Bijlage 1- Definitief nota van uitgangspunten

De in deze Nota opgenomen ruimtelijke uitgangspunten vormen nadrukkelijk toetsingscriteria voor de vervolgfase. In de verdere uitwerking moet onder andere worden aangetoond dat wordt voldaan aan de randvoorwaarden voor:  privacy en leefkwaliteit;  verkeersveiligheid en parkeren;  landschappelijke kwaliteit;  ecologie en water;  en maatschappelijke uitvoerbaarheid. 22

De ruimtelijke keuzes hebben daarbij directe gevolgen voor verkeer, parkeren en de belasting van bestaande woonstraten. Het volgende hoofdstuk gaat hier nader op in.

23

4.

Verkeer, parkeren en bereikbaarheid

Verkeer en parkeren zijn in Ankeveen geen uitwerkingsdetail, maar een belangrijke randvoorwaarde voor de aanvaardbaarheid van de ontwikkeling. Een voorkeursrichting is alleen aanvaardbaar indien verkeersveiligheid, bereikbaarheid, parkeerdruk en bouwlogistiek op een verantwoorde manier kunnen worden opgelost, inclusief piekmomenten van bewoners, sport, kerk, bezoekers en de zaterdagmarkt. Tegelijkertijd zijn de onderzochte varianten zodanig opgezet dat in beginsel ruimte aanwezig is voor een passende verkeerskundige ontsluiting en parkeeroplossingen binnen het plangebied of de directe omgeving daarvan. De verdere uitwerking richt zich daarom vooral op de vraag hoe verkeer, parkeren en leefbaarheid zorgvuldig en passend binnen de schaal van het dorp kunnen worden georganiseerd. Bewoners hebben tijdens de participatie nadrukkelijk aandacht gevraagd voor:  bestaande parkeerdruk;  extra verkeer door woonstraten;  verkeersveiligheid voor fietsers en voetgangers;  bereikbaarheid voor hulpdiensten;  en de combinatie van wonen, sport, kerk, bezoekers en markt in een relatief compact dorpsgebied. Daarbij speelt mee dat Ankeveen, als dorp binnen Wijdemeren, een relatief autoafhankelijke omgeving kent. Daarom wordt in de verdere uitwerking niet uitgegaan van een sterke daling van autobezit of parkeerbehoefte op korte termijn.

4.1 Parkeren als onderdeel van leefbaarheid De gemeente hanteert de Beleidsregel parkeernormen d.d. 20 december 2025. Voor de bepaling van de parkeerbehoefte wordt uitgegaan van de geldende parkeernormen van de gemeente Wijdemeren, afhankelijk van woningtype en segment en inclusief bezoekersaandeel. In de vervolgfase wordt een integrale parkeerbalans opgesteld waarin niet alleen de woningbouw wordt beschouwd, maar ook de samenhang met:  sportvoorzieningen;  functies rondom de kerk;  bezoekers;  bewoners;  de zaterdagmarkt;  en andere piekmomenten in het dorp. De parkeerbalans wordt daarbij niet uitsluitend beschouwd als technische rekensom, maar nadrukkelijk ook als vraagstuk van leefbaarheid en dagelijks gebruik van het dorp. Uit eerste verkenningen blijkt dat de parkeerdruk binnen het gebied verschilt. Rond het Jan Veermanplein lijkt op sommige momenten sprake van indicatieve restcapaciteit, terwijl onder andere rondom de Joseph Lokinlaan een hogere parkeerdruk wordt ervaren. Tegelijkertijd laat de participatie zien dat parkeerbeleving een belangrijke rol speelt. Bewoners parkeren in de praktijk vaak zo dicht mogelijk bij hun bestemming, waardoor de ervaren parkeerdruk lokaal hoger kan zijn dan uit algemene capaciteitscijfers volgt.

De ervaren parkeerdruk wordt daarom nadrukkelijk als relevante leefbaarheidsfactor beschouwd, ook wanneer objectieve capaciteit op bepaalde momenten nog aanwezig lijkt.

24

4.2 Dubbelgebruik en piekmomenten In Ankeveen komen verschillende functies samen binnen een relatief compact dorpsgebied. Daarbij gaat het onder andere om:  wonen;  sport;  kerkfuncties;  bezoekers;  en de zaterdagmarkt. Juist de combinatie van deze functies vraagt om een zorgvuldige beoordeling van piekmomenten en gebruiksdruk. Dubbelgebruik van parkeerplaatsen is alleen aanvaardbaar wanneer:  tijdsuitwisselbaarheid aantoonbaar is;  parkeerplaatsen feitelijk toegankelijk zijn;  beschikbaarheid juridisch is geborgd;  en bestaande functies niet al structureel aanspraak maken op dezelfde capaciteit. De Ankeveense zaterdagmarkt vormt daarbij een expliciet aandachtspunt binnen de verkeerskundige afweging. Tegelijkertijd gaat het in Ankeveen om voorzieningen met een relatief dorpse schaal. De zaterdagmarkt bestaat uit een beperkt aantal marktkramen en ook de omvang van het sportgebruik is, mede gelet op het aantal teams en de schaal van de verenigingen, relatief overzichtelijk. Daarmee ontstaat geen stedelijke verkeerssituatie, maar wel een situatie waarin verschillende functies op piekmomenten zorgvuldig op elkaar moeten worden afgestemd.

4.3 Ontsluiting, verkeersveiligheid en woonstraten Uit een eerste verkenning blijkt dat de ontsluiting van het plangebied via het bestaande wegennet kwetsbaar is, mede door het gebruik van relatief smalle woonstraten en de beperkte capaciteit van delen van het netwerk. Daarbij speelt mee dat ook in de huidige situatie al sprake is van momenten waarop parkeerdruk en doorgang in delen van het dorp onder druk staan. Met name rondom sportmomenten en piekbelasting wordt de bereikbaarheid van woonstraten en doorgang voor hulpdiensten door bewoners als kwetsbaar ervaren. Voor de verdere uitwerking geldt daarom als uitgangspunt dat het plangebied een eigen en passende ontsluiting krijgt voor gemotoriseerd verkeer. Daarbij wordt nadrukkelijk niet uitgegaan van een structurele hoofdontsluiting via de Elisabeth de Walelaan, zodat recent uitgevoerde herinrichtingsmaatregelen behouden blijven en extra verkeersdruk in deze woonstraat zoveel mogelijk wordt voorkomen. De Joseph Lokinlaan kan in beperkte mate worden benut voor bestemmingsverkeer, maar wordt niet ingericht als hoofdontsluiting van de ontwikkeling. Tijdens de participatie zijn daarnaast nadrukkelijk zorgen geuit over:  extra verkeer door woonstraten;  verkeersveiligheid voor kinderen en langzaam verkeer;  parkeerdruk rondom sport;  en de bereikbaarheid van hulpdiensten.

25

Daarom wordt in de vervolgfase nadrukkelijk gekeken naar:  verkeersveiligheid voor langzaam verkeer;  veilige routes voor jeugd en ouderen (Daarbij wordt nadrukkelijk rekening gehouden met routes van en naar school, sport en andere dagelijkse voorzieningen);  hulpdiensten;  bouwlogistiek;  zoekverkeer;  en de belasting van bestaande woonstraten. Tijdens participatie en technische sessies is nadrukkelijk aandacht gevraagd voor het beperken van gemotoriseerd verkeer binnen bestaande woonstraten, waaronder de Elisabethlaan en Joseph Lokinlaan. In de onderzochte ontwikkelrichtingen is hier reeds nadrukkelijk rekening mee gehouden door verkeer, parkeren en ontsluiting integraal onderdeel te maken van de ruimtelijke variantenstudie. Daarbij is onder andere gekeken naar ontsluitingsmogelijkheden via het Jan Veermanplein / marktterrein.

4.4 Verkeerskundige verschillen tussen varianten De verkeerskundige werking verschilt per variant. Bij een compacte en kernnabije ontwikkelrichting kunnen parkeerplaatsen, entrees, sportvoorzieningen en looproutes compacter en overzichtelijker binnen het plangebied worden georganiseerd. Daardoor kunnen:  verkeersbewegingen beter worden geconcentreerd;  looproutes logischer worden ingericht;  en verkeers- en loopstromen richting bestaande woonbuurten beperkter blijven. Bij meer verspreide varianten liggen parkeerplaatsen, woningen en functies vaker verder uit elkaar. Daardoor ontstaat sneller druk op bestaande woonstraten en worden verkeers- en loopstromen diffuser georganiseerd. Daarnaast kan door het toepassen van een fysieke knip, bijvoorbeeld in de vorm van een hekwerk, worden voorkomen dat sportverkeer structureel gebruik maakt van de Elisabeth de Walelaan als route richting sportvoorzieningen. Daarmee wordt aangesloten bij het uitgangspunt dat bestaande verkeersdruk in deze woonstraat niet verder mag toenemen. De verkeerskundige beoordeling richt zich daarom niet uitsluitend op aantallen parkeerplaatsen, maar ook op de vraag hoe logisch, veilig en leefbaar verkeers- en loopstromen binnen het gebied kunnen worden georganiseerd.

4.5 Bestuurlijke verkeerskundige afweging en vervolgfase Na vaststelling van de definitieve Nota van Uitgangspunten worden onder andere de volgende aspecten nader onderzocht:  verkeersgeneratie en piekbelasting;  parkeerdruk per tijdvak;  verkeersveiligheid;  effecten op kruispunten en woonstraten;  langzaam verkeer;  hulpdiensten en bouwlogistiek;  en mogelijke maatregelen in de openbare ruimte.

26

De onderzochte varianten zijn daarbij reeds zodanig opgezet dat rekening is gehouden met:  parkeeroplossingen;  verkeersontsluiting;  sportgebruik;  en de ruimtelijke inpassing van verkeer en parkeren binnen het gebied. Op basis van de eerste ruimtelijke en verkeerskundige verkenningen zijn er op voorhand geen aanwijzingen dat verkeer en parkeren binnen de voorkeursrichting niet oplosbaar zijn, mits de verdere uitwerking voldoet aan de randvoorwaarden en uitgangspunten uit deze Nota. De bestuurlijke voorkeur richt zich daarom op een verkeerskundige inrichting waarbij:  verkeersstromen zoveel mogelijk worden geconcentreerd;  bestaande woonstraten worden ontzien;  langzaam verkeer veilig wordt georganiseerd;  en parkeren, sport en wonen logisch met elkaar worden verbonden binnen één samenhangende dorpsstructuur. De vervolgfase wordt benut om deze uitgangspunten verder te onderbouwen, uit te werken en waar nodig te optimaliseren. De keuzes rondom verkeer, parkeren, ontsluiting en verharding hebben niet alleen invloed op leefbaarheid en bereikbaarheid, maar ook direct op ruimtegebruik, groenstructuren, waterhuishouding en de kwaliteit van de landschappelijke overgang tussen dorp en veenweidegebied. Het volgende hoofdstuk gaat hier nader op in.

27

5.

Groen, water, oevers en ecologie

5.1

Water en compensatie:

De ontwikkeling in Ankeveen ligt op de overgang tussen dorp, water en open veenweidelandschap. Water, bodem en ecologie vormen daarom geen afzonderlijke thema’s naast de ontwikkeling, maar bepalen in belangrijke mate hoe en waar ontwikkeling ruimtelijk mogelijk is. Voor dit thema vormen de geldende landelijke, provinciale en waterschapskaders het vertrekpunt voor de verdere uitwerking van de ontwikkeling. Uit de participatie blijkt daarnaast dat water, openheid, natuur en rust door veel inwoners worden gezien als wezenlijk onderdeel van de kwaliteit en identiteit van Ankeveen. De verdere uitwerking richt zich daarom niet alleen op het beperken van negatieve effecten, maar ook op het behouden en versterken van groen, water en landschappelijke kwaliteit binnen het gebied.

5.1 Water, klimaatadaptatie en leefomgeving Uitgangspunt is dat de ontwikkeling waterneutraal wordt uitgewerkt en dat toename van verharding en hemelwaterafvoer wordt gecompenseerd conform de geldende eisen van het waterschap. Water wordt daarbij niet alleen technisch benaderd, maar ook als onderdeel van de kwaliteit van de leefomgeving. Watergangen, natuurvriendelijke oevers, groenstroken en open ruimtes kunnen bijdragen aan:  waterberging;  verkoeling;  biodiversiteit;  en een groenere overgang tussen dorp en landschap. Daarnaast moet in de verdere uitwerking nadrukkelijk rekening worden gehouden met:  wateroverlast;  droogte;  hitte;  bodemdaling;  en de kwetsbaarheid van het veengebied. De verdere uitwerking richt zich daarbij nadrukkelijk ook op het versterken van water, groen en natuur binnen het plangebied zelf. Door water, groenstructuren en natuurvriendelijke oevers onderdeel te maken van de inrichting ontstaat ruimte om de kwaliteit en beleefbaarheid van het gebied te verbeteren ten opzichte van de huidige situatie. Daarbij wordt met name gekeken naar delen van het plangebied waar de bestaande natuurdruk relatief lager ligt dan in de omliggende kwetsbare veenweidegebieden. Juist op deze plekken kunnen water, groen en biodiversiteit sterker onderdeel worden van de inrichting van het gebied.

Tegelijkertijd wordt onderkend dat water- en groenstructuren in een veenweidegebied ook invloed kunnen hebben op het dagelijks woon- en leefklimaat, waaronder mogelijke overlast door knutten en muggen. Daarom wordt bij de verdere uitwerking nadrukkelijk aandacht besteed aan de inrichting van watergangen, groenstructuren en beplanting, zodat ecologische kwaliteit, biodiversiteit en leefbaarheid zoveel mogelijk in samenhang worden versterkt.

28

5.2 Bodem, veen en waterhuishouding De ligging van Ankeveen binnen het veenweidegebied maakt dat bodem, water en ruimtelijke inrichting sterk met elkaar samenhangen. Uit de participatie blijkt dat bewoners nadrukkelijk aandacht vragen voor:  kwetsbaarheid van de veenbodem;  mogelijke effecten op waterhuishouding;  bodemdaling en verzakking;  en de invloed van de ontwikkeling op de omgeving. In de vervolgfase wordt daarom nader onderzocht:  welke effecten de ontwikkeling heeft op grondwaterstromen;  hoe wordt omgegaan met zetting en ophoging;  welke maatregelen nodig zijn voor drainage en waterbeheer;  en hoe negatieve effecten op omliggende gronden zoveel mogelijk kunnen worden beperkt. Daarbij wordt nadrukkelijk gekeken naar de samenhang tussen:  verharding;  waterafvoer;  groen;  en de fysieke kenmerken van het veengebied.

5.3 Ecologie en natuurwaarden Gegeven de ligging nabij Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland vormt ecologie een belangrijk aandachtspunt binnen de verdere uitwerking van de ontwikkeling. Uit de eerste analyses blijkt dat binnen en rondom het plangebied verschillen bestaan in ecologische gevoeligheid. Met name de open randen richting het veenweidelandschap zijn kwetsbaar voor verstoring. In de vervolgfase worden daarom onder andere onderzocht:  effecten op beschermde soorten;  mogelijke stikstofeffecten;  verstoring door licht en verkeer;  recreatieve druk;  effecten op watergebonden natuur;  en de invloed van de ontwikkeling op rust en openheid van het gebied. De ontwikkeling richt zich daarmee niet uitsluitend op het beperken van effecten, maar ook op het toevoegen van ecologische kwaliteit binnen het gebied zelf. Door water en groen nadrukkelijk onderdeel te maken van de ruimtelijke inrichting ontstaat ruimte voor:  meer biodiversiteit;  natuurvriendelijke oevers;  betere waterberging;  meer groenbeleving;  en een sterkere landschappelijke overgang tussen dorp en veenweidegebied.

5.4 Klimaat, openbare ruimte en verdere uitwerking De verdere uitwerking moet uiteindelijk inzicht geven in de wijze waarop:  water en groen onderdeel worden van de ruimtelijke inrichting;  klimaatadaptieve maatregelen worden toegepast;  natuurwaarden worden beschermd;  en negatieve effecten op water, bodem en ecologie worden voorkomen of beperkt. Daarbij worden onder andere betrokken: 29

      

waterhuishouding; ecologische effecten; stikstof; lichtverstoring; recreatieve druk; bodem en veenstructuur; en de relatie tussen groen, water en openbare ruimte.

De verdere uitwerking moet aantonen dat sprake blijft van een aanvaardbare ecologische, landschappelijke en waterhuishoudkundige situatie binnen de randvoorwaarden van deze Nota van Uitgangspunten. De keuzes rondom water, groen, ecologie en verharding hebben daarbij niet alleen invloed op natuur en landschap, maar ook direct op de technische uitvoerbaarheid van de ontwikkeling. De ligging in het veengebied stelt eisen aan fundering, waterhuishouding, energievoorziening en inrichting van de openbare ruimte. Het volgende hoofdstuk gaat hier nader op in.

30

6.

Technische haalbaarheid: duurzaamheid, energie en bodem

Voor dit thema vormen de geldende landelijke en provinciale kaders het vertrekpunt voor de verdere uitwerking van de ontwikkeling. Technische uitvoerbaarheid is daarbij niet alleen een uitwerkingsvraagstuk, maar ook van invloed op:  bouwtypologie;  bereikbaarheid;  fasering;  energievoorziening;  en de haalbaarheid van de ontwikkeling als geheel. Uit de participatie blijkt daarnaast dat bewoners nadrukkelijk aandacht vragen voor:  de kwetsbaarheid van het veengebied;  mogelijke verzakking;  netcapaciteit;  en de vraag of de technische randvoorwaarden van de ontwikkeling daadwerkelijk uitvoerbaar zijn.

6.1 Energievoorziening, netcapaciteit en uitvoerbaarheid Alle varianten worden uitgewerkt als gasloze nieuwbouw en moeten voldoen aan de geldende eisen voor energie- en milieuprestaties. Daarbij vormt netcapaciteit nadrukkelijk een aandachtspunt voor de verdere uitwerking. De beschikbaarheid van voldoende capaciteit op het elektriciteitsnet is mede afhankelijk van regionale uitbreidingen van netbeheerders en de planning van benodigde investeringen in infrastructuur. In de vervolgfase wordt daarom per variant een netcapaciteitscheck uitgevoerd, inclusief aandacht voor:  aansluitmogelijkheden;  fasering van de ontwikkeling;  benodigde trafostations;  kabeltracés;  en de ruimtelijke inpassing van nutsvoorzieningen. Daarbij wordt ook gekeken naar de mate waarin fasering van de ontwikkeling nodig kan zijn indien netcapaciteit niet direct volledig beschikbaar blijkt.

6.2 Bodem, fundering en technische randvoorwaarden Ankeveen ligt in veenweidegebied. De fysieke kenmerken van de bodem vormen daardoor een belangrijk aandachtspunt voor de technische uitvoerbaarheid van de ontwikkeling. De verdere uitwerking moet daarom inzicht geven in:  zettingsrisico’s;  funderingsoplossingen;  gevolgen voor de waterhuishouding;  en de technische consequenties van bouwen binnen het veengebied. Daarnaast wordt gekeken naar:  bereikbaarheid tijdens uitvoering;  inpassing van openbare ruimte;  toegankelijkheid van gebouwen;  brandveiligheid;  en de samenhang tussen wonen, parkeren en technische infrastructuur. 31

Bij gestapelde woningbouw wordt nadrukkelijk rekening gehouden met toegankelijkheid en levensloopbestendigheid, waaronder de toepassing van liften en ruimte voor ondersteunende voorzieningen. De verdere uitwerking moet uiteindelijk aantonen dat sprake is van:  technisch uitvoerbare bouwoplossingen;  een haalbare energievoorziening;  een verantwoorde funderingsaanpak;  en een uitvoerbare combinatie van wonen, parkeren, toegankelijkheid en openbare ruimte. Indien uit vervolgonderzoek blijkt dat technische uitvoerbaarheid, bereikbaarheid, fundering of netcapaciteit onvoldoende kunnen worden opgelost, moet de verdere uitwerking worden aangepast, gefaseerd of heroverwogen. De technische keuzes rondom fundering, energievoorziening, infrastructuur en bereikbaarheid hebben daarbij directe gevolgen voor de financiële uitvoerbaarheid van de ontwikkeling. De samenhang tussen techniek, ruimtegebruik en kosten wordt daarom in het volgende hoofdstuk nader beschouwd.

32

7. Financiële haalbaarheid en uitvoerbaarheid Financiële haalbaarheid vormt een belangrijke randvoorwaarde voor de verdere planvorming. De financiële uitvoerbaarheid hangt daarbij direct samen met de ruimtelijke keuzes binnen het plan. De eerste financiële verkenningen laten zien dat compactere en meer kernnabije varianten financieel beter beheersbaar kunnen zijn dan meer verspreide varianten. Daarbij speelt mee dat functies zoals:  wonen;  parkeren;  infrastructuur;  sportvoorzieningen;  openbare ruimte;  watercompensatie;  en nutsvoorzieningen binnen een compactere opzet efficiënter kunnen worden gecombineerd. Meer verspreide varianten vragen daarentegen doorgaans:  meer infrastructuur;  meer verharding;  grotere afstanden voor ontsluiting;  meer ruimte voor parkeren;  en hogere kosten voor inrichting van openbare ruimte. Daarnaast spelen binnen het veengebied ook fundering, zetting en waterhuishouding een belangrijke rol in de uiteindelijke kostenstructuur van de ontwikkeling. Tegelijkertijd geldt dat de huidige financiële analyses nog een voorlopig karakter hebben. Exacte projectspecifieke kosten, opbrengsten en risico’s worden in de vervolgfase nader onderzocht en gevalideerd.

7.1 Samenhang tussen ruimtelijke keuzes en financiële haalbaarheid De financiële uitvoerbaarheid hangt nauw samen met:  bouwtypologie;  ruimtebeslag;  fundering op veen;  inrichting van openbare ruimte;  sportvoorzieningen;  parkeren;  watercompensatie;  infrastructuur;  en fasering van de ontwikkeling. Compactere en meer kernnabije varianten bieden daarbij meer mogelijkheden om functies efficiënt binnen het plangebied te organiseren. Daardoor kan terughoudender worden omgegaan met:  extra infrastructuur;  verharding;  ontsluitingen;  en ruimte-intensieve parkeeroplossingen. Meer verspreide varianten zetten de financiële uitvoerbaarheid sterker onder druk doordat:  meer grond nodig is voor inrichting en ontsluiting;  infrastructuur zich over een groter gebied uitstrekt; 33

 

openbare ruimte omvangrijker wordt; en de combinatie van wonen, parkeren, sport en water minder efficiënt kan worden georganiseerd.

De financiële afweging richt zich daarmee niet uitsluitend op woningbouwopbrengsten, maar nadrukkelijk ook op de verhouding tussen:  ruimtegebruik;  investeringen;  beheer;  en uitvoerbaarheid op langere termijn.

7.2 Risico’s en onzekerheden De financiële verkenningen kennen in deze fase nog onzekerheden en bandbreedtes. De belangrijkste risico’s kunnen worden onderscheiden in vier categorieën. A. Markt en economie  ontwikkeling van bouwkosten;  renteontwikkelingen;  marktomstandigheden;  en prijsontwikkeling van woningen. B. Techniek en uitvoering  fundering en bodemgesteldheid binnen het veengebied;  waterhuishouding en watercompensatie;  netcapaciteit en nutsvoorzieningen;  infrastructuur en bouwrijp maken;  en verdere technische uitwerking van sportvoorzieningen. C. Proces en fasering  fasering van de ontwikkeling;  tijdelijke voorzieningen;  planning van procedures;  en mogelijke vertragingen in onderzoeken of vergunningverlening. D. Governance en samenwerking  afspraken met betrokken partijen;  samenwerking met grondeigenaren;  subsidiemogelijkheden;  fiscale aspecten;  en de organisatorische en financiële inrichting van sportvoorzieningen. De huidige financiële analyses zijn gebaseerd op globale verkenningen en kengetallen. In de vervolgfase worden deze verder uitgewerkt en geactualiseerd.

7.3 Ontwikkelstrategie en optimalisatie De ontwikkelstrategie vormt een belangrijk onderdeel van de financiële uitvoerbaarheid van de ontwikkeling. Daarbij wordt in de vervolgfase onder andere gekeken naar:  fasering van de ontwikkeling;  verhouding tussen woningtypen en segmenten;  inrichting van sportvoorzieningen;  subsidiemogelijkheden;  samenwerking tussen betrokken partijen;  en de wijze waarop verschillende deelgebieden in samenhang kunnen worden ontwikkeld. 34

Ook wordt onderzocht hoe:  infrastructuur;  parkeren;  openbare ruimte;  water;  en sportvoorzieningen zo efficiënt mogelijk kunnen worden gecombineerd binnen het plangebied. De verdere uitwerking richt zich daarmee niet uitsluitend op kostenbeheersing, maar ook op het realiseren van een financieel uitvoerbare ontwikkeling die past binnen de ruimtelijke en functionele randvoorwaarden van het gebied.

7.4 Randvoorwaarden voor verdere uitwerking De verdere uitwerking moet uiteindelijk aantonen dat sprake is van een financieel uitvoerbare ontwikkeling binnen de randvoorwaarden van deze Nota van Uitgangspunten. Daarbij moet inzicht worden gegeven in:  projectspecifieke kosten en opbrengsten;  fasering;  investeringen in infrastructuur en openbare ruimte;  beheer- en onderhoudsvraagstukken;  risico’s en onzekerheden;  en de financiële gevolgen van ruimtelijke en technische keuzes. Indien uit vervolgonderzoek blijkt dat financiële uitvoerbaarheid onvoldoende kan worden aangetoond, moet de verdere uitwerking worden aangepast, gefaseerd of heroverwogen. onvoldoende kan worden aangetoond, moet de verdere uitwerking worden aangepast, gefaseerd of verkleind. De financiële uitvoerbaarheid vormt daarmee niet alleen een randvoorwaarde voor de ontwikkeling, maar ook een belangrijk onderdeel van de bestuurlijke afweging tussen de verschillende varianten. Het volgende hoofdstuk gaat nader in op deze integrale afweging en de voorkeursrichting voor de verdere uitwerking van het gebied.

35

8.

Varianten, bestuurlijke afweging en voorkeursrichting

De bestuurlijke afweging richt zich op de wijze waarop ontwikkeling in Ankeveen ruimtelijk en maatschappelijk verantwoord kan plaatsvinden. De verschillende varianten maken zichtbaar welke ruimtelijke, maatschappelijke, verkeerskundige, ecologische, technische en financiële afwegingen samenhangen met verschillende ontwikkelrichtingen. Niet het aantal woningen op zichzelf is daarbij doorslaggevend, maar de mate waarin een variant past binnen de uitgangspunten en beoordelingscriteria van deze Nota.

8.1 Bestuurlijke hoofdconclusie Op basis van de ruimtelijke, verkeerskundige, ecologische, technische, financiële en participatieve afweging kiest de raad als voorkeursrichting voor een compacte en kernnabije ontwikkelvariant binnen de huidige publiek besproken bandbreedte van circa 100–119 woningen. Deze voorkeursrichting wordt bestuurlijk het meest verdedigbaar geacht omdat:     

het open landschap zoveel mogelijk wordt ontzien; verkeer en parkeren beter organiseerbaar blijven; meer ruimte ontstaat voor groen, water en landschappelijke buffers; sport en wonen beter gecombineerd kunnen worden; en de ontwikkeling beter aansluit bij de schaal en structuur van Ankeveen.

Meer verspreide en overwegend grondgebonden varianten vragen daarentegen meer ruimte voor infrastructuur, parkeren en bebouwing, waardoor de druk op landschap, woonbuurten en uitvoerbaarheid toeneemt. De raad onderkent verder dat beperkte hoogteaccenten binnen de context van Ankeveen gevoelig liggen. Tegelijkertijd blijkt uit de ruimtelijke analyse dat een volledig laag en meer verspreid programma niet automatisch leidt tot een betere ruimtelijke inpassing. Juist binnen deze locatie kan een compactere opzet onder voorwaarden bijdragen aan behoud van openheid, landschappelijke kwaliteit en afstand tot bestaande woonranden.

8.2 Onderzochte varianten Binnen de verkenning zijn drie richtingen onderzocht. Variant 1 – Compact / doorstroomgericht Compacte en kernnabije opzet met relatief meer gestapelde en gelijkvloerse woningen, gericht op:  efficiënt ruimtegebruik;  doorstroming;  compacte verkeersstructuren;  en een sterke samenhang tussen wonen, sport en openbare ruimte. Variant 2 – Balansvariant Mix van grondgebonden en gestapelde woningen met een meer evenwichtige spreiding van functies en bouwvolumes. Deze variant is onderzocht als tussenrichting tussen een compactere ontwikkelrichting en een meer verspreide grondgebonden variant. 36

Variant 3 – Minder compact / grondgebonden Variant met relatief meer grondgebonden woningen, lagere bouwhoogtes en een grotere ruimtelijke footprint. Deze variant is nadrukkelijk onderzocht om ook de wens naar meer grondgebonden woonvormen en een minder compacte opzet expliciet mee te kunnen wegen binnen de bestuurlijke afweging.

Aspect / Kenmerk Compactheid Bouwvlakken

Hoogtebeeld

Ruimtelijke structuur (hoogte) Woningbouw (indicatief) Sociaal aandeel

Variant 1 – Doorstroom / compact

Variant 2 – Balans

Hoog Compact, aaneengesloten Overwegend 3 lagen, met beperkt aantal accenten tot 4 lagen Geconcentreerde accenten ca. 119 (95 gemeente, 24 kerk) ≥ 1/3

Groen- en waterstructuur Compact Landschappelijke impact Relatie dorp–landschap Parkeren

Middel

Laag–middel

Gebalanceerd

Verspreid

Overwegend 2 lagen Overwegend 2–3 met kap, met meerdere lagen, met verspreide en nadrukkelijker hoogteaccenten hoogteaccenten tot 4 lagen Gespreid

Vaker zichtbaar

ca. 119 (95 gemeente, 24 kerk) ≥ 1/3

ca. 100 (76 gemeente, 24 kerk) ≥ 1/3 Ruimer maar versnipperd Groter ruimtebeslag en meer spreiding

Samenhangend

Beperkt ruimtebeslag, compacter beeld Grotere invloed op landschap Efficiënt, geconcentreerd

Sportimpact

1 multifunctioneel veld

BOSA-potentie

Hoog

Hoofdrisico’s

Acceptatie dichtheid en hoogte

8.4 Integrale beoordelingscriteria De varianten zijn integraal beoordeeld op:  dorpskarakter en menselijke maat;  woningbouwopgave en betaalbaarheid;  doorstroming en woningtypologie;  sport en maatschappelijke meerwaarde;  verkeer en parkeren;  water, groen en ecologie;  technische uitvoerbaarheid; 37

Variant 3 – Minder compact / grondgebonden

Gebalanceerd

Duidelijke dorpsrand Geleidelijke overgang Gemengd 1 multifunctioneel veld Hoog Balans in beeldkwaliteit en overgang

Meer ruimte-intensief en verspreid 1 multifunctioneel veld Hoog Acceptatie spreiding, ruimtebeslag en zichtbaarheid hoogteaccenten

 

financiële haalbaarheid; en maatschappelijke draagkracht.

Daarbij blijkt dat een lagere en meer verspreide variant niet automatisch ruimtelijk gunstiger uitpakt. Meer verspreide varianten vragen doorgaans meer ruimte voor:  ontsluiting;  parkeren;  verharding;  en openbare ruimte. Een compactere en kernnabije ontwikkelrichting kan daarentegen meer mogelijkheden bieden om functies in samenhang te organiseren en ruimte efficiënter te benutten. De bestuurlijke afweging richt zich daarom niet uitsluitend op bouwhoogte of aantallen woningen, maar op de totale samenhang tussen:  leefbaarheid;  ruimtelijke kwaliteit;  uitvoerbaarheid;  landschap;  verkeer;  sport;  en maatschappelijke inpasbaarheid.

8.5 Financiële en technische uitvoerbaarheid De eerste financiële en technische verkenningen laten zien dat verschillen bestaan in de mate van uitvoerbaarheid tussen de onderzochte varianten. Compactere en meer kernnabije varianten bieden daarbij meer mogelijkheden om:  infrastructuur;  parkeren;  openbare ruimte;  sportvoorzieningen;  watercompensatie;  en nutsvoorzieningen efficiënt binnen het plangebied te organiseren. Meer verspreide varianten vragen doorgaans meer ruimte voor ontsluiting, verharding en inrichting van openbare ruimte, waardoor de technische en financiële uitvoerbaarheid sterker onder druk kan komen te staan. Tegelijkertijd geldt dat de huidige analyses nog een voorlopig karakter hebben. Exacte projectspecifieke kosten, opbrengsten en risico’s worden in de vervolgfase verder onderzocht en geactualiseerd.

8.6 Bestuurlijke weging De voorliggende Nota gaat nadrukkelijk niet uit van “zoveel mogelijk woningen”, maar van de vraag hoe Ankeveen zich kan ontwikkelen zonder de kwaliteiten te verliezen die het dorp juist bijzonder maken. Daarbij wordt onderkend dat ook een kleiner woningbouwprogramma onderdeel kan blijven van de bestuurlijke afweging. Tegelijkertijd hangen de verschillende onderdelen van de ontwikkeling 38

nadrukkelijk met elkaar samen. Minder woningen betekent niet automatisch minder impact. Het heeft ook gevolgen voor de mate waarin:  sportvoorzieningen toekomstbestendig kunnen worden georganiseerd;  ruimte ontstaat voor groen, water en openbare kwaliteit;  verkeer en parkeren goed kunnen worden opgelost;  betaalbare woningen realiseerbaar blijven;  en de ontwikkeling financieel uitvoerbaar en betaalbaar blijft op langere termijn. De bestuurlijke afweging gaat daarom niet alleen over aantallen woningen, maar vooral over de vraag hoe wonen, sport, leefbaarheid en landschap in samenhang kunnen blijven functioneren. Daarbij geldt nadrukkelijk dat de ontwikkeling niet alleen ruimtelijk en maatschappelijk moet passen bij het dorp, maar ook financieel organiseerbaar en betaalbaar moet blijven voor alle betrokken partijen. Juist daarin ligt de kern van deze Nota van Uitgangspunten: niet zoeken naar de meeste woningen, maar naar een ontwikkeling die het dorp sterker maakt, betaalbaar blijft en ervoor zorgt dat Ankeveen ook op langere termijn leefbaar, herkenbaar en vitaal kan blijven. De bestuurlijke voorkeursrichting vormt daarmee de basis voor de verdere planologische en procedurele uitwerking van de ontwikkeling. De volgende stap richt zich op de wijze waarop deze voorkeursrichting juridisch, bestuurlijk en uitvoerbaar verder kan worden uitgewerkt onder de Omgevingswet.

39

9.

Ruimtelijke ordening, procedure en uitvoerbaarheid

9.1

BOPA versus omgevingsplanwijziging

Omdat woningbouw niet past binnen de huidige regels, is een planologische procedure nodig. Onder de Omgevingswet zijn in de praktijk twee routes relevant:  omgevingsplanwijziging;  BOPA (omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit). Het InformatiePunt LeefOmgeving (IPLO) beschrijft dat een BOPA moet voldoen aan ETFAL en aan instructieregels uit het Bkl en de provinciale verordening. Daarbij is een zorgvuldige en integrale motivering vereist, zeker wanneer sprake is van een ontwikkeling aan de rand van bestaand dorp en landschap. Deze Nota van Uitgangspunten is zó opgesteld dat zowel een omgevingsplanwijziging als een BOPA kan worden gevoed met dezelfde ruimtelijke, verkeerskundige, ecologische, technische en financiële onderbouwing. De keuze tussen een omgevingsplanwijziging en een BOPA wordt pas gemaakt nadat de aard en zwaarte van de benodigde onderbouwing in de vervolgfase verder in beeld zijn gebracht.

9.2 Bestuurlijke proceslogica en benodigde onderzoeken Met deze Nota van Uitgangspunten stelt de raad de beoordelingscriteria en voorkeursrichting vast voor de verdere uitwerking van de ontwikkeling. De vervolgfase richt zich vervolgens op: 1. verdere uitwerking van de voorkeursrichting; 2. uitvoering van de noodzakelijke onderzoeken; 3. het maken van procesafspraken met betrokken partijen middels een intentieovereenkomst; 4. de gemeentelijke tenderprocedure en bevestiging van afspraken met de kerk en verenigingen 5. verdere planologische onderbouwing; 6. en besluitvorming over de vervolgstappen en planologische procedure. De raad komt vervolgens opnieuw in positie bij de besluitvorming over de verdere planuitwerking en de planologische procedure. De vervolgfase vindt daarbij plaats binnen de uitgangspunten en beoordelingscriteria die in deze Nota zijn vastgesteld. Na vaststelling van de definitieve Nota van Uitgangspunten worden de in dit document opgenomen kaders nader uitgewerkt en onderbouwd. In deze vervolgfase worden de noodzakelijke onderzoeken uitgevoerd om de ruimtelijke, technische en financiële uitvoerbaarheid van de voorkeursrichting integraal te toetsen.

Het betreft in ieder geval onderzoek op de volgende thema’s:  verkeer en parkeren, inclusief de cumulatie van gebruik met de wekelijkse markt en sport;  bodemgesteldheid, zetting en funderingsmogelijkheden;  energievoorziening en netcapaciteit;  ecologie en stikstof, waaronder een ecologische quickscan en een voortoets Natura 2000;  waterhuishouding en de watertoets, inclusief de benodigde watercompensatie;  privacy, bezonning en woonkwaliteit;  sportfunctionele haalbaarheid;  en een financiële actualisatie, inclusief kostenverhaal en verdere uitwerking van de grondexploitatie. 40

Gezien de specifieke hydrologische situatie in Ankeveen wordt aanvullend onderzoek uitgevoerd naar de effecten van de ontwikkeling op grondwaterstromen en kwelafhankelijke natuur. De onderzoeken worden in deze fase in opdracht van of onder regie van de gemeente uitgevoerd, zodat voorafgaand aan een eventuele marktbenadering een goed onderbouwd en uitvoerbaar ontwikkelkader beschikbaar is. De uitkomsten van deze onderzoeken vormen een essentiële basis voor de verdere planuitwerking en de uiteindelijke besluitvorming. Daarbij geldt dat zonder voldoende aantoonbare uitvoerbaarheid op de dragende thema’s:  verkeer en parkeren;  woonkwaliteit;  sport;  water;  ecologie;  bodem;  netcapaciteit;  en financiële haalbaarheid, de ontwikkeling niet in de voorgestelde vorm verder kan worden uitgewerkt.

9.3 Timing van onderzoeken en intentieovereenkomsten De uitvoering van de genoemde onderzoeken en het vastleggen van afspraken met betrokken partijen vinden plaats ná vaststelling van de definitieve Nota van Uitgangspunten en vóór een eventuele aanbesteding, selectieprocedure of tender. In deze fase wordt de ontwikkelstrategie verder geconcretiseerd. Onderdeel hiervan is het tijdig maken van afspraken met betrokken grondeigenaren en initiatiefnemers, waaronder de sportverenigingen en de kerk. Deze afspraken worden vastgelegd in intentieovereenkomsten en vormen een randvoorwaarde voor het vervolg van het project. De intentieovereenkomsten en vervolgafspraken zijn erop gericht om de uitvoerbaarheid en financiële haalbaarheid van de ontwikkeling verder te onderbouwen en hebben in ieder geval betrekking op:  de scope van de ontwikkeling;  de fasering van de uitvoering;  de kostenverdeling en financiële uitgangspunten;  de governance en rolverdeling tussen betrokken partijen;  de programmatische invulling van het woningbouwprogramma;  en de uitwerking van mogelijke subsidiemogelijkheden, waaronder voor de sportvoorzieningen. Daarnaast wordt in deze fase de samenhang tussen woningbouw, sport, watercompensatie, openbare ruimte en de mogelijke ontwikkeling van kerkgronden verder uitgewerkt.

Pas nadat deze afspraken zijn gemaakt en de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling voldoende is onderbouwd, wordt een volgende stap gezet richting marktbenadering en verdere planologische uitwerking. De verdere uitwerking vindt plaats in verschillende stappen, waarbij onderzoeken, afspraken met betrokken partijen, planvorming en besluitvorming in samenhang worden georganiseerd. Het volgende hoofdstuk beschrijft op hoofdlijnen het vervolgproces en de indicatieve planning van deze vervolgfase.

41

10. Fasering en uitvoerbaarheid De ontwikkeling moet zodanig worden gefaseerd dat de sportfunctie gedurende het hele proces behouden blijft. Nieuwe sportvoorzieningen moeten daarom in gebruik worden genomen voordat bestaande voorzieningen verdwijnen. Hiermee blijft het verenigingsleven functioneren en blijft de sociale betekenis van sport voor het dorp behouden tijdens de uitvoering van het project. Fasering wordt daarbij niet alleen beschouwd als bouwkundige planning, maar ook als bestuurlijk instrument om de ontwikkeling beheersbaar en uitlegbaar te houden. Door gefaseerd te werken ontstaat ruimte om verkeer, parkeren, leefbaarheid, sportcontinuïteit en uitvoerbaarheid gedurende het proces zorgvuldig te beoordelen en waar nodig bij te sturen. Daarbij geldt dat dragende dorpsfuncties, zoals sportvoorzieningen, openbare ruimte en bereikbaarheid, vóór of gelijktijdig met de relevante woningbouwfasen functioneel op orde moeten zijn. De ontwikkeling mag niet leiden tot langdurige uitval van sport of onevenredige hinder voor het dorp. Uit de eerste verkenningen blijkt daarnaast dat de bestaande ontsluitingsstructuur van het gebied kwetsbaar is. De omliggende woonstraten zijn relatief smal en beperkt geschikt voor zwaar bouwverkeer of langdurige extra verkeersdruk. Zorgvuldige bouwlogistiek vormt daarom een belangrijke randvoorwaarde voor de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.

Uitgangspunt is dat zwaar bouwverkeer niet structureel wordt afgewikkeld via bestaande woonstraten. De verdere uitwerking moet voorzien in een veilige en passende bouwontsluiting, waarbij hinder, verkeersonveiligheid en schade aan de omgeving zoveel mogelijk worden beperkt. Daarnaast moet de ontwikkeling uitvoerbaar zijn binnen de fysieke kenmerken van het veengebied. Daarbij wordt rekening gehouden met:  draagkracht van de ondergrond;  fundering en zetting;  ophogen en voorbelasting;  waterhuishouding;  en de inpassing van nutsvoorzieningen, waaronder een mogelijk transformatorstation. Ook moet rekening worden gehouden met:  de bestaande parkeer- en gebruiksdruk in het gebied;  de wekelijkse markt;  verkeersveiligheid tijdens de bouw- en gebruiksfase;  en de bereikbaarheid voor bewoners, hulpdiensten en sportvoorzieningen. Zoals eerder benoemd worden mobiliteit, parkeren, bouwlogistiek en technische uitvoerbaarheid in de vervolgfase integraal verder onderzocht en uitgewerkt. Daarbij wordt op hoofdlijnen uitgewerkt hoe bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie tijdens de uitvoering worden geborgd. De verdere uitwerking van fasering, bouwlogistiek en technische uitvoerbaarheid vormt daarmee een belangrijke randvoorwaarde voor de uiteindelijke realisatie van de ontwikkeling.

10. Vervolgproces en planning Na vaststelling van de definitieve Nota van Uitgangspunten door de gemeenteraad volgt een vervolgfase waarin de voorkeursrichting verder wordt uitgewerkt en geconcretiseerd binnen de in deze Nota vastgestelde uitgangspunten, beoordelingscriteria en randvoorwaarden. 42

10.1 Onderzoeken en afspraken In de eerste stap worden afspraken gemaakt met betrokken partijen, waaronder grondeigenaren, sportverenigingen en de kerk. Deze afspraken worden vastgelegd in intentieovereenkomsten. Parallel hieraan worden de noodzakelijke onderzoeken uitgevoerd op onder andere het gebied van:  verkeer en parkeren;  water en ecologie;  bodem en fundering;  technische uitvoerbaarheid;  en financiële haalbaarheid. De onderzoeken en afspraken zijn bedoeld om de uitvoerbaarheid van de voorkeursrichting nader te onderbouwen. Daarbij geldt dat de verdere uitwerking plaatsvindt binnen de kaders van deze Nota van Uitgangspunten. Voor deze fase wordt indicatief rekening gehouden met een doorlooptijd van circa 6 tot 9 maanden.

10.2 Verdere planuitwerking en marktbenadering Op basis van de uitkomsten van de onderzoeken en de gemaakte afspraken wordt de voorkeursrichting verder geconcretiseerd. Vervolgens wordt een marktpartij geselecteerd die de ontwikkeling verder uitwerkt en realiseert. Ook deze fase kent indicatief een doorlooptijd van circa 6 tot 9 maanden. Na selectie van een ontwikkelaar wordt het stedenbouwkundig plan verder uitgewerkt. In deze fase worden de uitgangspunten uit de Nota vertaald naar een concreet ontwerp voor:  bebouwing;  openbare ruimte;  groen en water;  verkeer en parkeren;  en de inrichting van sportvoorzieningen. Voor deze fase wordt indicatief rekening gehouden met een doorlooptijd van circa 9 tot 12 maanden.

10.3 Planologische procedure en vergunningverlening Daarna volgt de planologische procedure. Afhankelijk van de gekozen route — een omgevingsplanwijziging of een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) — bedraagt de indicatieve doorlooptijd circa 1,5 tot 2 jaar. Na afronding van de planologische procedure volgt de aanvraag en verlening van de omgevingsvergunning. Hiervoor wordt indicatief rekening gehouden met een periode van circa 6 tot 12 maanden. De raad besluit in een vervolgfase opnieuw over de verdere concretisering van de ontwikkeling, waaronder het stedenbouwkundig uitwerkingskader, de planologische procedure en eventuele aanvullende besluitvorming die voortvloeit uit de verdere uitwerking.

10.4 Participatie en terugkoppeling Ook in de vervolgfase blijft participatie onderdeel van het proces. Daarbij wordt zichtbaar gemaakt:  welke onderzoeken zijn uitgevoerd;  welke keuzes worden gemaakt;  welke signalen uit participatie zijn overgenomen;  en op welke punten andere afwegingen zijn gemaakt. De verdere uitwerking richt zich daarmee niet alleen op technische en ruimtelijke onderbouwing, maar ook op een zorgvuldige en transparante terugkoppeling richting het dorp.

43

10.5 Indicatieve planning Op basis van de huidige inzichten is de planning indicatief. De uiteindelijke doorlooptijd is afhankelijk van:  onderzoeksuitkomsten;  procedures;  fasering;  marktomstandigheden;  netcapaciteit;  en afspraken met betrokken partijen. Op basis van de huidige inzichten kan de start van de bouw indicatief plaatsvinden rond 2032. Deze Nota vormt daarmee geen eindpunt, maar het bestuurlijke toetsingskader voor de verdere gezamenlijke uitwerking van wonen, sport en leefomgeving in Ankeveen.

44