Bijlage 3 - Stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing uitbreiding Châletparc De Vechtoever
Tekst van het document
Buro SRO B.V. ’t Goylaan 11 3525 AA Utrecht Telefoon: 030-2679198 BTW nummer: NL8187.16.071.B01 KvK nummer: 30232281 iBAN:NL44RABO0142154024
Stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing uitbreiding Châletparc De Vechtoever
datum:
12 mei 2022
projectmedewerker:
Buro SRO: Krijn Lodewijks
t.a.v.:
Burgemeester en wethouders gemeente Wijdemeren, Roger Raat Green Spirit Parken: Dennis van Vlaanderen Sylvia Massy Landschapsarchitecten: Sylvia Massy
1. Aanleiding Green Spirit Parken heeft het voornemen om Châletparc De Vechtoever uit te breiden met circa 30 chalets en heeft hiervoor een vergunningsaanvraag gedaan. De plannen voor de uitbreiding maken deel uit van een uitgebreid inrichtingsplan, waarin ook de rest van het park aandacht krijgt. Het voorstel voor de uitbreiding gaat daarin gepaard met een uitgebreide landschappelijke analyse en landschappelijke en natuurlijke ontwerpprincipes. De aanvraag kan echter nog niet op instemming rekenen. De openheid van de Hornpolder (weidevogelgebied) en de ontbrekende relatie tussen het natuurgebied met vennen, de uitbreiding en het open landschap vormen daarbij de aandachtspunten met een stedenbouwkundige argumentatie. De initiatiefnemer heef hierop Buro SRO gevraagd om samen met de landschapsarchitect te kijken naar een verdere onderbouwing van de stedenbouwkundige en landschappelijke inpassingsmodelijkheden voor de 30 chalets, rekening houdend met deze geplaatste kanttekeningen. Via deze notitie geven wij hieraan uitvoering. In een eerdere versie van deze notitie hebben we onze eerste verkenning toegelicht. Hierover hebben we met de gemeente een overleg gehad. In dat overleg hebben we aanpassingen besproken en vervolgens afgesproken om van de vijf denkrichtingen uit de eerste verkenning twee (deels aangepaste) denkrichtingen voor te leggen ter overweging.
We hebben deze voorliggende notitie hierop aangepast en aangevuld. We starten de notitie met een analyse waarin we via verschillende lagen de stedenbouwkundige/landschappelijke context in beeld brengen. Vervolgens behandelen we de twee denkrichtingen voor een mogelijke inpassing en geven we van beide denkrichtingen de karakterelementen en de planologische gevolgen aan. Dit kan bestuurlijk besproken worden met de gemeente om vervolgens te bepalen wat de beste procedurele vervolgstap kan zijn in het kader van de behandeling van de vergunningaanvraag.
2. Context Zie bijlage: kaartbladen 1 en 2 De wijze waarop het bestaande park uit kan breiden met circa 30 chalets is in hoofdzaak te baseren op volgende drie aspecten: 1 )De landschappelijke en stedenbouwkundige kenmerken van de omgeving 2) De aansluiting op de huidige indeling van het park 3) Het recreatief concept of de typologie van de nieuwe recreatiewoningen. De eerste twee punten betreffen dus de stedenbouwkundige en landschappelijke context van de directe omgeving. Deze context valt via vier verschillende lagen te duiden: Laag 1 | Structurerende landschappelijke eenheden Drie landschappelijke eenheden bepalen de context van deze locatie. Ten eerste de Vecht die hier meanderend de zuid, west en noordzijde van het chaletpark flankeert. Ten tweede het open landschap van de Hornpolder ten oosten van het chaletpark, met de daarin aanwezige noord-zuid gerichte smalle kavelslagen van elkaar gescheiden door kavelsloten. Ten derde het open landschap van de Hornpolder ten noorden van het chaletpark, met de daarin aanwezige oost-west gerichte kavelslagen van elkaar gescheiden door kavelsloten. Laag 2 | Landschappelijke inrichtingselementen Naast het landschap zelf is ook de huidige landschappelijke inrichting een bepalende laag voor de context van deze locatie.
Die inrichting bestaat uit een natuurgebied aan de oostzijde van het park met vennen, groene oevers, boomgroepen en bospercelen. Een tweede element binnen deze laag is het meer besloten bosperceel ten noordwesten van het park. Dit bosperceel schermt het park af van het lint langs de Vecht. Een derde element betreft de oostelijke en noordelijke rand van het park, waar een landschappelijke houtwal / bomenrij het park afschermt van het open landschap. Ten slotte complementeert de aanwezigheid van diverse bomen en boomgroepen verspreid over het park deze tweede laag.
Laag 1 en laag 2, voor grotere afbeelding op schaal zie bijlage kaartblad 1 en 2
Pagina 2 van 5
Laag 3 | Stedelijk gebruik De derde laag betreft het stedelijk gebruik. Hieronder valt het grote aaneengesloten gebied dat in gebruik is als chaletpark. Ook om het park heen is sprake van stedelijk gebruik. Aan het lint en aan de Vecht is sprake van woonbebouwing en bedrijvigheid in de vorm van enkele bouwpercelen en percelen die horen bij de woonboten aan de Vecht. Tenslotte maakt het netwerk van paden over het park onderdeel uit van deze derde laag. Laag 4 | Stedenbouwkundige kenmerken De stedenbouwkundige kenmerken vormen de vierde laag. De fijnmazige verkaveling van het recreatiepark is daarvan één aspect. Deze verkaveling volgt deels de landschappelijke context van oost-westgerichte kavels, maar is ook deels onregelmatig. Opvallend is ook de variatie in kavelgrootte door de splitsing of juist de samenvoeging van verschillende recreatiekavels. De korrelgrootte van de bebouwing en de bouwrichting zijn ook onderdeel van deze vierde laag. De bouwrichting is overwegend oost-west en volgt de verkaveling, maar staat soms ook schuin op de kavels. Met name aan de noordzijde van het park is de korrelgrootte van de chalets redelijk constant; met chalets van steevast circa 5 x 12 meter. In de zuidelijke hoek is wat meer variatie hierin en komen er ook grotere chalets voor. De zichtlijnen en de oriëntatie van de bebouwing op de omgeving voltooien deze vierde laag.
Aan weerszijden van het park laat het park ruimte voor brede zichtlijnen tussen lint (Eilandseweg en De Kaai) en open landschap. Een schaalniveau lager is er sprake van zichtrelaties tussen de chalets en hun omgeving. De hele rand met chalets aan het natuurgebied met de vennen is sterk georiënteerd op de vennen. Chalets en buitenruimten kijken hier uit over het water en het groen. Ook de zuidwestelijke rand van chalets is gericht op de omgeving van het park; deze chalets kijken uit op de Vecht en De Kaai. De noordwestelijke rand van chalets is juist afgezonderd van de Vecht.
Pagina 3 van 5
3. Denkrichtingen Zie bijlage kaarten 3-4 Op basis van de context hebben we een aantal denkrichtingen verkend voor de uitbreiding van het park met dertig chalets en deze uiteindelijk in samenspraak met de gemeente teruggebracht tot twee denkrichtingen die we ter overweging voor willen leggen. Eén denkrichting gaat uit van concentratie van de nieuwe chalets in het hiervoor aangemerkte gebied met een wijzigingsbevoegdheid. De andere denkrichting gaat uit van clustering van de chalets over meerder gebieden op het park, in aansluiting op de bestaande infrastructuur. De meest kansrijke denkrichting kan vervolgens ten grondslag liggen aan een aangepast inrichtingsplan. Denkrichting 1 | Concentratie binnen de wijzigingsbevoegdheid De gedachte achter deze denkrichting is om één kavelslag aan de noordzijde te benutten voor de uitbreiding van de chalets in samenhang met het doorzetten van het vennengebied. Aan de westzijde van die kavelslag stellen we daarbij bebouwing in een compacte vorm voor, in lijn met de huidige opzet van het chaletpark. Aan de oostzijde stellen we een lossere opzet met chalets in een waterrijke situatie voor. Hoe verder naar het oosten, hoe losser de bebouwingsopzet en hoe meer ruimte voor water, groen en natuur. De waterrijke situatie wordt gecreëerd door in aansluiting op de aangrenzende vennen nieuwe vennen door te zetten.
Er ontstaat zo een waterrijk gebied aan de rand van het park. Ten noorden van het park kan dit waterrijke milieu doorgezet worden en is ruimte voor natuurontwikkeling. Karakteristieke elementen: •
Deze opzet maakt een gebiedseigen inpassing mogelijk, de uitbreiding volgt de landschapsstructuur.
•
De openheid wordt precies één kavelslag opgeschoven maar blijft te ervaren.
•
De nieuwe chalets krijgen een relatie naar het vennengebied en sluiten goed aan op de bestaande chaletrand langs dit vennengebied
•
Er is zowel ruimte voor een compact gebied als voor een lossere opzet en er is typologisch onderscheid te maken in ‘waterchalets’ en ‘parkchalets’.
•
De uitbreidingslocatie van de chalets komt overeen met het gebied waarvoor een wijzigingsbevoegdheid van agrarisch naar recreatie van kracht is.
•
Door aan de noordzijde een waterrijk milieu te maken en de chalets hier een relatie mee te geven kan het park een relatie met de cultuurhistorie aangaan en inspelen op de ligging in het inundatiegebied van de Stelling van Amsterdam.
Planologische gevolgen: •
Deze denkrichting past binnen de wijzigingsbevoegdheid op grond van het situeringsplan.
Pagina 4 van 5
Denkrichting 2 | Clustering rondom bestaande structuren Deze denkrichting gaat niet uit van één locatie, maar van clustering van de nieuwe chalets over meerdere plekken. Zo is er ruimte voor een cluster ‘boschalets’ aan de noordwestzijde, een cluster ‘parkchalets’ aan de noordoostzijde en een cluster ‘waterchalets’ aan de oostzijde. De kleine clusters aan de oostzijde en het cluster boschalets liggen aan (het verlengde van) bestaande infrastructuur op het park. Karakteristieke elementen: •
Minder groot ruimtebeslag ter plaatse van het open landschap aan de noordzijde, het oostelijk deel van de kavelslag blijft open.
•
Er is een goed typologisch onderscheid te maken tussen ‘boschalets’ in een lommerrijke en besloten omgeven, ‘parkchalets’ aan het bestaande park en ‘waterchalets’ aan de bestaande vennen.
•
Deze opzet maakt een gebiedseigen inpassing mogelijk, de uitbreiding volgt de landschapsstructuur.
•
De nieuwe chalets krijgen een relatie naar het vennengebied en sluiten goed aan op de bestaande chaletrand langs dit vennengebied
Planologische gevolgen: •
Er is naast een – partieel – wijzigingsplan nog een extra afwijking van het bestemmingsplan nodig om deze uitbreiding mogelijk te maken. Een groot deel van de uitbreiding valt namelijk buiten de wijzigingsbevoegdheid om de agrarische bestemming om te zetten naar een recreatieve bestemming.
•
De boschalets grenzen aan achtertuinen van bestaande woningen Eilandsweg 29-29a, wat impact heeft op deze woningen.
•
Een groot deel van de chalets valt binnen een groene bestemming waarvoor een verdere afwijking van het bestemmingsplan is benodigd.
4. Eindconclusie Er zijn meerdere opties denkbaar om het park uit te breiden met dertig chalets. De twee denkrichtingen in deze notitie hebben hun eigen kenmerken en karakteristieken. Vanuit zowel initiatiefnemer als gemeente bestaat een voorkeur voor het eerste concept dat binnen de wijzigingsbevoegdheid blijft. Hier zien we de meeste voordelen en deze denkrichting lijkt ook goed tegemoet te komen aan de eerder geplaatste kanttekeningen bij het eerdere plan. Het plan sluit ook aan op de provinciale reactie op de proactieve pre justitiële vraag van de gemeente doordat de groene omzoming de nieuwe chalets afschermt binnen de zichtlijnen vanaf het dijklint. Het is nu zaak om (met de provincie op bestuurlijk niveau) de mogelijkheden af te stemmen en verder draagvlak voor het plan te creëren.
Pagina 5 van 5
CONTEXT LAAG 1 | STRUCTURERENDE LANDSCHAPSELEMENTEN
LAAG 2 | INRICHTING EN INPASSING PARK
3
3 5 2 6
4
7
1
1
De Vecht
2
Open landschap Hornpolder met noord-zuid verkaveling
3
Open landschap Hornpolder met oost-west verkaveling
1
De Vecht
4
Natuurgebied vennen, oevers, boomgroepen
2
Open landschap Hornpolder met noord-zuid verkaveling
5
Besloten bosperceel noordzijde
3
Open landschap Hornpolder met oost-west verkaveling
6
Scherpe groene afbakening park - landschap
4
Natuurgebied vennen, oevers, boomgroepen
7
Verspreide bomen en boomgroepen
5
Besloten bosperceel noordzijde
8
Bebouwd gebied recreatiepark
6
Scherpe groene afbakening park - landschap
9
Bebouwd gebied wonen en bedrijvigheid
1
De Vecht
7
Verspreide bomen en boomgroepen
10
Infrastructuur
2
Open landschap Hornpolder met noord-z
8
Bebouwd gebied recreatiepark
11
Fijmazigheid verkaveling
3
Open landschap Hornpolder met oost-we
Bebouwd gebied wonen en bedrijvigheid
1 12
Korrelgrootte bebouwing en bouwrichting De Vecht
4
Natuurgebied vennen, oevers, boomgroe
10
Infrastructuur
2 13
5 Zichtlijnen lint - landschap Open landschap Hornpolder met noord-zuid verkaveling
Besloten bosperceel noordzijde
11
Fijmazigheid verkaveling
3 14
6 Oriëntatie op omgeving Open landschap Hornpolder met oost-west verkaveling
Scherpe groene afbakening park - lands
1 12
De Vecht Korrelgrootte bebouwing en bouwrichting
4 15
Afbakening vanvennen, omgeving Natuurgebied oevers, boomgroepen
7
Verspreide bomen en boomgroepen
2 13
Open landschap Hornpolder met noord-zuid verkaveling 10lint - landschap Zichtlijnen
5
Besloten bosperceel noordzijde
8
Bebouwd gebied recreatiepark
3 14
Open landschap Hornpolder met oost-west verkaveling Oriëntatie op omgeving
6
Scherpe groene 15 afbakening park - landschap11
9
Bebouwd gebied wonen en bedrijvigheid
4 15
Natuurgebied oevers, boomgroepen Afbakening vanvennen, omgeving
7
Verspreide bomen en boomgroepen
10
Infrastructuur
5
Besloten bosperceel noordzijde
8
Bebouwd gebied recreatiepark
11
Fijmazigheid verkaveling
6
Scherpe groene afbakening park - landschap
9
Bebouwd gebied wonen en bedrijvigheid
12
Korrelgrootte bebouwing en bouwrichting
7
Verspreide bomen en boomgroepen
10
Infrastructuur
13
Zichtlijnen lint - landschap
8
Bebouwd gebied recreatiepark
11
Fijmazigheid verkaveling
14
Oriëntatie op omgeving
9
Bebouwd gebied wonen en bedrijvigheid
12
Korrelgrootte bebouwing en bouwrichting
15
Afbakening van omgeving
10
Infrastructuur
13
Zichtlijnen lint - landschap
11
Fijmazigheid verkaveling
14
Oriëntatie op omgeving
LAAG 3 | STEDELIJK GEBRUIK
LAAG 4 | STEDENBOUWKUNDIGE KENMERKEN
9
9
13
8
14
12
CONTEXT - TOTAALBEELD 3
9
13 3 5
2
6 14 4 8
10
1
De Vecht
2
Open landschap Hornpolder met noord-zuid verkaveling
3
Open landschap Hornpolder met oost-west verkaveling
11
15 1
4
Natuurgebied vennen, oevers, boomgroepen
5
Besloten bosperceel noordzijde
12
1
De Vecht
6
Scherpe groene afbakening park - landschap
2
Open landschap Hornpolder met noord-zuid verkaveling
7
Verspreide bomen en boomgroepen
3
Open landschap Hornpolder met oost-west verkaveling
8
Bebouwd gebied recreatiepark
4
Natuurgebied vennen, oevers, boomgroepen
9
Bebouwd gebied wonen en bedrijvigheid
5
Besloten bosperceel noordzijde
10
Infrastructuur
6
Scherpe groene afbakening park - landschap
11
Fijmazigheid verkaveling
7
Verspreide bomen en boomgroepen
ANALYSE RUIMTELIJKE ZONES
12
Korrelgrootte bebouwing en bouwrichting
8
Bebouwd gebied recreatiepark
13
Zichtlijnen lint - landschap
9
Bebouwd gebied wonen en bedrijvigheid
14
Oriëntatie op omgeving
10
Infrastructuur
15
Afbakening van omgeving
11
Fijmazigheid verkaveling
DENKRICHTING 1 | CONCENTRATIE BINNEN WIJZIGINGSBEVOEGDHEID
Groene omzoming doorzetten in lijn met bestaande omzoming Doorzetten Vennen Parkchalets
Waterchalets
DENKRICHTING 2 | CLUSTERING AAN BESTAANDE STRUCTUREN
Parkchalets
Doorzetten Vennen
Boschalets
Waterchalets
CONCEPT 2 | CLUSTERING BESTAANDE STRUCTUREN DOORZETTEN