Bijlage 1 – Ruimtelijke motivering Nieuw-Loosdrechtsedijk 7 te Loosdrecht

Gemeente Wijdemeren

Nieuw-Loosdrechtsedijk 7 Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

Maart 2025

Kenmerk 1696-127-T01 Projectnummer 1696-127

Inhoudsopgave 1.

Inleiding 1.1. Aanleiding 1.2. Ligging plangebied 1.3. Toetsing aan omgevingsplan 1.4. Leeswijzer

1 1 1 2 3

2.

Planbeschrijving 2.1. Historie 2.2. Huidige situatie 2.3. Toekomstige situatie

5 5 6 7

3.

Beleidskader 3.1. Rijksbeleid 3.1.1. Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 3.2. Provinciaal beleid 3.2.1. Omgevingsvisie NH2050 3.2.2. Omgevingsverordening NH2022 3.3. Gemeentelijk beleid 3.3.1. Omgevingsvisie Wijdemeren 2040 3.3.2. Welstandsnota gemeente Wijdemeren

8 8 8 9 9 10 10 10 11

4.

Aspecten fysieke leefomgeving en milieu 4.1. m.e.r.-beoordeling 4.2. Ladder voor duurzame verstedelijking 4.3. Duurzaamheid & gezondheid 4.3.1. Duurzaamheid 4.3.2. Gezondheid 4.4. Verkeersgeneratie, -afwikkeling & parkeren 4.5. Flora & Fauna 4.6. Luchtkwaliteit 4.7. Geluid 4.8. Geur 4.9. Milieuzonering 4.10. Omgevingsveiligheid 4.11. Trilling 4.12. Welstand 4.13. Archeologie, cultuurhistorie en landschap 4.13.1. Algemeen 4.13.2. Archeologie 4.13.3. Cultuurhistorie 4.14. Bodem

13 13 13 14 14 14 15 15 17 18 19 20 22 24 24 24 24 25 25 25

5.

4.15. Weging van het waterbelang

26

Uitvoerbaarheid 5.1. Maatschappelijke uitvoerbaarheid 5.1.1. Bestuurlijk vooroverleg 5.1.2. Participatie omgeving 5.2. Financiële haalbaarheid 5.3. Belangenafweging

27 27 27 27 27 27

1

1.

Inleiding

1.1.

Aanleiding Aan de Nieuw-Loosdrechtsedijk 7 in Nieuw-Loosdrecht staat een verdeelstation van KPN leeg. De toekomstige eigenaar van dit gebouw, dat in 1958 als telefooncentrale is gebouwd, heeft een bouwplan laten vervaardigen om het gebouw te transformeren naar een woning. Afbeelding 1: Ligging plangebied.

Deze ontwikkelingen past niet in omgevingsplan (bestemmingsplan Kernen Ankeveen, Kortenhoef en Nieuw-Loosdrecht) van de gemeente Wijdemeren. Om de deze ontwikkelingen wel mogelijk te maken wordt gebruikgemaakt van een zogenaamde buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is een activiteit die niet voldoet aan de regels van het omgevingsplan en niet vergunningvrij voor het bouwen is. Voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit gelden de beoordelingsregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Dat betekent dat de vergunning alleen wordt verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies en als daarbij wordt voldaan aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b tot en met 8.0e van het Bkl. Dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies wordt met dit document aangetoond.

1.2.

Ligging plangebied Het plangebied ligt in Nieuw-Loosdrecht aan de noordoostkant van de Nieuw-Loosdrechtsedijk.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren – Nieuw-Loosdrechtsedijk 7

2

1.3.

Toetsing aan omgevingsplan Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 vormen alle vigerende bestemmingsplannen van rechtswege het tijdelijk omgevingsplan. Voor het plangebied betreft dit het bestemmingsplan Kernen Ankeveen, Kortenhoef en Nieuw-Loosdrecht dat op 27 september 2012 door de gemeenteraad van de gemeente Wijdemeren is vastgesteld. De gronden hebben daarin de bestemming "Bedrijf" met de aanduiding 'nutsvoorziening'. Wonen is binnen die bestemming niet toegestaan. Het omgevingsplan staat daarom de voorgenomen ontwikkeling niet toe. Afbeelding 2: Vigerend bestemmingsplan.

Op de verbeelding is de aanduiding 'Wro - zone wijzigingsgebied 3' aangegeven. Het bestemmingsplan bevat daardoor een wijzigingsbevoegdheid, waardoor burgemeester en wethouders de in het plan opgenomen bestemming kunnen wijzigen in de bestemmingen "Wonen" en "Tuin" ten behoeve van één woning, waarbij die woning binnen de bestaande bebouwing wordt gerealiseerd en waarbij het oppervlak aan bijgebouwen ten hoogste 50 m² bedraagt. Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet kunnen wijzigingsbevoegdheden echter niet meer worden toegepast. Op de verbeelding is de bouwaanduiding 'karakteristiek' aangegeven. Ter plaatse van deze aanduiding geldt dat verandering van de bouwmassa naar hoofdafmetingen en onderlinge verhouding en verandering van de dakvorm en dakhelling uitsluitend is toegestaan indien de verandering niet zichtbaar is vanaf de openbare weg en dat de bestaande nokrichting behouden dient te blijven.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren – Nieuw-Loosdrechtsedijk 7

3

De gronden hebben daarnaast de dubbelbestemming "Waarde – Archeologie 5". De ondergrens voor archeologisch onderzoek is 2.500 m² en 0,4 meter.

1.4.

Leeswijzer Dit document bestaat uit vijf hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een planbeschrijving gegeven en wordt ingegaan op de huidige en toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 gaat in op het beleid, waarna in hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving en milieu. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid en is een samenvatting gegeven waaruit blijkt dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren – Nieuw-Loosdrechtsedijk 7

4

Afbeelding 3: Historische topografie.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren – Nieuw-Loosdrechtsedijk 7

5

2.

Planbeschrijving

2.1.

Historie Nieuw-Loosdrecht is ontgonnen vanuit de Drecht. In het westen is sprake van een zogenaamde veerverkaveling, een percelering waarbij de afwateringssloten enigszins schuin ten opzichte van de ontginningsbasis staan. In het oosten heeft de verkaveling de vorm van een waaier rondom de oorsprong van de Drecht. Dit deel wordt de Ster genoemd. De kern NieuwLoosdrecht is ontstaan als lintbebouwing langs de 'Nieuwe Dijk'. Deze dijk gaat met een lus door Loosdrecht. Deze dijk bestaat achtereenvolgens uit de Bloklaan, de Veendijk, de OudLoosdrechtsedijk, de Nieuw-Loosdrechtsedijk, 't Breukeleveense Meentje en de Herenweg. Vanaf ongeveer 1890 is er lintbebouwing langs de Nootweg, dwars op de NieuwLoosdrechtsedijk, ontstaan. Na de Tweede Wereldoorlog heeft het dorp zich sterk uitgebreid. Vrijwel het gehele gebied tussen de Molenmeent, de Rading, de Algemene Begraafplaats en de Nieuw-Loosdrechtsedijk is nu bebouwd. Ook de bebouwing achter het perceel dateert van kort na de Tweede Wereldoorlog. Op het perceel Nieuw-Loosdrechtsedijk 7 is in de 19e eeuw al bebouwing op de topografische kaart zichtbaar. Nadat de bestaande bebouwing is gesloopt, is in 1958 een wijkcentrale van de PTT hier gebouwd om telefoonverbindingen in Nieuw-Loosdrecht mogelijk te maken. Afbeelding 4: Huidige situatie plangebied.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren – Nieuw-Loosdrechtsedijk 7

6

2.2.

Huidige situatie Net als van veel andere gebouwen ligt de rooilijn van de wijkcentrale niet evenwijdig aan de Nieuw-Loosdrechtsedijk, doordat die bebouwing veelal in de oorspronkelijke kavelrichting is gebouwd. Het gebouw staat hierdoor op 7-12 meter vanaf de rand van de dijk. Langs de verwilderde voortuin staat een hek met twee poeren die de hoofdentree markeren. Langs de noordzijde van het pand loopt de inrit naar het vrijwel volledig verharde achterterrein. Het onderkelderde pand bestaat uit twee bouwlagen. De begane grond vloer ligt 67 cm boven het maaiveld. Door middel van koekoeken is er daglichttoetreding in de kelder. In de huidige situatie zijn er maar beperkt ramen aanwezig. Afbeelding 5: Gevelaanzichten bestaand en nieuw.

De wijkcentrale is aangewezen als gemeentelijk monument. In de beschrijving staat over het gebouw dat het onder schilddak met de voorgevel schuin gelegen is aan de NieuwLoosdrechtsedijk, dichtbij het voormalig gemeentehuis van Loosdrecht en dichtbij de uitbreidingswijk. De lengteas van het gebouw volgt de verkaveling van de voormalige akkers en de oriëntatie van de oudere bebouwing van de Nieuw-Loosdrechtsedijk. In het voorste gedeelte van het pand is een klein kantoorgedeelte, daarachter bevindt zich de machinezaal. Alle gevels zijn gemetseld met rode handvorm Vechtformaat bakstenen in wild verband. De gevels zijn geborsteld gevoegd. De plint is van geelgrijze kunststeen en de gevels worden afgesloten door

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren – Nieuw-Loosdrechtsedijk 7

7

een overhoekse muizentand met daarboven een witgeschilderde betonrand. Langs de dakrand is een schampgoot aanwezig.

2.3.

Toekomstige situatie Het pand wordt inpandig verbouwd tot woning. In verband met de daglichttoetreding worden in de zijgevels de bestaande ramen verhoogd en wordt van één raam een deur gemaakt. Zodoende blijft de ritmiek van die gevels hetzelfde. In de achtergevel wordt een schuifpui gemaakt naar een verhoogd terras waarvan het peil gelijk ligt aan het vloerpeil van het gebouw. In plaats van het huidige verharde achtererf daaromheen, zullen de gronden achter het pand rondom dat verhoogde terras als tuin worden ingericht. Eveneens zullen in verband met de daglichttoetreding op de eerste verdieping, dakkapellen worden geplaatst en een loggia worden gemaakt.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren – Nieuw-Loosdrechtsedijk 7

8

3.

Beleidskader

3.1.

Rijksbeleid

3.1.1. Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 vastgesteld. De NOVI vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. In de NOVI geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk. De NOVI geeft weer voor welke uitdagingen Nederland staat, wat daarbij de nationale belangen zijn, welke prioriteiten de Rijksoverheid stelt bij de inrichting van Nederland en hoe het Rijk keuzes maakt in de uitvoering daarvan. Keuzes die samenhangen met toekomstbeelden over de fysieke leefomgeving, maatschappelijke opgaven en bijbehorende economische perspectieven.

Steeds duidelijker wordt dat de opgaven alleen goed aangepakt kunnen worden als dat in samenhang gebeurt, het ontwikkelpotentieel van heel Nederland optimaal wordt benut en gezorgd wordt voor een duurzame verbinding van alle delen van Nederland en met de landen om ons heen. Het beleid in de leefomgeving is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de betrokken overheden. De NOVI geeft aan waar het Rijk zich op nationale schaal aan bindt, waar het Rijk regie voert richting medeoverheden of waar het juist aan de medeoverheden is om keuzes te maken. Provincies en (samenwerkende) gemeenten zullen in hun omgevingsvisies uiting geven aan hun eigen verantwoordelijkheid en keuzes in de fysieke leefomgeving. Met de NOVI wordt in beeld gebracht waar kansen liggen. Kansen om de kwaliteit van onze leefomgeving te verbeteren. Kansen om sociale samenhang, gezondheid en economisch herstel te bevorderen en kansen om schone, veilige en duurzame technieken, die bijdragen aan de beoogde transitie naar een circulaire samenleving – stevig te verankeren in onze manier van leven en werken. Daartoe zijn 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: 1.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie 2. Een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel 3. Sterke en gezonde steden en regio's 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren – Nieuw-Loosdrechtsedijk 7

9

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond. Ten behoeve van die afweging gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: ▪ combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; ▪ kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; ▪ afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Planspecifiek Vanuit de vier prioriteiten is een duurzame ontwikkeling (met name energievoorziening en natuurinclusief bouwen) het belangrijkste uitgangspunt.

De woningbouw in het plangebied zal aan de hedendaagse duurzaamheidseisen voldoen. Daarnaast levert de planontwikkeling een bijdrage aan het bouwen aan sterke, aantrekkelijke en gezonde steden, doordat het woningbouwprogramma aansluit op de actuele vraag. Geen van de 21 nationale belangen heeft specifiek op de functieverandering van een bestaand bedrijfsgebouw in een woning. De planontwikkeling is niet in strijd met de uitgangspunten van de NOVI.

3.2.

Provinciaal beleid

3.2.1. Omgevingsvisie NH2050 Op 19 november 2018 hebben provinciale staten de "Omgevingsvisie NH2050" vastgesteld. De omgevingsvisie bevat een langetermijnvisie op alle aspecten die verband houden met de fysieke leefomgeving. In de Omgevingsvisie NH2050 is een aantal langetermijnambities vertaald naar een aantal generieke randvoorwaarden en principes over de leefomgevings-kwaliteit in Noord-Holland en een vijftal bewegingen naar de toekomst toe. De hoofdambitie is de balans tussen economische groei en leefbaarheid. Dit komt tot uiting in een prettige en gezonde leefomgeving en is een omgeving waar het goed wonen en werken is. Dit is een omgeving waarin men zo min mogelijk wordt blootgesteld aan ongezonde en onveilige stoffen, waar voldoende scholen, ziekenhuizen, sportcomplexen en andere voorzieningen zijn en waar voldoende lucht, licht en groen is. De Omgevingsvisie richt zich in het algemeen op ontwikkelingen van een groter schaalniveau dan de transformatie van een bedrijfspand in een woning. De provincie kiest er in algemene zin

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren – Nieuw-Loosdrechtsedijk 7

10

voor om de ruimtevraag voor wonen en werken op een duurzame wijze te accommoderen via binnenstedelijke en binnen dorpse ontwikkeling, met aandacht voor bereikbaarheid, klimaatadaptatie, energietransitie, gezondheid en inclusiviteit. De nieuwe bebouwing zal aan de hedendaagse duurzaamheidseisen voldoen. Conclusie Door de planontwikkeling krijgt de voormalige wijkcentrale weer een duurzame toekomst. De planontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de Omgevingsvisie NH2050. 3.2.2. Omgevingsverordening NH2022 Om de Omgevingsvisie in de praktijk goed te laten werken, zijn op onderdelen regels nodig. Deze regels zijn vastgelegd in de Omgevingsverordening NH2022. Deze verordening is op 1 januari 2024 samen met de Omgevingswet in werking getreden. Het plangebied waar de aangepaste plannen worden gerealiseerd maakt geen onderdeel uit van het NatuurNetwerk Nederland (NNN). De locatie ligt niet in het 'landelijk gebied'. Een omgevingsplan voor het stedelijk gebied kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio daarover gemaakte schriftelijke afspraken. De regeling over de regionale afspraken nieuwe stedelijke ontwikkeling is bedoeld als aanvulling op de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Een stedelijke ontwikkeling wordt daarbij gedefinieerd als: ontwikkeling als bedoeld in artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Dit betreft een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. De verbouw van een bestaand pand is niet voldoende substantieel. Daarom wordt de planontwikkeling niet als stedelijke ontwikkeling gezien. Planspecifiek Uit de Omgevingsverordening vloeien verder geen specifieke aandachtspunten voor transformatie van het bedrijfsgebouw in een woning. De Omgevingsverordening heeft daarom geen gevolgen voor de beoogde planontwikkeling.

3.3.

Gemeentelijk beleid

3.3.1. Omgevingsvisie Wijdemeren 2040 De Omgevingsvisie Wijdemeren 2040 is op 16 september 2021 door de gemeenteraad van Wijdemeren vastgesteld. De omgevingsvisie is een beleidsdocument voor de gemeente, voortkomend uit de Omgevingswet. De kernen en het buitengebied van Wijdemeren krijgen de komende jaren te maken met tal van maatschappelijke en ruimtelijke opgaven. Denk aan verduurzaming en de energietransitie, de veranderende woonbehoefte, de toekomst van de voorzieningencentra en uiteraard de vele ontwikkelingen op gebied van natuurontwikkeling, recreatie en

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren – Nieuw-Loosdrechtsedijk 7

11

landbouw, zoals goed zichtbaar is in het buitengebied. Deze opgaven dagen de gemeente en samenleving uit om na te denken over de lange termijn toekomst en de visie op de inrichting, ontwikkeling en beheer van de leefomgeving. Op basis van de visie op Wijdemeren in 2040 en de diverse trends en ontwikkelingen die op de gemeente afkomen zijn drie integrale kernopgaven geformuleerd. Drie verhaallijnen die ingaan op de uitdagingen die voorliggen en de bijbehorende ambities. De drie kernopgaven zijn: ▪ vitale en gezonde leefomgeving: behoud en versterking van de woon- en leefkwaliteit in de kernen en linten; ▪ ruimte voor ondernemerschap en bereikbaarheid: het vergroten van het verdienvermogen door ruimte te bieden voor (nieuwe) economische activiteiten en te investeren in bereikbaarheid; ▪ waardevol landschap: vormgeven aan natuurbehoud, landschapsbeheer en vergroting van de biodiversiteit. In de omgevingsvisie wordt daarnaast specifiek ingegaan op cultuurhistorie. Hierover wordt gesteld dat de gemeente de cultuur van de dorpen - de bomen, het groen en de historische bebouwing - koestert en hierop voortbouwt. Ook staat de gemeente positief tegenover een nieuwe invulling van cultureel erfgoed en kleinschalige vastgoed ontwikkeling als dat de toekomstbestendigheid en beleving van het erfgoed ten goede komt. De wijkcentrale staat leeg.

Door de nieuwe invulling met respect voor de cultuurhistorische waarden, wordt voorkomen dat dit gemeentelijk monument in verval raakt. Het ontwerp is op zo'n manier vormgegeven dat dit de beleving van het erfgoed ten goede komt. Dat sluit aan op de doelstellingen uit de Omgevingsvisie Wijdemeren 2040. Planspecifiek De transformatie van de wijkcentrale draagt bij aan de instandhouding van cultureel erfgoed. De planontwikkeling past derhalve binnen de kernopgaven van de Omgevingsvisie. 3.3.2. Welstandsnota gemeente Wijdemeren In artikel 4.19 van de Omgevingswet is aangegeven dat 'als in het omgevingsplan regels worden opgenomen over het uiterlijk van bouwwerken en de toepassing daarvan uitleg behoeft, (…) de gemeenteraad beleidsregels vast[stelt] voor de beoordeling of een bouwwerk aan die regels voldoet. Deze beleidsregels zijn zo veel mogelijk toegesneden op de te onderscheiden bouwwerken.' Via dit artikel is vastgelegd dat het welstandstoezicht onder de Omgevingswet loopt via het omgevingsplan. In artikel 4.114 van de Invoeringswet Omgevingswet is overgangsrecht opgenomen waarin een welstandsnota na inwerkingtreding van de Omgevingswet gelijkgesteld wordt aan een beleidsregel als bedoeld in artikel 4.19 Omgevingswet. De Welstandsnota gemeente Wijdemeren uit 2013 beschrijft het welstandsbeleid van de gemeente Wijdemeren.

De Welstandsnota is van toepassing op bouwwerken, waarvoor een omgevingsvergunning nodig is.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren – Nieuw-Loosdrechtsedijk 7

12

In de welstandsnota zijn vijf welstandsregimes benoemd: beschermd regime (het door het Rijk aangewezen beschermde dorpsgezicht), het bijzondere regime waar extra inspanning ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit gewenst is, het reguliere regime waar de basiskwaliteit moet worden gehandhaafd, het beperkt regime waarbij een beperkt aantal criteria van toepassing is en het welstandsvrije gebied. Het plangebied ligt binnen het gebied waarvoor het 'bijzonder regime' van toepassing is. Er zal onder meer worden getoetst op een heldere gevelgeleding en een zorgvuldige architectonische uitwerking en materialisering.

▪ Ligging:  per perceel is er één hoofdgebouw;  hoofdgebouwen zijn gericht op de belangrijkste weg;  bijbehorende bouwwerken liggen aan de achterkant van het hoofdgebouw;  doorzichten behouden en waar mogelijk versterken;  de overgang tussen privé en openbaar is zorgvuldig vormgegeven; ▪ Massa:  bouwmassa's zijn gevarieerd;  hoofdgebouwen bestaan over het algemeen uit een onderbouw tot twee lagen met een kap;  bijbehorende bouwwerken zijn ondergeschikt vormgegeven;  dakkapellen van klassieke panden kunnen in de dakvoet worden geplaatst; ▪ Architectonische uitwerking:  wijzigingen en toevoegingen in stijl, maat en schaal zorgvuldig afstemmen op het hoofdgebouw; ▪ Materiaal en kleurgebruik:  gevels van het hoofdgebouw zijn in hoofdzaak van baksteen of hout, of eventueel van hout, glas, gestuct of geschilderd of van andere steenachtige materialen;  hellende daken van woningen afdekken met keramische pannen, riet, leien, zink of koper  daken van kantoor- en bedrijfsgebouwen bij voorkeur afdekken met pannen of gevouwen metaalplaat;  het materiaal- en kleurgebruik van bijbehorende bouwwerken is aangepast aan het hoofdgebouw. In paragraaf 4.12 wordt op de welstandstoets ingegaan.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren – Nieuw-Loosdrechtsedijk 7

13

4.

Aspecten fysieke leefomgeving en milieu

4.1.

m.e.r.-beoordeling Algemeen De wetgeving omtrent de milieueffectrapportage (m.e.r.) is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V bij het Omgevingsbesluit. Het bevoegd gezag zal per specifiek geval na moeten gaan of er sprake is van een plan of programma in de zin van de Strategische milieubeoordeling-richtlijn. Onder een plan of programma wordt in ieder geval verstaan: een omgevingsvisie, een programma, een omgevingsplan en een voorkeursbeslissing. Er hoeft niet (meer) te getoetst worden aan de limitatieve lijst van m.e.r.-plichtige plannen en programma's uit de Bijlage bij het Besluit MER. Er wordt onder de Omgevingswet geen onderscheid (meer) gemaakt tussen een formele en vormvrije m.e.r.-beoordeling op grond van aangewezen drempelwaarden. Er is dus nog maar één m.e.r.-beoordelingsprocedure. Toetsing Omdat er sprake is de verbouw van een bestaand gebouw in de bebouwde kom wordt de planontwikkeling in dit geval niet gezien als een stedelijk ontwikkelingsproject. Daarbij is op grond van jurisprudentie (ABRvS 201901439/1/R1) van belang dat sprake is van bestaand bebouwd gebied en dat het extra ruimtebeslag van de uitbreiding van de voorziene bebouwing nihil is. Wellicht ten overvloede kan worden opgemerkt dat uit de samenvatting van de onderzoeken in dit hoofdstuk, volgt dat belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn uitgesloten.

Conclusie Het aspect m.e.r.-beoordeling levert geen belemmering op voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.2.

Ladder voor duurzame verstedelijking Algemeen Om de ruimte zorgvuldig te benutten en overprogrammering te voorkomen is de "Ladder voor duurzame verstedelijking" geïntroduceerd. De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl regelt dat deze instructieregel ook geldt voor een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet de behoefte aan die ontwikkeling (trede 1) worden aangetoond. Indien die stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet worden gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien (trede 2). Het begrip stedelijke ontwikkeling wordt daarbij als volgt gedefinieerd: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen".

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren – Nieuw-Loosdrechtsedijk 7

14

Toetsing Op grond van de jurisprudentie (AbRvS 18 december 2013, nr. 201302867/1/R4) wordt de bouw van drie woningen niet aangemerkt als stedelijke ontwikkeling. In dit geval neemt het woningaantal met één toe. Conclusie De ladder is in dit geval derhalve niet van toepassing.

4.3.

Duurzaamheid & gezondheid

4.3.1. Duurzaamheid De eisen met betrekking tot de milieuprestatie en energiezuinigheid van bestaande gebouwen zijn opgenomen in artikel 3.83-3.87c (Duurzaamheid) van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Artikel 2.8 van het Bbl bevat echter een voorrangsregel voor onder meer gemeentelijke monumenten. Op grond daarvan zijn alleen die voorschriften voor dat (archeologisch) monument uit de omgevingsvergunning van toepassing. Toetsing Het gebouw wordt gasloos gemaakt en voorzien van een warmtepomp. Het plaatsen van zonnepanelen is gelet op de monumentale status van het pand niet toegestaan. In de toekomst is dit eventueel wel mogelijk als een bijbehorende bouwwerk wordt gerealiseerd. Verder worden de kozijnen vervangen zodat dubbel/tripple glas kan worden geplaatst en worden wanden, vloer en dak geïsoleerd. 4.3.2. Gezondheid Ook de bevordering van gezondheid is een afwegingscriterium bij ruimtelijke ontwikkelingen. In dit hoofdstuk komt een aantal (milieu)aspecten, zoals geluidsoverlast, bodemverontreiniging, externe veiligheid, enzovoort, aan de orde waarbij de gezondheid van de toekomstige bewoners een rol speelt. Uit de uitgevoerde onderzoek zijn geen belemmeringen naar voren gekomen ten aanzien van gezondheid. Daarnaast kan bij grotere planontwikkelingen ook gezondheidsbevordering gestimuleerd worden.

Zo heeft de fysieke leefomgeving positieve gezondheidseffecten als deze uitnodigt tot gezond gedrag en mensen stimuleert tot meer bewegen, gezonder eten en elkaar ontmoeten. Toetsing Bij de verbouw van een bestaand gebouw tot een woning is het onderdeel van het bevorderen van de gezondheid minder relevant, omdat er geen leefomgeving op een groter schaalniveau wordt ingericht. Conclusie Het aspect duurzaamheid en gezondheid levert geen belemmering op voor de voorgenomen ontwikkeling.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren – Nieuw-Loosdrechtsedijk 7

15

4.4.

Verkeersgeneratie, -afwikkeling & parkeren Algemeen Bij ruimtelijke plannen moet rekening worden gehouden met verkeersgeneratie en -afwikkeling en parkeerbehoefte die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Toetsing Een vrijstaande woning heeft op grond van kentallen van de ASVV2021 een verkeersaantrekkende werking van maximaal 8,6 voertuigbewegingen per woning per etmaal. Bij een spitsuurintensiteit van 10% betekent dat 0,86 auto. Op het drukste uur van de dag zal de verkeersintensiteit derhalve met minder dan één auto per uur toenemen. Het omliggende wegennetwerk kan deze marginale toename zonder meer verwerken. Het parkeerbeleid van de gemeente Wijdemeren is vastgelegd in het Parapluplan Parkeren Wijdemeren 2019 (hierna: parapluplan). Uitgangspunt van de beleidsregel is dat elke initiatiefnemer van een bouwplan zelf verantwoordelijk is voor het oplossen van de parkeerbehoefte van het plan. De parkeerbehoefte dient zo veel mogelijk op eigen terrein moet worden opgelost. Voor verschillende delen van de gemeente gelden verschillende parkeernormen. Het plangebied behoort tot de kern. Voor vrijstaande woningen in de kern geldt een parkeernorm van 1,6 parkeerplaatsen per woning. Op eigen terrein worden 2 parkeerplaatsen aangelegd. Conclusie Het aspect verkeersgeneratie, -afwikkeling & parkeren levert wel/geen belemmering op voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.5.

Flora & Fauna Algemeen De natuur in Nederland wordt beschermd vanuit twee invalshoeken: bescherming van gebieden en bescherming van soorten. Per 1 januari 2024 is de Wet natuurbescherming (Wnb) opgegaan in de Omgevingswet: de Aanvullingswet natuur het Aanvullingsbesluit natuur en de Aanvullingsregeling natuur. Ter bescherming van de natuur zijn in het Bkl diverse regels opgenomen. Het gaat hierbij in de eerste plaats om regels voor de gebiedsbescherming van aangewezen Natura 2000-gebieden, regels voor de soortenbescherming van te beschermen planten diersoorten (waaronder vogels) en regels ter bescherming van houtopstanden. Het gebieds- en soortenbeschermingsregime vloeit voor een belangrijk deel voort uit twee Europese richtlijnen, te weten de Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en de Habitatrichtlijn(92/43/EEG). Het normenkader, de instrumenten en de bevoegdheidsverdeling voor het Natuurbeschermingsrecht is ongewijzigd ten opzichte van de Wnb. Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kan voor de soorten die zijn opgenomen in

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren – Nieuw-Loosdrechtsedijk 7

16

het 'beschermingsregime andere soorten' vrijstellingsbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten.

Gebiedsbescherming Natura 2000 is een Europees netwerk van beschermde natuurgebieden en wordt in Nederland beschermd door middel van de Omgevingswet. Deze wet biedt een beschermingskader voor de aangewezen beschermde gebieden. Deze gebieden worden beschermd om de gunstige staat van instandhouding van vogelsoorten, habitattypen en andere planten- en diersoorten te behouden en waar nodig te herstellen. Naast de wettelijke bescherming van de Natura 2000-gebieden heeft Nederland de bescherming van andere gebieden planologisch vastgelegd. Onder de planologische bescherming vallen onder andere weidevogelgebieden en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De bescherming van het NNN vindt plaats door toetsing van de bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen aan het NNN-beleid. Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is het Nederlandse netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuur(gebieden). Door verbindingen tussen natuurgebieden te maken, kunnen planten en dieren zich makkelijker verspreiden over meer gebieden. De bescherming van het NNN bestaat hieruit (artikel 7.8, lid 2, Bkl): dat geen activiteiten worden mogelijk gemaakt die leiden tot een aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden, of tot een vermindering van de wezenlijke kenmerken en waarden, oppervlakte of samenhang van het NNN.

Toetsing gebiedsbescherming Het plangebied ligt op een afstand van circa 25 meter van het Natura 2000-gebied Oostelijke Vechtplassen. Voor een aantal effecten (trillingen, geluid, optische verstoring enzovoort) geldt dat de gebruikswijziging van het gebruik als nutsvoorziening naar wonen, gelet op de afstand en de verkeersintensiteit op de Nieuw-Loosdrechtsedijk tussen het Natura 2000-gebied en het plangebied, te groot is om te resulteren in significante negatieve effecten. Een toename in stikstofdepositie kan een negatief effect sorteren op kwetsbare en gevoelige habitattypen in daarvoor gevoelige Natura2000-gebieden. Derhalve is een stikstofonderzoek1 uitgevoerd. Hieruit blijkt dat er zowel in de aanleg- als in de gebruiksfase, na saldering, geen stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/hectare/jaar optreedt. Derhalve treden er geen significant negatieve effecten op binnen de omliggende Natura 2000-gebieden. De planontwikkeling is ten aanzien van de effecten van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden, geen Natura 2000-activiteit en is gezien artikel 5.1 van de Omgevingswet niet vergunningplichtig.

1

StikstofEnMeer, Verantwoordingsrapport Stikstofdepositie berekening transformatie voormalig KPN gebouw, , Amersfoort, 27 januari 2025

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren – Nieuw-Loosdrechtsedijk 7

17

Het plangebied grenst aan de overzijde van de Nieuw-Loosdrechtsedijk eveneens aan NNNgebied. Externe effecten met betrekking tot NNN-gebieden worden niet getoetst binnen de Wet natuurbescherming. Soortenbescherming Onder de Omgevingswet zijn veel dier- en plantsoorten beschermd. De bescherming richt zich op soorten van Europees belang, die onder de reikwijdte van de Vogel- en Habitatrichtlijn vallen, als om bepaalde soorten van nationaal belang. Soortenbescherming vindt plaats binnen en buiten het natuurnetwerk Nederland. Het kan de vorm hebben van wet- en regelgeving, maar ook van fysieke maatregelen die bescherming, vestiging of uitbreiding van een soortenpopulatie stimuleren. Op grond van artikel 2.18, lid 1, sub f Omgevingswet zijn in beginsel de provincies hiervoor verantwoordelijk. Toetsing soortenbescherming Omdat er uitsluitend een verbouwing van een bestaand gebouw plaatsvindt, zijn er 3 geen belemmeringen zijn uit het oogpunt van de soortenbescherming. Conclusie De planontwikkeling heeft geen wezenlijke invloed op de gunstige instandhouding van beschermde soorten en/of gebieden. Het aspect flora en fauna levert geen belemmering op voor de voorgenomen ontwikkeling. Tijdens de werkzaamheden moet voorzichtig worden gehandeld met alle voorkomende flora en fauna (Zorgplicht).

Wanneer ondanks zorgvuldig handelen, onderzoek en advies schade lijkt te ontstaan voor beschermde flora en fauna, dient direct contact opgenomen te worden met een ter zake deskundige.

4.6.

Luchtkwaliteit Algemeen Ter bescherming van de gezondheid zijn voor het aspect luchtkwaliteit instructieregels opgenomen in paragraaf 5.1.4.1 Bkl. Volgens deze regels gelden zogeheten omgevingswaarden voor onder andere de in de buitenlucht voorkomende stikstofdioxide (NO 2) en fijnstof (PM10). Een activiteit is toelaatbaar als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan: ▪ er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; ▪ het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit; ▪ het project draagt alleen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Uit artikel 5.53 en 5.54 Bkl volgt dat een project niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de toename van de concentratie NO2 en PM10 niet hoger is dan 1,2 µg/m³. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentraties. Voor woningbouw ligt de 3%-grens op 1.500 woningen.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren – Nieuw-Loosdrechtsedijk 7

18

Toetsing Omdat in het plangebied het aantal woningen met 1 toeneemt, kan worden geconcludeerd dat de planontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Uit de atlas voor de leefomgeving (peiljaar 2022, bron: www.atlasleefomgeving.nl) blijkt dat de achtergrondconcentratie stikstofdioxide (13,3 microgram per m³) en fijn stof (17,4 microgram per m³) zich beneden de wettelijk toegestane jaargemiddelde grenswaarde van 40 microgram per m³ bevinden. De concentratie zeer fijn stof (9,4 microgram per m³) bevindt zich beneden de wettelijk toegestane jaargemiddelde grenswaarde van 20 microgram per m³. In het plange-bied worden de grenswaarden derhalve niet overschreden. Conclusie Het aspect luchtkwaliteit levert geen belemmering op voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.7.

Geluid Geluid kan van grote invloed zijn op het woon- en leefklimaat van mensen en op hun gezondheid. De aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting onder de Omgevingswet is vooral een decentrale afweging. Een gemeente legt in het omgevingsplan voor elke locatie in de gemeente de gewenste geluidskwaliteit vast. In afdeling 3.5 van het Bkl zijn regels voor belangrijke geluidsbronnen zoals industrieterreinen, wegen en spoorwegen opgenomen. De regels voor geluid hebben een tweezijdige werking om de bescherming tegen geluidsbelasting vorm te geven. Enerzijds bij de aanleg of aanpassing van spoorwegen of industrieterreinen en anderzijds bij het mogelijk maken van nieuwe geluidsgevoelige gebouwen (voor functies zoals wonen, onderwijs of zorg) en locaties nabij een geluidsbron. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen geluidbronnen met een geluidproductieplafond als omgevingswaarde (gpp) (lokale spoorwegen die zijn aangewezen bij omgevingsverordening, rijkswegen, provinciale wegen, hoofdspoorwegen en industrieterreinen) en bronnen met een basisgeluidemissie (bge). Voor lokale wegen (een verharde gemeente- of waterschapsweg met een verkeersintensiteit van meer dan 1.000 motorvoertuigen per etmaal) en lokale spoorwegen (een spoorweg die niet is aangewezen bij omgevingsverordening). Voor andere gebouwen of locaties bepaalt de gemeente zelf de mate van bescherming tegen geluid.

Afbeelding 6: Standaardwaarden en grenswaarden. Geluidbronsoorten Rijkswegen en provinciale wegen Gemeentewegen en waterschapswegen Hoofdspoorwegen en lokale spoorwegen Industrieterreinen

Standaardwaarde

Grenswaarde 50 Lden 53 Lden 55 Lden 50 Lden 40 Lnight

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren – Nieuw-Loosdrechtsedijk 7

60 Lden 70 Lden 65 Lden 55 Lden 45 Lnight

19

Toetsing Binnen het geluidaandachtsgebied is akoestisch onderzoek nodig om een geluidgevoelig gebouw toe te laten. Derhalve is akoestisch onderzoek2 uitgevoerd. Uit de dit onderzoek blijkt dat de standaardwaarde van 53 dB ten gevolge van gemeentelijke wegen wordt overschreden ter plaatse van meerdere gevels. Het maximale geluid op de gevel bedraagt 61 dB. Maatregelen om het geluid op de gevel terug te dringen tot aan de standaardwaarde van 53 dB stuit naar verwachting op overwegende bezwaren van verkeerstechnische, financiële en stedenbouwkundige aard. Het is realistisch om een hogere waarde dan de standaardwaarde toe te staan van 61 dB voor de geluidbronsoort gemeentelijke wegen. Uit de berekeningen blijkt dat het gezamenlijke geluid op de gevel de 53 dB overschrijdt ter plaatse van de zuidwest-, noordwest- en zuidoostgevel. Daarmee wordt voor meerdere gevels niet voldaan aan het maximaal toelaatbare binnenniveau uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. Extra geluidwerende voorzieningen zijn noodzakelijk. Dit moet een in een gevelweringsonderzoek worden aangetoond. Hierbij zal tevens rekening worden gehouden met het rechtens verkregen niveau. Conclusie Het aspect geluid levert, indien een hogere waarde wordt toegestaan en gevelmaatregelen worden getroffen om het binnenniveau van het geluid te reduceren tot 33 dB, geen belemmering op voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.8.

Geur Algemeen Er bestaan diverse sectoren waar geurhinder een rol kan spelen, zoals onder meer bij veehouderijen en andere landbouwactiviteiten, de mengvoederindustrie, horeca, rioolwaterzuiveringsinstallaties, slachterijen, en (andere) milieubelastende activiteiten. Regels over geur zijn verdeeld over verschillende Amvb's. Het verschilt per type activiteit waar er regels zijn opgenomen. Conform de Omgevingswet dienen de activiteiten allereerst te voldoen aan de regels die in het tijdelijk omgevingsplan staan. Indien er nog geen aanpassing heeft plaatsgevonden van het tijdelijk omgevingsplan en sprake is van een activiteit/inrichting die/dat voorheen onder het Activiteitenbesluit milieubeheer viel, dan gelden de regels uit de Bruidsschat. De Bruidsschat (BS) bevat regels over: ▪ geur door het houden van landbouwhuisdieren en paarden en pony's voor het berijden in een dierenverblijf (par. 22.3.6.2 BS); ▪ geur door het houden van fokteven van nertsen (par. 22.3.6.3 BS); ▪ geur door andere agrarische activiteiten, zoals o.a. het opslaan van vaste mest, champost of dikke fractie en het composteren of opslaan van groenafval (par. 22.3.6.4 BS);

2

Munsterhuis Geluidsadvies, Akoestisch onderzoek wegverkeer Plan woning Nieuw Loosdrechtsedijk 7, Loosdrecht, B03.24.296-RM, Borne, 25 februari 2025

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren – Nieuw-Loosdrechtsedijk 7

20

▪ geur door het exploiteren van zuiveringstechnische werken (par. 22.3.6.5 BS). Voor een aantal milieubelastende activiteiten geldt een vergunningplicht op basis van hoofdstuk 3 van het (Bal). In afdeling 8.5 'Omgevingsvergunning milieubelastende activiteit' van het (Bkl) staan beoordelingsregels. Het bevoegd gezag gebruikt deze beoordelingsregels bij het beoordelen van de vergunningaanvraag. In het Bkl staan algemene beoordelingsregels en specifieke beoordelingsregels voor geur. Toetsing In de directe nabijheid van het plangebied zijn geen (agrarische) bedrijven gevestigd met een geuremissie die tot het plangebied reikt. Conclusie Het aspect geur levert geen belemmering op voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.9.

Milieuzonering In planologische procedures waarin de vestiging van woningen in de nabijheid van bedrijven (of andersom) mogelijk wordt gemaakt, moet rekening worden gehouden met ruimtelijk relevante milieuhygiënische aspecten van die bedrijven. Het begrip 'inrichting' uit de Wet milieubeheer bestaat onder de Omgevingswet niet meer; deze is vervangen door regels voor milieubelastende activiteiten. Een 'milieubelastende activiteit' is een activiteit die nadelige gevolgen voor het milieu kan veroorzaken. Lozingsactiviteiten op oppervlaktewater of een zuiveringsinstallatie of wateronttrekking vallen niet onder de definitie van een 'milieubelastende activiteit'. Inhoudelijk zijn er weinig veranderingen, wel is de systematiek gewijzigd. De rijksregels voor milieubelastende activiteiten staan in het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal). Voor activiteiten die niet in H3 van het Bal zijn aangewezen, kan een gemeente regels opnemen in het Omgevingsplan. De algemene zorgplicht (artikel 1.7) en het algemene verbod (artikel 1.7a) uit de Omgevingswet zijn altijd van toepassing. De gemeente Wijdemeren heeft in H22, afdeling 22.3 regels opgenomen met betrekking tot milieubelastende activiteiten in relatie tot geluid en geur. Om hinder tussen bedrijven en woningen te voorkomen, is ook onder de Omgevingswet een goede afstemming noodzakelijk.

Milieuzonering zorgt ervoor dat bij de bouw van nieuwe woningen voldoende afstand in acht wordt genomen tot milieubelastende activiteiten (tussen bedrijven en gevoelige functies, zoals woningen). Zo worden hinder en gevaar voorkomen en kunnen bedrijven zich binnen aanvaardbare voorwaarden in een gebied vestigen en activiteiten (blijven) uitoefenen.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren – Nieuw-Loosdrechtsedijk 7

21

De Vereniging van Nederlandse Gemeenten heeft in de brochure Bedrijven en Milieuzonering (2009) een handreiking3 gedaan ten behoeve van de afstemming tussen ruimtelijke ordening en milieu op lokaal niveau. De publicatie heeft bedrijven ingedeeld in categorieën met bijbehorende richtafstanden tot gevoelige functies, zoals woningen. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de grond die is aangewezen voor de functie bedrijf en anderzijds de gevel van een woning. De richtafstanden hangen samen met de gebiedskenmerken. De VNG-publicatie hanteert twee omgevingstypen, namelijk: een rustige woonwijk/buitengebied en een gemengd gebied. In een rustige woonwijk of buitengebied wordt functiescheiding nagestreefd. Tussen milieuhinder gevoelige functies en bedrijven dient de minimaal aan te houden 'richtafstand' in acht te worden genomen. In geval van een gemengd gebied, waar sprake is van functiemenging, kan een verkleinde richtafstand worden gehanteerd. In tegenstelling tot rustige woongebieden worden in dergelijke levendige gebieden milieubelastende activiteiten op kortere afstand van milieuhinder gevoelige functies acceptabel geacht. De richtafstand mag in deze gebieden met één afstandsstap worden verkleind (10 meter behorende bij milieucategorie 1 wordt 0 meter, 30 meter van milieucategorie 2 wordt 10 meter van milieucategorie 1, etc.). Afbeelding 7: Omgevingstype.

Milieucategorie 1 2 3.1 3.2 4.1 4.2

Richtafstand tot omgevingstype rustige woonRichtafstand tot omgevingstype gemengd wijk en rustig buitengebied gebied 10 meter 0 meter 30 meter 10 meter 50 meter 30 meter 100 meter 50 meter 200 meter 100 meter 300 meter 200 meter

Het uitgangspunt van de VNG handreiking is dat de gemeente deze gemotiveerd toepast. Het is een hulpmiddel, maar het legt niet vast wat wel en wat niet is toegestaan. Een gemeente dient zelf zorgvuldig af te wegen, te bepalen en te motiveren welke functies en activiteiten zij in een bepaald gebied toelaatbaar acht en welke Staat van Bedrijfsactiviteiten zal worden toegepast, zodat maatwerk en flexibiliteit voor een plangebied ontstaat.

3

In oktober 2024 is de VNG-handreiking Activiteiten en milieuzonering gepubliceerd. Deze handreiking is in hoofdzaak is bedoeld voor de inrichting van het nieuwe omgevingsplan en niet om te onderzoeken of er bij milieugevoelige functies (zoals woningen) nabij milieubelastende functies een aanvaardbaar woon- en leefklimaat gerealiseerd kan worden. De handreiking ziet vooral op het inrichten van een omgevingsplan met milieubelastende functies. Om aan te tonen dat sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bij ruimtelijke ontwikkelingen is de handreiking uit 2009 nog steeds bruikbaar is.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren – Nieuw-Loosdrechtsedijk 7

22

Toetsing In de nabijheid van het plangebied zijn geen bedrijven/voorzieningen gevestigd, waarvan de richtafstand tot aan het plangebied reikt. Uit het oogpunt van milieuzonering zijn er daarom geen knelpunten voor de uitbreiding van de bedrijfsbebouwing op het perceel. Conclusie Uit het oogpunt van milieuzonering zijn er geen belemmeringen voor de planontwikkeling.

4.10. Omgevingsveiligheid Algemeen Omgevingsveiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. De hoofdlijnen van het wettelijk kader omtrent de omgevingsveiligheid zijn opgenomen in instructieregels in afdeling 5.1.2 Bkl. In bijlage VII van het Bkl zijn activiteiten aangewezen als risicobronnen. Deze risicobronnen zijn van belang voor de regels over het plaatsgebonden risico en aandachtsgebieden. Het betreft de volgende activiteiten: ▪ activiteiten met gevaarlijke stoffen bij bedrijven. Dit zijn verschillende milieubelastende activiteiten uit het Besluit activiteiten leefomgeving. ▪ het basisnet vervoer gevaarlijke stoffen (weg, water en spoor). ▪ buisleidingen met gevaarlijke stoffen die zijn aangewezen als milieubelastende activiteit in het Besluit activiteiten leefomgeving. ▪ windturbines die zijn aangewezen als milieubelastende activiteit in het Besluit activiteit leefomgeving. De paragrafen 5.1.2.2 tot en met 5.1.2.6 van het Bkl gaan over het toelaten van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties in verband met het externe veiligheidsrisico van een activiteit die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Plaatsgebonden risico Grenswaarden en standaardwaarden voor het Plaatsgebonden Risico (PR) ten aanzien van (zeer) (beperkt) kwetsbare gebouwen en (beperkt) kwetsbare locaties zijn opgenomen in artikel 5.6 tot en met artikel 5.11a van het Bkl. Grenswaarden voor kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en kwetsbare locaties (artikel 5.7 lid 1 Bkl) worden in een Omgevingsplan in acht genomen. Met standaardwaarden voor beperkt kwetsbare gebouwen en locaties wordt in een omgevingsplan rekening gehouden (artikel 5.11 Bkl). Voor het plaatsgebonden risico gelden, afhankelijk van de activiteit, vastgestelde afstanden of te berekenen afstanden (bijlage VII Bkl). Groepsrisico Bij groepsrisico is sprake van 'aandachtsgebieden'. Risicovolle activiteiten hebben van rechtswege aandachtsgebieden (artikel 5.12 Bkl). Het opnemen van aandachtsgebieden in een omgevingsplan is niet verplicht. Een aandachtsgebied geldt van rechtswege, en is een gebied rond

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren – Nieuw-Loosdrechtsedijk 7

23

activiteiten met gevaarlijke stoffen dat zichtbaar maakt waar mensen binnenshuis, zonder aanvullende maatregelen onvoldoende beschermd zijn tegen de gevolgen van ongevallen met gevaarlijke stoffen. Aandachtsgebieden zijn er voor brand, explosie en gifwolk. Afhankelijk van het type activiteit met gevaarlijke stoffen, zijn er voor het aandachtsgebied in de regelgeving vaste afstanden vastgesteld of zijn deze afstanden rekenkundig te bepalen (bijlage VII Bkl). Aandachtsgebieden worden zichtbaar gemaakt in het Register externe veiligheidsrisico's (REV). Binnen een aandachtsgebied kan sprake zijn van een voorschriftengebied. Een gemeente kan in het Omgevingsplan afzien van aanwijzing van een brand- of explosievoorschriftengebied of een kleiner brand- of explosievoorschriftengebied aanwijzen (artikel 5.14 Bkl). Als het initiatief ligt in een voorschriftengebied, dan gelden voor nieuwbouw aanvullende bouweisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (artikel 4.90 tot en met 4.96 Bbl. Voor zeer kwetsbare gebouwen, zoals scholen, kinderdagopvang, en verzorgingstehuizen, geldt altijd een voorschriftengebied, en gelden dus aanvullende bouweisen bij nieuwbouw (artikel 5.14 Bkl). Los van een eventueel voorschriftengebied kan een gemeente aanvullende eisen stellen, bijvoorbeeld aan vluchtroutes en de bereikbaarheid van het gebied door hulpdiensten.

Een berekening van het groepsrisico is onder de Omgevingswet optioneel. Toetsing Uit de risicokaart blijkt dat in de nabijheid van het plangebied geen routes gevaarlijke stoffen, buisleiding en/of bedrijven aanwezig zijn die met gevaarlijke stoffen werken. Derhalve is geen onderzoek externe veiligheid noodzakelijk. Afbeelding 8: Fragment risicokaart.

Conclusie Het aspect omgevingsveiligheid levert geen belemmering op voor de voorgenomen ontwikkeling.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren – Nieuw-Loosdrechtsedijk 7

24

4.11. Trilling Algemeen Het onderdeel Trillingen is geregeld in paragraaf 22.3.5 van de Bruidsschat. Daarin worden regels gesteld aan trillingen in een frequentie van 1 tot 80 Hz door een activiteit in een trillinggevoelige ruimte van een trillinggevoelig gebouw, die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. Er gelden maximale waarden voor continue trillingen en voor herhaald voorkomende trillingen. De maximale waarden zijn opgenomen in de tabellen in artikel 22.88 en 5.87a van de Bruidsschat. Toetsing In de omgeving van het plangebied zijn er geen activiteiten die trillingshinder veroorzaken. Conclusie Het aspect trilling levert geen belemmering op voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.12. Welstand Welstand gaat over hoe de uiterlijke kenmerken van een bouwwerk in de omgeving passen, denk aan vorm, kleur of gebruikte materialen. De redelijke eisen van welstand zijn uitgewerkt in de welstandsnota van de gemeente. In de bruidsschat zijn regels opgenomen met betrekking tot: ▪ repressief welstand (artikel 22.7), oftewel de excessenregeling, en ▪ beoordeling van een aanvraag om een omgevingsvergunning met betrekking tot een bouwactiviteit en het in stand houden en gebruiken van het te bouwen bouwwerk (artikel 22.29). Als een gemeente geen welstandsnota en ook een beleidsregels voor de beoordeling van het uiterlijk van bouwwerken heeft, dan gelden de regels in de bruidsschat niet. De bruidsschat geldt ook niet bij een bouwwerk of in een gebied dat de gemeente als welstandsvrij heeft aangewezen. Toetsing De commissie MOOI Noord-Holland zal de planontwikkeling bespreken. In het verleden heeft deze commissie aangegeven een eerder vergelijkbaar plan haalbaar te achten. Conclusie De definitieve welstandstoets zal te zijner tijd worden doorlopen als de omgevingsvergunningaanvraag voor de activiteit bouwen wordt ingediend.

4.13. Archeologie, cultuurhistorie en landschap 4.13.1. Algemeen In de Omgevingswet wordt onder cultuur erfgoed verstaan monumenten, archeologische monumenten, stads- en dorpsgezichten, cultuurlandschappen en, voor zover dat voorwerp is of kan zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in het omgevingsplan, ander cultureel erfgoed als bedoeld in artikel 1.1 van de Erfgoedwet.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren – Nieuw-Loosdrechtsedijk 7

25

In artikel 5.130 Bkl zijn bepalingen opgenomen om in het omgevingsplan cultureel erfgoed te beschermen. Daarnaast staan in afdeling 8.8 van het Bkl regels voor de beoordeling van rijksmonumentenactiviteit en het verplaatsen van gebouwde monumenten. 4.13.2. Archeologie Het Verdrag van Malta regelt de omgang met het Europees archeologisch erfgoed. Nederland ondertekende dit verdrag van de Raad voor Europa in 1992. Aanleiding voor dit verdrag was dat het Europese archeologische erfgoed in toenemende mate bedreigd werd. Niet alleen door natuurlijke processen of ondeskundig gebruik van het bodemarchief, maar ook door ontwikkelingen in de ruimtelijke ordening. De uitgangspunten van het Verdrag van Malta zijn binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de veroorzaker betaalt'. Artikel 5.130, lid 3 Bkl bepaalt dat in het omgevingsplan regels kunnen worden gesteld over de uitvoering van onderzoek bij activiteiten die een te verwachten archeologisch monument kunnen verstoren. Voor projecten kleiner dan 100 m² mag geen archeologisch onderzoek gevraagd worden, tenzij in het omgevingsplan anders is bepaald. Toetsing Omdat er geen bodemingrepen plaatsvinden, is er geen archeologisch onderzoek noodzakelijk.

Conclusie Het aspect archeologie levert geen belemmering op voor de voorgenomen ontwikkeling. 4.13.3. Cultuurhistorie Het gebouw is een gemeentelijk monument en staat momenteel leeg. Als gevolg van die leegstand verpaupert het gebouw. Om dat proces om te keren is het noodzakelijk dat het gebouw weer een duurzame en economisch verantwoorde functie krijgt. Als bedrijfsgebouw of als nutsvoorziening ligt het niet voor de hand dat zo'n functie wordt gevonden. Door het gebouw met respect voor de aanwezige cultuurhistorische kenmerken te verbouwen tot woning, bestaat wel de mogelijkheid om het pand op een duurzame wijze weer een nieuwe toekomst te geven. Conclusie Door de verbouwing tot woning is het mogelijk de cultuurhistorische waarden van het gebouw te behouden en te herstellen.

4.14. Bodem Ter bescherming van de gezondheid en het milieu zijn in paragraaf 5.1.4.5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) voor het aspect bodem instructieregels in het opgenomen. Er worden

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren – Nieuw-Loosdrechtsedijk 7

26

drie basisvormen van bodemgebruik onderscheiden: landbouw/natuur, wonen en industrie. De kaders zijn gebaseerd op de risicogrenswaarden die voor de betreffende situaties zijn afgeleid. Het wettelijke instrumentarium voor bodem berust op drie pijlers: ▪ het voorkomen van nieuwe verontreiniging of aantasting (preventie); ▪ het meewegen van bodemkwaliteit als onderdeel van een brede afweging over de kwaliteit van de leefomgeving in relatie tot functies (toedeling van functies); ▪ het op duurzame en doelmatige wijze beheren van resterende historische verontreinigingen (beheer historische verontreinigingen). De gemeente stelt de waarde voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem vast. Deze waarde mag niet hoger zijn dan het blootstellingsniveau van het maximaal toelaatbaar risico voor de mens. De toelaatbare kwaliteit van de bodem is een voorwaarde voor bouwen op verontreinigde bodem en is geen omgevingswaarde. Bij wijzigingen van activiteiten geldt dat de bodem geschikt moet zijn voor het beoogde gebruik. Toetsing Omdat er enkel inpandige verbouwingen plaatsvinden, vinden er geen bodemingrepen plaats en is geen bodemonderzoek noodzakelijk. Conclusie De milieukundige bodemsituatie vormt geen belemmering voor de planontwikkeling.

4.15. Weging van het waterbelang Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient op grond van artikel 5.37 Bkl rekening te worden gehouden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. Het is aan het bevoegd gezag om te bepalen hoe andere bestuursorganen bij de besluitvorming worden betrokken. Dit betekent dat een zogenaamde 'weging van het waterbelang' (voorheen: watertoets) dient plaats te vinden. Toetsing Het plangebied ligt in het beheergebied van het Hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht. Bij een toename van verhard oppervlak, dient hiervoor gecompenseerd te worden in de vorm van nieuw open water. In dit geval vindt alleen een verbouwing plaats van het bestaande gebouw en wordt de buitenruimte daarbij ingericht als tuin. Daardoor neemt het verhard oppervlak af. Gelet hierop zijn er vanuit het belang van de waterhuishouding geen beperkingen. Conclusie Het plan raakt geen essentiële waterbelangen. Het aspect weging van het waterbelang levert geen belemmering op voor de voorgenomen ontwikkeling.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren – Nieuw-Loosdrechtsedijk 7

27

5.

Uitvoerbaarheid

5.1.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.1.1. Bestuurlijk vooroverleg P.M. 5.1.2. Participatie omgeving De initiatiefnemer heeft alle omwonenden persoonlijk geïnformeerd over de planontwikkeling. Zonder uitzondering zijn zij enthousiast over de planontwikkeling, waarbij onder meer werd aangegeven dat men blij is dat het gebouw een woonfunctie krijgt. Omwonenden hebben aangegeven geen bezwaren tegen de planontwikkeling te hebben.

5.2.

Financiële haalbaarheid Het plan wordt op eigen grond door en voor rekening en risico ontwikkeld door de eigenaar van het perceel. De financiering van alle kosten die samenhangen met de ontwikkeling van de bebouwing komt voor rekening van die eigenaar. Er zijn derhalve geen kosten voor de gemeente aan het bouwplan verbonden. Dit zal tussen de gemeente en initiatiefnemer met een nadeelcompensatieovereenkomst/anterieure overeenkomst worden vastgelegd.

5.3.

Belangenafweging Op grond van artikel 4.2 Omgevingswet moet het omgevingsplan voldoen aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De gemeente moet daarbij rekening houden met alle betrokken belangen. Verder gelden de beleidskaders en instructieregels. In Hoofdstuk 3 Beleidskader en Hoofdstuk 4 Aspecten fysieke leefomgeving en milieu is aangegeven dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In deze paragraaf worden de conclusies uit de genoemde hoofdstukken beschreven. Conclusie beleid De voorgenomen ontwikkeling heeft betrekking op de verbouw van een voormalig verdeelstation van KPN. Het betreft een gemeentelijk monument. Met name uit cultuurhistorisch oogpunt is het van belang dat het gebouw een duurzame functie krijgt, waardoor er een kostendrager is om het gebouw te herstellen. Uit cultuurhistorisch beleidsoogpunt is er derhalve sprake van een zeer wenselijke ontwikkeling. Beleidsmatig zijn er verder geen belemmeringen om aan die planontwikkeling mee te werken. Conclusie omgevingsaspecten Voor de ruimtelijke kwaliteit is het van belang dat het gemeentelijk monument aan de NieuwLoosdrechtsedijk in de oude luister wordt hersteld. Uit de uitgevoerde onderzoeken blijkt dat er geen nadelige gevolgen voor het milieu en andere relevante aspecten voor de fysieke leefomgeving zijn.