronden onder de materiele vaste activa op dit moment een passende maatregel. Het betreft een administratieve wijziging die recht doet aan de huidige stand van zaken van het project en waar bovendien geen financiële consequenties uit volgen voor de jaarrekening. Het risicoprofiel blijft ongewijzigd zolang de huidige overeenkomsten nog gelden.

2. Argumenten 1. Op grond van het BBV moeten de grondexploitaties jaarlijks worden herzien. De grondexploitaties moeten jaarlijks herzien worden bij de jaarrekening. Herzien houdt in dat de werkelijke kosten en opbrengsten van het voorgaande jaar worden verwerkt en de ramingen voor de komende jaren opnieuw tegen het licht worden gehouden en indien nodig bijgesteld op basis van nieuwe inzichten. 2. Het afsluiten van de grondexploitatie Ter Sype is een passende maatregel die recht doet aan het actuele stadium van planvorming voor dit project. Het is bovendien enkel een administratieve maatregel die geen financiële consequenties heeft. 3. en 4. De bijlagen “toelichting actualisatie grondexploitaties” bevatten informatie die, bij openbaarmaking, de (financiële) positie van de gemeente kan schaden. Openbaar making van de grondexploitaties kan de positie van de gemeente schaden. De gemeenteraad moet de door het college opgelegde geheimhouding bekrachtigen in zijn eerstvolgende vergadering op grond van artikel 25 Gemeentewet. Het college adviseert u om de geheimhouding in stand te laten tot dat de projecten waar de grondexploitaties betrekking op hebben zijn gerealiseerd. 5. t/m 7. Het voorbereidingskrediet is nodig om het plan met bedrijvigheid voor Ter Sype nader uit te werken als alternatief nu de grondexploitatie is afgesloten. De ontwikkelaar voert de nodige onderzoeken uit.

De gemeente heeft voornamelijk een kaderstellende en toetsende rol en verhaalt haar kosten middels kostenverhaal. Voor dit project is nog geen voorovereenkomst gesloten op grond waarvan de gemeente haar kosten kan verhalen. Om die reden is voorbereidingskrediet nodig. Dekking vindt conform de Nota Grondbeleid plaats via de “Stimuleringsreserve Ruimtelijke Ontwikkelingen”. Onderdeel van de vaststelling van de Nota Grondbeleid 2020 -2024 was om: “Bij de herziening van de Nota Reserves en voorzieningen in 2020 een nieuwe reserve “stimuleringsreserve Ruimtelijke ontwikkelingen” op te richten en gelijktijdig de huidige reserve Volkshuisvesting op te heffen en de daarin opgenomen middelen over te hevelen naar de nieuwe reserve”. De herziening van de Nota Reserves en voorzieningen is echter vertraagd. Vooruitlopend daarop wordt nu gevraagd om de reserve zoals op 6 februari 2020 is voorgesteld aan de raad, in te richten.

3

Raadsvoorstel Onderwerp : Actualisatie grondexploitaties 2021 Datum : 23 maart 2021

8. t/m 10. Bij het opstellen van de jaarrekening worden voorzieningen geactualiseerd. De benodigde hoogte van voorzieningen wordt jaarlijks bij het opstellen van de jaarrekening bepaald. Hiervoor is een onderbouwing nodig, die wordt getoetst door de accountant. Voor de voorzieningen voor verwachte verliezen in de grondexploitatie is de jaarlijkse actualisatie grondexploitaties de onderbouwing. Op basis van de actualisatie per 1-1-2021 is een dotatie nodig aan de voorzieningen grondexploitatie van per saldo € 121.000. 11. De risicoparagrafen zijn geactualiseerd conform de nota Risicomanagement De gewijzigde risico’s zullen betrokken worden bij de paragraaf weerstandsvermogen van de gemeente. 12. De benodigde kredieten voor de grondexploitaties zijn gewijzigd naar aanleiding van de uitgevoerde actualisatie. Gevraagd wordt om de aangepaste kredieten beschikbaar te stellen. 3. Kanttekeningen/Risico’s Voorstel is om bij afsluiting van de grondexploitatie Ter Sype deze gronden te stallen als zogenaamde warme gronden onder de MVA (Materiele vaste activa). Deze handelswijze is vorig jaar gehanteerd voor een deel van de gronden ten behoeve van de ontsluiting van het Achtererf. Het waarderen van gronden als warme gronden betekent dat de waarde gebaseerd wordt op de toekomstige (woning-)bestemming in plaats van de huidige bestemming en dus tegen een hogere waarde.

Daaraan zijn strenge vereisten verbonden, zoals een onafhankelijke taxatie van de gronden die mede rekening houdt met de risico’s. Tevens moet het om gronden ten behoeve van woningbouw gaan. Het plangebied van de grondexploitatie Ter Sype bedraagt op basis van de actualisatie per 1-1-2020 8.300m2. Deze gronden waren en blijven bestemd voor woningbouw. De accountant moet ons gemotiveerde voorstel nog beoordelen. 4. Financiële consequenties De verslechtering van het resultaat van project Porseleinhaven maakt een dotatie aan de voorzieningen voor de Porseleinhaven noodzakelijk. Voor het project Nedervecht kan een deel van de voorziening vrijvallen. Deze dotatie en vrijval betrekken we bij het rekeningresultaat 2020. In onderstaande tabel zijn de wijzigingen inzichtelijk gemaakt.

Grondexploitatie Nedervecht Porseleinhaven

2021 -2.007.000 -8.048.000

2020 -2.123.000 -7.811.000

wijziging 116.000 -237.000

De 8.300m2 vanuit de grondexploitatie Ter Sype wordt gewaardeerd als onderdeel van de jaarrekening 2020. In onderstaande tabel is de marktwaarde van de gronden op basis van een onafhankelijke taxatie afgezet tegen de boekwaarde/m2. Hieruit blijkt dat de boekwaarde lager is dan de marktwaarde en afwaardering niet aan de orde is.

Het voorbereidingskrediet voor Ter Sype is als volgt opgebouwd:

4

Raadsvoorstel Onderwerp : Actualisatie grondexploitaties 2021 Datum : 23 maart 2021

Onderdeel Projectleiding Benodigde disciplines Extern advies Totaal

Bedrag 43.000 70.000 12.000 125.000

Uitgangspunt bij de raming is dat de gemeente een kaderstellende en toetsende rol heeft. De uitvoering van onderzoeken, het opstellen van het stedenbouwkundig plan e.d. liggen bij de initiatiefnemer. Met de initiatiefnemer worden afspraken gemaakt ten aanzien van het kostenverhaal, mede ten aanzien van bovenstaande voorbereidingskosten. De kenmerken van de Stimuleringsreserve Ruimtelijke ontwikkelingen zijn (cf raadsbesluit dd. 6 februari 2020): Doelen:  Verevenen winsten en verliezen uit (toekomstige) gebiedsontwikkelingen  Het vormen van een buffer voor de bijbehorende risico’s Functies: Buffer en egalisatie Opheffingsdatum: Geen Toevoegingen:  Positieve resultaten van (nieuwe) grondexploitaties en grondverkopen waarbij sprake is van bestemmingswijzing. Dit kan zijn bij afsluiten project dan wel op basis van tussentijds winstnemen conform BBV;  Positief saldo van kostenverhaal particuliere initiatieven Onttrekkingen:  Treffen van verliesvoorzieningen voor verwachte negatieve resultaten van grondexploitaties;  Afboeken van voorbereidingskosten bij geen doorgang project; Maximum hoogte: € 1.000.000 Minimumhoogte: €0 5. Aanpak (planning/uitvoering/communicatie) n.v.t. 6. Standpunt commissies (en derden)

5

Raadsvoorstel Onderwerp : Actualisatie grondexploitaties 2021 Datum : 23 maart 2021

Wijdemeren, 16 maart 2021 Burgemeester en wethouders van Wijdemeren,

de secretaris, Mw. mr. W. Heeg

de burgemeester, mw. drs. C.R. Larson

6

RAADSBESLUIT

De raad der gemeente Wijdemeren; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 23 maart 2021; Gelet op gemeentewet artikel 189 (e.v.) en hetgeen bepaald is in het BBV;

BESLUIT 1. De herziene grondexploitaties Porseleinhaven en Nedervecht met prijspeil 1-1-2021 vast te stellen; 2. De grondexploitatie Ter Sype af te sluiten; 3. Op grond van artikel 25 van de Gemeentewet, in samenhang met het belang, genoemd in artikel 10 van de Wet openbaarheid van bestuur (Wob), lid 2, sub b, de door het college op 23 maart 2021 opgelegde geheimhouding te bekrachtigen. 4. De geheimhouding te laten voortduren tot het moment waarop de projecten waar de grondexploitaties betrekking op hebben zijn gerealiseerd. 5. Voor Ter Sype een voorbereidingskrediet van € 125.000 beschikbaar te stellen voor het uitwerken van het integrale plan inclusief bedrijvigheid en het sluiten van een nieuwe overeenkomst; 6. Het voorbereidingskrediet Ter Sype te dekken uit de “Stimuleringsreserve Ruimtelijke Ontwikkelingen”. 7. Vooruitlopend op de herziening van de Nota Reserves en voorzieningen de Stimuleringsreserve Ruimtelijke Ontwikkelingen op te richten en gelijktijdig de huidige reserve Volkshuisvesting op te heffen en de daarin opgenomen middelen, te weten € 486.000, over te hevelen naar de nieuwe reserve, zoals destijds besloten bij de vaststelling van de Nota Grondbeleid 2020-2024, dd. 6 februari 2020. 8. De bestaande verliesvoorziening Nedervecht te verlagen met € 116.000 ter afdekking van het geprognosticeerde lagere tekort op eindwaarde. 9.

De bestaande verliesvoorziening Porseleinhaven te verhogen met € 237.000 ter afdekking van het geprognosticeerde additionele tekort op eindwaarde 10. Dekking van het aanvullende verlies ten laste te brengen van het rekeningresultaat 2020. 11. De uitkomsten de geactualiseerde risicoprofielen van de projecten te betrekken in de opstelling van het weerstandsvermogen; 12. Aan de hand van de in bijlage 4 opgenomen begrotingswijzigingen de eerder verleende kredieten bij te stellen.

Aldus besloten in de openbare vergadering van 12 mei 2021.

Raadsvoorstel Onderwerp : Actualisatie grondexploitaties 2021 Datum : 23 maart 2021

De raad voornoemd, de griffier,

de voorzitter,

mw. drs. E.B. Hörchner

mw. drs. C.R. Larson

Afschriften van dit besluit naar: -

8