2020-RI-29 Voortgang initiatief kasteel Nederhorst den Berg

t 2 0 2 0 - R I - 2 9

Gemeenteraad Wijdemeren

Uw kenmerk: Behandelend ambtenaar: CM. Vleerbos

Onderwerp:

Uw brief van: 24juni 2020 Doorkiesnummer:

Ons kenmerk: Z51533/d286081 Bijlagen

Datum: 2juli2020 Verzonden:

Het kasteel Nederhorst den Berg

Geachte leden van de raad, Wij willen u graag informeren over de voortgang van het initiatief voor het kasteel Nederhorst den Berg. U heeft in eerdere commissie-overleggen aangegeven tijdig te willen worden geïnformeerd over de voortgang, vandaar deze brief. Aan de gemeente is het initiatief voorgelegd van restauratie en transformatie van het kasteel aan de Slotlaan 4 te Nederhorst den Berg. Het kasteel én de bijgebouwen zijn sinds de jaren ‘60 in gebruik als kantoorruimte. De laatste jaren is sprake van leegstand; pogingen het kasteel opnieuw te verhuren, liepen op niets uit. Aan bedrijfsruimte van deze omvang is op deze locatie geen behoefte. Duidelijk is dat een herbestemming naar een nieuwe functie noodzakelijk is. Stadsherstel wil het kasteel weer in de oorspronkelijke staat herstellen, het openbare karakter van de kasteeltuin behouden en daarnaast het kasteel zelf voor publiek toegankelijk houden. Stadsherstel houdt na verkoop het kasteel in eigendom. Het plan is in drie onderdelen te verdelen, t.w. het Kasteel, de bijgebouwen en het koetshuis. Het Kasteel (fase 1) Doelstelling is om de ruimtelijke structuur zoveel mogelijk te handhaven en de toegankelijkheid te verbeteren. Monumentale onderdelen worden gerespecteerd en de beleving zal worden versterkt. Het plan is om in het kasteel 14 woningen te realiseren.

Daarbij krijgen de semi-openbare voorruimtes én het kasteelterrein een sociale functie. In deze indeling is op de belétage ruimte gelaten om de meest monumentale ruimtes te handhaven en te gebruiken voor openstellingen zoals kleine concerten, vergaderingen en dergelijke. Het plan is om de appartementen voor huur (<950) en betaalbare huur (950-1100) aan te bieden. De woningen worden betaalbaar, maar passen niet in de sociale huursector. Het kasteel is door de grootte van het object, de bestaande indeling en de hoogte van de investering hiervoor niet geschikt. De appartementen krijgen wisselende groottes, dit wordt nog verder uitgewerkt. Het behouden en aantrekken van middengroepen is belangrijk voor de sociale en economische doelstellingen van de regio.

bezoekadres Rading 1, 1231 KB Loosdrecht postadres Postbus 190, 1230 AD Loosdrecht tel 14 035 (vanuit het buitenland 00 31 35 65 59 595)

e-mail info@wijdemeren.nl websitewww.wijdemeren.nl fax (035)65 59 599 IBAN NL41 BNGH 0285 0982 33

Brief gemeente Wijdemeren Onderwerp Het kasteel Nederhorst den Berg Datum : 3juli 2020

2

De bijgebouwen (fase 2) Stadsherstel wil de bijgebouwen verbouwen/transformeren naar 4-12 wooneenheden, waarbij een deel van de (niet-monumentale) bijgebouwen gesloopt zal worden. Eén van de zijvleugels naast het koetshuis heeft een monumentenstatus; ook hierin wordt een deel van de nieuwe wooneenheden gepast. Het realiseren van de woningen in de bijgebouwen is goed in te passen op het landgoed. Stadsherstel zal in de bijgebouwen 1/3-deel sociale huurwoningen realiseren. Voor Stadsherstel is het doel niet zoveel mogelijk woningen realiseren, maar wel om het kasteel (mcl. terrein) nieuw leven in te blazen, op een historisch verantwoorde manier. De definitieve uitwerking van de hoeveelheid woningen in het bijgebouw zal in een later stadium plaatsvinden. Koetshuis Het koetshuis wordt momenteel bewoond. Dit wordt gecontinueerd. Stadsherstel gaat dit niet wijzigen. Vervolg Voor beide percelen geldt het bestemmingsplan “Kern Nederhorst den Berg”. De herontwikkeling op dit perceel is in strijd met het bestemmingsplan. Hiervoor zal een ruimtelijke procedure moeten worden gevolgd. Er vindt overleg plaats tussen Stadsherstel, Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed en de gemeente betreffende de cultuurhistorische waarden van het kasteel, de bijgebouwen en het koetshuis. Belangrijk is dat het gehele ensemble in een plan is opgenomen.

Er zijn op dit moment geen cultuurhistorische overwegingen waardoor het plan geen doorgang kan vinden. Het college heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan dit plan. Dit betekent dat Stadsherstel vervolgonderzoeken kan verrichten zoals bijvoorbeeld een communicatie- en participatieplan. Ook zal een anterieure overeenkomst worden opgesteld. Wij verwachten bij de volgende stap het ontwerpbestemmingsplan aan u voor te leggen.

Met vriendelijke groet, Burgemeester en wethouders van Wijdemeren, de secretaris, de burgemeester,

mw. mr. W. Heeg

mw. drs. C.R. Larson

Bijlage(n) bij deze brief:

Plan toelichting kasteel door Stadsherstel

bezoekadres Rading 1, 1231 KB Loosdrecht postadres Postbus 190, 1230 AD Loosdrecht tel 14 035 (vanuit het buitenland 00 31 35 65 59 595)

e-mail info@wijdemeren.nl website www.wijdemeren.nl fax (035) 65 59 599 IBAN NL4I BNGH 0285 0982 33

STADS

ERSTEL

AMSTERDAM

PLANTOELICHTI NG MONUMENT COMPLEX NR 520083

Kasteel de Nederhorst Slotlaan 4 te Nederhorst den Berg

—

~

Datum: 26juni 2019 Ruth van der Puiji

Pagina 1 van 11 Ç Stacishorstol AnistorGlarn NV. (~Ieloon 0205200060 IOAN NL24 AFINA 0540210539

AI3NANL2AIBAN

Amslolvold 10

1017 JD Aor trdnrn

las 0206382040

Postbul, 3777

wv.’wsl~cIshor~loI.nI

Nl 05 INGI3 0000529065

INGI3NI 24

1001 All Ar,r0o,cinm

into~ladshershiI.nI l<vl< rr. 578,11594

BtW rrr Nl )3’27 598971101

STADS

HERSTEL

Inhoud 00 PROJECTGEGEVENS

3

00.01 INLEIDING

3

00.02 STADSHERSTEL

3

00.03 ALGEMENE OBJECTGEGEVENS

4

01 BETROKKENEN! PROJECT GEGEVENS

5

02. ONDERZOEK NAAR HERBESTEMMINGSMOGELIJKHEDEN

6

01.01 Reden voor herbestemming

6

01.02 Verschillende mogelijkheden

6

01.03 Schetsplan

9

03. KASTEELTUINEN

10

04. PLANOLOGISCHE TOETS

10

05.RESUME

11

t;

Pagina 2 van 11

STADS IIERSTEL

00 PROJECTGEGEVENS 00.01 INLEIDING

Voor u ligt de omschrijving van een studie naar de herbestemming van kasteel Nederhorst van de huidige functie als bedrijfsruimte naar wonen. Stadsherstel is de beoogd nieuwe eigenaar van het gehele complex rondom het kasteel: de tuinen met kasteel, koetshuis, de studio’s! bijgebouwen en alle onderdelen die daarbij behoren. Met de huidige eigenaar, de Hermine Wolter Stichting, is afgesproken dat de plannen binnen redelijke termijn ook door de gemeente gedragen moet worden, omdat anders de aankoop door Stadsherstel geen doorgang kan vinden. Inmiddels is tweemaal contact geweest met de gemeente Wijdemeren over de voorlopige plannen. Wij zouden graag via een officieel vooroverleg met de gemeente (verder) in gesprek gaan om samen de (on)mogelijkheden te bespreken, de uitgangspunten vast te leggen en de doorlooptijden te bespreken.

00.02 STADSHERSTEL

missie Stadsherstel Amsterdam redt monumenten en beeldbepalende panden door ze zorgvuldig te restaureren, een passende bestemming te geven en te verhuren. De panden worden in bezit gehouden, waarmee een goede staat van onderhoud blijft gegarandeerd. Zo levert de Organisatie een belangrijke bijdrage aan: • het bewaren van gebouwd erfgoed voor volgende generaties • de leefbaarheid van steden en dorpen • de toegankelijkheid van monumenten en • het behoud van het restauratieambacht Sinds haar oprichting in 1956 heeft Stadsherstel 600 panden in en om de Stelling van Amsterdam gered. Panden die soms al op de nominatie stonden gesloopt te worden en die Stadsherstel redde om hun historisch belang of hun beeldbepalende, monumentale waarde. Stadsherstel is een vennootschap met een maatschappelijk doel; aandeelhouders ontvangen een bescheiden dividend. De overige verdiensten blijven binnen het bedrijf om nieuwe projecten te kunnen restaureren. De Organisatie verricht haar werkzaamheden met respect voor monumentaal erfgoed, de omgeving, huurders, aandeelhouders en andere belanghebbenden. Met een restauratieomzet van gemiddeld tien miljoen euro per jaar en een bezit van ruim 500 panden is Stadsherstel de grootste restaurerende organisatie van Nederland.

De aan de Organisatie gelieerde Vereniging Vrienden van Stadsherstel telt ruim 2500 vrienden en ondersteunt al meer dan 35 jaar het restauratiewerk van Stadsherstel. restauratieopvatting Stadsherstel volgt de opvatting: behouden en herstellen van het monument gaat véér vervanging. Ook in dit project is de insteek om het kasteel, koetshuis en monumentale schuur met de bestaande ruimteindeling en materialisatie te handhaven. Voor het behoud van dit monument is gebruik noodzakelijk en daarom deze herbestemming. Alleen daar waar het voor de nieuwe functie noodzakelijk is zullen ingrepen -mits passend binnen de culturele waarde- gedaan worden.

Pagina 3 van 11

STADS 1 IERSTEL

00.03 ALGEMENE OBJECTGEGEVENS Beschrijving

Nederhorst den Berg is, zoals de naam reeds aangeeft, ontstaan op een hoog punt in een bocht van de Vecht. De eerste vermelding van het kasteel dateert uit 1301. In 1579 werd het goed verkocht aan heer Godaert van Reede, die het huis zijn huidige verschijningsvorm gaf: Nederhorst is gebouwd in een vierkant. Op iedere hoek bevindt zich een zeskantige hoektoren. Het kasteel wordt omgeven door een slotgracht. Vermoedelijk werd deze verbouwing in 1635 voltooid. Ook werd in deze periode de Reevaart gegraven (1600), die de verbinding met de Vecht vormde en in 1971 werd gedempt ten behoeve van een weg (Nieuwe Overeemseweg). De ingangspartij in Lodewijk XIV stijl dateert rond 1700, toen het kasteel een grootscheepse modernisering onderging geïnitieerd door de heer Van Tuyll van Serooskerken. Naast het kasteel is een koetshuis gelegen. Rondom dit koetshuis zijn in de twintigste eeuw vele bijgebouwen opgetrokken. Kasteel en bijgebouwen liggen in een park. Diverse onderdelen waaronder de parkaanleg, het toegangshek, de vazen, de toegangsbruggen en een schuur hebben een monumentale status. In 1960 wordt het kasteel verworven door de heer Jonker. Het kasteel wordt gerestaureerd, maar brandt in 1971 uit. Daarbij gaat ook de unieke verzameling klokken en uurwerken verloren. Daarna wordt het kasteel weer gerestaureerd en verhuurd.

Er worden een aantal kantoren gevestigd, waaronder de Toonder studio’s. In het koetshuis is een bedrijfswoning gevestigd.

4~I 1

~ii ‘;

‘‘~

~4,•

IH~ 1

‘ê

.~

4 Pagina 4 van 11

STADS HERSTEL

01 BETROKKENEN / PROJECT GEGEVENS Project:

Transformatie kasteel De Nederhorst tot appartementen

Adres:

Slotlaan 4, 1394 BK Nederhorst den Berg

Kadastraal nummer:

sectie A, perceel 1715 Nederhorst den Berg

Monumenten nr.:

520083; 520084; 520085; 520087; 520088; 520089; 520090; 520091; 520093

Opdrachtgever:

Stadsherstel Amsterdam nv Amstelveld 10 1017 JD Amsterdam Contactpersoon: Ruth van der Puiji Contact: r.vd.puijl @stadsherstelamsterda m.nI 020-5200060

Huidige eigenaar:

Hermi ne Wolters Stichting

Architect:

Verlaan & Bouwstra architecten Badhuisstraat 2 4132 BR Vianen Contactpersoon: Harriën van Dijk

Adviseur RO:

Rho adviseurs voor leefruimte bv Delftseplein 27B 3013 AA Rotterdam Contactpersoon: Rob Schram

Constructeur:

De Beaufort Bouwadvies Korstjespoortsteeg 8B 1015 AR Amsterdam Contactpersoon: Ernst de Beaufort

Pagina 5 van 11

STADS HERSTEL

02. ONDERZOEK NAAR HERBESTEMMINGSMOGELIJKHEDEN 01.01 Reden voor herbestemming Het kasteel én de bijgebouwen zijn sinds de jaren ‘60 in gebruik als kantoorruimte. De laatste jaren is sprake van leegstand, pogingen het kasteel opnieuw te verhuren liepen op niets uit. Aan bedrijfsruimte van deze omvang is op deze locatie geen behoefte, duidelijk is dat een herbestemming naar een nieuwe functie noodzakelijk is. Het ontbreekt eigenaresse, de Hermine Wolter Stichting aan de financiële armslag om dit zelf te realiseren. Daarom is het bestuur op zoek gegaan naar kopers, van de kandidaten sprak Stadsherstel het meeste aan. Dat was gelegen in onze doelstelling, maar ook in de plannen om een deel van de nieuwe, niet monumentale bijgebouwen te slopen. Hierdoor zou het kasteel weer meer zijn oorspronkelijke hoedanigheid terug krijgen. Een tweede reden is gelegen in het feit dat Stadsherstel graag het openbaar karakter van de kasteeltuin behoudt en ook het kasteel zelf voor publiek toegankelijk wil houden.

[L /

01.02 Verschillende mogelijkheden Kantoorfunctie Door de Hermine Wolterstichting is al geruime tijd gezocht naar nieuwe huurders in de huidige functie. Bedrijfsmakelaar Castanea heeft hen hierin bijgestaan. De units zijn zeer verschillend van uitstraling: van zéér representatieve ruimtes in diverse maten tot grote studio-lokaties en kantoorruimtes met reguliere uitstraling in diverse afmetingen. Er is geen interesse vanuit de markt. De laatste grote huurder betrof een ICT bedrijf. Zij ervoeren problemen met de werving van personeel. De locatie is te afgelegen en er is gebrek aan reguliere (en snelle) openbaar vervoersverbindingen. Handhaven van de functie blijkt niet levensvatbaar. Zorgfunctie Vanwege de maatschappelijke relevantie en de bijzondere locatie heeft Stadsherstel onderzoek gedaan naar de mogelijkheden tot zorgfunctie. Uiteraard zijn er veel verschillende soorten van zorg, maar voor de meeste soorten is een eenvoudige (drempelloze) toegankelijkheid van belang. De grootte van de ruimtes speelt een belangrijke rol voor diverse zorg-organisaties en uiteraard de ligging van de verschillende ruimtes ten opzichte van elkaar. De bestaande afmetingen en indelingen van het kasteel sluiten slecht aan bij het programma van eisen van zorginstellingen.

Diverse zorginstellingen vinden de plek bovendien té afgelegen; ouderenzorg zou middenin of op kortere afstand tot een levendig centrum moeten liggen. De reeds genoemde toegankelijkheid blijkt voor ouderenzorg niet eenvoudig oplosbaar: de ingrepen binnenin het kasteel zouden groot zijn, constructieve ingrepen noodzakelijk en ook aan de buitenzijde Pagina 6 van 11

STADS HERSTEL

van het kasteel (bijvoorbeeld de toegangsbrug) dienen grotere ingrepen te worden gedaan dan bij de woonfunctie. De tuin zou tevens aangepast moeten worden voor goede toegankelijkheid. Stadsherstel heeft diverse zorginstellingen gecontacteerd, maar geen partner gevonden die de zorgfunctie verder met ons wil concretiseren.

Openbare, culturele functie Ook een openbare, culturele functie is onderzocht. Openstellingen, museum, muziekbijeenkomsten, voorstellingen ed. Stadsherstel heeft diverse culturele locaties in Amsterdam en heeft grote ervaring in het opzetten, ontwikkelen en exploiteren hiervan. Die ervaring vertelt echter ook dat er naast dit soort functies altijd een ‘drager’ moet zijn om een culturele functie mogelijk te maken; vaste huurinkomsten zijn onontbeerlijk. Buiten Amsterdam blijkt een dergelijke functie nég lastiger dan in Amsterdam en de gebouwen hebben dusdanige oppervlaktes dat hier zeker de onderhoudslast niet gedekt kan worden door een puur culturele functie. Wel is het de wens om een gedeelte van het kasteel en de tuinen open te stellen en hier bijvoorbeeld concerten te organiseren, die allemaal passen binnen de cultuurhistorische context van het kasteel. Mogelijk kan het kasteel ook als trouwlocatie worden gebruikt.

~ 1.

—

.

1

l~L

~

-~

.

*1

Woonbestemming Ook in de gemeente Wijdemeren staat de woningmarkt onder druk. Het kasteel heeft in het verleden uiteraard een woonfunctie gehad, maar wel een heel bijzondere woonfunctie. Door het kasteel op te delen in mooie appartementen kan de oorspronkelijke functie weer terug komen, komen er appartementen op de woningmarkt en hebben meerdere mensen de mogelijkheid te wonen op deze bijzondere locatie, middenin de natuur en op deze cultuur-historische belangrijke plek. Voor een woningcorporatie of een projectontwikkelaar is dit kasteel geen makkelijk te ontwikkelen object. Projectontwikkelaars zijn gericht op de verkoop. Het opdelen van een kasteel of zelfs het opdelen van verschillende gebouwen binnen het gehele complex is ongewenst. Stadsherstel zal het bezit altijd in één hand houden en heeft als uitgangspunt het bezit nooit van de hand te doen. Maar weinig woningcorperaties zien een dergelijk project binnen hun ontwikkelingsmogelijkheden. De ruimtelijke indeling is ook minder geschikt voor sociale woningen, de onderhoudslast van het kasteel als geheel veel te hoog voor de normering die door de toezichthouder voor toegelaten instellingen wordt gehanteerd. Stadsherstel is een ander soort bedrijf dat hier wel mogelijkheden ziet, binnen de doelstellingen van Stadsherstel. Pagina 7 van 11

STADS HERSTEL

De doelgroep waarvoor de appartementen worden ingericht, zal moeten passen binnen de vraag op deze locatie. Daarom is een plaatselijke makelaar gecontacteerd. Hoewel er uiteraard weinig vergelijkbare objecten in de verhuur zijn, komt uit de makelaarsrapportages naar voren dat deze locatie het best past bij woningzoekers in het wat hogere segment, het middensegment en/of eventueel starters. De woningen worden betaalbaar, maar passen niet in de sociale huursector, daarvoor is het kasteel door de grootte van het object, de bestaande indeling en de hoogte van de investering niet geschikt. Deze unieke locatie krijgt dan appartementen van wisselende grootte, in de huidige schetsontwerpen liggen de oppervlaktes tussen 40 en 115 m2. Met deze keuze past het plan ook binnen de WoonVisie regio Gooi en Vechtstreek 2016-2030: ‘Dit betekent dat we in willen zetten op een gevarieerde samenstelling van inwoners en woningvoorraad. Het behouden en aantrekken van middengroepen is belangrijk voor de sociaal en economische doelstellingen van de regio.’ In de voorgaande contacten met de gemeente zijn we erop geattendeerd dat bij nieuw te realiseren woningen de gemeente er naar streeft dat minimaal 1/3 bestaat uit betaalbare woningen (sociale sector huur).

Zoals hierboven uiteengezet zijn dergelijke woningen in het kasteel niet te realiseren vanwege de bouwkundige indeling en omdat het financieel niet uit kan. Omdat er geen sprake is van nieuwbouw zijn wij van mening dat de nagestreefde normering ook niet van toepassing is.

Pagina 8 van 11

STADS JIERSTEL

01.03 Schetspian Met woonbestemming als uitgangpunt is een planopzet gemaakt, waarbij gewerkt zal worden in fases om de werkzaamheden overzichtelijk te houden. Nadat de bestemmingsplanwijziging is aangevraagd en wanneer er zicht is op vaststelling ervan, zullen we per fase een omgevingsvergunning indienen. Fase 1. Verbouwen van het kasteel tot 14-15 wooneenheden. Er zijn schetsen gemaakt met 15 appartementen (ca 1150 m2) in het kasteel. (zie bijlage) In deze indeling is op de belétage ruimte gelaten om de meest monumentale ruimtes te handhaven en te gebruiken voor openstellingen, kleine concerten, vergaderingen en dergelijken. Doelstelling is om de ruimtelijke structuur zoveel mogelijk te handhaven, de toegankelijkheid verbetert. Monumentale onderdelen worden gerespecteerd en de beleving versterkt. Fase 2. Verbouwen/transformeren van de bijgebouwen tot 4-12 wooneenheden, waarbij een deel van de (niet-monumentale) bijgebouwen gesloopt zullen worden. Één van de zijvleugels naast het koetshuis heeft een monumentenstatus; ook hierin wordt een deel van de nieuwe wooneenheden gepast.

monumentale zijvieugel / schuur

Fase 3 Het koetshuis is monumentaal en reeds in gebruik als woning en bedrijfsruimte. Hier wordt alleen (groot) onderhoud uitgevoerd en wellicht volgt in de verdere toekomst een verbouwing tot meerdere woningen.

~

~ Pagina 9 van 11

~

•-~

T

~

STADS FIERSTEL

03. KASTEELTUINEN

De kasteeltuinen zijn monumentaal en zeer fraai gelegen. Zij worden netjes onderhouden. De kwaliteit blijft behouden en Stadsherstel is voornemens de tuinen opengesteld te houden voor publiek. Alleen wanneer blijkt dat openstelling tot problemen zou leiden, bijvoorbeeld overlast van hangjongeren of ouderen, zal de openstelling worden ingeperkt. De woningen krijgen binnen het landschap wel een privétuin, wat verder uitgewerkt zal worden in de schetsplannen. Uiteraard is er ook voldoende ruimte om passende (fietsen-)stallingsruimte te ontwerpen en plaatsen. Deze wijzigingen zullen in de vergunningsaanvragen worden meegenomen. In het verleden is er historisch onderzoek geweest om zichtlijnen te herstellen. In de nu lopende plannen is hier niet in voorzien.

t, 0 X ~ ‘i~

(M,

3.

04. PLANOLOGISCHE TOETS

Vanwege de procedure Ruimtelijke Ordening die bij een bestemmingsplanwijziging als deze moet worden gevolgd, heeft Stadsherstel Amsterdam opdracht gegeven aan bureau Rho om alle relevante procedurele kaders te verkennen en de aandachtspunten te omschrijven. In de bijlage is deze notitie opgenomen. Bij de beoordeling van de notitie en de schetsplannen door de gemeente hopen we een beeld te krijgen van de te doorlopen procedure, de looptijd, eventuele aanvullende aandachtspunten en de eventuele risico’s.

Pagina 10 van 11

STADS HERSTEL

05. RESUME Aan de gemeente Wijdemeren, het bevoegd gezag, wordt gevraagd het plan, de Planologische toets en de geschetste ruimteindeling van het kasteel te beoordelen en hierop inhoudelijk te reageren. Wij hopen zo gezamenlijk de (on)mogelijkheden te onderzoeken, de uitgangspunten en aandachtspunten vast te leggen en de looptijden van de te doorlopen procedures helder te krijgen. Uiteraard staan we er te allen tijde voor open om een verdere toelichting te geven.

Pagina 11 van 11