Oud-Loosdrechtsedijk 63 Reactie op Collegebesluit van 14 -12-2021, versie 31-01-2022

2. Argumenten 1.1 Het bestemmingsplan staat geen extra woning toe. De locatie waarop de nieuwe woning wordt aangevraagd maakt binnen het bestemmingsplan deel uit van een woonbestemming waarin maximaal 4 woningen zijn toegestaan. Deze 4 woningen zijn al aanwezig, zodat een nieuwe woning niet is toegestaan. Een afwijking van het bestemmingsplan is noodzakelijk. Reactie: artikel 22.3.2 van het bestemmingsplan maakt een extra woning mogelijk. Hiermee kan één extra woning ter plaats van de aanduiding “cultuurhistorische waarden” worden ondergebracht. De brief van 5 oktober jl. laat zien dat het aanwenden van een dergelijk artikel slechts een formaliteit is. 1.2 Er ontstaat tweedelijnsbebouwing. Met de bouw van een nieuwe woning op de locatie van de hooiberg ontstaat woningbouw, inclusief toegangsweg achter de bestaande lintbebouwing. Dat is geen onderdeel van de karakteristiek van de lintbebouwing. Daarnaast mist een duidelijke positionering en toegang tot de Oud-Loosdrechtsedijk. Reactie: eerder was het vergunnen van 2de en zelfs 3de lijns recreatiewoningen aan de Herenweg 31b, 45, 71, 83, 91 en 93 en Horndijk 2a als woning geen probleem (motie Gemeenteraad, 27 juni 2013). De huidige gebouwen die op het betreffende hooibergperceel staan (=hooiberg, tuinhuisje, schuur van ca. 50m. en dubbele paardenstal), zijn al reeds vergund als tweedelijnsbebouwing.

De huidige aanvraag is slechts het omvormen van de bestaande hooiberg. Tevens was het object aan de Oud-Loosdrechtsedijk 65b (dit zijn de 2de lijns achterburen van de aanvrager) voorheen een koeienschuur en deze is ook vergund als woning in 2 de lijn, en dat gaat in alle opzichten (ruimtelijk, sociaal, maatschappelijk e.d.) heel goed zo. De betreffende aanvraag heeft een net zo duidelijke “positionering” en “toegang” tot de Oud-Loosdrechtsedijk als de OudLoosdrechtsedijk 65b en net als bijvoorbeeld de Horndijk 2a, Nieuw-Loosdrechtsedijk 14 en de NieuwLoosdrechtsedijk 178 enz. Deze laatste staat trouwens 1 februari a.s. op de agenda van de Commissie R&E. 1.3 De ontwikkellocatie ligt buiten het stedelijk gebied. De locatie ligt in het buitengebied. Ook volgende de provinciale ruimtelijke verordening waaraan getoetst moet worden. Kleinschalige ontwikkelingen zijn hier enkel toegestaan binnen een bestaand bouwvlak dat al voorziet in een stedelijke ontwikkeling. Daarvan is hier geen sprake. Reactie: de ruimtelijke onderbouwing weerspreekt dit. Maar mocht dit het geval zijn dan kan hiervoor, door de provincie, ontheffing voor worden verleend. 1.4 De provincie is niet akkoord met de voorgestane ontwikkeling.

Door de ligging in het buitengebied en door het ontbreken van een bestaand bouwvlak voor een stedelijke ontwikkeling is de provincie niet akkoord met de bouw van een nieuwe woning op deze locatie in het buitengebied. Reactie: zie antwoord 1.3. Daarnaast heeft aanvrager heeft van de zomer zelf afstemmingsoverleg gehad met de provincie Noord-Holland, een dergelijk signaal is door hen nooit afgegeven. Bij het plan Nederhorst Noord heeft de provincie wel een dergelijk signaal afgegeven, maar zelfs dat staat een verklaring van geen bedenkingen, tot nu toe, niet in de weg.

1.5 Hoge restauratiekosten hebben geen relatie met verkrijgen extra nieuwe woning. In het verzoek wordt aangegeven dat eerdere werkzaamheden aan de naastgelegen weg en vaart tot schade aan de monumentale boerderij hebben geleid. Gesteld wordt dat de restauratiekosten hiervan zodanig hoog zijn, dat de bouw van een nieuwe woning op de locatie van de hooiberg hierin kan voorzien. Echter het kan niet zo zijn dat eventuele ontstane schade door werkzaamheden zich vertaald weet in een extra woning. Eventuele schade kan verhaald worden op de schadeplichtige activiteit. Reactie: er wordt aangegeven “Hoge restauratiekosten hebben geen relatie met verkrijgen extra nieuwe woning.” Zo dacht de gemeente er bij de ’s-Gravelandsevaartweg 2 ook over. Daar is men inmiddels ook van teruggekomen. Daarnaast is de “Rapportage behoud cultuurhistorische waarden”, behorende bij de brief van 30 augustus jl. is op 22 oktober jl. uitvoerig met Loek Welter besproken, ook i.r.t. met de gebeurtenissen op de Mijndensedijk 23 en 23a. Dhr. Warmhoven van de Mijndensedijk 23, zelf arts en nu woonachtig op de Mijndensedijk 25, heeft advocaten in de arm genomen om de schade te verhalen. Dhr. Warmhoven raadde, uit eigen ervaring, dit traject, bij aanvrager, ernstig af; het traject is namelijk gekmakend. Gezien de schadeafhandeling door de gaswinning in Groningen is dat goed te begrijpen.

Uit een recente aanvraag voor funderingsherstel bij de Mijndensedijk 23 kan worden afgeleid dat de problemen op de Mijndensedijk, net als in Groningen, tot op de dag van vandaag niet zijn opgelost. De aanvrager lost, door middel van deze aanvraag, de schade, veroorzaakt door derden, geheel voor eigen rekening en risico op. Hiervoor wordt aan het bevoegd gezag enkel groen licht voor gevraagd. Makkelijker kan niet zou je zeggen. 2.1 Dit is wettelijk verplicht. Het ontwerp besluit weigering afgifte verklaring van geen bedenkingen dient voor zes weken voor iedereen ter inzage te worden gelegd. Reactie: andersom is het ook zo; ook bij het verlenen van een verklaring van geen bedenking dient dit zes weken voor iedereen ter inzage te worden gelegd. 3. Kanttekeningen/Risico’s 1.1 Is er geen sprake van een reguliere procedure? Er is een verschil tussen een reguliere en uitgebreide procedure bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van planologisch strijdig gebruik. Op een reguliere procedure dient binnen 8 weken te worden gereageerd door de gemeente, anders is de aanvraag van rechtswege verleend. Aanvrager stelt dat hier sprake is van een reguliere procedure en dat daarmee de omgevingsvergunning voor een nieuwe woning van rechtswege verleend is. Het basisprincipe is dat een reguliere procedure van toepassing is.

Dit is niet het geval als sprake is van een projectbesluit (art. 2.1 lid 1, onder c, in samenhang met art. 2.12 lid 1, onder a, onder 3 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)). Dat is het geval. Omdat de kruimelgevallenregeling in dit geval (art. 2.12 lid 1, onder a, onder 2 Wabo) geen mogelijkheden biedt. De locatie van aanvrager ligt namelijk niet in de bebouwde kom. Verder is voor deze aanvraag een verklaring van geen bedenkingen noodzakelijk. Ook dat maakt dat een uitgebreide procedure noodzakelijk is. Daarmee is deze aanvraag niet van rechtswege vergund. Reactie: zie reactie 1.3. het overige neemt aanvrager op dit moment voor kennisgeving aan. 1.2 Ligt de locatie dan niet in de bebouwde kom? De aanvrager betwist de ligging van de locatie buiten de bebouwde kom. Er wordt verwezen naar de beleidsregels van de gemeente Wijdemeren ten aanzien van het toepassen van de kruimelgevallenregeling ex artikel 2.12, lid 1, onder a, sub 2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Hierin is mede aangegeven wat valt binnen de bebouwde kom. Hiervoor is een kaart opgenomen die laat zien dat het gehele bebouwingslint van Oud-Loosdrecht tot de bebouwde kom behoort voor de toepassing van de kruimelgevallenregeling. Aan de hand van deze kaart is het ook duidelijk dat het hierbij gaat om de eerstelijnsbebouwing langs de weg binnen dit bebouwingslint.

De locatie van de hooiberg waar de nieuwe woning is gedacht is tweedelijnsbebouwing en valt niet binnen de bebouwde kom.

Reactie: zie reactie 1.2, 1.3.en 1.4 bij onderdeel argumenten. 1.3 Op andere locaties is wel een nieuwe woning toegestaan. Aanvrager verwijst naar een tweetal locaties waar in verleden wel een extra woning is toegestaan. Omdat elke aanvraag een zekere vorm van maatwerk is gezien de specifieke locatie en omstandigheden, is het lastig om vergelijkingen met andere situaties te maken. In dit concrete geval ging het om een locatie waar de vergunning van rechtswege is verleend, omdat het een reguliere omgevingsvergunning betrof. Daarvan is hier geen sprake. Bij de andere locatie paste het bouwplan binnen het bestemmingsplan. Reactie: de ’s-Gravelandsevaartweg 2 is inderdaad van rechtswege verleend (is eerder ook in eerste instantie behandeld via de uitgebreide procedure, en later pas via de reguliere procedure). Ambtelijk is hierbij aangegeven dat de gemeente, los van de van rechtswege verlening, evengoed met deze aanvraag had ingestemd. Het andere geval, Nieuw-Loosdrechtsedijk 14, paste inderdaad binnen het bestemmingsplan, en dat is hier ook het geval. 1.4 Er is toch een regeling voor het toestaan van een nieuwe woning bij monumenten? Het ter plaatse geldende bestemmingsplan kent een afwijkingsregeling voor het toestaan van 1 nieuwe woning ter plaatse van de aanduiding ‘cultuurhistorische waarde’.

Deze regeling is opgenomen voor het herstel en behoud van cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en het splitsen van vaak grote monumentale boerderijen in twee woningen. Het staat ter plaatse van de aanduiding één extra woning toe. Deze aanduiding ligt op de monumentale boerderij van aanvrager, maar niet op de locatie van de hooiberg. Daarmee is deze regeling niet toepasbaar voor deze aanvraag. Overigens is de monumentale boerderij in het verleden al gesplitst. Reactie: artikel 22.3.2 van het bestemmingsplan maakt een extra woning mogelijk. Hiermee kan één extra woning ter plaats van de aanduiding “cultuurhistorische waarden” worden ondergebracht. Dit artikel is voor dit monument nog nooit aangewend. De brief van 5 oktober jl. laat zien dat het aanwenden van een dergelijk artikel slechts een formaliteit is. Daarnaast kan een monument best uit meer dan twee woningen bestaan, bijvoorbeeld de monumentale boerderij op de Nieuw-Loosdrechtsedijk 14, 16 en 18 bestaat, volgens de verbeelding, uit 3 woningen. Onlangs is het huisnummer van de Nieuw-Loosdrechtsedijk 14 benut om op de voormalige parkeerplaats van De Beukenhof een nieuwe woning op te richten. 1.5 De buren zijn toch akkoord? Het door aanvrager opgestelde communicatieverslag toont een positief beeld van de reacties van de buren op de aanvraag.

Er zijn bij de gemeente ook signalen binnen gekomen die het tegenovergestelde laten zien. Hieruit blijkt dat het gebruik van de bestaande erftoegangsweg (niet in eigendom van aanvrager) voor de gewenste nieuwe woning niet zal worden toegestaan. Dit betreft derhalve een evidente privaatrechtelijke beperking en maakt het plan niet uitvoerbaar. Reactie: het plan is uitvoerbaar en het communicatieverslag staat als een huis. Een dergelijk signaal heeft aanvrager zelf nooit bereikt en dat is logisch want er zijn geen privaatrechtelijke beperking, er is namelijk sprake van een notarieel beschreven erfdienstbaarheid, zie tevens de bijgevoegde bijlagen. Daarnaast is trouwens de Oud-Loosdrechtsedijk 65b de aanvrager voorgegaan in exact dezelfde situatie. De Oud-Loosdrechtsedijk 65b gebruikt dezelfde weg en was voorheen een koeienschuur en nu een woning en dat gaat in alle opzichten (ruimtelijk, sociaal, maatschappelijk e.d.) heel goed zo. Bijlagen m.b.t. 1.5: 1) behorende bij onderdeel 1.5; Beschrijving erfdienstbaarheid t.b.v. hooiberg perceel 2) behorende bij onderdeel 1.5; Kadastrale kaart v.v. erfdienstbaarheid hooiberg perceel 3) behorende bij onderdeel 1.5; Luchtfoto v.v. erfdienstbaarheid hooiberg perceel