Bijlage 5 Ruimtelijke onderbouwing Oud Loosdrechtsedijk 114C en 114D

Ruimtelijke onderbouwing Oud-Loosdrechtsedijk 114C en 114D, Loosdrecht

d.d. 20-08-2025

INHOUDSOPGAVE 1.

2.

3.

4. 5.

2/12

Inleiding

3

1.1 1.2 1.3

3 3 4

Aanleiding Ligging projectgebied Leeswijzer

Beschrijving van het project en zijn omgeving

5

2.1

Huidige situatie 2.1.1 Feitelijk situatie 2.1.2 Relevante regels omgevingsplan

5 5 5

2.2

Toekomstige situatie 2.2.1 Ontwikkeling

6 6

Participatie

7

3.1 3.2

7 7

Algemeen aanvraagvereiste participatie Vooroverleg, participatie en aanvraag

Economische uitvoerbaarheid Beoordelingsregels

8 9

5.1 5.2 5.3 5.4

9 10 12 12

Inleiding Instructieregels Gemeentelijk beleid Conclusie

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding Jaarlijks stelt het Rijk de opgave vast voor opvangplekken voor Oekraïense ontheemden per regio. Per 1 juli 2025 ligt de inspanningsverplichting voor de gemeente Wijdemeren op 255 opvangplekken. Momenteel heeft de gemeente Wijdemeren 105 opvangplekken verdeeld over 8 locaties. Om zoveel mogelijk te kunnen voldoen aan de opgave van het Rijk is het college van B&W als initiatiefnemer voornemens om aan de Oud Loosdrechtsedijk 114C en 114D in Loosdrecht 20 opvangplekken te realiseren voor opvang van Oekraïense ontheemden voor een periode van 5 jaar. Na 5 jaar wordt overwogen om de omgevingsvergunning te verlengen. Het betreft een bestaand gebouw van 2 bouwlagen met de functie ‘Bedrijf’. Het pand is gelegen binnen het omgevingsplan Loosdrecht landelijk gebied noordoost 2012. De voorgenomen ontwikkeling is in strijd met het omgevingsplan, hiervan dient te worden afgeweken met een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa).

1.2 Ligging projectgebied De Locatie De projectlocatie is gelegen op de Oud Loosdrechtsedijk 114C en 114D, 1231 ND te Loosdrecht in de gemeente Wijdemeren. Deze gemeente is zeer groen en waterrijk en ligt grotendeels binnen verschillende natuurgebieden. Geschikte locaties waar woningbouwontwikkelingen ruimtelijk goed inpasbaar zijn, zonder de groen- en waterstructuur te verstoren, zijn schaars. Op de beoogde projectlocatie lijkt opvang van vluchtelingen ruimtelijk goed inpasbaar omdat de directe omgeving wordt gekenmerkt als een gemengd gebied met afwisselend bedrijven en woningen. De projectlocatie is gesitueerd dichtbij natuurgebieden en de Loosdrechtse plassen. De projectlocatie bevindt zich op ca. 400 meter ten westen van de dorpskern van Oud-Loosdrecht.

Overzichtstekening d.d. 15-05-2025 Kenmerken

3/12

De locatie kadastraal bekend Loosdrecht, sectie G, 2690 heeft een oppervlakte van ca. 693 m2. Het object zelf heeft twee bouwlagen en heeft een oppervlakte van circa 475 m2 bvo.

Bestemminsplankaart d.d. 15-05-2025

1.3 Leeswijzer Het college van B&W van de gemeente Wijdemeren treedt in deze procedure op als initiatiefnemer en dient in die hoedanigheid de aanvraag voor de omgevingsvergunning in. Tegelijkertijd vervult de gemeente ook de rol van bevoegd gezag en beoordeelt zij de ingediende vergunningsaanvraag. Waar in deze ruimtelijke onderbouwing wordt gesproken over de initiatiefnemer wordt hier het college van B&W bedoelt. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige en toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 beschrijft hoe vooroverleg en participatie hebben plaatsgevonden en hoe dit heeft bijgedragen aan het ontwerp van het project op de locatie. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 de economische uitvoerbaarheid beschreven. In hoofdstuk 5 wordt het project getoetst aan de relevante beoordelingsregels.

4/12

2. BESCHRIJVING VAN HET PROJECT EN ZIJN OMGEVING 2.1 Huidige situatie 2.1.1 Feitelijk situatie De projectlocatie betreft een solitair kantoorgebouw met 2 bouwlagen, een buitenterrein en een uitrit naar de openbare weg. Het gebouw staat al enkele jaren leeg. De projectlocatie ligt tussen de dorpskern van Oud-Loosdrecht en Nieuw-Loosdrecht. De bebouwde omgeving wordt gekenmerkt door woningen, afgewisseld met bedrijfsmatige activiteiten, vrijstaande woningen, bedrijfsruimtes en enkele jachthavens en watersportverenigingen. Aan de straatzijde ligt een bedrijfsbestemming met de functieaanduiding ‘kantoor’. Met een omgevingsvergunning is afgeweken voor een gebruik van dit bouwwerk voor de functie woningen met kantoor-aan- huis.

De projectlocatie 2.1.2 Relevante regels omgevingsplan Voor de projectlocatie geldt het Omgevingsplan gemeente Wijdemeren. Op grond van artikel 4.6 van de Invoeringswet Omgevingswet is het bestemmingsplan Loosdrecht landelijk gebied 2012, vastgesteld op 2 februari 2017, van toepassing als onderdeel van het omgevingsplan. Voor de gehele projectlocatie geldt de functie 'Bedrijf' met de functieaanduiding 'bedrijf

5/12

tot en met categorie 2', waarbij bedrijven tot en met categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan. Hiervoor geldt een maximale goothoogte van 4 meter en bouwhoogte mag ten hoogste 9 meter bedragen.

2.2 Toekomstige situatie 2.2.1 Ontwikkeling De bestaande bouw op de projectlocatie blijft in stand. Aan de binnenzijde worden diverse aanpassingen gedaan zodat de locatie geschikt is voor opvang van vluchtelingen. Zo worden extra kamers gerealiseerd, een keuken bijgebouwd en sanitaire voorzieningen toegevoegd. In omvang en oppervlakte verandert er niets aan de locatie. Het gewenste gebruik van het bouwwerk betreft een groepswoning waarbij de bewoners gezamenlijke faciliteiten hebben zoals douches, keukens en toiletten. De bestaande en nieuwe situatie zijn terug te vinden in onderstaande verbeelding.

Bestaande situatie (Document: 25025-OV-01 BESTAAND)

6/12

Nieuwe situatie (Document: 25025-OV-02 NIEUW)

3. PARTICIPATIE 3.1

Algemeen aanvraagvereiste participatie

Initiatiefnemer hanteert de laatste trede van de participatieladder (participatienota 2021) wat inhoudt dat initiatiefnemer uitsluitend informeert. De direct omwonenden zijn persoonlijk geïnformeerd over dit initiatief. Ook is een informatieavond georganiseerd en wordt aan de gemeenteraad het initiatief voorgelegd voor bindend advies waarop bewoners de mogelijkheid hebben om in te spreken.

3.2

Vooroverleg, participatie en aanvraag

Vooroverleg Aanvrager heeft voorafgaand aan de omgevingsvergunningsaanvraag om een vooroverleg verzocht. Op 10 juni 2024 is door de gemeente gemeld dat zij ambtelijk akkoord is met het omzetten van de functie naar de opvang voor tijdelijke huisvesting van ontheemden.

7/12

4. ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID De initiatiefnemer realiseert deze ruimtelijke ontwikkeling voor eigen rekening en risico. De initiatiefnemer heeft aan de gemeente voldoende aangetoond dat de ruimtelijke ontwikkeling financieel uitvoerbaar is. Vanuit het ministerie van Justitie en Veiligheid worden de kosten voor de ruimtelijke ontwikkeling in zijn geheel vergoed middels de bekostigingsregeling opvang ontheemden Oekraïne. Daarmee is aan de eerste vereiste voldaan. Kostenverhaal De kostenverhaalplichtige activiteiten zijn onderstaand weergegeven (artikel 8.13 Omgevingsbesluit): a. de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie; b. de bouw van een of meer hoofdgebouwen anders dan gebouwen met een woonfunctie; c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie; d. de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte; e. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien woonfuncties betreft; of f.

de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto-vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m² bedraagt. Indien de bopa nieuwe kostenverhaalplichtige activiteiten mogelijk maakt is kostenverhaal aan de orde. Een plan is financieel onuitvoerbaar als het kostenverhaal van door het plan mogelijk gemaakte kostenverhaalplichtige bouwactiviteiten en gebruikswijzigingen als aangewezen in artikel 8.13 Omgevingsbesluit niet is geregeld. Er is geen sprake van een kostenverhaalplichtige activiteit: De ontwikkeling is op grond van artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit niet aangewezen als kostenverhaalplichtige activiteit. Hierdoor is het wettelijk verplicht kostenverhaal niet aan de orde en volgt dat de ruimtelijke ontwikkeling niet evident economisch onuitvoerbaar is. Er hoeven geen kosten te worden gemaakt aan bijvoorbeeld openbare voorzieningen in de openbare ruimte om deze ontwikkeling mogelijk te maken. De ontwikkeling is niet aangewezen als kostenverhaalplichtige activiteit conform artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit. Hierdoor kunnen er geen kostenverhaalvoorschriften worden gesteld in de omgevingsvergunning.

Dit betekent dat het tweede vereiste voor kostenverhaal niet van toepassing is. Gezien het ontbreken van kostenverhaalverplichtingen wordt de ruimtelijke ontwikkeling niet als evident economisch onuitvoerbaar beschouwd Omdat de ontwikkeling niet als kostenverhaalplichtige activiteit is aangewezen.

8/12

5. BEOORDELINGSREGELS 5.1

Inleiding

Voor het beoordelen van de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor de bopa gelden beoordelingsregels. Hoofdstuk 8 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bepaalt welke aspecten moeten worden meegewogen. Met name is afdeling 5.1 van het Bkl relevant, hierin staan instructieregels waar de gemeente zich aan moet houden bij het verlenen van een vergunning. Deze onderbouwing gaat in de volgende paragraaf per onderdeel in op de instructieregels van het Rijk en de provincie. Eventuele voorbeschermingsregels, projectbesluiten en maatwerkregels zijn niet relevant voor deze aanvraag en worden in deze onderbouwing niet behandeld. Na de instructieregels wordt ook ingegaan op gemeentelijk beleid. Rekening houdend met instructieregels en gemeentelijk beleid moet worden afgewogen of de vergunning kan worden verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties betekent dat er balans bestaat tussen het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving ten gevolge van de activiteiten van verschillende functies op locaties.

9/12

5.2

Instructieregels

Afdelingen en paragrafen

Instructieregels Rijk § 5.1.2. Waarborgen van de veiligheid § 5.1.3. Beschermen van de waterbelangen § 5.1.4. Beschermen van de gezondheid en van het milieu § 5.1.4.1. Kwaliteit van de buitenlucht

Omgevingsaspecten en andere thema’s

Voldoet aan instructieregel: Ja of Nee

Toelichting

Omgevingsveiligheid

Ja

Water

Ja

Er ontstaan geen nieuwe risico’s voor omwonenden. Het betreft bestaande bouw en het heeft geen impact op de waterkwaliteit van de leefomgeving

Ja Luchtkwaliteit waaronder stikstof als bedoeld in artikel 5.50 Bkl e.v. Geluid door activiteiten

Ja

Het betreft een interne verbouwing derhalve geen externe werking.

Ja

§ 5.1.4.2a. Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen § 5.1.4.3. Geluid rond luchthavens § 5.1.4.4. Trillingen

Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen Geluid rond luchthavens

Ja

Trilling

Ja

§ 5.1.4.4a. Slagschaduw van windturbines § 5.1.4.5. Bodemkwaliteit

Slagschaduw

Ja

Bodem

Ja

§ 5.1.4.6. Geur

Geur

Ja

§ 5.1.5. Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed § 5.1.5. Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed § 5.1.5.4. Ladder voor duurzame verstedelijking

Cultureel erfgoed

Ja

Stedenbouw en welstand

Ja

Ladder voor duurzame verstedelijking

Ja

Het betreffen woonactiviteiten. Hiervan wordt geen onevenredige hinder verwacht. Het object staat niet op de saneringslijst voor geluidshinder van wegverkeerslawaai. Geen luchthavens in de nabije omgeving. Er zijn geen bronnen van trillingen in de omgeving. Er zijn geen bronnen van slagschauw in de nabije omgeving. Volgens de bodemkwaliteitskaart voldoet deze locatie aan de bestemming Wonen. De ontwikkeling bevindt zich niet in een geurcontour. Het bebouwingsvolume wordt niet aangepast waarmee er geen afbreuk wordt gedaan aan de landschappelijke en erfgoedwaarden. Het bebouwingsvolume wordt niet aangepast waarmee er geen afbreuk wordt gedaan aan de landschappelijke en erfgoedwaarden. De voorgenomen ontwikkeling betreft geen stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 5.129g Bkl. Het gebouw heeft een bruto-vloeroppervlakte van

§ 5.1.4.2. Geluid door activiteiten

10/12

Ja

§ 5.1.6. Behoud van ruimte voor toekomstige functies

§ 5.1.7. Behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten § 5.1.8. Bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen Instructieregels Provincie § 6.2.5.2. Beschermd landschap

11/12

circa 475 m², waarmee het onder de in de rechtspraak gehanteerde grens van 500 m² blijft. Is in dit kader niet van toepassing.

Betreft behoud van ruimte voor projecten van nationaal strategisch belang Invloed van het project op infrastructuur van nationaal belang

Ja

Ja

Dit project zit geen grootschalige infrastructurele projecten in de weg.

Toegankelijkheid

Ja

Er wordt geen openbare ruimte gerealiseerd.

Kernkwaliteiten

Ja

Er is geen sprake van het realiseren van meer woningen, maar van verkamering. Daarnaast worden ook geen doorzichten aangetast door de interne verbouwing. Daarmee is er geen sprake van een aantasting van de kernkwaliteiten.

5.3

Gemeentelijk beleid

Hoofdstuk 5 van het Bkl bevat geen instructieregels met betrekking tot mobiliteit en parkeren. Echter, bij het toelaten van een nieuwe ontwikkeling moet met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties aangetoond worden wat het effect is op de bereikbaarheid, verkeersafwikkeling en parkeerdruk op basis van gemeentelijk beleid. Ook is in beeld gebracht of er sprake is van een (extra) parkeerbehoefte voor auto's, fietsen (en scooters). De Beleidsregel parkeernormen 2015 is van toepassing. De aanvraag, is beoordeeld door de afdeling mobiliteit en parkeren. Er wordt gerekend met een parkeernorm voor kamerverhuur te weten: 0,8 parkeerplaats per kamer. In totaal worden 7 kamers gerealiseerd. Door 6 parkeerplaatsen te realiseren voldoet de ontwikkeling aan de gemeentelijke beleidsregel omdat voldoende parkeergelegenheid is gewaarborgd op de locatie en omdat de parkeerdruk in de omgeving niet toeneemt.

Oude situatie (Document: 25025-OV-03 SITUATIE)

5.4

Nieuwe situatie

Conclusie

Het relevante beleid en de relevante omgevingsaspecten en andere thema’s zijn onderzocht. In dit hoofdstuk zijn de toetsing aan het beleidskader en de relevante beoordelingsregels beschreven voor het afwijken van het omgevingsplan middels een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Hieruit volgt dat de aangevraagde activiteit kan worden vergund met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

12/12