Bijlage 3. RV aanpassen doelstelling realiseren sociale koopwoningen (AANGENOMEN met A-9-1)

RAADSVOORSTEL

Par.afd.hfd

Kenmerk Zaaknummer Raadsvergadering Commissie(s) Gewijzigd voorstel Bijlagen

Portefeuillehouder Domein Ambtenaar/telefoonnummer

RV/1361/200218/RZ Z.48987/D.271657 30 juni 2020 Maatschappelijke Zaken Datum: 23 juni 2020 Ja 4 bijlagen: - Brief noodkreet sociale woningbouw - Woonvisie hoofdstuk “bouwende regio” - Rapport Stec - Indexcijfers woningbouw weth. R.M. van Rijn SDD R.A. Zoetmulder-Oosting, (035) 65 59 590, ra.zoetmulder@wijdemeren.nl 25 februari 2020 Aanpassen doelstelling realiseren sociale koopwoningen

Datum Onderwerp CONCEPT-BESLUIT Voorgesteld wordt: 1. De doelstelling en definitie van “sociale koopprijs” van woningen in de huidige woonvisie Wijdemeren aanpassen naar een koopprijs tot € 215.000,- per woning met een minimale woonoppervlakte van 60 m2 en dit jaarlijks te indexeren met de bouwkostenindex. 2. Het college toestaan voor een aantal gevallen maatwerk toe te passen. 1. Inleiding Op 6 maart 2019 werd aan de raadsleden een “noodkreet” gestuurd van JeeGee vastgoed. JeeGee gaf aan dat met de huidige gehanteerde sociale prijs van € 180.000 geen woningen gerealiseerd kunnen worden en verzoekt de raad hun doelstelling aan te passen en de prijs op te hogen. De brief is besproken in de raad van 4 april 2019 en daar is een behandelverzoek van het CDA uit voortgekomen. Ten behoeve van de discussie over de hoogte van de kostprijs van sociale woningbouw is er een onafhankelijk advies gevraagd aan de Stec Groep. Dit advies is bijgevoegd en aanleiding voor dit voorstel. Omdat dit voorstel eerder voor 21-4 op de agenda van de commissie stond zijn er nog verschillende gesprekken geweest met diverse partijen. Hieruit kwam duidelijk naar voren dat de sociale verkoopprijs gekoppeld moet worden aan woonoppervlakte. Daarom is het voorstel is op het laatste moment van de commissie agenda van 21 april 2020 gehaald, zodat het hierop aangepast kon worden. Bij argument 1.2 gaan we hierop in.

Voorgeschiedenis huur en koopprijsnormen:

Op 22 december 2016 is de woonvisie Wijdemeren vastgesteld. Begin 2017 is de regionale woonvisie 2016-2030 vastgesteld. Beide visies zijn uitgebreid voorbesproken. De gehanteerde grenzen voor “sociale” dan wel “betaalbare woningbouw” zijn op dat moment vastgelegd in onze regionale- en lokale woonvisies, zonder daarbij iets over indexering af te spreken. In zowel de regionale als lokale woonvisie is als doelstelling opgenomen dat gemeenten jaarlijks 1/3 van het totaal te realiseren woningen in het sociale segment realiseren. Dit waren destijds of huurwoningen met een prijs tot € 720,- per maand of koopwoningen met een prijs van € 180.000,-. In de regio is destijds alleen Hilversum niet akkoord gegaan met deze doelstelling en

.

Raadsvoorstel Onderwerp : wijzigen doelstelling realiseren sociale koop Datum : 28 april 2020

heeft in haar eigen lokale woonvisie € 210.000 als grens vastgelegd. Volgens de Regionale woonvisie was deze prijs dan niet langer sociaal en leverde Hilversum via de koopsector geen bijdrage aan de doelstelling om 1/3 sociaal te bouwen. In de eerdere regionale woonvisie (20082020) was de betaalbare koopprijs vastgelegd tot 200.000,-. Rapport STEC wijziging huur en koopprijsnormen(in bijlage)

De Stec Groep heeft onderzoek gedaan naar hoe het woningaanbod is samengesteld in Wijdemeren en de Gooi en Vechtstreek. Het is de basis om een discussie te voeren over de hoogte van realistische sociale koopprijzen. Het onderzoek van Stec geeft inzage in de situatie aan de aanbod kant. Uit dit rapport valt te lezen dat er een tekort is aan woningen in de middenhuur (750-950) en middel dure koop (200.000-275.000). Het betaalbare segment in Wijdemeren (en in de Gooi en Vechtstreek in zijn algemeen) is krap. Als woningen worden gerealiseerd in dit segment is de vraag naar verwachting fors groter dan het aanbod. Resultaat: de prijzen stijgen, tot boven de betaalbare koopgrens die beoogd is. Om dit te voorkomen wordt geadviseerd om de betaalbare koopgrens te laten aansluiten bij de actuele woningmarktsituatie. In Wijdemeren betekent dit volgens het Stec rapport; investeerders mogelijkheden bieden voor variantie in huur en koop en bouwen vanaf een koopgrens van €215.000,- rekening houdend van de oppervlakte. Dit is omdat het volgens Stec nog een betaalbaar segment woningen is en er te weinig voorraad is in dit segment in Wijdemeren. Om betaalbare koop betaalbaar te houden moet nagedacht worden over bijv. zelfbewoningsplicht en Anti-speculatiebeding.

2. Argumenten 1.1. Door het toepassen van de indexering voor bouwkosten en een opslag voor gasloos bouwen komt de sociale koopprijs uit 2016 hoger te liggen. Kijkt men naar de prijs van €180.000 met indexering van bouwkosten (bijlage 4: 1.14(=14%) sedert 2016, http://www.bouwkostenindex.nl) dan komt een prijs van €180.000 nu uit op €205.969, exclusief de extra kosten van gasloos bouwen. Rekening houdend met extra bouwkosten van ca. 10.000 per woning levert dit een nieuwe sociale prijs op van € 215.000. Er worden elders andere grenzen gehanteerd. In de WiMRA hanteert men Woz klassen. In de plancapaciteit zijn per regio de klassen anders (bijlage 4). Wij stellen voor vanuit de bouwkostenindexering de sociale koopprijs voor Wijdemeren op €215.000 vast te leggen. Vanuit de optiek “betaalbaarheid” ligt dit anders. Wanneer men als uitgangspunt neemt wat een jong stel met een laag inkomen kan lenen dan kunnen zijn in deze regio zonder eigen middelen weinig kopen. Dit is niet nieuw. Bij het formuleren van de doelstellingen op het gebied van “betaalbaarheid” zijn in de regionale woonvisie definities opgenomen (zie bijlage “bouwende regio” uit de woonvisie, waarin 3 groepen worden benoemd). Bij het bepalen van de betaalbaarheid van het wonen voor alle doelgroepen was het inkomen en de landelijk gehanteerde leennormen (NIBUD) het uitgangspunt.

Men gaat dus uit van de mogelijkheden vanuit de vraagkant. Op deze manier werd zichtbaar gemaakt wat huishoudens met verschillende inkomens daadwerkelijk aan woonlasten kunnen dragen. Voor wat betreft de betaalbaarheid ligt de focus in deze regio (peil 2019) op de groep met een laag- middeninkomen tot € 48.655,-. Anno 2020 zijn de leenbedragen niet verbeterd. Nu kan een jong echtpaar (tweeverdieners) met een inkomen van 45.000,- maximaal bijna € 209.000,- lenen. Dan moet wel ruim € 12.000 aan eigen middelen worden ingebracht. Zodra het inkomen lager ligt worden de mogelijkheden fors beperkt. Bij een jaarkomen van € 35.000 is het bedrag € 164.340,-. Betaalbaarheid blijft daarom een belangrijk aandachtspunt.

2

Raadsvoorstel Onderwerp : wijzigen doelstelling realiseren sociale koop Datum : 28 april 2020

1.2.

De nieuwe woonvisie komt ter behandeling in de raad in de tweede helft van 2020, gezien het nu voorliggende advies van Stec kan hierover een uitspraak worden gedaan. U heeft aan de Stec Groep advies gevraagd over de hoogte van de kostprijs van te realiseren sociale koopwoningen. Op 3 september j.l. hebben wij van de Stec Groep de notitie hierover ontvangen. In het advies van de Stec Groep adviseren zij ontwikkelaars de mogelijkheid te geven om te differentiëren om zowel huur als koop te realiseren. Uit het rapport van Stec komt naar voren dat het moeilijk is om woningen van enige omvang en goede kwaliteit te realiseren tot €180.000,-. Daarbij heeft Wijdemeren het nadeel dat de prijzen van koopwoningen hoger zijn dan in onze directe omgeving. Bij het realiseren van betaalbare koopwoningen zullen daarom aanvullende voorwaarden moeten worden gesteld. In dit voorstel gaan we alleen in op het onderdeel koopwoningen in van het advies van Stec. In het Stec rapport wordt op pagina 5, tabel 4 gesproken over marktconforme oppervlaktes en de daarbij behorende marktprijzen van te realiseren koopwoningen vanaf €180.000. Zij geven aan dat de prijs van €180.000 alleen haalbaar is als er zeer kleine appartementen(45m2) worden gebouwd. Uit het WiMRA rapport blijkt dat dit niet een wenselijke woonoppervlakte is. Voor een iets grotere woonoppervlakte, bijvoorbeeld ca.

60m2 komt men uit een op een bedrag van 215.000,-. Dit sluit goed aan bij de sociale prijs uit de woonvisie waarop wij met indexering uitkomen. Voorstel is dat Wijdemeren de opgenomen doelstelling en definitie in de woonvisie Wijdemeren voor het realiseren van sociale koop tot 180.000,- los laat en dit aanpast naar een koopgrens tot €215.000,- conform het advies van de Stec Groep. Vanaf een VON prijs van €215.000 spreken dan van middeldure koop. Gesprekken met derden over prijs en oppervlakte In het eerdere voorstel was de prijs van €215.000 niet gekoppeld aan een woonoppervlakte van 60m2 zoals Stec in haar rapport benoemd. Uit gesprekken met o.a. corporaties kwam het inzicht dat een verkoopprijs voor sociale woningbouw ook gekoppeld moet worden aan een minimum woonoppervlakte. Dit om te voorkomen dat een kleine woning voor een te hoge prijs weggaat. Er dient er een faire level playing field te zijn, waarin een evenwichtige afweging tussen sociale huur en sociale koop dient te kunnen worden gemaakt. In het voorstel hebben we het rapport van Stec een koopgrens van €215.000,- rekening houdend van de woonoppervlakte over genomen. De bijbehorende woonoppervlakte is 60m2. In dit voorstel is dit toegevoegd. De houdt in dat een sociale verkoopprijs van €215.000 zal gelden voor 60m2 woonoppervlakte.

Dit betekent dat voor de ontwikkelaar qua opbrengsten weinig verschil zit in het sociaal verkopen aan de markt of aan de corporaties. Hierdoor ontstaat er een eerlijke level playing field. Verhouding sociaal en middelduur-duur De discussie over de wenselijkheid van het realiseren van sociale woningbouw in verhouding het realiseren middelduur en dure segment moet aan de orde komen bij de behandeling van de woonvisie dit najaar. In het Stec rapport wordt voor iets grotere appartementen een prijs van € 250.000 genoemd. Dit is niet meer sociaal maar feitelijk middelduur. Voor senioren zou een appartement in het middeldure segment een verhuismogelijkheid kunnen bieden. Wanneer dit zou worden toegestaan als middeldure koop, dan bestaat het risico dat er geen sociale koopappartementen tot €215.000 worden gebouwd. Overweging is om voor grondgebonden woningen een hogere middeldure prijs tot €245.000 wel toe te staan. Daardoor ontstaat er geen concurrentie met appartementen.

1.3. De prijs in het Stec advies is bereikbaar /betaalbaar voor de doelgroep in ons beleid Het vastgelegde woonbeleid in Wijdemeren is enerzijds gericht op behoud van jongeren en jonge gezinnen en anderzijds gericht op het bieden van mogelijkheden voor ouderen om - indien zij dat

3

Raadsvoorstel Onderwerp : wijzigen doelstelling realiseren sociale koop Datum : 28 april 2020

wensen - door te stromen naar meer passende woonruimte. In dit advies trachten we deze focus bij de voorliggende vraag te betrekken. Bij de vaststelling van de starterslening is de discussie over de betaalbaarheid van woningen aan de orde geweest. Bij een huidige scan ligt de haalbare hypotheek voor een echtpaar met een jaarinkomen van € 48.655,- op ongeveer € 227.500,- maximaal, bij afwezigheid van verplichtingen en schulden. Een dergelijk inkomen is de bovengrens van wat volgens deze regio een middeninkomen is. Voor jongere inwoners is dit salaris als hoog aan te merken. Mocht een woning van 215.000,- op grond van het inkomen niet haalbaar zijn dan is voor een dergelijke hypotheek een starterslening mogelijk in Wijdemeren. 2.1. Het is belangrijk dat de overheid een betrouwbare partner is Het college heeft reeds eerder besloten om aan plannen van verschillende ontwikkelaars medewerking te verlenen, waarbij een deel van de woningen als sociale verkoop bestemd zijn. Deze plannen zijn reeds stedenbouwkundig afgestemd en kennen een woonoppervlakte van minder dan 60m2. Deze lopende zaken voldoen dus niet aan de 60 m2 woonoppervlakte eis. Wij stellen voor om hier toe te staan maatwerk toe te passen betreffende de sociale verkoopprijs omdat de gemeente het belangrijk vindt om een betrouwbaar bestuursorgaan te zijn.

Wij zullen in gesprek gaan met deze ontwikkelaars over wat een redelijke sociale verkoopprijs is.

3. Kanttekeningen/Risico’s 1. In de regionale woonvisie is vastgelegd wanneer woningen sociaal zijn. Bij het realiseren van koopwoningen van € 215.000 zijn deze volgende deze visie niet meer sociaal, maar middelduur. Dit wordt veroorzaakt door het feit dat in 2016 bij de prijs van € 180.000 geen indexering is afgesproken. Nieuwbouw koopwoningen in Wijdemeren dragen daarom formeel niet bij aan de sociale voorraad, maar wel aan de voorraad middelduur. In de regionale woonvisie is ook voor dit onderdeel een doelstelling opgenomen van 1000 woningen de komende 10 jaar. Aan die doelstelling dragen we bij. 4. Financiële consequenties geen

5. Aanpak (planning/uitvoering/communicatie) Aanbevolen wordt om dit voorstel samen met het voorstel over de verordening gebiedsreserve te behandelen in één commissie. Dit besluit melden bij collega portefeuillehouders in de regio.

6. Duurzaamheidsapecten

7. Standpunt commissies (en derden) De commissie MSZ d.d. 23 juni 2020 adviseert het voorstel te behandelen als bespreekstuk in de raad van 30 juni d.d. 2020.

Wijdemeren, 28 april 2020 Burgemeester en wethouders van Wijdemeren, de secretaris, de burgemeester, mw. mr. W. Heeg mw. drs. C. Larson

4

RAADSBESLUIT

De raad der gemeente Wijdemeren; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 28 april 2020; Gelet op de gemeentewet art. 147 en de woonvisie Wijdemeren;

BESLUIT 1. De doelstelling en definitie van “sociale koopprijs” van woningen in de huidige woonvisie Wijdemeren aanpassen naar een koopprijs tot € 215.000,- per woning met een minimale woonoppervlakte van 60 m2 en dit jaarlijks te indexeren met de bouwkostenindex. 2. Het college toestaan voor een aantal gevallen maatwerk toe te passen. 1. De doelstelling en definitie van “sociale koopprijs” van woningen in de huidige woonvisie Wijdemeren aanpassen naar een aantal variabele koopprijzen tot € 220.000,- per woning met een minimale woonoppervlakte van 55 m2 en dit jaarlijks te indexeren met de bouwkostenindex. a. Variabele sociale koopprijs vaststellen dat indien het gaat om appartementen (niet grondgebonden) van € 200.000,- deze minimaal 2 kamers en een omvang van 55 m2 moeten hebben b. Variabele sociale koopprijs vaststellen, dat indien het gaat om appartementen (niet grondgebonden) van € 215.000,- deze minimaal 3 kamers en een omvang van 65 m2 moeten hebben c. Variabele sociale koopprijs vaststellen, dat indien het gaat om grondgebonden woningen van €220.000,- deze minimaal een oppervlakte van 75 m2 moeten hebben. 2. Het college toestaan voor een aantal gevallen maatwerk toe te passen. 3. Bij het sluiten van de anterieure overeenkomst met een ontwikkelaar waarbij sprake is van sociale koopwoningen er opgenomen wordt: a.

dat voor de sociale koopwoningen een antispeculatie beding van minimaal 10 jaar van toepassing is; De anti speculatie houdt in dat bij overdracht door de koper van de woning binnen een termijn van 10 jaren na eerste bewoning, hij verplicht is aan de gemeente (een deel van) de meeropbrengst af te dragen; bij overdracht binnen één jaar bedraagt het af te dragen gedeelte 100 % (honderd procent) van de meeropbrengst; dit percentage wordt jaarlijks verminderd met 10% (tien) procent; b. dat voor de sociale koopwoningen een zelfbewoningsplicht door de koper wordt vastgelegd; c. dat onderdeel a en b door middel van een ketting beding in de verkoopacte wordt opgenomen en voor 10 jaar overgaan mocht er van doorverkoop sprake zijn; d. het opnemen van een hardheidsclausule voor bepaalde gevallen waarin een inwoner noodgedwongen zijn woning moet verkopen. Zoals bij echtscheiding of

Raadsvoorstel Onderwerp : wijzigen doelstelling realiseren sociale koop Datum : 28 april 2020

verbreken van een notarieel samenlevingscontract; overlijden van de partner; verhuizen door veranderende werkomstandigheden of in verband met het aannemen van een andere baan; e. indien ontwikkelaar het bepaalde in a en b niet of onvoldoende nakomt, is hij direct op eerste aanzegging een boete verschuldigd van € 50.000 per woning. f. dat onderdeel a, b, c en d en e in het volgende gemeentelijk woonbeleid als bestaande werkwijze geformaliseerd wordt.”

Aldus besloten in de openbare vergadering van 30 juni 2020

De raad voornoemd, de griffier,

de voorzitter,

mw. drs. C.M. de Heus

mw. drs. C.R. Larson

Afschriften van dit besluit naar:

6