Bijlage 2. Actualisatie Woonvisie 2021-2030

Actualisatie WOONVISIE Wijdemeren 2021-2030 KERNGERICHT!

foto Plan Dennenlaan wordt nog ingevoegd

Oktober 2025 Ria Zoetmulder-Oosting

Inhoudsopgave

Voorwoord

1. Inleiding 2. Ontwikkelingen vooruitblik 3. Samenhang lokaal woonbeleid 4. Woonagenda voor 2021-2030 5. Uitvoeringsagenda Bijlagen: Monitoring, Woningbouwprogramma, toelichting sociale koop, gevolgen wetswijzigingen

Foto’s voorzijde: geplande woningbouw van de Alliantie Nederhorst de Berg, Geplande woningbouw Kastanjelaan Nederhorst den Berg Gerealiseerde appartementen Porseleinhaven, Oplevering Het Laantje Loosdrecht – woningen G&O, Geplande woningbouw Dennenlaan 2e fase G&O.

2

Voorwoord

Voor u ligt het de actualisatie van de eerdere Woonvisie 2021-2024 waarmee uiting is gegeven aan de wens om de bestaande woonvisie met een geldigheid tot en met 2030 te verlengen. Na de fusie met Hilversum is er gelegenheid om een nieuwe woonvisie – dan volkshuisvestingsprogramma – op te stellen. Afgesproken is tot aan de fusie zoveel mogelijk beleidsarm te opereren. Voor deze woonvisie betekent dit dat deze voornamelijk het bestaande beleid volgt, maar wel geactualiseerd is en daardoor gewijzigd wordt. Het beleid rondom wonen is enorm veranderd en in beweging. Er zijn de afgelopen jaren op het terrein van volkshuisvesting veel wetswijzigingen doorgevoerd. Terugkijkend naar de afgelopen vier jaar moeten we helaas constateren dat de voorgenomen woningbouwplannen vrijwel allemaal vertraging hebben opgelopen. Dit zit o.a. in procedures die veel vertraging ondervinden, capaciteitsproblemen en veranderende wetgeving. Heel teleurstellend – omdat we weten dat de afgelopen jaren met name de sociale woningmarkt weer verder onderdruk is komen te staan. Dit speelt niet alleen in Wijdemeren maar in de hele MRA regio en vele delen van het land. Daarom moeten we werken aan een goede samenwerking met meerdere partijen voor een lange termijn. Daar is de afgelopen jaren aan gewerkt en die agenda wil ik voortzetten.

Gezamenlijke monitoring van de woningvoorraad en de instrumenten voor bevordering van doorstroming zal daarvoor een belangrijk onderdeel zijn. Wijdemeren is een prachtige grote groene gemeente met ca. 24.660 inwoners verspreid over meerdere kernen, die over ruim een jaar deel uit zal maken van gemeente Hilversum. Wijdemeren heeft net als andere gemeenten in de regio te maken met een vergrijzende bevolking. Daarom ben ik blij met de aandacht die we in de regio hebben voor maatregelen die bijdragen aan doorstroming op de woningmarkt en daarmee ook bijdragen aan instroom van jonge mensen in Wijdemeren. We werken zo aan een evenwichtige bevolkingssamenstelling die samengaat met een hoge woonkwaliteit in onze kernen. We streven ernaar dat mensen in alle leeftijden en omstandigheden kunnen blijven wonen in passende woningen die veilig, comfortabel en duurzaam zijn in onze mooie gemeente. Dit woonbeleid moet daaraan bijdragen, maar onze focus is blijven bouwen! Met vriendelijke groet, Rosalie van Rijn

3

Inleiding

Met de fusie tot één gemeente Hilversum in 2027 is afgesproken dat we de komende jaren beleidsarm opereren en ons zoveel mogelijk voorbereiden op integratie van het beleid. Dat is ook de reden dat het voorliggende visie een actualisatie is van de bestaande woonvisie en in zo min mogelijk beleidswijzigingen bevat. De looptijd wordt verlengd tot 2030. De huidige woonvisie dateert uit 2021 en de looptijd is geëindigd in 2024. Bij de totstandkoming in 2021 keken we terug naar de uitvoering vanaf 2016. Nu kijken we terug vanaf 2021 tot heden en zien we dat in deze afgelopen 4 jaar veel wetgeving ten aanzien van wonen is gewijzigd. De actualisatie van de woonvisie op basis van de wet- en regelgeving wijzigt daardoor de inhoud en daarmee ook het beleid enigszins. Daarvoor is een was-wordt lijst opgesteld. De woonvisie is een wettelijk instrument om als gemeente te kunnen sturen op afspraken die wij met onze partners in woningbouw, zoals corporaties en ontwikkelaars, maken om woningbouw in onze gemeente te stimuleren. Het is daarom van belang een actuele woonvisie met kaders te hebben. Wat al het geval was, maar met de fusie tot Hilversum nog meer tot uiting komt, is dat het woonbeleid zeer regionaal georiënteerd is. We hebben de regionale doelen immers overgenomen.

Een lokale woonvisie, zeker voor een kleinere gemeente als Wijdemeren, is zowel regionaal als lokaal verbonden op verschillende thema’s. Wel zijn er lokaal een aantal extra aandachtspunten. Zo is heeft Wijdemeren in haar visie vastgelegd dat zij het belangrijk vindt de gemeente toegankelijk blijft voor jonge mensen om een woning te kunnen kopen. Voorzetting van dit beleid is de reden geweest dat er een voorstel is gedaan om de ruimte in het lening budget voor de Starterslening te verruimen. Recent is regionaal een woonzorganalyse GV(2024) en -strategie GV (2025) opgesteld die leidt tot inzicht in de concrete behoefte aan (senioren) woningen en geclusterde woonvormen voor bijzondere groepen. Hilversum heeft op basis van dit document een woonzorgvisie opgesteld, die onlangs is vastgesteld. Wij willen een Wijdemeerse concept versie afzonderlijk aan u voorleggen met aandachtpunten voor de huisvesting van senioren. De uitwerking hiervan in een uitvoeringsprogramma wordt in 2026 gezamenlijk met Hilversum opgepakt. Hierdoor ontstaat er zicht op de huisvesting van senioren én van de huisvesting van bijzondere doelgroepen.

4

Ontwikkelingen en vooruitblik

In dit hoofdstuk worden de maatschappelijke trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op het woonbeleid kort beschreven, waarbij we trachten de laatste ontwikkelingen te verwerken. Door toename van de bevolking en de achterblijvende woningbouw is de krapte op de woningmarkt toegenomen. In deze regio is dit niet anders. Gelukkig staan er tot 2030 behoorlijk wat plannen op stapel. De ontwikkelingen geven we hieronder aan. Een aantal trends. 1.

2.

3.

4.

De bevolking van Wijdemeren groeit langzaam. In een groot deel van ons land en ook in onze regio/MRA en Wijdemeren groeit de bevolking. De afgelopen 4 jaar is de stijging van de bevolking in Wijdemeren vertraagd. Er zijn de afgelopen 4 jaar tot en met 2024 slechts 199 inwoners bijgekomen. De meest recente bevolkingsprognose van de provincie (2024) geeft aan dat de bevolking vooral in de groepen 0 tot 17 jaar, 40 tot 55 jaar en 75 jaar en ouder groeit. Het aantal 75-plussers verdubbelt tussen 2024 en 2050. Op grond van deze prognose is de laatste provinciale woningbehoefteraming gemaakt 1. Daaruit blijkt dat er tot 2050 opnieuw extra woningen bij moeten komen. De bevolking vergrijst. De groei van de 75-plussers vormt ongeveer de helft van de totale bevolkingsgroei in Noord-Holland. De afgelopen 4 jaar is in Wijdemeren het aantal inwoners van 75 jaar en ouder met toegenomen met 481. Dit terwijl de totale bevolking slechts met 199 is toegenomen. Dit bevestigd de cijfers uit de prognose dat de dubbele vergrijzing sterk toeneemt2 In 2025 telt de gemeente 5661 inwoners van 65 jaar en ouder, oftewel 22,9% van de totale bevolking, tegenover 18,2 % in Hilversum. De bevolking van Hilversum is duidelijk jonger. Regionaal is er een woonzorganalyse uitgevoerd en een strategische woonzorgopgave opgesteld.

In deze regio hebben gemeenten, woningcorporaties, partijen in de ouderen- en maatschappelijke zorg en zorgverzekeraar Zilveren Kruis gezamenlijk een woonzorganalyse opgesteld en deze vertaald naar een woonzorg strategie3. Deze moet bijdragen aan de realisatie van voldoende betaalbare woningen voor ouderen en geeft inzicht in wat er nodig is om dit te bereiken. Dit document vormt de basis voor de concept Woonzorgvisie Wijdemeren 2025-2030. Er is noodzaak voor het uitwerken van een woonzorgstrategie in concrete punten. Al jaren is zichtbaar dat de bevolking vergrijst. Het is dan ook logisch dat landelijk gemeenten worden aangespoord tot het inzichtelijk maken van de woning- en zorgbehoefte, door het opstellen van een woonzorgvisie maar vooral door het maken van een concrete uitvoeringsagenda. De recente provinciale bevolkingsprognose draagt hieraan bij. Duidelijk is al wel dat de dubbele vergrijzing leidt tot een toename van complexe zorgvragen en een grotere behoefte aan passende, toegankelijke woningen. Dit is de reden dat apart aandacht wordt gegeven aan deze specifieke doelgroep, zonder de nood voor andere bijzondere doelgroepen uit het oog te verliezen. We willen graag dat ouderen passend wonen en willen rekening met de woonwensen van senioren om hen te verleiden te verhuizen naar meer passende woonruimte, met een goede mix van betaalbare en duurdere woningen4.

Tegelijkertijd wordt beoogd dat ouderen zo lang mogelijk regie op hun eigen leven kunnen houden, met het

1

Woningbehoefte in de MRA en NH Noord: De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord Provincie Noord Holland: https://www.noord-holland.nl/bestanden/pdf/Bevolkingsprognose%20NoordHolland%202024-2050%20-%20rapport.pdf 3 Woonzorgstrategie G&V 2025: https://www.regiogv.nl/wp-content/uploads/2025/04/Strategie-woonzorgopgaveregio-Gooi-en-Vecht-def.-versie-27.03.2025-002.pdf 4 publicatie NVM: https://www.nvm.nl/media/yb2luydp/20250613-rapport-nvm-bouwen-voor-ouderen-juni-2025.pdf 2

5

5.

6.

7.

uitgangspunt: zelf als het kan; thuis als het kan; digitaal als het kan. Naast nieuwe gelijkvloerse woningen zullen we moeten werken aan een sterke sociale infrastructuur en zorg die dichtbij en op maat beschikbaar is. Er zijn meer kleine huishoudens. Het aantal bewoners in een woning neemt al jaren af, er zijn meer kleine huishoudens5. In de afgelopen tien jaar bedroeg de bevolkingsgroei in Nederland 5,0%. Het aantal huishoudens is in die periode echter veel sneller gestegen, zij is namelijk met 9%, toegenomen. Dit betekent ook dat er meer woningen nodig zijn om de kleinere huishoudens te huisvesten. Op dit moment is de gemiddelde huishoudgrootte nog maar 2,2. De verwachting is dat de gemiddelde huishoudgrootte verder afneemt tot 2,07 in 2030. Daarna zet de daling nog maar zeer beperkt door. De motor achter de afname van de gemiddelde huishoudgrootte is de sterke groei van het aantal alleenstaanden in vrijwel alle leeftijdsklassen in de afgelopen decennia. De woningzoekenden van vandaag zijn steeds minder gezinnen, maar alleenstaanden of twee persoonshuishoudens. Corporaties uit deze regio bevestigen deze ontwikkeling, die zij terugzien bij de toewijzing van woningen. Er is een tekort aan met name betaalbare woningen. Uit de WiMRA236 blijkt dat de dat ongeveer 36% van onze inwoners een inkomen heeft tot ca € 48.500,- op jaarbasis.

Het aantal sociale huurwoningen (met een huurprijs tot €900,07 (peil 2025) waar deze groep afhankelijk van is betreft 24% van de totale woningvoorraad (incl. particuliere huur). Voor mensen met een midden inkomen vanaf ca. 55.000,- tot € 66.000,- (17%) is de toegang tot betaalbare huur/koop woningen slecht. In dit segment zijn er in Wijdemeren weinig woningen beschikbaar. We moeten meer inzetten op realiseren sociale huur- en/of koopwoningen en woningen in het middeldure segment (€ 900-€ 1184,82 per maand huur of onder de NHG betaalbaarheidsgrens bij koop) en zorgen dat deze woningen betaalbaar blijven. Uit het WoON247 blijkt dat 3,6 miljoen huishoudens de wens hebben om de komende jaren te verhuizen of sluiten niet uit dat zij dit zullen doen. Het aandeel huishoudens met een verhuiswens is toegenomen sinds het WoON 2021. Bijna 1,8 miljoen huishoudens met een verhuiswens zijn actief op zoek naar een woning. Dat is de helft van de huishoudens met een verhuiswens. Potentiële doorstromers uit de koopsector zijn zelfs minder actief op zoek de laatste jaren. De grootste vraag is naar (koop)woningen beneden de € 500.000,- en huurprijs tot liberalisatiegrens (€ 1184,82). Betaalbare woningen dus. Prijsgrenzen door wetgeving aangepast:Per 1-1-2024 zijn door aanpassing Nationale Hypotheekgarantie(NHG) en door invoering van de Wet betaalbare huur8 (per 1-7-2024) prijsgrenzen gewijzigd.

In de laatstgenoemde wet is de toepassing van het Woning Waardering Stelsel (WWS) verplicht gesteld voor middeldure huurwoningen. Voor sociale huurwoningen was dit al het geval. Dit betekent dat verhuurders verplicht zijn zich te houden aan de maximale huurprijzen die passen bij de kwaliteit van de woning, waaraan punten worden toegekend. Voor middeldure huurwoningen geldt een maximum tot 187 WWS punten overeenkomend met een huur €1.184,82 per maand. Sociale huur kent een maximum van 149 punten, met een huur tot € 900,07 per maand. Daardoor zijn ook middeldure huurwoningen gereguleerd. Daardoor wijzigt ook het beleid zoals dat in de laatste woonvisie voor de woning categorieën is vastgelegd en moet deze aan deze normen worden aangepast. In de NHG regeling is een betaalbaarheidsgrens, nu € 405.000, opgenomen. Deze is vooral van belang voor de nieuwbouw programmering omdat de rijksoverheid twee derde betaalbaar wil bouwen, waaronder betaalbare koopwoningen. Op dit moment is de wettelijke definitie van ‘sociale koopwoning’ in het Besluit kwaliteit

5

file:///P:/Downloads/rapport-vooruitzichten-bevolking-huishoudens-en-woningmarkt-prognose-en-scenarios-20202035.pdf 6 WiMRA23 factsheet https://www.metropoolregioamsterdam.nl/wp-content/uploads/2024/07/FactsheetWijdemeren-WiMRA-2023.pdf 7 WoON24 onderzoek: https://www.volkshuisvestingnederland.nl/documenten/publicaties/2025/04/10/kernpublicatievan-het-woon-24 8 Wet betaalbare huur: https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/wet-betaalbare-huur

6

leefomgeving (Bkl, ministeriële regeling onder de Omgevingswet) gelijk aan een betaalbare koopwoning. Wanneer Wijdemeren lokaal het huidige beleid wil handhaven zal opnieuw een prijsgrens voor sociale koop moet worden vastgelegd omdat de landelijke definitie een hogere prijsgrens hanteert. 8. Het aantal mensen dat ingeschreven is in WoningNet stijgt: In de regio Gooi en Vechtstreek is de afgelopen jaren het aantal ingeschreven woningzoekenden in WoningNet Gooi en Vechtstreek verder gestegen, van 34.000 in 2017 naar 42.000 in 2021 en nu anno eind 2024 naar 53.162 (3808 Wdm) zo blijkt uit de WoningNet monitor9. Daarvan zijn er zo´n 22.000 (1166 Wdm) actief op zoek naar een woning. Met gemiddeld ongeveer 1500 vrijkomende woningen per jaar blijft woonruimte een zeer schaars product. Deze cijfers laten zien dat de behoefte aan sociale woningbouw zeer groot is en de nood hoog. 9. Koopmarkt moeilijk voor starters: Jonge mensen kunnen vanwege duurdere koopwoningen en aangescherpte hypotheekeisen, moeilijk starten op de woningmarkt; De inzet van de lokale Starterlening blijkt succesvol. Er zijn inmiddels 20 leningen verstrekt met een gemiddeld budget van ca € 55.000. Het budget is inmiddels uitgeput. Om die reden is voorgesteld om opnieuw € 500.000 leningfaciliteit beschikbaar te stellen.

Met de aanpassing van de NHG naar twee normen, de kostengrens NHG van € 450.000,- en de betaalbaarheidsgrens NHG van € 405.000,- zal ook voor een Starterslening de maximum norm moeten worden aangepast. 10. Anders wonen en flexibel wonen steeds vaker instrument tegen woningnood: De afgelopen jaren is een trend zichtbaar geworden waarbij gemeenten met corporaties en ontwikkelaars tijdelijke/flexibele concepten gebruiken om tijdelijk voor ca. 15 jaar woningen te realiseren. De inzet hiervan neemt verder toe ook door het aanbod van kwalitatief verbeterde producten. In 2025 is de bouw van ca 300 tijdelijke woningen in Hilversum (circusterrein) gestart. Een samenwerking van drie corporaties. We volgen deze ontwikkelingen met belangstelling en bekijken of en hoe flexibele woonproducten een bijdrage kunnen leveren aan ons woningtekort.

9

Rapportage WoningNet2024: https://www.regiogv.nl/wp-content/uploads/2025/09/WoningNet-rapportagde2024.pdf

7

Samenhang lokaal woonbeleid

De in deze woonvisie vastgelegde richtinggevende uitspraken vormen de basis voor overeenkomsten met derden bij gebiedsontwikkelingen, verordeningen en prestatieafspraken. Onze woonvisie heeft betrekking op het lokale woonbeleid in Wijdemeren. Wij hebben echter ook te maken met regionale woonbeleid zoals vastgelegd in de Regionale woonvisie 2021-203010 en landelijk beleid. In mei 2021 sloten de gemeenten in de regio Gooi en Vechtstreek, de provincie Noord-Holland en de in de regio actieve woningcorporaties een regionaal woonakkoord. Het woonbeleid van Wijdemeren is afgestemd op het regionale beleid zoals vastgesteld in het Woonakkoord Gooi & Vechtstreek 202111. Naast dit beleid is in 2023 de Woondeal MRA 2023 gesloten. Deze loopt tot 2030. Prestatieafspraken Op grond van de Woningwet is het verplicht prestatieafspraken te hebben. Eenmaal per 4 jaar stellen we prestatieafspraken vast. Jaarlijks evalueren we deze afspraken. Afspraken gaan over betaalbaarheid, beschikbaarheid, duurzaamheid van sociale huurwoningen en leefbaarheid in de wijken. Sinds een aantal jaren zijn ook de huurders vertegenwoordigd bij het overleg over deze afspraken, naast gemeente en woningcorporaties. De afgelopen jaren hebben de partijen intensief samengewerkt en is er een goede basis voor de ambities die er liggen.

De woonvisie vormt daarin steeds een belangrijk vertrekpunt, omdat we hierin als gemeente, in samenwerking met de corporaties, vastleggen welke prestaties we van elkaar verwachten. Samenwerking in de regio Binnen de regio Gooi en Vechtstreek wordt ambtelijk en bestuurlijk nauw samengewerkt op het beleidsveld wonen. Deze samenwerking strekt zich ook uit naar de corporaties en de huurders van de woningen die zijn vertegenwoordigd in verschillende huurdersbelangenorganisaties. De volgende woningcorporaties zijn werkzaam zijn in onze gemeente; De Alliantie, Het Gooi en Omstreken en woningstichting Vecht en Omstreken. In 2016 hebben de gemeenten in de regio Gooi en Vechtstreek hun regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 2030 vastgesteld. Het creëren van ruimte in de bestaande voorraad door middel van doorstroming voor jonge mensen, gezinnen en mensen met een zorgvraag waren speerpunten. Op hoofdlijnen zijn deze punten is deze nog steeds actueel.

10

Regionale Woonvisie GV 2021-2030: https://www.regiogv.nl/wp-content/uploads/2021/03/Regionale-Woonvisie-Gen-V-2030.pdf 11 Woonakkoord GV-provincie NH 2021-2030: https://www.regiogv.nl/wp-content/uploads/2021/04/210429Woonakkoord-Gooi-en-Vechtstreek.pdf

8

Woonagenda Wijdemeren 2021-2030

In 2021 is naar aanleiding van een evaluatie van de eerdere woonvisie gekomen tot de woonvisie 2021-2024 waarin drie doelstellingen zijn benoemd. Het blijkt dat met de jaren deze doelstellingen niet wijzigen. Op dit moment – in 2025 – is de looptijd van de vorige woonvisie beëindigd en bereiden we ons voor op een samenvoeging met de gemeente Hilversum. Met de constatering dat onze doelstellingen niet wijzigen maar actualisatie nodig is, beschrijven we hier onze geactualiseerde woonagenda tot 2030. De ontwikkelingen zoals hiervoor beschreven (groei oudere bevolking, achterblijvende productie, aangepaste wetgeving) maken dit noodzakelijk. Accenten binnen deze speerpunten wijzigen maar de noodzaak blijft om de focus te houden dat onze eerdere doelen die nog steeds actueel zijn en moeten worden voortgezet.

Het hoofddoel voor de woonvisie Wijdemeren 2021-2030 is gericht is op het stimuleren van een evenwichtig samengestelde woningvoorraad, nu en in de toekomst, en deze zo goed mogelijk is af te stemmen op de samenstelling van de inwoners van Wijdemeren, met extra aandacht voor het behoud van mogelijkheden voor jongeren en jonge gezinnen.

Dit hoofddoel leidt tot de 3 volgende subdoelstellingen die we daarna uitwerken. 1.

Focus op Nieuwbouw: De focus op betaalbare nieuwbouw om er voor te zorgen dat aanwezige plannen worden gerealiseerd en er meer diversiteit komt in de woningvoorraad. We willen een betere aansluiting op de vraag en meer kansen voor specifieke doelgroepen te creëren. We vergroten hiermee de beschikbaarheid van betaalbare en passende woningen en geven mogelijkheden om te wonen aan inwoners met een laag tot gemiddeld inkomen.

2.

Leefbare kernen met oog voor kwaliteit van leefbaarheid: We streven naar een gezonde, duurzame en veilige woonomgeving, met een woningvoorraad die past bij het huishouden, inkomen en de zorgvraag van de inwoners. Extra aandacht gaat naar huisvesting van jongeren en jonge gezinnen door het o.a. creëren van doorstroming voor senioren12 naar passende woningen om de evenwichtige samenstelling van onze kernen en daardoor de leefbaarheid in kleine kernen te versterken. We geven hiermee mogelijkheden voor verhuizing aan een deel van onze oudere bevolking die gelijkvloers wil wonen en jonge gezinnen die ruimer willen wonen.

3.

Duurzame woningvoorraad: Duurzaam in de meest brede zin van het woord. Dit betekent niet alleen transformatie naar energie zuinig maar ook een divers samengesteld en flexibele woningvoorraad, door toevoeging van woningtypes die er te weinig zijn. Verschillende groepen kunnen op die wijze blijvend een plaats vinden in onze woonkernen. We willen gestapelde woningen toevoegen die passend zijn in de omgeving en/of woningen indien mogelijk aanpassen om de oudere bevolking te kunnen huisvesten, zodat zij in hun eigen kern kunnen blijven wonen.

12

Pilot doorstroming: https://www.wijdemeren.nl/nl/Nieuws/2025/Juli/Gestart-met-Pilot-Doorstroming-Gooi-enVechtstreek.html

9

1. Focus op nieuwbouw

Wijdemeren heeft te maken met een langzaam groeiende bevolking en een toename van kleinere huishoudens. Om de groeiende vraag naar woningen op te vangen en tegelijkertijd het woningtekort weg te werken moet de woningbouwproductie op gang blijven.

Gelijkvloerse woningen Uit de meest recente bevolkingsprognose van de provincie Noord Holland13 blijkt dat Wijdemeren tot 2050 behoefte heeft aan circa 700 woningen. De bevolking groeit naar verwachting vooral in de groepen 0 tot 17 jaar, 40 tot 55 jaar en 75 jaar en ouder. Het aantal 75-plussers verdubbelt tussen 2024 en 2050. Dit betekent ook dat meer aandacht nodig is voor meer gelijkvloerse woningbouw, zoals in de woonzorgvisie is aangegeven. Het realiseren van nieuwbouw is een van de meest effectieve en snelle manier om extra woningen te realiseren. Plancapaciteit Door het gebrek aan ruimte wordt invulling hiervan wel een steeds grotere uitdaging. Onze Plancapaciteit NH (lijst van te realiseren woningen bij de provincie NH) is gevuld met het aantal woningen dat we volgens de bevolkingsprognose zouden moeten realiseren. Helaas hebben we de afgelopen jaren deze benodigde aantallen niet kunnen realiseren. Er was veel vertraging in procedures. Het is niet te voorkomen dat plannen niet of slechts gedeeltelijk kunnen worden gerealiseerd. Echter, we willen aandacht te houden voor het daadwerkelijk realiseren van deze plannen en blijven dit monitoren. Daarbij houden we oog voor de betaalbaarheid voor de verschillende groepen. Door te monitoren kunnen we ook tijdig bijsturen.

Flexibele woonvormen De focus op nieuwbouw en de wens om de vaart erin te houden heeft mogelijk ook tot gevolg dat we ook moeten kijken naar nieuwe flexibele manieren om woonruimte te realiseren. Bij deze nieuwe vormen gaat het niet alleen om de vorm van de woningbouw – waar kan het sneller en goedkoper – maar ook flexibeler. Moet alles permanent op een plek blijven staan? Mogelijk kunnen we ook, door tijdelijke woningen te realiseren – die 15 jaar mogen blijven staan en herbruikbaar zijn na hun levensduur – nu ook problemen oplossen voor specifieke doelgroepen zonder dat de investering verloren gaat. We onderzoeken de mogelijkheden hiervoor. Aansluiting op voorzieningen Voor het realiseren van nieuwbouw in Wijdemeren liggen er veel uitdagingen omdat de ruimte beperkt is. Naast de aantallen woningen en de betaalbaarheid daarvan is ook de ruimte voor de overige voorzieningen, zoals groen, speelruimte maar ook parkeren van belang.

13

Bevolkingsprognose Noord Holland.: https://www.noord-holland.nl/bestanden/pdf/Bevolkingsprognose%20NoordHolland%202024-2050%20-%20rapport.pdf

10

Bij het realiseren van nieuwbouw willen we verschillende randvoorwaarden toepassen die moeten bijdragen aan passende en (financieel) bereikbare woningbouw voor de inwoners van Wijdemeren. Landelijk en in verschillende woondeals is daar ook het een en ander over vastgelegd. Randvoorwaarden bij het realiseren van nieuwbouw zijn: ➢ 2/3 deel van de woningen (66%) dient betaalbaar te zijn, waarvan 30% sociaal (van het totaal). Deze tekst is opgenomen in het wetsontwerp van de Wet Versterking regie Volkshuisvesting en zal gelden voor gemeenten die nog geen 30% sociale woningbouw in hun voorraad hebben. ➢ ‘sociaal’ (30%), Onder sociaal wordt verstaan. Een huurwoning met een kwaliteit gebaseerd op maximaal 143 WWS punten, zijnde € 900,07 per maand (peil 2025) of een koopwoning tot € 249.000,(peil 2025), zie bijlage 3; ➢ ‘betaalbaar’ (36%), daaronder wordt verstaan een huurwoning met een kwaliteit gebaseerd op maximaal 186 WWS punten, met een huur van maximaal € 1184,82 per maand (peil 2025) of een koopwoning tot de betaalbaarheidsgrens van de NHG van € 405.000,- (peil 2025); ➢ Het percentage gestapelde en gelijkvloerse woningbouw op het totaal aantal te realiseren nieuwbouwwoningen vanaf 10 woningen bedraagt 50%. Voor het realiseren van de doelen in het beleid zijn de gebruikte instrumenten succesvol gebleken.

Wij We zetten het gebruik van deze instrumenten voort en breiden deze uit om onze opnieuw geformuleerde doelen te bereiken. Onder andere zijn genoemd;  Anti-Speculatiebeding en zelfbewoningsplicht: Het handhaven van de uitgewerkte regels voor het anti-speculatiebeding en de daarbij behorende zelfbewoningplicht voor sociale- en middeldure nieuwbouw woningen; De zelfbewoningsplicht geldt voor koopwoningen tot en met de betaalbaarheidsgrens van de Nationale hypotheek Garantie (NHG).  Extra inhoudelijke kaders bij nieuwbouw: De mogelijkheid geven bij verkoop- en nieuwbouw projecten extra inhoudelijke kaders te stellen voor de ontwikkeling van woningbouw. In het centrum – dichtbij voorzieningen – willen we het realiseren van seniorenwoningen opnemen.  Nieuwe koopinstrumenten Onderzoek naar aanvullende instrumenten om de toegang tot de koopsector voor middeninkomens te vergroten, naast de aanwezige starterslening.  Flexibele woningvoorraad: Onderzoeken of en hoe flexibele producten een bijdrage kunnen leveren aan de woningvoorraad en woningnood kunnen tegengaan. Voorbeeld daarvan zijn de kleine appartementen aan de Rading/Dennenlaan 1e fase in Loosdrecht. In de regio is een experiment gestart met voorrang aan cruciale beroepen (zorg, onderwijs e.a.).

Derhalve voegen we dit instrument toe * Voorrang van inwoners en mensen met cruciale beroepen bij het toewijzen van een beperkt aantal woningen in de voorraad. Dit wordt geëvalueerd op effectiviteit en gebruik door de doelgroep.

11

2. Leefbare kleine kernen

Wat verstaan we onder leefbare kleine kernen? Onze inwoners zullen dit verschillend ervaren. Wij denken daarbij aan een prettige, veilige, gezonde en schone omgeving waarin verschillende groepen bewoners zich thuis voelen, sociale contacten hebben en zich kunnen ontspannen en ontmoeten. Het omvat zowel de fysieke aspecten van de woonomgeving (zoals groen, onderhoud, en voorzieningen) als de sociale aspecten (zoals sociale samenhang, veiligheid en het vermijden van overlast). Leefbare kernen hebben een woningvoorraad die past bij het huishouden, inkomen en de zorgvraag van diverse groepen inwoners. Jong en oud zijn nodig om kernen leefbaar te houden. We moeten passende woonruimte creëren voor senioren, indien mogelijk dichtbij centrumvoorzieningen. Jonge mensen moeten gelegenheid krijgen zich te vestigen of te blijven wonen. Jong én oud zijn nodig om levendigheid in een dorp te behouden en voorzieningen zoals scholen, verenigingen en winkelaanbod in stand te houden.

Behouden en benutten huidige woningvoorraad Nieuwbouw is een van de mogelijkheden om de voorraad uit te breiden, maar daarnaast is er de mogelijkheid van het behouden en beter benutten van bestaande woningen. Immers de meeste woningen in Wijdemeren staan er al en de meeste daarvan zijn in eigendom. We zullen dan ook in de bestaande bouw moeten kijken welke mogelijkheden er zijn om de huidige inwoners te faciliteren in hun mogelijkheden. Een wooncoach kan met senioren meedenken over wat een geschikte woning is, of te kiezen voor aanpassingen in de woning en welke aanpassingen dan geschikt zijn. Zou men willen verhuizen dan zijn het vaak ook de praktische problemen bij een verhuizing die een belemmering daarvoor vormen en moeten worden opgelost. Voor huurders kan daarvoor kan een verhuiscoach helpen, die alle stappen in kaart brengt en bij de realisatie daarvan kan helpen. Wij kijken of de wooncoach ook voor woningeigenaren mogelijk is. Doorstroming senioren en starters Bij nieuwbouw willen enerzijds de doorstroming van onze oudere inwoners bevorderen die doordoor een eventuele wens om gelijkvloers te willen wonen kunnen invullen, anderzijds willen we ook jonge starters op weg kunnen helpen naar een eerste woning. Daarbij vinden we dat ook mensen met kleinere beurs kunnen blijven wonen in onze gemeente. We denken dit te kunnen bereiken door; 

 

Starterslening: Er is opnieuw een bedrag van € 500.000,- beschikbaar gesteld en de overeenkomst met de stichting Stimuleringsfonds wordt voorgezet. Het maximale bedrag van de Starterslening wordt afgeleid van grens betaalbare koop NHG. Blijvers-/Verzilverlening: De Blijvers-/Verzilverlening14 wordt voortgezet. Het budget daarvoor is nog steeds aanwezig. Kaders bij nieuwbouw in centrum: Bij verkoop van gemeentegronden of bij nieuwbouw extra kaders te stellen voor de ontwikkeling van woningbouw en daarbij in de nabijheid van een voorzieningencentrum in de dorpen kaders uit te werken die er voor zorgen dat deze woningen zoveel als nodig kunnen worden toegewezen aan senioren.

12

Gewijzigd instrument: * Pilot doorstroming: Middels een raadsvoorstel van juni 2025 is de raad geïnformeerd over de Pilot doorstroming15.

15

file:///P:/Downloads/Werken-aan-doorstroming-van-senioren.pdf

13

3. Duurzame woonkwaliteit

Duurzame woonkwaliteit: Aandacht voor een energie zuinige woningvoorraad en zorgen voor een duurzame woningvoorraad waarin verschillende doelgroepen, ook de kwetsbare inwoner met een zorgbehoefte, een plek hebben. Dit betekent kijken naar wat er te weinig aan woningtypes is en wat er toegevoegd moet worden.

Meer betaalbare gelijkvloerse woning Dit vertaalt zich voor Wijdemeren in het toevoegen van meer passende betaalbare gelijkvloerse (gestapelde) woningen. We zullen daarbij alle mogelijkheden voor uitbreiding van de woningvoorraad moeten bekijken. Immers het is een feit dat de meeste woningen in Wijdemeren er al staan. We streven daarom ook naar een zo goed mogelijke benutting van de bestaande woningvoorraad. Herstructurering bestaande woningvoorraad De gemeente wil daarom de mogelijkheden voor herstructurering en transformaties van de bestaande woningvoorraad en andere gebouwen onderzoeken. Dit houdt in dat in buurten met een eenzijdige woningvoorraad gekeken kan worden of een deel van de bestaande woningvoorraad kan worden aangepast, bijvoorbeeld door splitsing van een woning. Daarnaast kunnen we kijken of er andere gebouwen die geschikt zijn om te zetten naar woningen. Bij de bestaande voorraad moet daarnaast de aandacht uitgaan naar verdere verduurzaming van gebouwen met energie labels B en hoger en aansluiting bij onze eigen beleid met betrekking tot duurzaamheid in de verschillende kernen. Voor kwetsbare groepen met weinig inkomen is het lastig om aan een betaalbare sociale huurwoning te komen. Samen met de woningbouwcorporaties, toegelaten instellingen en regiogemeenten onderzoeken we alle mogelijkheden.

Er is behoefte aan variatie in woon-zorgvoorzieningen: voor beschermd wonen, zelfstandig (geclusterd) of tijdelijk wonen. Hierbij is samenwerking rond wonen en zorg voor kwetsbare groepen rand voorwaardelijk. Hierbij kan ook de inzet van flexibele woonvormen meegenomen worden.

Duurzame woonkwaliteit bevorderen Er zijn weinig concrete instrumenten om duurzame woonkwaliteit te bevorderen. Het gaat hier om het samenwerken met partners en het maken van afspraken met elkaar kijken waar we elkaar kunnen vinden om projecten voor herstructurering verder te brengen. Jaarlijks wordt bekeken welke instrumenten mogelijk te gebruiken zijn voor de duurzame woonkwaliteit. We verkennen met onze partners de mogelijkheden. Daarnaast blijkt uit het laatste woningbehoefteonderzoek in de MRA dat er leegstand is in Wijdemeren. Met de wens om onze voorraad goed te gebruiken, zal ook hiernaar verder onderzoek moeten plaatsvinden. 



Monitoren en bijsturen: Goede monitoring van plannen en regelmatig in beeld brengen wat er lukt of waar er knelpunten zijn voor het realiseren van plannen. Nu en ook in de toekomst goed en flexibel inspelen op de woningbehoefte vraagt om periodieke monitoring van de woningmarkt. Dit maakt het bijstellen van prioriteiten mogelijk. Alle mogelijkheden voor uitbreiding van de woningvoorraad moeten worden bekeken. Nieuwbouw is een van deze mogelijkheden, maar het gaat ook over het behouden en beter benutten van bestaande woningen. Innovatie: Mogelijkheden onderzoeken om te komen tot meer passende en flexibele woningbouw voor verschillende doelgroepen. Dit doen we door o.a. tijdelijke woningbouw te onderzoeken en

14

mogelijkheden te onderzoeken om meer woningen te realiseren door het splitsen van eengezinswoningen.  Samenwerking: Met woningbouwcorporaties gaan we kijken waar de voorraad geschikt is voor aanpassingen. Nieuwe toevoeging: * Onderzoek leegstand: Onderzoeken hoeveel woningen er niet bewoond zijn en indien nodig maatregelen nemen om dit tegen te gaan.

15

Uitvoeringsagenda en monitoring

Het idee is om jaarlijks een woonmonitor op te stellen in een afzonderlijk document en daarbij aan te sluiten bij die vorm die Hilversum hiervoor heeft. Vanaf 2026 geven we per thema eerst een korte schets van de situatie in Wijdemeren ten tijde van het opstellen van de woonvisie (2021) en de cijfers die daarbij horen. Dit is namelijk de uitgangssituatie geweest voor het vaststellen van de doelen en ambities. Hierna geven de ontwikkeling op de diverse terreinen weer. Dit doen we op basis van de meest actuele data en informatie. Dan moet zichtbaar worden in hoeverre zijn we succesvol in het realiseren onze ambities en doelen? Welke doelen hebben we al gerealiseerd? Bij welke doelen liggen we op schema om deze te gaan realiseren voor 2030? En waar moet mogelijk worden bijgestuurd? Sommige data wordt vertraagd gepubliceerd door het CBS en zijn er verschillen met onze eigen BAG data, die voor ons te herleiden zijn naar werkelijke objecten. Daardoor ontbreekt op enkele plekken of verschillen de data met die van het CBS. voor 2023. De weergegeven indicatoren zijn afgestemd op de indicatoren van Hilversum met cijfers uit Wijdemeren om de uitwerking vanaf 2026 zo goed mogelijk te kunnen vullen. Wat we monitoren ziet u in bijlage 1.

16

Bijlage 1: monitoring Indicatoren Monitor Woonvisie Wijdemeren Het aantal toegevoegde woningen aan de woningvoorraad (realisatie minus sloop) De planvoorraad Het aantal opgeleverde flexwoningen

Het aandeel opgeleverde sociale huurwoningen Het aandeel opgeleverde woningen in het middensegment Ontwikkeling van de totale voorraad in de verschillende segmenten Het aandeel sociale huurwoningen in de woningvoorraad Het aantal verkochte huurwoningen (van de corporaties) Realisatie van huisvesting voor statushouders, spoedzoekers, internationale arbeidskrachten en woonwagenbewoners Het aantal opgeleverde woningen in seniorencomplexen Woonzorgconcepten Doorstroming Gesprekken wooncoaches aantal ingeschreven woningzoekenden Aantal urgenties Het aantal woningen zonder gasaansluitng Het aantal woningen naar energielabel Het aantal corporatiewoningen naar energielabel Sociale Koop tot 250.000 Middeldure Koop tot NHG Leegstand aantal woningen

17

Bijlage 2 Woningbouwprogramma Woningbouwprojecten plus 10 woningen Projectnaam

Adres

Oplevering

Dennenlaan 2e fase

Dennenlaan

2027

29

Kininelaantje

Kininelaantje

2028

32

Anton Smeerdijkgaarde

Veenakker

2028

13

Puik

Raaweg

2030

86

Ter Sype

ntb

2029

ntb

Meenthof deelplan 1

Meenthof

2028

23

Elbert Mooijlaan

E. Mooijlaan/Koninginneweg

2026

15

Het Laantje

Het Laantje

2025

49

Kasteel Nederhorst

Slotlaan 4

2025

34

Achtererf

Laser

2027

36

Zorgwoningen De Beukenhof

Nieuw-Loosdrechtsedijk 24

2027/2029

ntb

Nootweg 16,18 en 20

Nootweg 16,18 en 20

2026

25

Porseleinhaven

Porseleinhaven

2027

17

Terpstraschool

Nieuw-Loosdrechtsedijk

2028

21

Basisschool de Linde

Lindelaan 65

2029

ntb

Kastanjelaan

Kastanjelaan 1 t/m 15 NdB

2026

8

Zorgwoningen Landgoed Negen Linden Nieuw-Loosdrechtsedijk 8

2028

23

Dammerweg 104-105

Dammerweg 104-105

2029

10

Leeuwenlaan 26-40

Leeuwenlaan 26-40

2025

10

Rading 128

Rading 128

2025

12

Totaal

Totaal woningen/toename

443

18

Bijlage 3 toelichting sociale koop Bij het vaststellen van de Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 2016-203016 was het streven uit te gaan naar 1/3 betaalbare woningtoevoegingen. Dit is nu opgehoogd naar 2/3 betaalbare woning toevoegingen als gevolg van voorgesteld landelijk beleid in de Wet Versterking regie volkshuisvesting. Destijds (2016) betekende dit voor koopwoningen een verkoopprijs van maximaal € 180.000 (prijspeil 2016) uitgaande van wat mensen met een kleine portemonnee konden betalen. Deze prijs is in het verleden ter discussie gesteld en is naar aanleiding van het raadsvoorstel van 30 juni 2020 17 aangepast naar € 200.000, 215.000 en 220.000,- afhankelijk van de oppervlakte. Dit bedrag is tot heden jaarlijks geïndexeerd. Net als Hilversum die in 2016 een prijs van €210.000 hanteerde, leverde ook Wijdemeren via de koopsector geen bijdrage aan de doelstelling om 1/3 sociaal te bouwen omdat de door ons vastgestelde prijzen hoger lagen dan in de regionale woonvisie was vastgesteld en dus niet als sociale koop is aan te merken binnen die afspraken. Dit levert opnieuw de vraag op wat als sociaal mag worden gekwalificeerd. Als daarbij het inkomen maatgevend is, dan moet iemand die een sociale huurwoning mag bewonen, ook in staat zijn een sociale koopwoning te kopen. Met die gedachte is opnieuw naar de regionale woonvisie 2016-2030 gekeken.

Betaalbaarheid Wijdemeren heeft de prijsgrens uit de Regionale woonvisie 2016-2030 uit 2016 geïndexeerd. Dit levert in 2025 een bedrag op van € 249.000,-. Dit is lager dan de geïndexeerde prijs op basis van het raadsvoorstel uit 2020, maar het verschil is klein voor woningen van 55 m2(€253.000). Echter door deze geïndexeerde grens uit 2016 te hanteren hopen we dat deze koopwoningen meetellen in de registratie “sociaal”. Een klein desk onderzoekje onder hypotheekverstrekkers levert op dat een huishouden minimaal een inkomen van € 40.000,- moet hebben om een woning van € 249.000,- , met behulp van een Starterslening, te kunnen kopen. Met dit inkomen mag een sociale huurwoning worden bewoond. Daarvoor geldt een inkomen van maximaal € 49.669 voor eenpersoonshuishoudens en € 54.847 voor meerpersoonshuishoudens. Een koopwoning van € 249.000 is dus voor iemand met een inkomen tot de sociale huurgrens betaalbaar.

Minimale oppervlakte woning: Onlangs zijn sociale woningen aan Het Laantje zijn opgeleverd van 50 m2. Voor Starters blijkt dit een voldoende grote ruimte. Om te voorkomen dat er te klein wordt gebouwd, zou dit als minimale omvang kunnen worden vastgesteld, zoals we dit eerder al hebben gedaan bij besluit in 2020. Omdat de prijs naar beneden is bijgesteld is tevens de minimale oppervlakte naar beneden bijgesteld. Inwerkingtreding De kaders die nu worden vastgesteld zullen hun werking hebben voor plannen die vanaf nu worden gemaakt en ingediend. Dit betekent ook dat voor plannen waarvoor reeds afspraken zijn gemaakt het oude regime nog van toepassing is. In anterieure overeenkomsten bij projecten dienen de voorwaarden voor woning categorieën te worden opgenomen, evenals het anti-speculatiebeding.

16

Regionale Woonvisie GV 2016-2030: https://www.regiogv.nl/wp-content/uploads/2021/03/Regionale-Woonvisie-Gen-V-2030.pdf

19

Bijlage 4 gevolgen Wetswijzigingen Wet betaalbare huur Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden en op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden. Met deze laatste wetgeving is de middenhuur gereguleerd. Hierdoor gelden ook maximale huurprijzen voor middenhuur. Huurcontracten die op of na 1 juli 2024 beginnen, vallen onder de middenhuur als de huurprijs hoger is dan € 900,07 (minstens 144 WWS punten) én niet hoger is dan € 1.184,82 (maximaal WWS 186 punten). In de sociale sector (t/m 143 WWS punten) is vanaf januari de maximale grens voor de aanvangshuur € 900,07. In de vrije sector (187 punten en meer) ligt de aanvangshuur boven € 1.184,82. De regeling voor middenhuur geldt alleen voor nieuwe huurcontracten, afgesloten op of na 1 juli 2024. De bovenstaande bedragen hebben prijspeil 2025. De regulering van de middenhuur heeft gevolgen voor de woningbouwprogrammering die in de woonvisie is vastgelegd. Woningbouwprogramma woonvisie 2021-2024 In de woonvisie is het woningbouwprogramma voor nieuwbouwontwikkelingen opgenomen. Hierin staat dat een derde-33% van de nieuwbouwwoningen sociale huurwoningen moeten zijn of een sociale koopwoning, met een door de raad vastgestelde omvang en prijs.

Daarnaast is opgenomen dat 33% van de nieuwbouwwoningen in het middeldure segment moeten vallen, (middenhuur nu tot € 1.184,82 prijspeil 2025): of het middeldure koopsegment tot de NHG-grens (€ 450.000,-, prijspeil 2025). Wijziging woningbouwprogramma woonvisie In de voorgenomen Wet Versterking regie volkshuisvesting is aangegeven dat in gemeenten waar er geen 30% sociale voorraad bestaat er in de nieuwbouw minimaal 2/3 (66%) betaalbaar moet worden gebouwd, waarvan 30% sociaal van het totaal. Voor een deel is de wens dat er ook sprake is van betaalbare koop. Op dit moment is de wettelijke definitie van een ‘sociale koopwoning’ in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) vastgelegd als een koopwoning tot de ‘kostengrens’ van de NHG. In de huidige definitie van Wijdemeren is dat gelijk aan een ‘betaalbare’ koopwoning. In de NHG is sedert 2024 een nieuwe koopgrens toegevoegd, de betaalbaarheidsgrens. Vanaf 2024 is een betaalbare woning een woning tot en met de betaalbaarheidsgrens NHG, nu €405.000. De definitie in het Bkl sluit hierop niet goed aan. Wanneer Wijdemeren lokaal het huidige beleid wil handhaven zal opnieuw een prijsgrens voor sociale- en middeldure koop moeten worden vastgelegd. Voorstel sociaal is de geïndexeerde prijs in de regionale woonvisie uit 2016. Tevens is de grens voor de middeldure koop lager geworden. Hierna in schema alles op een rij.

Voorstel na aanpassing prijsgrenzen:

Voor 1 jan./juli 2024 met prijspeil 2025 33% sociale huur tot € 900,07 Sociale koop € 253.000-272.000 33% middenhuur € 900,07- € 1.184,81 Of 33% koop tot de NHG-grens € 450.000,33% vrije sector huur vanaf € 1.184,82 33% vrije sector koop < NHG grens

Na 1 jan/juli 2024 met prijspeil 2025 30% sociale huur tot € 900,07 Sociale koop tot € 249.000* 36% middenhuur € 900,07- € 1.184,82 36% koop betaalbaarheidsgrens € 405,000,33% vrije sector huur vanaf € 1.184,82 33% vrijesector koop < betaalbaarheidsgrens

* Wijdemeren heeft de prijsgrens uit de Regionale woonvisie 2016-2030 uit 2016 geïndexeerd.

20