20180514 SP en BKP Achtererf Nieuw-Loosdrechtsedijk

Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan Achtererf

Gemeente Wijdemeren 14 december 2018 2290-780

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

3

2.

Analyse

7

2.1

Ligging en aanzichten

8

2.2

Beleid

9

2.3

Ontstaansgeschiedenis

11

3.

Stedenbouwkundig plan

13

3.1

Kaders

14

3.2

Plan

15

4.

Beeldkwaliteit

21

4.1

Oriëntatie woningen

22

4.2

Architectuur

22

4.3

Erfafscheidingen

22

4.4

Oevers en vlonders

24

4.5

Groen/speelgelegenheid

25

4.6

Wegen en parkeren

26

4.7

Duurzaamheid

27

Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan Achtererf, Nieuw-Loosdrechtsedijk, Nieuw-Loosdrecht in opdracht van: Gemeente Wijdemeren 14 december 2018 2290-780

2

1. Inleiding

3

Zicht over plangebied vanaf de Tjalk

Straatbeeld Nieuw-Loosdrechtsedijk

Zicht vanaf doodlopende straat Tjotter op plangebied

4

Zicht op plangebied vanaf de Tjalk

Inleidende tekst Bij de gemeente Wijdemeren is een initiatief binnengekomen voor een inbreiding achter de lintbebouwing van de Nieuw-Loosdrechtsedijk. De ontwikkeling bestrijkt twee locaties van twee verschillende eigenaren, die direct aan elkaar grenzen en een aantal stukken gemeentegrond. De gemeente Wijdemeren heeft Vollmer & Partners gevraagd een stedenbouwkundig plan op te stellen voor de locatie

locatie te komen. Hierbij moet rekening worden gehouden met de wensen en randvoorwaarden die gemeente heeft geuit. Zo moet er rekening worden gehouden met de gemeentelijke woonvisie, waarbij vooral van belang is dat tenminste een derde van de woningen sociaal is en twee vijfde van de woningen gestapeld. Verder moet voldaan worden aan de parkeernormen van de gemeente. In dit stedenbouwkundig plan wordt eerst een analyse van de omgeving gemaakt om het plan in zijn context te kunnen plaatsen. Hieruit volgen de belangrijkste aanknopingspunten op basis waarvan het stedenbouwkundig plan voor het gebied opgesteld kan worden. Dit rapport wordt afgesloten met een hoofdstuk over de beeldkwaliteit.

Bij het opstellen van het plan staat een heldere stedenbouwkundige opbouw en een mooie ruimtelijke beleving voorop. De ligging in een bestaande omgeving tussen woonbuurt en aan het oude lint vraagt daarbij om een zorgvuldige uitwerking. De opgave is om tot een goed stedenbouwkundig plan voor deze

5

6

2. Analyse

7

Luchtfoto met plangebied (rood omkaderd)

Panorama van plangebied gezien vanaf de Nieuw-Loosdrechtsedijk

2.1 Ligging en aanzichten De planlocatie betreft enkele erven die gelegen zijn tussen de lintbebouwing langs de NieuwLoosdrechtsedijk en de uitbreidingswijk uit de jaren ’80 van de twintigste eeuw. De woningen aan de Nieuw-Loosdrechtsedijk zijn veelal vrijstaand en staan op ruime erven. Er komt ter hoogte van het plangebied een enkel rijtje woningen voor. Een rafelige rand met tuinen, hagen, hekken en schuren begrenst de achterzijde van het plangebied.

In de huidige situatie is het plangebied zelf in gebruik als (pony-)weide. Er staan enkele schuren en andere opstallen. Het gebied is een ‘tussengebied’ met een informeel afwisselend karakter: open ponyweide, beschutte plekken tussen het groen, verderop moestuintjes, een grote eik die het beeld bepaald.

Aan de andere zijde ligt de jaren ’80 buurt met een stratenpatroon in de typische structuur van die tijd. In het wijkje komen verschillende typologieën voor, veelal rijtjeswoningen maar ook twee-onder-een-kappers en enkele maisonnettewoningen. Vanuit de aangrenzende wijk lopen enkele weggetjes ‘dood’ op het plangebied. De wegen eindigen in een keerlus, parkeerplaats of anderszins.

8

Uitsnede bestemmingsplan

2.2 Beleid Bestemmingsplan Het plangebied valt binnen het bestemmingsplan Kernen Ankeveen, Kortenhoef en NieuwLoosdrecht. Het terrein heeft nu de bestemmingen ‘Wonen’ (geel), ‘Tuin’ (groen), ‘Agrarisch’ (lichtgroen) en ‘Verkeer - Verblijfsgebied’ (grijs). Daarnaast ligt over het hele plangebied de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 5’ (arcering met plusjes), met uitzondering van een klein deel ‘Waarde - Archeologie 3’ in de noordwest hoek. Tot slot heeft het hele plangebied de gebiedsaanduiding ‘Geluidzone’. Binnen de bestemming ‘Wonen’ zijn woningen binnen het bouwvlak toegestaan. In het plangebied liggen nu geen bouwvlakken. ‘Tuin’ bestemt de tuinen bij de woningen. De bestemming ‘Agrarisch’ maakt een grondgebonden veehouderijbedrijf en het behoud en het beheer van landschaps-, natuur- en cultuurhistorische waarden mogelijk. Binnen

de gebiedsaanduiding Geluidzone zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen mogelijk als wordt voldaan aan de maximaal toelaatbare geluidswaarden volgens de Wet Geluidhinder. Woonvisie Uit de gemeentelijke Woonvisie Wijdemeren 2016-2020 komt vooral het belang naar voren dat tenminste een derde van de woningen sociaal is en twee vijfde van de woningen gestapeld. Parkeernormen Voor de parkeernormen moet voor het plangebied worden gerekend met de normen voor de ligging in het kerngebied van Nieuw-Loosdrecht. Deze zijn voor wonen: - norm appartement sociale huur 1,0 pp - norm appartement koop 1,3 pp - norm tussen/hoekwoning 1,4 pp - norm eengezinswoning 1,6 pp

9

1850

1900

1950

1975

1985

1990

2000

2017

10

1875

2.3 Ontstaansgeschiedenis In de historische analyse is gekeken naar de ontwikkeling van het plangebied vanaf 1800 tot heden. Vanaf het midden van de negentiende eeuw is de Nieuw-Loosdrechtsedijk met lintbebouwing te zien op de kaarten. In de tweede helft van de twintigste eeuw worden de uitbreidingswijken van Loosdrecht gebouwd waardoor het plangebied omsloten raakt. In eerste instantie vond dit vooral in het noorden plaats, maar daarna volgde ook de zuidzijde. Het plangebied zelf is tot op heden een open en vrijwel onbebouwd restgebied gebleven.

11

12

3. Stedenbouwkundig plan

13

Analysekaart

3.1 Kaders Uitgangspunten uit de analyse: - De omringende bebouwing is veelal met de achterkant of zijkant naar het plangebied gericht. Hier moet een goede aansluiting worden gemaakt, waarbij rekening moet worden gehouden met de ligging tussen het historische lint en het woonbuurtje; - De hoofdontsluiting loopt via een nieuwe aansluiting vanaf de Tjalk; - Via een aantal van de bestaande wegen wordt een verbinding gemaakt met het plangebied; - Er wordt rekening gehouden met het verloop van de grenzen van de verschillende eigenaren in het plangebied;

- Om aan te sluiten bij de omgeving is bebouwing van maximaal twee lagen met kap gewenst, met mogelijkheid tot een hoogteaccent van drie lagen; - Het handhaven van een deel van de bestaande markante bomen is wenselijk; - Er moet worden voldaan aan het gemeentelijk woonbeleid; - Er moet worden voldaan aan de parkeernorm; - Er zal voor het plan een nieuw bestemmingsplan opgesteld moeten worden. Hierbij zal rekening gehouden moeten worden met de beperkingen vanuit de gebiedsaanduiding Geluidzone.

14

Plankaart

3.2 Plan Ruimtelijke opbouw Het plan is geordend rondom de ontsluitingsweg, die met een aantal verspringingen de verschillende delen met elkaar verbindt. Het groen rondom de hoofdontsluiting levert een samenhangend, ruim en rustig straatbeeld op. De groene zone haaks op de ontsluitingsweg vormt het hart van het buurtje.

Binnen het plan zijn nog mogelijkheden tot variatie. Ter plaatse van (op tekening) vormt 1 villa een mogelijk alternatief voor de getekende twee-onder-een-kapwoningen. Ter plaatse van de appartementen (op tekening) wordt nog onderzocht of er 4 of 5 beuken binnen dezelfde totaalbreedte gerealiseerd kunnen worden. Ook de aansluiting op de Tjalk (op tekening) moet nog nader onderzocht worden.

*

**

***

Het plan bestaat uit een variatie van villa’s, twee-onder-een-kapwoningen, rijwoningen en appartementen. Deze reageren in positie en korrelgrootte op de omliggende bebouwing. Passend bij de open lintbebouwing wordt een kleine korrel gerealiseerd. Rijwoningen anticiperen op de aanwezige rijwoningen van de naastgelegen wijk.

De bestaande achterkanten worden verbonden met nieuwe tuinen, zodat er zo min mogelijk achterkantsituaties naar de openbare ruimte ontstaan. Dit komt de belevingskwaliteit ten goede.

15

8LWJHHIEDDU $SSDUWHPHQWHQ JRHGNRRS 5LMZRQLQJHQ PLGGHOGXXU 7ZHHRQGHUHHQNDSZRQLQJHQ GXXU 9LOOD¶V GXXU

'RRUJDDQGHZHJHQ +RRIGRQWVOXLWLQJ 9RHWSDGHQ $FKWHUSDGHQ

Kaart uitgeefbaar gebied en woningverdeling

Kaart ontsluiting

Relatie tot de woonvisie Het programma bestaat uit: 6 vrijstaande woningen 6 twee-onder-een-kapwoningen 8 rijwoningen 15 appartementen (sociaal) 35 totaal

Ontsluiting De hoofdontsluiting verloopt via een nieuwe aansluiting op de Tjalk, waardoor er een directe ontsluiting van het plangebied ontstaat. Zo wordt het bestaande woongebied ontzien. De exacte ligging van deze aansluiting moet nog nader onderzocht worden.

Het aantal van 35 woningen in het plan is       aangegeven. Dit aantal is overigens wel gebruikt voor de overige berekeningen in dit rapport.

Met een verbinding via de Schakel en Tjotter wordt een relatie gelegd met de bestaande woonerven en woonstraatjes. Voor het langzaamverkeer komt er nog een verbinding met de Nieuw-Loosdrechtsedijk en de Schouw.

De voorwaarde van 1/3 sociaal is 11,7 woningen, hier wordt aan voldaan. De voorwaarde van 2/5 gestapeld is 14,0 woningen, hier wordt met 15 appartementen aan voldaan.

16

3DUNHUHQRSHLJHQHUI 3DUNHUHQLQRSHQEDUHUXLPWH

     

Kaart parkeren

Parkeeraantallen Voor het plan is het benodigde aantal parkeerplaatsen: 15 appartementen sociale huur 15*1,0 = 15,0 pp 8 rijwoningen (tussen/hoek) 8*1,4 = 11,2 pp 6 2^1 kap (eengezinswoning) 6*1,6 = 9,6 pp 6 vrijstaand (eengezinswoning) 6*1,6 = 9,6 pp Verdwenen parkeerplaatsen t.p.v. aansluiting op Schakel 7,0 pp Totaal 45,4 pp

Hiermee wordt het benodigde aantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte: 15 appartementen sociale huur 15*1,0 = 15,0 pp 8 rijwoningen (tussen/hoek) 8*1,4 = 11,2 pp 6 2^1 kap (eengezinswoning) 6*0,3 = 1,8 pp 6 vrijstaand (eengezinswoning) 6*0,3 = 1,8 pp Verdwenen parkeerplaatsen t.p.v. aansluiting op Schakel 7,0 pp Totaal 36,8 pp

Voor de vrijstaande en twee-onder-eenkapwoningen geldt parkeren op eigen erf (garage met enkele oprit, telt als 1,4) waardoor er van de parkeernorm van 1,6 alleen het bezoekersparkeren van 0,3 per woning overblijft.

In het plan zijn 37 parkeerplaatsen in de openbare ruimte getekend. De parkeerplaatsen worden gerealiseerd in de vorm van langsparkeren langs de hoofdontsluiting, een aantal haaksparkeervakken in het noorden en een parkeerkoffer aan de zuidzijde. Zo is er een gelijkmatige verdeling van de openbare parkeerplaatsen over het plangebied.

17

0RJHOLMNHZDGL¶V :DWHU

%HVWDDQGHERPHQ 1LHXZHERPHQ +DJHQSULYp +DJHQRSHQEDDU *URHQ &ROOHFWLHYHWXLQ

Kaart groen

Kaart water

Groen Het groen in het plangebied bevindt zich vooral langs de hoofdontsluiting en in een groene zone dwars hierop. Het groen rondom de hoofdontsluiting levert een samenhangend, ruim en rustig straatbeeld op. De groene zone vormt het hart van het buurtje en is conform afspraken met de omgeving. In deze groene zone is ruimte voor een speelplek.In dit deel kunnen bestaande bomen gehandhaafd blijven, evenals enkele andere plekken op de overgang tussen het bestaande en nieuwe woongebied. Rondom het appartementengebouw komt een collectieve tuin, met terrassen bij de appartementen op de begane grond.

Water Aan de zuidzijde van het plan wordt extra water gerealiseerd, als compensatie voor de toename van verharding in het plangebied. Dit water sluit aan op de bestaande waterstructuur en vormt een uitbreiding hiervan. Binnen het plangebied zijn er op diverse plaatsen mogelijkheden voor het realiseren van wadi’s.

Erfafscheidingen Aan de openbare ruimte krijgen de kavels een erfafscheiding in de vorm van een haag. Dit draagt bij aan een prettig en groen straatbeeld en verhoogt de ecologische waarde.

18

6FKDGXZZHUNLQJERPHQ 9HUNRHOLQJZLQG ]XLGZHVW *URHQHGDNHQ +DOIYHUKDUGLQJ *URHQ 0RJHOLMNHZDGL¶V :DWHU :HLODQGHQ

Kaart klimaat

Kaart oppervlakteberekening

Klimaat Door de groene zone langs de hoofdontsluitingsweg wordt door het hele plangebied verkoeling gebracht door de schaduwwerking van de bomen. Daarnaast zorgen de bomen voor een kleinere zon-instraling op de woningen. Door het inpassen van de bestaande bomen wordt dit in de eerste jaren versterkt, doordat er ook volgroeide bomen in het plangebied staan. Groen heeft bovendien een kleinere warmte-uitstraling dan verharding en het zorgt voor verkoeling door evapotranspiratie. Ook de groene erfafscheidingen dragen bij aan verkoeling dankzij evapotranspiratie.

Door de ligging van het plangebied ten opzichte van het bestaande groen en het verbrede water wordt er met de overheersende windrichting (zuidwest) vooral over het groen en water verkoelende lucht meegenomen voor een natuurlijke ventilatie van het plangebied. Doordat de hoofdontsluiting dezelfde richting volgt kan dit tot ver in het plangebied gebracht worden. Door ruimte te bieden aan groen en bomen (met boomspiegels) tussen de parkeervakken in de openbare ruimte, te kiezen voor halfverharding voor de parkeervakken en voor groene daken op de bergingen en garages draagt het plan bij aan    betere verdamping van bodemvocht. Daarnaast kunnen in het openbare groen ook wadi’s ingezet worden.

Door de losse korrel van de bebouwing in het plangebied heeft het een lagere bebouwingsdichtheid, dit zorgt ervoor dat er minder hitte opgebouwd wordt en er een betere ventilatie mogelijk is.

19

20

4. Beeldkwaliteit

21

4.1 Oriëntatie woningen

4.2 Architectuur

- De woningen oriënteren zich op de hoofdontsluiting; - De hoofdmassa volgt de hoofdontsluiting; - Hoekwoningen hebben een tweezijdige oriëntatie. Er is sprake van een open zijgevel met raamopeningen en eventueel een tweede deur; - Eventuele bijgebouwen zijn meegenomen in het ontwerp van een samenbindende plint; - De positie en oriëntatie van de woning zorgt voor een zorgvuldige aansluiting op het openbaar gebied; - Indien de berging of garage grenst aan openbaar gebied dan dient deze te worden geïntegreerd in de mee-ontworpen erfafscheiding; - Bergingen bevinden zich minimaal 1 m achter de rooilijn van de woning.

- Aansluiten op de typologie van woonbuurten in Nieuw-Loosdrecht: baksteen en een hoofdzakelijk donker pannendak; - Zachte overgangen door overstekken, veranda’s, etc.

4.3 Erfafscheidingen - De erfafscheidingen worden consequent groen uitgewerkt; - Daar waar voor- of zijtuinen grenzen aan de openbare ruimte wordt een groene afscheiding gemaakt door toepassing van hagen; - De hagen zijn ca. 1.00 hoog bij de voortuin, en ca. 1,80 m. hoog bij de zijtuin; - Op ruimtelijk kwetsbare plekken wordt een reeds volgroeide haag aangebracht.

22

23

4.4 Oevers en vlonders Er wordt een brede watergang voorzien langs de zuidzijde. De oever wordt op een natuurlijke manier vormgegeven. Het landschap moet de ruimte krijgen. Uitgangspunten zijn:    !  "# - Natuurlijke, inheemse begroeiing; - Waar tuinen grenzen aan het water wordt     achtertuin of een tuin met een verlaagd deel aan het water, om hoge beschoeiingen te voorkomen; - De oevers nabij woningen aan het water kunnen een beschoeiing krijgen, mits deze laag blijft (max. 30 cm boven de waterspiegel) en wordt uitgevoerd in een duurzaam materiaal (bijv. materiaal als wilgentenen of hergebruikt kunststof in antraciettint);

- Tuinen van de villa’s aan de watergang kunnen een zorgvuldig ontworpen houten vlonder of terras aan het water krijgen. Omdat deze oevers beeldbepalend zijn, mag het terras of de vlonder niet meer dan een derde van de oeverlengte bestrijken. Ook mag de keerconstructie niet meer dan 30 cm boven het waterpeil uitsteken.

24

4.5 Groen/speelgelegenheid Er wordt voorzien in een groene zone met natuurlijke speelgelegenheid. Hiervoor gelden de volgende uitgangspunten: - Het groene pleintje bestaat uit een grasvlak met enkele solitairen dat zo is uitgewerkt dat het uitnodigt tot spelen en verblijven; - Speelgelegenheid wordt geïntegreerd in het groen en de mogelijke wadi; - Het grasvlak is of in zijn geheel opgetild, of de rand eromheen is verhoogd, zodat ongewenst gebruik als parkeren wordt ontmoedigd. Ook wordt zo zitgelegenheid geboden.

25

4.6 Wegen en parkeren - De wegen en paden in het plan hebben een dorps karakter; - Parkeren vindt zoveel mogelijk plaats op eigen terrein; - Parkeervakken worden uitgevoerd in      # - De parkeerkoffer wordt met hagen omzoomd; - Parkeervakken langs wegen bestaan zoveel mogelijk uit korte clusters. Doorgaande parkeerstroken moeten worden voorkomen. Bomen en parkeerclusters wisselen elkaar af.

26

4.7 Duurzaamheid In het plan worden duurzame maatregelen toegepast, waarvan enkele beeldbepalend zijn: - Bergingen krijgen een groen dak; - Zonnecollectoren moeten mee-ontworpen zijn in het dakvlak en in een evenwichtige compositie met de gevel en dakopeningen worden opgenomen; - Zonnepanelen vormen een geheel met het dakvlak, bijvoorbeeld door ze verzonken in het dakvlak toe te passen; - Nieuwe en toekomstige duurzame voorzieningen, zoals bijvoorbeeld zonnecellen op leien of een econok moeten ook een geheel vormen met het dakvlak en in een evenwichtige compositie worden geplaatst; - Buitenunits van eventuele warmtepompen mogen nooit zichtbaar zijn vanaf het aanliggende openbaar domein.

27

adres Arnhemseweg 6 3817 CH Amersfoort telefoon 033 285 1685 e-mail info@vp.nl website www.vp.nl