Brief aan raad tbv vergadering 30 juni 2021 agenda punt 10 en 12

ESB LEGAL B.V. ANNE FRANKSTRAAT 121 1018 BZ AMSTERDAM P.O. BOX 75538 1070 AM AMSTERDAM M +31(0)627084477 SAMUELSBRUSSE@SOURCE.LAW WWW.SOURCE.LAW

Aan de Raad van de gemeente Wijdemeren Postbus 190 1230 AD LOOSDRECHT Per e-mail: griffier@wijdemeren.nl

AMSTERDAM

28 juni 2021

UW REF.

DOSSIERNR.

20210017

INZAKE

ERIKA SAMUELS BRUSSE, ADVOCAAT

Agendapunt 10 en 12 vergadering 30 juni 2021 Raadsvoorstel verkoop Molenmeent

SAMUELSBRUSSE@SOURCE.LAW

Ten behoeve van de Commissievergadering van 30 juni 2021, agendapunt 10 “Verkoop Molenmeent” en 12 “Ontwikkeling percelen kansenkaart” en de Raadsvergadering van 8 juli 2021

Geacht Raadsleden, Namens cliënten, de heer en mevrouw Muis, woonachtig aan de Rading 32 te Loosdrecht, wend ik mij tot u in verband met de mogelijke verkoop en herontwikkeling van het naast hun perceel gelegen weiland. Cliënten maken deel uit van de “Commissie omwonenden Molenmeent” en de brief aan uw raad van 21 juni 2021 is ook namens hen ingediend. In deze brief is al aangegeven dat uw raad onvolledig wordt voorgelicht en dat er grote bezwaren kleven aan de herontwikkeling van dit perceel naar woningbouw. Cliënten brengen in aanvulling op deze brief nog twee punten naar voren, te weten: -

1. Een deel van het perceel dat aan uw raad wordt voorgesteld om in de verkoop te brengen is geen eigendom van uw gemeente maar van cliënten en kan derhalve niet worden verkocht;

-

2. De herontwikkeling van het weiland naar woningbouw is in strijd met de provinciale regels zoals neergelegd in de Omgevingsverordening Noord-Holland. Het College probeert door een truc deze provinciale regels te omzeilen. Dit kan echter geen stand houden.

In het hierna volgende wordt dit nader toegelicht.

Onder de handelsnaam SOURCE.law oefenen de praktijkvennootschappen ESB Legal BV (KvK 71726608), Advocatenkantoor Virtú B.V. (KvK 34272334), Franklin’s Law B.V. (KvK 34251332) en Van Haastrecht Advocatuur (KvK 58874720) de advocatenpraktijk uit. Op de werkzaamheden van ESB Legal B.V. zijn haar Algemene Voorwaarden van toepassing, waarin een aansprakelijkheidsbeperking is opgenomen. Deze voorwaarden zijn beschikbaar op onze website.

Datum: 28 juni 2021 Pagina: 2/7

1. Inleiding Aan uw raad wordt in agendapunt 10 voorgesteld om: -

1. De verkoop van het perceel kadastraal bekend als Loosdrecht, sectie C, nummer 6852 ter grootte van circa 4800m² , door middel van een openbare verkoop bij inschrijving, waarbij het criterium voor gunning de hoogste prijs is.

-

2. Daarbij de stedenbouwkundige randvoorwaarden mee te geven zoals in bijlage I weergegeven.

-

3. Een bedrag ad € 64.000,- als voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen om de verkoop te faciliteren.

Voorts wordt uw raad in agendapunt 12 ‘Ontwikkeling percelen kansenkaart’ voor deze locatie het navolgende voorgesteld: -

Het ontwikkelen van het perceel aan de Molenmeent in Nieuw-Loosdrecht. Kadastraal bekend als een gedeelte van Loosdrecht, sectie C, nummer 6852, zulks ter grootte van circa 7.025m²;

In de toelichting op agendapunt 12 is aangegeven: Molenmeent, direct bij rotonde bij gemeentehuis, Nieuw-Loosdrecht Grootte: ca 7.025 m² De Molenmeent is benoemd als kansrijke uitleglocatie voor woningbouw omdat er nauwelijks beperkingen zijn vanuit de ruimtelijke ordening en de gemeente zelf eigenaar is van de grond. Op de enquête over de kansenkaart zijn voornamelijk positieve reacties ontvangen, slechts één negatieve reactie. Omdat dit plan al verder is in de ontwikkeling zal separaat een raadsvoorstel voor de verkoop van de grond worden aangeleverd. Hierin vindt u meer informatie over dit perceel. Deze locatie leent zich stedenbouwkundig goed voor woningen in de vrije sector. Zoals uit vorenstaande blijkt komen deze voorstellen niet met elkaar overeen. Aan uw raad wordt voorgesteld een perceel van circa 4800m² te verkopen, terwijl in de ‘Ontwikkeling percelen kansenkaart’ wordt gesproken over een groter perceel van circa 7.025m². Bij het voorstel aan uw raad onder agendapunt 10 is een bijlage gevoegd waarin het te verkopen perceel middels een rode stippellijn (plangebied) is aangegeven. Een deel van dit perceel is

Datum: 28 juni 2021 Pagina: 3/7

evenwel geen eigendom van uw gemeente maar van cliënten en dit deel van het terrein kan dan ook niet door uw gemeente worden verkocht. Cliënten hebben al bijna 40 jaar een strook grond die parallel loopt aan de kadastrale grens in bezit en zijn daarvan al sinds lange tijd eigenaar (verkrijgende verjaring). In het hierna volgende wordt dit toegelicht. Het moge duidelijk zijn dat de stelling in het raadsvoorstel dat er voornamelijk positieve reacties zijn ontvangen onjuist is; zoals ook blijkt uit de brief van de Commissie omwonenden Molenmeent zijn de omwonenden fel tegen deze ontwikkeling. Ook de stelling dat er vanuit ruimtelijke ordening nauwelijks beperkingen zijn is, zoals eveneens uit deze brief blijkt, evident onjuist. In aanvulling op hetgeen hierover door de omwonenden reeds naar voren is gebracht, is van belang dat een woningbouwontwikkeling van 14 woningen op deze locatie in strijd is met de provinciale regels zoals opgenomen in de Provinciale Omgevingsverordening Noord-Holland 2020. De ontwikkeling is ook in strijd met de ontwerp Provinciale Omgevingsverordening NoordHolland 2022. Door het indienen van een onvolledige vergunningaanvraag voorafgaand aan de inwerkingtreding van de provinciale verordening is geprobeerd de provinciale regels te ontlopen.

Dit treft om meerdere redenen geen doel, de ingediende vergunningaanvraag kan er dan ook niet toe leiden dat de provinciale regels worden ontdoken. In het hierna volgende wordt dit eveneens toegelicht. 2. Cliënten eigenaar van deel van de grond De heer en mevrouw Muis zijn sinds 1983 woonachtig aan de Rading 32 en eigenaar van het kadastrale perceel met kenmerk ‘Loosdrecht, C 4205’. Dit perceel grenst aan het perceel Loosdrecht, sectie C, nummer 6852, waarvan aan uw Raad wordt voorgesteld om dit te verkopen. Een deel van het perceel met nummer 6852 is evenwel ook eigendom van cliënten en kan dan ook niet door uw gemeente worden verkocht. De tuin van cliënten wordt middels een scheiding (afrastering) van het naastgelegen weiland gescheiden. Deze afrastering staat op het perceel Loosdrecht, sectie C, nummer 6852, loopt parallel met de perceelsgrens en staat op circa 5 meter van de grens met het perceel met het kadastrale nummer 4205. Al voordat cliënten er gingen wonen bestond deze situatie, cliënten hebben het op deze manier gekocht, en dit is niet veranderd sinds cliënten er wonen. Cliënten hebben begrepen dat de huidige, bestaande situatie in elk geval al sinds circa 47 jaar bestaat, aangezien het weiland al circa 47 jaar in de huidige omvang, met de afrastering op de huidige locatie, wordt verhuurd aan de bewoners van ’t Jagerspaadje 29 te Loosdrecht.

Cliënten hebben het stuk grond met kadastraal nummer 6852 tot aan de afrastering in gebruik als tuin, hebben dit perceel steeds beplant en onderhouden en dit is al zo sinds zij er in 1983 gingen wonen.

Datum: 28 juni 2021 Pagina: 4/7

Omstreeks 1990 hebben cliënten vergunning gekregen voor de bouw van een schuur die deels staat op het perceel met het kadastrale nummer Loosdrecht, C 6852. Uw gemeente heeft deze vergunning zelf aan cliënten verleend. Ook uit andere handelingen van uw gemeente kan worden afgeleid dat ook uw gemeente er vanuit gaat geen eigenaar (meer) te zijn van deze strook grond. Zo heeft uw gemeente bij het aanleggen van de riolering in 1986 cliënten zelf voorgesteld om gebruik te maken van de hoofdriolering die toen lag op het perceel met nummer 6852 en op voorstel van uw gemeente hebben cliënten toen de kosten van de aanleg van het riool betaald vanaf hun woning tot aan de afrastering. Vanaf de afrastering waren de kosten voor uw gemeente. Onlangs is de hoofdriolering in het weiland verplaatst waarbij ook de grens van de afrastering in acht is genomen; de riolering is langs de bestaande afrastering aangelegd. Kortom, een deel van het perceel met het kadastrale nummer Loosdrecht, C 6852 – vanaf de grens met het kadastrale perceel Loosdrecht, C 4205 tot aan de afrastering – hoort al in elk geval bijna 40 jaar – maar waarschijnlijk nog veel langer - tot het perceel van cliënten. Zij hebben dit al bijna 40 jaar in hun bezit en onderhouden dit. Dit betekent dat cliënten door bevrijdende verjaring (artikel 3:105 BW juncto artikel 3:306 BW) eigenaar zijn geworden van deze strook grond.

Voor bevrijdende verjaring is een periode van 20 jaar voldoende en speelt het begrip goede trouw geen rol. Bij cliënten is inmiddels sprake van een periode van bijna 40 jaar! Deze strook grond kan dan ook niet door uw gemeente worden verkocht. De Bijlage 1 bij het voorstel aan uw raad dient dienovereenkomstig te worden aangepast. 3. Strijd met provinciale regels Vast staat dat het geldende gemeentelijke bestemmingsplan woningbouw niet toestaat. Voor het perceel geldt het bestemmingsplan ‘Loosdrecht landelijk gebied noordoost – 2012’, vastgesteld door uw raad op 2 februari 2017. Een bestemmingsplan is bedoeld voor een periode van 10 jaar en het gaat hier dus om een nog actueel bestemmingsplan. Voor het bewuste perceel geldt op grond van dit bestemmingsplan de bestemming “Groen” en “Waarde – Archeologie 4”. Woningbouw is niet toegestaan. Voor de realisatie van een woningbouwplan op deze locatie is derhalve óf een nieuw bestemmingsplan vereist óf een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan. Zowel een nieuw bestemmingsplan als een omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan moet in overeenstemming zijn met de provinciale regels. De provinciale regels laten woningbouw op deze locatie niet toe, althans niet zonder aan strenge voorwaarden te voldoen. In de Omgevingsverordening Noord-Holland 2020, vastgesteld door de

Datum: 28 juni 2021 Pagina: 5/7

provincie op 16 november 2020 en in werking sinds 17 november 2020 is het bewuste gebied aangewezen als “Bijzonder provinciaal landschap (BPL)”. In de Omgevingsverordening is bepaald dat in het BPL nieuwe stedelijke ontwikkelingen niet zijn toegestaan, tenzij er sprake is van groot openbaar belang, er geen reële alternatieven zijn en de aantasting zo veel mogelijk wordt beperkt en wordt gecompenseerd. Onder een stedelijke ontwikkeling wordt verstaan een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder i, van het Besluit ruimtelijke ordening. Op grond van de jurisprudentie over dit begrip geldt voor wonen dat een ontwikkeling van meer dan 11 woningen in elk geval als een stedelijke ontwikkeling wordt aangemerkt. In dit verband gaat het om de realisatie van 14 woningen en gaat het dus om een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dat betekent dat dit in strijd is met de provinciale Omgevingsverordening, tenzij aan vorengenoemde stringente voorwaarden is voldaan. Dat aan deze voorwaarden kan worden voldaan is niet aangetoond. Bij besluit van 6 april 2021 heeft de provincie de Verordening aangepast middels het ‘Wijzigingsbesluit - herbegrenzing BPL (Bijzonder Provinciaal Landschap) en NNN (Natuurnetwerk Nederland) provinciale verordening’ en is het gebied tevens aangewezen als behorend tot het Natuurnetwerk Nederland.

De woningbouwontwikkeling is eveneens in strijd met de bepalingen uit de Verordening die zien op de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland. Uitsluitend om de provinciale regels te ontwijken is op 21 oktober 2020 een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend door een medewerker van de gemeente Wijdemeren “voor de bouw van 14 woningen verdeeld over 2 gebouwen”. De aanvraag heeft als naam “Bestemmingswijziging Molenmeent”. Deze aanvraag is onvolledig en nog onjuist ook. In de aanvraag staat bijvoorbeeld dat hierop de reguliere procedure van toepassing is terwijl hiervoor de uitgebreide procedure geldt. Voor een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan ten behoeve van de bouw van 14 woningen is een goede ruimtelijke onderbouwing vereist en ook deze ontbreekt. In de ruimtelijke onderbouwing – die vergelijkbaar is met de onderbouwing die voor een nieuw bestemmingsplan moet worden opgesteld - moet o.a. gemotiveerd worden aangegeven dat de aanvraag in overeenstemming is met het provinciale beleid en moet gemotiveerd worden aangegeven dat voldaan wordt aan wet- en regelgeving op het gebied van Natura 2000, flora en fauna, geluid, verkeer etc. Bij de aanvraag is geen ruimtelijke onderbouwing gevoegd; al deze aspecten moeten nog worden onderzocht. Er zijn bijna helemaal geen bijlagen bij deze aanvraag ingediend.

Als deze aanvraag door een andere partij dan de gemeente was ingediend was deze aanvraag vanwege onvolledigheid al lang buiten behandeling gelaten. Dat deze aanvraag uitsluitend is ingediend om de provinciale regels te ontwijken blijkt ook uit een interview met de wethouder dat op 14 december 2020 is gepubliceerd. In dat artikel staat

Datum: 28 juni 2021 Pagina: 6/7

“Middels een slimmigheidje heeft Wijdemeren zichzelf wat lucht verschaft. De Provinciale Omgevingsverordening ging op 16 november in. Wij hebben snel bekendgemaakt aan degenen die bouwplannen hebben in onze gemeente dat er nieuwe provinciale regelgeving komt. Daar is goed op gereageerd. We willen aan de randen van de dorpen die plannen nog uitvoeren.” Het is maar wat je ‘goed’ noemt. En er is in dit geval niet door derden gereageerd, de gemeente heeft dit ‘slimmigheidje’ zelf uitgehaald. Deze onvolledige aanvraag kan niet leiden tot het beoogde doel, het buitenwerking stellen van de provinciale regels. Dit allereerst omdat als hoofdregel geldt dat bij het nemen van een besluit over de aanvraag om een omgevingsvergunning het recht dat op dat moment geldt moet worden toegepast. Op grond van de hoofdregel moeten dus bij het besluit tot vergunningverlening de geldende provinciale regels in acht worden genomen. Maar bovendien is het helemaal niet de bedoeling om deze aanvraag door te zetten en op basis hiervan vergunning te verlenen. Zoals ook blijkt uit het voorstel aan uw raad is het de bedoeling om een woningbouwplan op deze locatie mogelijk te maken middels een andere procedure, te weten de bestemmingsplanprocedure.

Een nieuw bestemmingsplan (met ingang van de Omgevingswet een omgevingsplan) voor de bewuste locatie zal in elk geval moeten voldoen aan de op dat moment geldende provinciale regels. Dat het de bedoeling is om een bestemmingsplanprocedure te volgen staat ook in het voorstel aan uw raad aangegeven: Wijze van verkoop Het perceel wordt verkocht door middel van een kooprealisatie-overeenkomst waarbij levering plaatsvindt na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Deze wijze van verkoop is uw raad bekend, gezien het feit dat de ontwikkelingen op de oude gemeentewerf (locatie Dennenlaan) eveneens op voorgenoemde wijze plaatsvindt. Bovendien ziet de vergunningaanvraag op “de bouw van 14 woningen verdeeld over 2 gebouwen”. Maar in het raadsvoorstel is aangegeven dat de potentiële koper juist de ruimte wordt geboden om eventueel ook grondgebonden woningen te realiseren; derhalve een ander plan dan is aangevraagd. In het raadsvoorstel staat hierover o.a.: Stedenbouwkundige kaders Op 25 mei 2021 heeft uw college een besluit genomen over de ontwikkeling van de percelen op de kansenkaart. Onderdeel van dit voorstel was om de woningbouw ontwikkelingen op de percelen nabij het Kininelaantje en de Anton Smeerdijkgaarde als één ontwikkeling te zien. Op basis van het positieve besluit van uw college zal de ontwikkeling aan de Molenmeent geheel in de vrije sector plaatsvinden.

De stedenbouwkundige randvoorwaarden (zie bijlage I) bevatten één groot bouwvlak gesplitst

Datum: 28 juni 2021 Pagina: 7/7

in twee onderdelen. Het linker gedeelte van het bouwvlak heeft een bebouwingspercentage van 35% en een maximale bouwhoogte van 3 hoog. Het rechter gedeelte heeft een bebouwingspercentage van 25% met een maximale bouwhoogte van 2 met kap. Om de kwaliteit en waarde van de woningen (appartement of grondgebonden) te waarborgen, heeft de stedenbouwkundige geadviseerd om niet boven het percentage van 35% te willen bouwen. Deze verhouding tussen bebouwd en onbebouwd is ook - binnen matig stedelijke gebieden - marktconform. Door deze uitgangspunten als voorwaarde bij de verkoop vast te leggen, wordt de ontwikkelaar de vrijheid en creativiteit geboden om op grond van deze voorwaarden tot een passende ontwikkeling te komen. Ook hieruit volgt dat de ingediende (onvolledige) aanvraag omgevingsvergunning niet kan leiden tot het buitenwerking stellen van de provinciale regels. Het is bovendien ook twijfelachtig of uw gemeente dit moet willen aangezien die provinciale regels niet voor niets worden gesteld. Aan de herontwikkeling van dit perceel tot woningbouwlocatie kleven dan ook wel degelijk grote beperkingen en bezwaren vanuit de ruimtelijke ordening. Conclusie: Uw gemeente kan niet het volledige perceel dat is opgenomen in de bijlage bij het raadsvoorstel verkopen omdat uw gemeente van een deel van dit perceel geen eigenaar is.

Voorts blijkt uit vorenstaande dat aan de herontwikkeling van het weiland naar woningbouw wel degelijk grote bezwaren kleven, waaronder de stringente regels van de provincie. Alvorens tot herontwikkeling kan worden overgegaan zal o.a. moeten worden aangetoond dat aan deze provinciale regels kan worden voldaan, hetgeen niet eenvoudig zal zijn. Namen cliënten verzoek ik uw raad dan ook niet in te stemmen met de voorgestelde verkoop van het perceel met kadastraal nummer Loosdrecht, sectie C, nummer 6852 en niet te besluiten om dit perceel tot herontwikkeling te brengen. Met vriendelijke groet, SOURCE advocaten, H.A. Samuels Brusse-van der Linden advocaat