3. Collegebesluit van 21 december 2021

Z.61249/D.347321

gfgyl

Onderwerp: Weigeringsbesluit woning achter OudLoosdrechtsedijk 63 te Oud-Loosdrecht

COLLEGEADVIES

OPENBAAR

Kenmerk

cv/ 55155/ 211116/ RR

Zaaknummer Team: Beleid en Ontwikkeling

Z.61249

Akkoord door directeur: Ja Akkoord door teammanager: Ja R. Raat Andere betrokken portefeuillehouder:

Behandelend ambtenaar: Portefeuillehouder: weth. J.J. de Kloet Ander(e) betrokken team(s):

Collegevergadering: 21 december 2021

Te behandelen in:

Commissievergadering: 2 februari 2022

Raadsvergadering: 10 februari 2022

Conceptbesluit Het college besluit: Met betrekking tot de aanvraag Omgevingsvergunning voor het bouwplan achter het perceel Oud-Loosdrechtsedijk 63 te Oud-Loosdrecht: 1. De gemeenteraad voor te stellen om de verklaring van geen bedenkingen te weigeren en dit besluit als ontwerp ter inzage te leggen conform het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht. 2. De gevraagde omgevingsvergunning te weigeren en het ontwerp besluit weigering omgevingsvergunning ter inzage te leggen conform het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht. 3. De beide ontwerp weigeringsbesluiten gelijktijdig ter inzage te leggen.

Besluit college d.d.

I

WKPB: Nee

Communicatie: Nee OR: Nee LT Agenda: Nee

Secretaris: gezien/ bespr.

Paraaf voor archivering:

Z.61249/D.347321

Datum: 14 december 2021 Onderwerp: Weigeringsbesluit Oud-Loosdrechtsedijk 65 te Oud-Loosdrecht

inleiding:

De aanvraag betreft de bouw van een nieuwe woning op een perceel achter het perceel Oud-Loosdrechtsedijk 63. De initiatiefnemer woont op de Oud-Loosdrechtsedijk 65 en heeft dit perceel met daarop een hooiberg in eigendom t.b.v. het hobbymatig houden van dieren. Het verzoek is de hooiberg te slopen en op die locatie een nieuwe woning terug te bouwen.

Achtergrond van het verzoek is dat de hooiberg in onbruik is geraakt of raakt als gevolg van de omzetting van weidegrond naar natuurgrond. Daarnaast vraagt de monumentale boerderij aan de Oud-Loosdrechtsedijk om onderhoud waarbij wordt gesteld dat dit voorkomt uit eerdere werkzaamheden aan de vaart. Hieraan zijn hoge kosten verbonden. Om deze te kunnen dragen en daarmee het rijksmonument te behouden, wordt een financiële drager gezocht in de vorm van een nieuwe woning op de plaats van de in onbruik geraakte hooiberg.

Deze aanvraag betreft een zogenaamde POV-aanvraag; een aanvraag die is gedaan voor de inwerkingtreding van de Omgevingsverordening Noord-Holland 2020. Dit betekent dat de aanvraag getoetst kan worden aan de Provinciale Ruimtelijke Verordening van de provincie Noord-Holland. Al vanaf de eerste reactie op de aanvraag (brief aanvullende gegevens van 9 februari 2021) is door de gemeente duidelijk gemaakt dat vanwege strijd met provinciaal en gemeentelijk beleid niet kan worden meegewerkt aan deze ontwikkeling. Ondanks deze mededeling (die meermaals herhaald is op latere contactmomenten) kiest aanvrager ervoor om de aanvraag in stand te houden en de aanvraag aan te vullen. Argumenten: 1.1 Het is niet mogelijk de omgevingsvergunning te verlenen. Onderstaande argumenten (en kanttekeningen) tonen aan dat het gezien het lokale en provinciale beleid niet mogelijk is om de omgevingsvergunning te verlenen. Dit heeft tot gevolg dat de raad wordt geadviseerd geen verklaring van geen bedenkingen af te geven. Als de raad deze verklaring niet afgeeft, dan kan het college geen omgevingsvergunning

verlenen. 2.1 Het bestemmingsplan staat geen extra woning toe.

De locatie waarop de nieuwe woning wordt aangevraagd maakt binnen het bestemmingsplan deel uit van een woonbestemming waarin maximaal 4 woningen zijn toegestaan. Deze 4 woningen zijn al aanwezig, zodat een nieuwe woning niet is toegestaan. Een afwijking van het bestemmingsplan is noodzakelijk. 2.2 Er ontstaat tweedelijnsbebouwing.

Met de bouw van een nieuwe woning op de locatie van de hooiberg ontstaat woningbouw, inclusief toegangsweg achter de bestaande lintbebouwing. Dat is geen onderdeel van de karakteristiek van de lintbebouwing. Daarnaast mist een duidelijke positionering en toegang tot de Oud-Loosdrechtsedijk. 2.3 De ontwikkellocatie ligt buiten het stedelijk gebied. De locatie ligt in het buitengebied. Ook volgende de provinciale ruimtelijke verordening waaraan getoetst moet worden. Kleinschalige ontwikkelingen zijn hier enkel toegestaan binnen een bestaand bouwvlak dat al voorziet in een stedelijke ontwikkeling. Daarvan is hier geen sprake.

2.4 De provincie is niet akkoord rnet de voorgestane ontwikkeling.

Door de ligging in het buitengebied en door het ontbreken van een bestaand bouwvlak voor een stedelijke ontwikkeling is de provincie niet akkoord met de bouw van een nieuwe woning op deze locatie in het buitengebied.

2

Z.61249/D.347321

Datum: 14 december 2021 Onderwerp: Weigeringsbesluit Oud-Loosdrechtsedijk 65 te Oud-Loosdrecht

2.5 Hoge restauratiekosten hebben geen relatie met verknjgen extra nieuwe woning.

In het verzoek wordt aangegeven dat eerdere werkzaamheden aan de naastgelegen weg en vaart tot schade aan de monumentale boerderij hebben geleid. Gesteld wordt dat de restauratiekosten hiervan zodanig hoog zijn, dat de bouw van een nieuwe woning op de locatie van de hooiberg hierin kan voorzien. Echter het kan niet zo zijn dat eventuele ontstane schade door werkzaamheden zich vertaald weet in een extra woning. Eventuele schade kan verhaald worden op de schadeplichtige activiteit. 3.1 Beide besluiten zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden.

Met het door de raad weigeren van de verklaring van geen bedenkingen, moet het college ook de omgevingsvergunning weigeren. Daarmee zijn beide besluiten onlosmakelijk met elkaar verbonden. In dit geval heeft het college ook redenen om geen omgevingsvergunning te verlenen. Voor de duidelijkheid en overzichtelijkheid wordt er voor gekozen om na de beslissing van de raad de beide besluiten ter inzage te leggen. Kanttekeningen/Risico's: 2.1 Is er geen sprake van een reguliere procedure?

Er is een verschil tussen een reguliere en uitgebreide procedure bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van planologisch strijdig gebruik. Op een reguliere procedure dient binnen 8 weken te worden gereageerd door de gemeente, anders is de aanvraag van rechtswege verleend. Aanvrager stelt dat hier sprake is van een reguliere procedure en dat daarmee de omgevingsvergunning voor een nieuwe woning van rechtswege verleend is. Het basisprincipe is dat een reguliere procedure van toepassing is. Dit is niet het geval als sprake is van een projectbesluit (art. 2.1 lid 1, onder c, in samenhang met art. 2.12 lid 1, onder a, onder 3 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)). Dat is het geval. Omdat de kruimelgevallenregeling in dit geval (art. 2.12 lid 1, onder a, onder 2 Wabo) geen mogelijkheden biedt. De locatie van aanvrager ligt namelijk niet in de bebouwde kom. Verder is voor deze aanvraag een verklaring van geen bedenkingen noodzakelijk. Ook dat maakt dat een uitgebreide procedure noodzakelijk is. Daarmee is deze aanvraag niet van rechtswege vergund. 2.2 Ligt de locatie dan niet in de bebouwde kom?

De aanvrager betwist de ligging van de locatie buiten de bebouwde kom. Er wordt verwezen naar de beleidsregels van de gemeente Wijdemeren ten aanzien van het toepassen van de kruimelgevallenregeling ex artikel 2.12, lid 1, onder a, sub 2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Hierin is mede aangegeven wat valt binnen de bebouwde kom. Hiervoor is een kaart opgenomen die laat zien dat het gehele bebouwingslint van Oud-Loosdrecht tot de bebouwde kom behoort voor de toepassing van de kruimelgevallenregeling. Aan de hand van deze kaart is het ook duidelijk dat het hierbij gaat om de eerstelijnsbebouwing langs de weg binnen dit bebouwingslint. De locatie van de hooiberg waar de nieuwe woning is gedacht is tweedelijnsbebouwing en valt niet binnen de bebouwde kom. 2.3 Op andere locaties is wel een nieuwe woning toegestaan. Aanvrager verwijst naar een tweetal locaties waar in verleden wel een extra woning is toegestaan. Omdat elke aanvraag een zekere vorm van maatwerk is gezien de specifieke locatie en omstandigheden, is het lastig om vergelijkingen met andere situaties te maken. In dit concrete geval ging het om een locatie waar de vergunning van rechtswege is verleend, omdat het een reguliere omgevingsvergunning betrof. Daarvan is hier geen sprake. Bij de andere locatie paste het bouwplan binnen het bestemmingsplan.

2.4 Er is toch een regeling voor het toestaan van een nieuwe woning bij monumenten? Het ter plaatse geldende bestemmingsplan kent een afwijkingsregeling voor het toestaan van 1 nieuwe woning ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarde'. Deze regeling is

3

Z.61249/D.347321

14 december 2021 Datum: Onderwerp: Weigeringsbesluit Oud-Loosdrechtsedijk 65 te Oud-Loosdrecht

opgenomen voor het herstel en behoud van cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en het splitsen van vaak grote monumentale boerderijen in twee woningen. Het staat ter plaatse van de aanduiding één extra woning toe. Deze aanduiding ligt op de monumentale boerderij van aanvrager, maar niet op de locatie van de hooiberg. Daarmee is deze regeling niet toepasbaar voor deze aanvraag. Overigens is de monumentale boerderij in het verleden al gesplitst. 2.5 De buren zijn toch akkoord?

Het door aanvrager opgestelde communicatieverslag toont een positief beeld van de reacties van de buren op de aanvraag. Er zijn bij de gemeente ook signalen binnen gekomen die het tegenovergestelde laten zien. Hieruit blijkt dat het gebruik van de bestaande erftoegangsweg (niet in eigendom van aanvrager) voor de gewenste nieuwe woning niet zal worden toegestaan. Dit betreft derhalve een evidente privaatrechtelijke beperking en maakt het plan niet uitvoerbaar. Financiële consequenties:

Er zijn geen financiële consequenties verbonden aan dit voorstel. Er bestaat wel de mogelijkheid dat de aanvrager de weigering van de omgevingsvergunning en de weigering om een verklaring van geen bedenkingen af te geven, zal aanvechten. Aanpak (planningluitvoering)

Uw besluit ligt voor zes weken ter inzage. Communicatie

Nee Is agendapunt aangemeld bij communicatie? Nee

Duurzaamheidsaspecten

Niet van toepassing. Circulair inkopen

Nee

Bijlagen: 12 • 1: Aanvraag • • •

•

• • •

• • • •

2: Antwoordbrief 9 februari 2021 3: Ruimtelijke onderbouwing 26 augustus 2021 4: Ontwerp omvorming hooiberg 5: Mogelijkheden I en Il 6: Communicatieverslag 7: Ruimtelijke ontwikkelingen rondom De Brug 8: Brief 30 augustus 2021 9: Brief 5 oktober 2021 10: Brief 8 november 2021 11: Brief 21 november 2021 12: Raadsvoorstel

4