Commissievoorstel ontwerpbestemmingsplan 't Laantje 3 en 4.

COMMISSIESTUK Par.afd.hfd

Kenmerk Zaaknummer Commissie Bijlagen Portefeuillehouder Afdeling Ambtenaar/telefoonnummer

.

D 299165 Z.55414 Ruimte & Economie Datum: 27 januari 2021 ontwerpplan met bijlagen weth. J.J. de Kloet FD H.J.W. van Emmerik, (035) 65 59 444, hjw.vanemmerik@wijdemeren.nl 15 december 2020 Ontwerpbestemmingsplan 't Laantje 3 en 4.

Datum Onderwerp Doel van de behandeling: advies van de commissie t.b.v. besluitvorming aan college

1. Inleiding Voor het perceel grond ’t Laantje 3 en 4 is een ontwerpbestemmingsplan ingediend om te komen tot de bouw van een appartementencomplex bestaande uit 49 appartementen. Het perceel is gelegen ten zuiden van het Bosje van Sprengen en ten noorden van de woningen in de wijk Hallinckveld. Aan de oostzijde is het complex gelegen aan de Luitgardeweg. Op het perceel staan thans nog twee vrijstaande woningen. Het initiatief is eerder in uw commissie behandeld op 26 mei 2020 en 30 september 2020. Bij de bespreking in deze laatste vergadering heeft u het volgende aangegeven (citaat uit conceptverslag): De commissie acht dit een goede locatie voor woningbouw, zeker gezien de woningbehoefte. Er wordt echter verschillend gedacht over de geschiktheid van het voorliggend schetsplan. De Lokale Partij en de PvdA-GroenLinks adviseren niet positief, omdat zij het plan te massaal achten en niet vinden passen in de omgeving. Tevens is er bij deze fracties kritiek op de participatie die heeft plaatsgevonden. De overige fracties staan positief tegenover het huidige schetsplan, maar hebben wel kritische opmerkingen ten aanzien van o.a. de grootschaligheid, de eventuele schade aan het bos van Sprenger achter het geplande gebouw, de doorkijk, de plaatsing van het geplande gebouw en het participatieproces.

De commissie adviseert tevens de wethouder voorafgaand aan eventuele ter inzage legging van verdere planontwikkeling of een ontwerpbestemmingplan, dit eerst voor te leggen ter consultatie aan de commissie. Voorafgaand aan de vergadering van 30 september 2020 is door meerdere personen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om in te spreken over de ontwikkeling. Het thans voorliggende ontwerpbestemmingsplan voorziet met de toelichting, regels en verbeelding in een goede ruimtelijke ordening. Uw commissie wordt verzocht te adviseren over het vrijgeven van het ontwerpbestemmingsplan voor de wettelijke procedure en het vooroverleg. 2. Argumenten De ontwikkeling is in strijd met het geldende bestemmingsplan. Ter plaatse geldt het bestemmingsplan Kernen Ankeveen, Kortenhoef en Nieuw-Loosdrecht. Dit plan staat op het perceel de vestiging van twee vrijstaande woningen toe.

Commissiestuk Onderwerp : ·Ontwerpbestemmingsplan ’t Laantje 3 en 4 Datum : ·15 december 2020

Het bouwplan richt zich op de actuele vraag van woningzoekenden. De appartementen zijn verdeeld over de vier bouwlagen, De appartementen krijgen allen een terras (begane grond) of balkon/dakterras (verdiepingen). De appartementen op de verdiepingen zijn te bereiken via het trappenhuis of per lift. Het gaat om 16 sociale huurappartementen, 17 huurappartementen, waarvan 11 in de middel dure huur en 16 koopappartementen in de vrije sector, die vanwege de omvang, locatie en toegankelijkheid (lift) geschikt zijn voor zowel starters en doorstromers als voor senioren. Initiatiefnemer voert overleg met een Woningcorporatie om het bouwplan voor wat betreft de sociale huur in eigendom over te nemen. Mocht er geen overeenstemming komen tussen partijen, dan zal in de anterieure overeenkomst de borging van de sociale huurappartementen plaatsvinden. In de parkeergarage worden tevens 16 bergingen gerealiseerd, de overige 33 bergingen komen op maaiveldniveau. Aan het plan kan medewerking worden verleend, mits voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing in de vorm van een ontwerpbestemmingsplan. In het ingediende concept ontwerpbestemmingsplan zijn alle afwegingskaders bij elkaar gekomen. De inhoud van het ontwerp voorziet in een goede ruimtelijke ordening. De gemeentelijke stedenbouwkundige is bij de ontwikkeling betrokken.

De laatste schetsen van het appartementencomplex zijn aan de stedenbouwkundige voorgelegd. Op 17 november 2020 is (per mail) advies ontvangen. Hierbij doe ik een stedenbouwkundig advies toekomen voor het nieuwbouwplan Laantje 3 en 4. De ontwerptekening van Valk architecten van 12 november 2020 heb ik daarvoor als basis genomen. In eerder stadium is advies uitgebracht over het nieuwbouwplan. Dit advies had betrekking op diverse aspecten, zoals de relatie tot het aangrenzende bos (m.n. handhaven waardevolle bomen), parkeeroplossing, de massaopbouw (hoogte en geleding) en de gevelstructuur. Op deze aspecten wordt ingegaan. Tevens op de bergingen. Relatie tot het bos De ontwikkelende partij had in eerder stadium de bomen van het aangrenzende bos in kaart gebracht en daarover advies ingewonnen bij een deskundig adviseur. Ten opzichte van die versie lijkt het bouwplan nu meer naar achteren te zijn geschoven. Er moet daarbij de consequentie voor het bos nader inzichtelijk worden gemaakt en opnieuw bekeken. (Toevoeging: Er is inmiddels overleg tussen de gemeente en het door initiatiefnemer ingeschakelde bureau.) Parkeeroplossing Op basis van de ingediende stukken kan ik de parkeeraantallen niet goed beoordelen. Ik ga ervan uit dat dit door de verkeerskundige van de gemeente wordt verzorgd, anders zie ik nog graag een onderbouwing tegemoet.

Ik zie dat het gebouw nu naar achteren is geschoven en de parkeerinrit nu aan de andere kant zit. Ik ken daarvan niet de achtergrond. Dit vraagt wel om een zorgvuldige inrichting van de inrit en aansluiting op het openbaar gebied. Wat mij betreft is dat deel van de uitwerkingsfase. (Aan de genoemde aspecten is in het verkeersonderzoek aandacht geschonken.) Massaopbouw

2

Commissiestuk Onderwerp : ·Ontwerpbestemmingsplan ’t Laantje 3 en 4 Datum : ·15 december 2020

Eerder was besproken dat het langgerekte volume meer geleding zou krijgen, om het daarmee minder massaal te laten overkomen. Ik zie dat dit nu zowel in verticale zin als in hoogteopbouw is doorgevoerd. Gevelstructuur Voor de uitwerking van de gevels had ik aangeraden meer onderscheid aan te brengen tussen de verschillende bouwdelen en daarbij hout te gebruiken. Dit herken ik terug in de impressies. Bergingen De bergingen zijn nu aan het Laantje gesitueerd en aan de rand van het kavel. Zij lijken als een privacy-scherm te zijn ingezet, maar omdat een toelichting ontbreekt is mij dat niet helder. Ik maak mij zorgen over het aanzien van de bergingen op maaiveld en de sociale veiligheid van het pad. Voorkomen moet worden dat hier een naargeestige graffitiwand ontstaat. Op dat vlak zou ik graag nadere uitwerking zien, dan wel nadere toelichting door de architect. (In het ontwerpbestemmingsplan is ruimte om de bergingen anders te positioneren. Dit zal in de nadere uitwerking worden bezien). Er is een Bomen Effect Analyse (BEA) uitgevoerd voor het aangepaste ontwerp. In de BEA zijn de gevolgen van het bouwinitiatief beschreven. Een deel van de niet te behouden bomen staan op particulier terrein en moeten plaatsmaken voor de op te richten bebouwing. Hierbij komen de randbomen in het Bos van Sprenger.

Bij deze groep bomen zijn diverse bomen van verminderde (omgevings)waarde, maar ook enkele grotere Amerikaanse eiken die ver overhangen met de boomkronen. Door snoei is er onvoldoende ruimte te realiseren, waarbij ook op lange termijn de afstand tussen de gevels enigszins vrij blijft. Niet te behouden volgens de BEA vanuit veiligheidsoverweging is één boom. Deze zomereik staat ver genoeg van de werkzaamheden, maar heeft heden een zeer lage toekomstverwachting (< 5 jaar) en is aan het afsterven. Geadviseerd wordt deze boom op korte termijn te vellen. Voorts wordt geadviseerd om de bouwplaats inrichting, alsmede toezicht tijdens de bouw te laten uitvoeren door een boomtechnisch bureau. Met initiatiefnemer zullen hierover (financiele) afspraken worden gemaakt. Tussen Copijn en de gemeente is nader overleg geweest. In dit overleg heeft de gemeente aangegeven waar de knelpunten in de uitvoering kunnen komen te liggen. Het is thans te vroeg om hierop vooruit te lopen. Wel is duidelijk dat er één gekandelabeerde eik moet worden gerooid. Daarnaast zullen nog ongeveer 15 bomen moeten worden gekapt, waaronder enkele ouderen (6 tot 8). Uw college is bevoegd hiervoor op aanvraag vergunning voor te verlenen. In dat kader zal een her-plantplicht worden opgelegd. Over de juiste wijze van invulling zal nog overleg moeten plaatsvinden.

De Quickscan Flora en Fauna natuurwaardeonderzoek is aangepast aan de laatst bekende ontwikkeling. In de laatste versie van dit rapport van 16 november 2020 wordt aandacht geschonken aan de in de directe omgeving voorkomende das. In de omgeving van het perceel, op ongeveer 25 meter van de erfgrens bevindt zich een bewoonde dassenburcht. De das staat vermeld op de lijst van Nationaal beschermde diersoorten. De das mag niet gedood worden en de vaste rust- en voortplantingsplaats (burcht) mag niet beschadigd of vernield worden. De burcht mag wel verstoord worden als gevolg van werkzaamheden die uitgevoerd worden in het kader van een ruimtelijke ontwikkeling. Het foerageergebied en looproutes zijn niet beschermd. Uitvoering van de voorgenomen activiteiten leidt niet tot wettelijke consequenties. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden en er hoeft geen ontheffing van de

3

Commissiestuk Onderwerp : ·Ontwerpbestemmingsplan ’t Laantje 3 en 4 Datum : ·15 december 2020

verbodsbepalingen aangevraagd te worden om de voorgenomen activiteiten uit te mogen voeren in het kader van de Wnb. Ook overige wetgeving maakt het bouwplan niet onmogelijk. Er kan een hogere waarde van maximaal 53 dB voor de oostgevel van het te realiseren appartementencomplex (12 appartementen) worden aangevraagd voor wegverkeerslawaai als gevolg van de Luitgardeweg. De concept beschikking zal gelijk met het ontwerp bestemmingsplan ter visie worden gelegd en ook vatbaar zijn voor een zienswijze en later beroep. De locatie ligt niet in het zogeheten aanvullende beperkingengebied van de Verordening Luchthavenbesluit Hilversum. Er is dus geen verklaring van geen bezwaar van het college van Gedeputeerde Staten van Noord-Holland noodzakelijk.

De PAS maakt dit bouwplan niet onmogelijk. Initiatiefnemer heeft een AERIUS berekening laten uitvoeren. Het rapport van oktober 2020 geeft als conclusie dat: Geconcludeerd wordt dat voor zowel de aanlegfase als de gebruiksfase geen sprake is van rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j. Er is daarmee geen sprake van een stikstofdepositie met significant negatief effect op Natura 2000-gebieden. Het project is in het kader van de Wet natuurbescherming, ten aanzien van de effecten van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden, niet vergunningplichtig. Het rapport biedt een voldoende basis voor het vervolg van de procedure. In het vooroverleg voor het bestemmingsplan zal de houdbaarheid moeten blijken. Vooralsnog is er geen enkele aanleiding de conclusie in twijfel te trekken. Naar de ontwikkelaar toe zal worden aangegeven dat de gemeente niet aansprakelijk is voor eventuele, nadelige gevolgen. Het parkeren wordt op adequate wijze geregeld. De parkeergarage in de kelder zal een capaciteit hebben van 59 parkeerplaatsen. Op maaiveldniveau zijn 6 parkeerplaatsen voorzien, in totaal derhalve 65 parkeerplaatsen. De totale parkeerbehoefte is afgerond 59 parkeerplaatsen. Omdat de planontwikkeling alleen de functie ‘wonen’ betreft is dubbelgebruik niet mogelijk, waarmee de feitelijke parkeervraag ook 59 parkeerplaatsen is.

Daarnaast moet ter plaatse ook de parkeerbehoefte voor een viertal parkeerplaatsen worden opgevangen, aangezien deze aan de Luitgardeweg vervallen als gevolg van de ontwikkeling. Evenals een tweetal parkeerplaatsen die vervallen als gevolg van de plaatsing van containers van de GAD aan de Luitgardeweg, waarvan ook de bewoners van de appartementen binnen het plangebied gebruik moeten maken. Er is daarmee sprake van een behoefte van 65 parkeerplaatsen. Met de beoogde 65 parkeerplaatsen binnen het plangebied (59 in de kelder en 6 op het maaiveld) is voldoende parkeercapaciteit beschikbaar om deze parkeervraag te faciliteren. Ten behoeve van het bouwplan is een verkeersonderzoek uitgevoerd. In het rapport wordt als advies meegegeven om ter plaatse een parkeerverbod in te stellen. Het advies is intern ambtelijk besproken. Het wordt inderdaad wenselijk geacht een parkeerverbod in te stellen daar waar de parkeerplaatsen vervallen om zodoende te garanderen dat de ruimte vrij blijft als draaicirkel voor grotere voertuigen en daarnaast voor het legen van de containers door de GAD. De parkeerplaatsen die vervallen worden gecompenseerd. Er heeft participatie plaatsgevonden met de direct omwonenden. De initiatiefnemer heeft op meerdere momenten overleg gevoerd en heeft hiervoor een communicatiebureau ingeschakeld. Het participatie verslag is bijgevoegd.

Uit het verslag blijkt dat enkele direct aanwonenden gekant zijn tegen het plan. Zij vrezen verlies van uitzicht en privacy.

4

Commissiestuk Onderwerp : ·Ontwerpbestemmingsplan ’t Laantje 3 en 4 Datum : ·15 december 2020

Uit het verslag blijkt voorts dat in verschillende stadia nog nieuwsbrieven worden verzonden. Er wordt aandacht geschonken aan duurzaamheidsaspecten. Hier zal in de fase van de aanvraag Omgevingsvergunning verdere aandacht aan worden geschonken. Uiteraard is uitgangspunt dat er gasloos wordt gebouwd. Het initiatief voorziet hier ook in. In de toelichting wordt voorts aangegeven dat de bergingen worden voorzien van groene daken en de bebouwing van zonnepanelen. Er wordt rekening gehouden met het aspect circulair bouwen. 3. Kanttekeningen/risico’s Er zal nog een anterieure overeenkomst moeten worden gesloten. Met initiatiefnemer is inmiddels een voorovereenkomst kostenverhaal en een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten. In de loop van de procedure, maar voor een definitief raadsbesluit, zal nog een nadere anterieure overeenkomst worden gesloten waarin onder andere afspraken worden gemaakt over kostenverhaal, de borging van de sociale appartementen, toewijzingscriteria, maximale huur- /koopsom van sociale appartementen, zelfbewoning, aansluiting openbaar gebied etc. Er kunnen zienswijzen en later beroep worden ingediend. Gedurende termijn van zes weken dat het ontwerpbestemmingsplan ter visie ligt kan een ieder schriftelijk of mondeling een zienswijze over het ontwerpbestemmingsplan naar voren brengen.

Na raadsvaststelling kan beroep worden ingediend bij de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het uiteindelijke bouwplan zal de komende tijd nog aan verandering onderhevig zijn. Er is nu sprake van een ontwerpbestemmingsplan waarbinnen de verdere planontwikkeling moet plaatsvinden. Dit geldt voor welstand, bomen in bosje etc. De ontsluiting, parkeren e.d. liggen vast. 4. Financiële consequenties De ontwikkeling is voor rekening en risico van initiatiefnemer. Er vindt kostenverhaal plaats op grond van een voorovereenkomst en later via de te sluiten anterieure overeenkomst. Voorts is een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten. 5. Aanpak (planning/uitvoering/communicatie) Na het horen van de commissie kan de wettelijke procedure worden gestart met de formele ter visie legging. Voorts zal gelijktijdig het vooroverleg worden gestart. 6. Uitkomst commissiebehandeling Het verzoek is op 27 mei 2020 besproken in de commissie Ruimte & Economie. De commissie adviseert……..

Wijdemeren, 28 april 2020 Burgemeester en wethouders van Wijdemeren, de secretaris, de burgemeester, W. Heeg C.R. Larson

5